[부동산학원론] 3주차 / 법률적특성

1교시 

토론 수업
http://news.jtbc.joins.com/article/article.aspx?news_id=NB11693775

http://biz.chosun.com/site/data/html_dir/2018/09/10/2018091000023.html
 
https://news.naver.com/main/ranking/read.nhn?mid=etc&sid1=111&rankingType=popular_day&oid=469&aid=0000326387&date=20180910&type=1&rankingSeq=3&rankingSectionId=101
 
http://news.jtbc.joins.com/article/article.aspx?news_id=NB11693610

하나는 그린벨트에 관한 것, 그리고 집값에 관한것이다. 아파트 투유 (https://www.apt2you.com/)에 접속하면 우리나라 주택 청약은 여기서 하게 되어있다. 


수업 >>
지난시간 부동산학에 대해 이야기할때 법률적, 경제적, 기술적 틀 3가지가 있다고 이야기 하였다. 
오늘 이야기하는 것은 법률적인 틀을 생각하고 경매라는 시장도 살짝 보여줄까한다. 지금 경매론 수업을 하고 있다. 관심있는 사람은 들어보길 바란다. 

부동산의 개념 
- 법률적인 틀은 학부과목을 보면, 로스쿨 왜 부동산에 필요하고 어떻게 적용해야 하는지 이야기한다. 부동산에서 왜 기업법이 필요하고, 기업법을 통해 의도하는 것이 무엇인지등을 이야기한다. 부동산 개발상품이나 구조화금융을 일으킬때 SPC를 만들거나, 상황에 따라 상법상의 계약관계가 자주 발생한다. 프로젝트 베이스로 SPC를 만들어서 부시고 만들고 반복해야 하는 경우가 생긴다. 자본법과 상법의 체계를 알아야 한다. 학부 1학년 1학기땐 법학개론을 듣고, 2학기때는 민법을 듣는다. 채권, 물권, 공법, 기업법 등 7과목을 듣는다. 법이 1/3 정도로 크게 가지고 있다. 예전에는 더 많았는데, imf이후로 금융과 경제가 많이 들어왔다. 법률적 체계는 이런 틀을 가지고 진행이 된다.
- Real Estate에 대해서 프로퍼티는 권리적인 부분이다. 권리의 번들. 소유권을 알기 위해서는 다양한 권리의 개체들이 있다. 계약관계의 법률 체계도 있고, 물권단계의 물권적인 관계또 있다. 내용들을 하나하나 들어가면 지역권이 있다. 하나하나의 내용들을 가지고 이야기를 하다보니, 소유권이라는 것을 총괄하는 단어에 상당히 다양한 번들이 있게 된다. 이런 부분을 하나의 번들로 묶어낸다. 사용권~향유권은 소유권의 개념으로 이해된다. 
 * 자료 소유권에 대한 논의 연습 : 사건 내용에는 하급심이 있고, 이걸 깨는 상고심이 있다. 조주현교수님이 이걸 왜 넣으셨는지 물어봤더니, 결과적으로 소유권이 누구의 결과물이 되느냐에 따라 상당한 차이가 있다는 것이다. 피어슨과 포스트가 여우를 가로채는 이야기다. 우선 여우는 어떤 존재인가? 해로운 동물로 여우를 잡는 것은 공익에 도움이 된다. 잡는 것은 허용이된다. 그러나 잡아가는 과정에서 가로채기를 한 것이다. 
1. 비슷한 맥락으로 볼 수 있는 것들이 중개사 중개인의 경우 중재하는 곳을 가본적이 있다. 선의의 중개사 A가 있고, 중개 의뢰인, 매도자, 매수자가 있는데, 중개사 A에게 매수자가 물건을 맞겼고, 매수자나 매도자의 조건을 보고 마음대로 판단해서 중개가 안될 것이라고 생각해서 적당히 처리했는데, 매도자가 매수자에게 직접 연락해서 직거래가 되어버렸고, 매도자는 중개사에게 물건을 파기 시킨후 계약을 체결하였다. 몇달 뒤에 중개사가 이를 알고 중개 수수료를 내놓으라고 청구를 하였다. 매수자는 주겠다고 했고, 매도자는 중개사가 판을 깼으니 안준다고 하여 소송이 걸린 것이다. 이러한 상황에 배심원단에 불려갔다. A가 나쁘고 판을 깬것도 맞지만, 법적인 권리는 있었기 때문에 일정 비율을 주었다. 
2. 다른 케이스는, 중개 의뢰인이 의뢰 당시에 돈을 받지 않는데, 중개사 B가 중개 계약을 체결하는 경우였는데 공동중개가 되면서, 자기가 가진 물건으로 경우가 있었다.  중개 계약의 윤리적인 문제와 구조적인 문제가 있다. 이러한 이유는 쌍방대리를 할 수 있다는 것이 문제의 근원으로 본다. 감평사도 다양한 윤리적 이슈가 있는데, 이러한 문제의 근간은 업무를 수탁하는 행위에 있다. 평가를 의뢰할때 평가 의뢰인으로부터 (회계사도 마찬가지), 의뢰인으로부터 수주를 받는 경우이다. 변호사, 세무사등도 마찬가지로 의뢰인에게 수수료를 받는다. 의뢰인에게 수수료를 받는 것이 불법인가? 예를 들어서, 박근혜나 굉장히 나쁜 사람일때도 합법이다. 실제로 박전대통령 변호인단이 욕을 많이 먹었는데, 당시 보수야권 3명이 졸업생이었다. 이중환 변호사. 이 사람들은 의뢰인들로부터 수주를 받는다. 그러나 평가사나 회계사는 그렇게 되면 안되는 직업이다. 감평과 회계의 결과는 상당한 공공성을 가진다. 엘론사태의 경우 엄청난 회계 분식이 일어났을 때 사회적 파급효과가 크다. 대우조선 사태도 마찬가지다. 삼성 바이오에피스의 분식때도 감평사들이 문제가 많았다. 
다시 돌아와서 중개사는 쌍방대리 때문에 문제가 생긴다. 심지어 한사람이 매도인과 매수인을 다 만나서 양타를 칠 수도 있다. 이러한 모순에 한계가 있는 것이다.

