[부동산경제학] 1105 주택시장이론 (2)

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주택시장이론(II)

6. 주택점유형태 결정
◦ 주택을 이용하는 방법은 다양하게 존재
- 소유/임차
- 임차의 경우에도 전세, 보증부월세, 월세 등
- 주택을 이용하는 형태를 주택점유형태(housing tenure)라고 함.

◦ 가구들의 주택점유형태 선택
- 가구들이 직면해 있는 여러 가지 조건에 의해 결정

(1) 충분한 자산이 있는가?
◦ 주택은 고가의 상품으로 주택가격은 가구소득의 몇 배 이상
◦ 주택가격이 높기 때문에 가구가 보유하고 있는 자산을 모두 투입해도 주택을 구 입하기 어려우며 금융기관에서 구입주택가격의 일정 비율(LTV)을 대출 받아서 주택을 구입
◦ 나머지 부분은 자기자본으로 충당(downpayment constraint)
※ 주택구입의 체념효과(discouragement effect): 구입하고자 하는 주택가격이 너무 높게 되면, 주택구입을 포기하거나 연기

(2) 원리금상환능력(소득)이 충분한가?
◦ 가구는 대출금에 대한 원리금을 매기간 상환
◦ 대출금 원리금상환에 충분한 소득흐름이 필요

※ 주택구매력지수(HAI: Housing affordability index)
(KB국민은행) HAI = (중위가구소득 ÷ 대출상환가능소득) ×100

▪ 우리나라에서 중간정도의 소득을 가진 가구가 금융기관의 대출을 받아 중간 가격 정도의 주택을 구입한다고 가정할 때, 현재의 소득으로 대출원리금상환 에 필요한 금액을 부담할 수 있는 능력을 의미
▪ 100보다 크면 구입능력에 큰 문제없음. 100보다 낮을수록 구입능력이 낮아짐 ▪ 2017년 6월 현재: 전국 115 (아파트 108), 서울 63.7 (아파트 54)

(3) 소유/임차시 주거비용은 어떠한가?
◦ 주택소유시의 주거비용과 임차시의 주거비용은 주택점유형태 결정에 또 다른 중요한 변수
- 주택소유시의 주거비용이 임차시의 주거비용보다 크다면 합리적인 가구는 주택을 소유하지 않고 임차하여 사용
- 주택시장과 자본시장이 완전경쟁적이라면 주택소유비용과 임차비용은 동일(주거비용은 가구의 주택점유형태 선택에 영향을 주지 않음) ◦ 그러나 현실적으로 여러 가지 법, 제도적인 요인들로 주택소유비용과 임차비용은 동일하지 않음.
- 많은 국가에서는 주택소유에 대해 혜택을 제공
- 주택자금대출에 대한 이자비용을 과세대상 소득에서 공제
- 일부 국가에서는 주택보유로 인한 재산세액을 과세대상 소득에서 공제
- 가구주의 연령이나 주택매각시의 자본이득의 크기에 따라 양도소득세를 공제
◦ 무엇보다도 중요한 것은 주택을 임대하는 소유주는 임대소득에 대해 세금을 납 부해야 하나 주택을 소유한 가구는 자신에게 귀속되는 묵시적 임대소득에 대해 세금을 납부하지 않는다는 것
- 이러한 주택소유에 대한 법, 제도적 혜택은 자가소유비용을 낮추고 이에 따라 자가소유를 증대시키는 역할을 수행

◦ 왜 자가소유에 혜택을 제공하는가?
- 첫째, 만일 임차가구가 사용하는 주택에 대한 유지, 관리를 게을리 한다면 자가 소유에 대한 혜택을 제공하여 주택을 소유하게 함으로써 주택에 대한 유지, 관 리 노력을 증진-자원이용의 효율성 측면에서 정당화
- 둘째, 자가소유는 여러 가지 측면에서 사회에 긍정적인 영향을 줌(Dietz and Haurin, 2003),
- 자가소유는 주택관리뿐 아니라 환경에 대한 관심, 보다 적극적인 지역사회 활동, 범죄 예방, 자녀들의 교육성과, 보건 등의 측면에서 긍정적인 효과를 있다는 연구결과 정리