소유 vs 점유
부동산의 가장 큰 법률적인 근간은 소유권이다. 소유권 중 가장 큰것이 점유권이다. 사용, 수익, 처분이 소유권의 근간. 처분이라는 것만 빼면 사용, 수익만 남는데 이것은 점유권과 비슷하다. 배타성과 우선적 권리는 소유권에 기초해서 이야기 하는 것. 절도는 점유권은 있다. 오픈된 공간에서 가져가는 것은 절도가 아니고 밀폐된 공간에서 가져가는 것이 절도다. 지나가다 주운 것은 점유물이탈이다. 요새는 지갑을 경찰에 가져다 줘도 주인이 돈이 더 있었다고 하면 이를 해결 하고 경찰서에서 합의 하고 나와야 한다. 요즘에는 CCTV가 하루에 70회정도 찍힌다. 무수히 많은 상황에 노출이 된다. 은행 캐시로비에서 점유물이탈을 시키면 절도가 된다. 
민법에서 이야기하는 점유권은 동산에 대한 것이 일반적인것인데, 점유저는 소유자로 추정한다. 소유권은 사용,수익,처분 가능이 원칙이다.

물권의 종류 
- 물권에 대해서는 법률로 정한다. 물권은 법률에 의해서 관습법에 의한 것은 물권 법정주의에 따라오는 것임. 용익권은 사용을 통해서 이익을 얻어가는 것이다. 담보권은 담보하는 행위를 통해서 이익을 얻어가는 것이다. 양쪽은 소유권에 제한을 준다고 해서 제한 물권이라고 한다. 전세권은 빌려쓰는것, 지상권은 땅 위에 무언가 할 수 있는 권리 ( 은행에서 대출을 할때 채권 관리 업무를 하는데 저당권은 지상권을 같이 잡았다. 왜 그러냐 물어봤더니, 토지만 담보로 대출을 하면, 담보권자가 담보를 통해서 채권을 보전하는 것이 목적이고 보전이 안되면 이것을 환수하는게 목적. 나대지는 얼마든지 토지 위에 건물을 얹을 수 있고 건물에는 저당권이 없기 때문에, 채권자 입장에서는 제대로 된 채권이 아닌게 된다. 이 위에 건물이 들어서게 되면 건물에 대한 저당권 권리가 없어지므로, 지상권을 같이 잡는다. 건축허가를 낼때는 지상권자의 동의를 받아오라고 구청에서 이야기하기 때문이다. 이때 지상권에 대해 무언가 권리행사에 참여 할 수 있다.), 지역권은 요역지, 승역지의 표현을 쓴다. 그 땅을 통과할 수 있으면 요역지, 승낙해주는 입장은 승역지다. 남의 땅을 쓰는 권리. 저당권은 담보잡는것. 유치권은 부동산, 질권은 동산에 대한 권리이다. 전당포는 질권행사를 한다. 