(4) 우리나라의 주택점유형태는 무엇이 다른가?
◦ 우리나라는 다른 나라와 달리 독특한 임차형태를 가지고 있음.
- 대부분 선진국의 임차유형은 월세의 형태
▪ 월세의 1~2배를 보증금으로 지불하고 있으나 이러한 보증금은 주택시설에 대한 훼손, 월세 체납 등으로 인해 발생하는 비용을 사전에 확보하기 위함.
-  우리나라의 전세와 보증부월세는 소득의 몇 배 이상을 보증금으로 요구하며 임대차 계약이 종료되면 임차인에게 다시 지불하는 구조
-  외국과 다른 전세와 보증부월세와 같은 임차유형이 우리나라에만 존재하는가에 대한 연구는 거의 존재하지 않았으며, 최근 본격적 연구 진행
◦ 전세라는 제도가 존재하는 기본적인 이유는 제한된 제도권 주택금융시장에서 찾고 있음.
- 한국주택경제연구원(1993) - 높은 인플레이션이 지속되는 상황에서 실질적인 부의 저장수단으로 주택소유의 매력이 컸고 주택구입에 대한 자본조달이 공식부문을 통해 어려운 경우 소유주는 전세제도를 활용해 자금을 충당
- 김선웅(2000) - 임대인의 입장에서 공식금융기관에서 대출받기 어려운 각종 개 인 금융의 필요를 전세금으로 충당할 수 있으며 임차인의 입장에서도 전세를 통하여 주택구입보다 더 많은 주거서비스를 소비할 수 있고 재산증식의 수단으로 이용될 수 있음.
- 그러나 이러한 가설은 투자자 또는 주택구입자의 입장에서 적용될 수 있으며 수요자, 즉 임차인의 입장에서 월세보다 전세나 보증부 월세를 더 선호하는지에 대한 이유는 충분히 밝혀지지 않고 있음. - 최근 본격적 연구 시도되고 있음.

(5) 전월세전환율의 성격
◦우리나라 임대차시장에 대한 또 다른 연구가 전월세 전환율의 성격 규명을 중심으로 진행
- 전월세 전환율
- 전세 대신 보증부 월세로 주택을 임차하는 경우 전세보증금과 보증부 월세 보증금의 차액을 임대료로 전환하는데 적용되는 요율
◦ ‘이자소득 추구 가설’ vs. ‘레버리지 효과 추구 가설’
- 이자소득 추구 가설 : 주택소유자가 주택을 구입하여 다른 사람에게 임대하는 경우 임대보증금을 금융시장에 투자하여 이자소득을 얻기 때문에 임대보증금을 월세로 전환할 때 시장금리가 적용되어야 한다는 가설
- 레버리지 효과 추구 가설 :  주택소유자가 주택을 구입할 때 주택구입가격 전액 을 보유자산을 통하여 지불하는 것이 아니라 주택구입가격의 일부를 보증금을 통하여 조달하여 일종의 금융레버리지 효과를 얻을 수 있으므로 전월세전환율 은 이러한 레버리지 효과를 통해 얻을 수 있는 자기자본의 수익률이라는 가설

◦ 아래 그림 A는 이자소득 추구 가설, 그림 B는 레버리지 효과 추구 가설을 설명

◦ 이자소득 추구 가설
-  투자자는 투자에 관련된 모든 비용(총투자금액)을 자기자본으로 조달하여 주택을 구입한 후 해당 주택을 임대하면서 얻은 보증금을 시장이자율로 운영하는 것을 가정
-  완전월세의 경우 총소득은 임대소득과 자본이득으로 구성
-  보증부 월세의 경우 총소득은 보증금에 대한 이자소득, 임대소득, 자본이득으로 구성
-  완전월세에서 보증부 월세로 전환되면서 보증금의 규모가 증가하고 임대소득이 감소하게 되며 그 비율은 전월세 전환율에 의존
-  보증금의 규모가 증가하면서 이자소득이 증가하고 그 비율은 시장이자율에 의존
-  전월세 전환율과 시장이자율이 동일하다면 임대소득의 감소분는 이자소득의 증가분과 동일할 것이며 따라서 어떠한 스펙트럼에 위치하는가에 관계없이 총소 득도 동일해야 함.
-  그러나 임대차계약의 구조에 관계없이 동일한 총소득을 보장받기 위해서는 전 월세 전환율이 시장이자율보다 항상 낮았기 때문에 보증부 월세나 전세에서 추 가적인 운영소득이 존재해야 함.
-  만일 임대차시장이 불균형상태이어서 스펙트럼 상에 나타나는 계약형태에 따라 투자한 금액에 대한 동일한 총수익률이 보장되지 않는다면 계약형태는 장기적 으로 가장 높은 총수익률을 제공하는 완전월세로 수렴되어야 함.
-  그러나 현실적으로 월세의 수십 배나 되는 보증금의 존재, 그리고 보증부월세의 다양한 스펙트럼이 지속적으로 존재하고 있는 것은 전통적으로 이해해 온 바와 같이 이자소득에 기반한 보증금의 운영수익으로 설명될 수 없음을 대변

◦ 레버리지 효과 추구 가설
- 투자자가 보증금을 자기자본을 줄이는데 이용하는 수익구조
- 투자자는 스스로 동원가능한 자기자본과 임차인으로부터 획득할 수 있는 보증금을 이용하여 주택을 구입
▪ 총투자금액이 투자자의 자기자본과 보증금의 형태로 임차인으로부터 차입한 부채로 구성
-  투자자는 임차인으로부터 보증금을 부채의 형태로 차입하는 대신 이에 대한 대 가로 완전전세의 경우 임대료의 전액, 보증부 월세의 경우 보증금에 해당하는 부분만큼의 임대료를 면제
-  이 경우에도 구입한 주택의 매각에 따라 발생하는 자본이득은 계약형태에 관계 없이 동일하게 유지
-  완전전세의 경우 총소득은 자본이득으로만 구성되며 완전월세와 보증부의 경우 총소득은 임대소득과 자본이득으로 구성
-  보증부 월세의 보증금 규모가 증가할수록 전월세 전환율에 따라 임대소득은 감소
▪ 그림 A와의 차이는 보증금이 증가함에 따라 자기자본이 감소한다는 것
▪ 이와 같이 레버리지효과를 고려하면 완전월세와 완전전세를 포함한 어떠한 스펙트럼을 선택하든지 직접투자액에 대한 총수익률은 동일할 수 있음.
▪ 보증부 월세시장의 균형에서도 현실적으로 관찰되는 것처럼 다양한 계약형태 가 존재할 수 있음.
◦ 최근 레버리지효과 추구가설에 기초한 전월세전환율에 주택매매가격의 변동성 (위험)을 반영한 연구가 진행

7. 주택금융
◦ 주택금융이란 수요자 측면에서 주택의 구입이나 임차, 공급자 또는 소유자 측면 에서 건설, 개량 등을 위해 자금을 차입하는 행위
- 가구가 그동안 축적된 자산이 주택구입가격을 초과하지 못하면 원하는 주택을 구입하기 위해서는 금융기관을 통해 자금을 차입해야 함.
◦ 임차가구의 경우에도 축적된 자산으로 원하는 주택의 임차보증금을 충당하지 못 하면 금융기관에서 자금을 차입해야 함.
◦ 주택건설기업이 주택을 생산하기 위해서는 많은 비용이 요구
- 주택생산은 기업이 택지를 매입하고 부지개량공사를 거쳐서 건물을 건축하는 과정을 거치며 대략 1~3년의 기간이 소요
- 대부분의 주택건설기업이 이 기간동안의 모든 비용을 스스로의 자금을 통해 충당하기 어렵기 때문에 부족한 자금을 차입

◦ 주택금융시장은 주택실물시장과 밀접한 관련
- 주택실물시장에서 주택가격이 예상되면 주택을 구입하는 것이 이익이므로 주택 자금대출에 대한 수요가 증가
-  주택자금대출이 확대되면 가구들은 주택구입을 위한 자금차입이 용이해지므로 많은 가구들이 주택을 구입하려 할 것이고 이에 따라 주택가격이 상승
-  주택금융시장에서 자금대출에 대한 금리가 상승하면 주택구입을 위해 차입한 대출금의 이자비용이 증가하므로 주택수요가 감소하여 주택가격이 하락

◦ 이러한 이유로 정부는 주택실물경기를 조절하기 위해 주택금융시장의 주요 변수 들을 정책적으로 활용
- 주택가격 대비 대출금 비율(LTV: Loan-to-Value Ratio)
- 총부채상환비율(DTI: Debt-to-Income Ratio) 등

◦ 가구가 얼마만큼의 주택자금을 대출받을 수 있는가는 대출금리, 대출만기, 상환 구조 등에 의해 결정
- 주택자금대출 상품의 구조는 금융기관과 대출을 받는 가구의 입장에서 각기 다른 고려요인을 가지고 결정
▪  금융기관은 장기간의 대출기간 중 금리가 어떻게 바뀔지 모르기 때문에 이러한 금리변동의 위험을 가급적 피하고자 노력할 것이며 피할 수 없는 위험은 대출가구에게 전가시키려고 함.
▪  대출가구 또한 생애주기에 따라 소득과 자산의 크기가 변하게 될 것이기 때문에 원리금에 대한 상환능력도 시간에 따라 변화
▪ 물가상승은 대출상환금의 실질가치를 변동시키기 때문에 주택자금대출에는 인플레이션 위험이 존재
◦ 주택자금대출 상품의 유형별 분류에 대한 기본적인 기준 - 금리의 고정, 변동 여부
- 원리금 분할, 일시 상환 여부