민법의 체계
- 총칙, 인은 권리능력의 주체다. 행위능력, 사람에 대한 것이다. 그리고 법인( 사람중심으로 만드는 사단법인, 교수님들이 만드는 학회가 이에 속한다. 주거환경학회를 만드는데 2003년에 처음으로 만들어 봤는데, 사단 법인을 만들때 보니까 발기인과 등기인이 있다. 돈을 위주로 만들면 재단법인이다.) 법인을 가지고 있는 사람들이 꽤 있다. 재산을 가지고 있거나, 사람이 모여서 만들거나, 아니면 주식회사를 가지고 있을때 사람일때와 재산일때는 세금문제가 꽤 다르다. 예전에 가지고 있는 부동산을 처분한 적이 있었다. 상가를 가지고 있었고 임대료를 받았는데, 5월 되니까 열받는 일이 생겼다. 월세 받는 것을 부가가치세를 매월 내는 것은 할만 했다. 그런데 5월에 종합소득세를 내라고 하는데, 내려고 보니까 셀러리 맨인 상황에서 연말정산시 다 정산해서 끝난줄 알았더니 5월에 정산을 하라고 했는데, 학교에서 활동하는게 크지 않았는데 임대 소득이 얹어지니까 최고 세율을 경험하게 되었다. 실질적으로 대출이자의 이익의 상당부분이 레버리지를 이용한 것, 팔아버리니까 양도세가 발생했는데 이때도 문제가 되었다. 이때 법인이었으면 소득의 주체가 다르기 때문에 법인과 셀러리 소득이 따로 적용될 수 있었던 것이다. 우리나라 세제가 굉장히 촘촘해서 법인을 청산하면, 다 돌아온다. 그럼에도 주식회사가 가진 장점이 있어서 운영을 하는 것이다. 회사를 만들어서 근로소득을 내고 정산을 하는게 일반적이다. 요즘 부동산 오른 수익을 잘 나눈다. 
총칙 99조에서 물건을 설명하고, 법률행위에 대해서 이야기한다. 미성년자의 법률행위는 무효이다. 미성년자는 법률적으로 의무에 대해서 무효다. 미성년자가 유리한 권리에 대해서는 미성년자에게 유리하게 판단. 대리는 대리인의 대리다. 직급의 명칭이 묘하게 대리가 된 것이다. 소멸시효 잘 알아두면 재밌는데, 시효가 다 다르다. 
물권, 쇼유권, 채권, 공탁. 공탁은 금전적 원인에 대해서 보상을 한다. 보상을 하려는 수용주체가 보상금을 받으면 합의를 했다고 인정하는 것. 헌법에는 국민의 기본권, 정당한 범위, 완전보상을 하게 되어있다. 만족을 하고 사인을 해줘야 한다. 싸인을 안하고 진행을 해야 하는 경우에는 공탁을 걸고 진행을 할 수 있다. 일본은 소유권 문제가 많은데, 이번에 후쿠시마 대지진때 개발 계획을 세우고 진행하려고 봤더니, 사망자가 1/6이고 소유권 정리가 안된 경우가 1/3이상 100년가까이 정리를 하지 않은 것으로 나타났다. 이유가 있었다. 상속가계도를 그려놓고 보니까 해당 필지에 소유자가 157명인 경우도 있었다. 3대에 걸쳐서 소유권이 누적되었다. 왜 이런 문제가 생겼는지 보니까 어떤 땅은 등기비용이 법무사 수수료보다 작아서 안하는 경우도 있었다. 옛날에는 비용도 안되다보니 그냥 지나가버리다가 큰 이벤트가 생겼는데 확인 불가능한 경우이다. 지방의 도시 이야기다. 우리나라도 이런게 온다. 
현재 부동산은 서울지방이 완전히 양분화 되었고 이는 심해질 것이다. 지방소멸이라는 책을 보면 2015년 현재 지방은 기능을 상실했다. 229개 시군구, 3000여개 읍면동의 소멸 가능성이 높은 지자체가 거의 1/3 정도이다. 부양해야 하는 노인이 많고, 고령자의 주택 등은 당장 어떻게 하지 않으면 안될 수준이다. 너무 심각한 상황이라는 것을 안 박사 졸업생이 알려야겠다 싶어서 책으로 만들어서 매경에서 냈는데 아직 1000권도 안팔렸다.