		원리금 상환 방식
		분할상환			만기상환
		균등상환	체증상환	계단식 상환
금리조정방식	고정금리	1	2	3	4
	변동금리	5	6	7	8

◦ 고정금리 대출(Fixed Rate Mortgage)
- 전체 대출기간 동안 동일한 금리가 적용되는 구조
- 대출기간 동안 금리가 변화하지 않기 때문에 대출 가구나 금융기관 모두에게 업무가 간편하고 이해하기 쉬운 장점
- 그러나 금리가 상승하는 기간동안에는 대출기관의 부담이 증가하며, 금리가 하락하는 기간 동안에는 대출가구의 부담이 증가하여 수요자나 공급자나 금리변동의 위험을 피할 수 없다는 단점

◦ 변동금리 대출(Variable Rate Mortgage)은 이러한 고정금리 대출의 단점을 보완하고자 도입된 제도
- 대출시점의 금리가 만기까지 동일하게 적용되지 않고 금융시장 상황에 따라 대출금리가 변동되는 구조
- 주로 기준금리에 따라 대출금리가 연동되는 구조를 가지고 있으며 한편으로는 금융기관과 대출 가구가 협상에 의해 조정되는 방법도 존재

◦ 균등상환대출(Level Payment Mortgage)
- 대출기간 동안 원리금 상환액이 일정한 대출구조
-  매 기간의 상환액이 변화하지 않으므로 소비자가 이해하기 쉬우며 대출상환계획 등 가구의 장기 재정계획을 세우는데 용이
-  그러나 일반적으로 처음 주택을 구입하는 가구의 경우 소득과 재산이 많지 않기 때문에 대출기간 동안 동일한 금액의 원리금을 상환하기보다는 소득수준이 증가함에 따라 원리금 상환도 증가하는 형태가 더 바람직 할 수 있음.

◦ 원리금을 대출기간동안 상승시키는 방법으로 체증식 대출(Graduated Payment Mortgage)나 계단식 대출(Stepwise Repayment Mortgage)이 있음.
- 체증식 대출은 균등상환대출의 문제점인 초기의 상환부담을 완화시킬 수 있는 데 초기 일정기간 동안만 동일하게 하고 남은 기간동안 점차 증가하는 구조와 처음부터 만기까지 지속적으로 상환금액이 체증하는 형태를 가질 수 있음.
- 그러나 체증식 대출은 금융기관 입장에서 대출자금의 회수가 늦어지고 대출 가구의 소득 증가가 상환액 증가를 만족시킬 수 없는 경우 채무불이행이 발생할 수 있다는 문제
◦ 계단식 대출은 균등상환 대출과 체증식 대출을 절충한 방식
- 기간별로 대출 상환금은 증가하나 기간내 대출상환금은 고정되는 형태
- 대출시작 후 일정기간 동안 대출상환액은 균등상환 대출의 경우보다 적게 유지되고 그 기간 이후에는 균등상환 대출의 경우보다 크게 유지되는 구조

◦ 만기상환대출(Interest Only Mortgage)
- 대출기간 중에는 이자만 지불하고 만기에 원금을 일시에 상환하는 방식
- 만기상환대출의 장점은 대출기간 중 이자만 납부하기 때문에 소득수준이 낮아 상환에 부담을 갖는 젊은 계층이 이용하기에 적합하며, 주택을 구입하고 단시 일 내에 매각하여 자본이득을 획득하고자 하는 투자목적의 주택구입에 유용하게 사용
◦ 주택자금대출 금액은 매월 상환하는 상환금과 가구 소득의 비율에 의해 제한
-  금융기관이 주택자금을 대출해 줄 때 이러한 소득 대비 상환금 비율을 적용하 는 것은 가구가 대출금을 순조롭게 상환할 수 있는 능력을 평가하여 안전하게 대출금을 상환받기 위한 것
-  소득 대비 상환금 비율이 높을수록 대출금에 대한 연체 확률이 높아지기 때문에 이러한 제약조건은 금융기관의 입장에는 필요한 조건
-  우리나라에서는 총부채상환비율(소득에서 주택대출금을 포함한 모든 부채에 대 한 상환금이 차지하는 비율)이 적용되고 있는데 다양한 조건에 따라 40%~60% 를 적용
-  미국의 경우 매월 주거비용(대출상환금, 세금, 보험금 등)이 가구 소득의 28%를 넘지 않도록 하는 것이 대출업계의 가이드라인
-  이러한 가이드라인이 준수되어야 대출금이 연방기관의 신용보증을 받아 증권화 되어 유동화될 수 있음.

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항상소득 수요량

주택수요함수 : 주택서비스 수요량 Hd
소득이 증가하면 상품의 수요량이 높을때 정상재 
소득수준이 높은 가구의 주택수요량이 상대적으로 높고, 시계열에서 봤을때 소득이 증가하게 되면 주택 수요량도 늘어난다. 

디파스퀘리.휘튼 모델
서비스시장과 자산시장을 연결
자산시장과 신규건설, 총재고 연결
금리가 떨어지고 할인률이 내려가면..