2교시

고향이 예산이다. 어제 힘들었다. 

공탁은 소유권 법률 행위를 할때 동의하지 않는 경우에 걸어 놓는 돈이다. 상계는 채권을 상계하는 것, 경개는 갱신하는 것. 친족법은 부동산에서는 크게 다루지 않는다. 상속은 알아두면 도움됨.

배제권
- 소유권에서 사용수익처분향유배제권이 있는데, 법률적으로 따지면 법률적으로 본인 것이 아닌데 일정 기간이 지나면, 안목의 양해' 라는 법칙으로 불편함을 더이상 감수하지 않음. 배제권은 3년간 묵인할 경우 소멸. 옛날에는 나무 뿌리가 들어오지 못하도록 막는게 있었다. 

향유권
- 일조권 : 우리나라는 일조권을 크게 주장하지 않는데 일본은 아예 건물을 못짓게 한다. 집이 있는데 앞에 빌딩을 올리는 경우 건물주가 엄청난 배상을 하는 것을 보았다. 손실보상, 손해배상. 보상과 배상의 기준은 적법성이다. 불법한 경우 배상이다. 공권력에 의한 것은 다 적법한가? 불법도 있다. 배상하는 경우도 있다. 
- 조망권 : 부산에 오륙도가 있는데 일조권 조망권의 문제가 발생했다. 조망권이 실제로 건설사가 배상하는데, 판결내용이 건축비 상당액의 30%를 배상하라고 했다. 몇천억을 물어줘야 하는 상황이 발생했는데 이러면서 조망권 문제가 있었다. 헤도닉..가격 특성함수 도출, 조망권 밸류를 추정한다. 회기 분석을 해서 헤도닉 계수값을 가지고 가격을 만드는 경우가 있다. 만약에 파란하늘이 건물때문에 쪼개져서 보이게 되면 소유권의 일환으로 향유권, 배제권을 주장할 수 있게 된다. 내 땅과 직접적 상관이 없음에도 소유권에 기초하는 권리를 행사할 수 있는 것이 특징이다. 땅의 가치 하락이 심할때 주장한다. 

동산과 부동산의 구분.
- 민법에서는 99조에서 부동산은 토지와 정착물이라한다. 자동차의 경우 동산으로 생각할 수 있는데, 일반적인 동산으로 취급하고 싶어하지 않는다. 자동차,항공기,선박은 돈이 필요하면 담보,처분등 할 수 있다. 이런 동산은 준부동산이라 한다. 동산은 등록한다. 저당이나 필요한 권리 행위를 한다. 등기부는 왜 등본이라 할까? 옛날에는 등기부를 쓸때 카피를 했다. 열람신청을 하면 등기부 책을 찾아서 등기부원부를 볼 수만 있었다. 복사를 원할때는 복사본을 쓰니까 등본(복사본)이라고 한다. 94년에 유학가서 01년에 돌아왔는데 등기부 인터넷으로 쉽게 되는것 보고 엄청 놀랐다. '일사편리' 구축할때 한 귀퉁이를 담당. 18가지 서류 공부가 다 들어가서 번지만 치면 쉽게 파악. 
- 취득시효 : 선의(도둑질한건지모르면), 무과실(취득하는 과정에서의 과실없음) 5년, 그냥 소유하면 10년. 부동산은 점유하면 내것. 하천같은 경우 콩심어서 10년 지나면 내것, 미등기 상태에서는 20년, 무주물은 국가에 귀속됨. 

제한물권 : 용익권과 담보권
- 용익권, 전세권 : 전세권이 만들어진 배경 1981년 이전에 우리나라의 임차권(전세계약체결)시 계약서는 채권계약. 소유자가 가지고 있는 부동산에 전세계약서 체결후 부동산에 사는 것. 세입자가 보증금으로 2억을 주면, 소유자가 부동산 가격 4억일경우에 등기부에 전세권 설정 안해줌. 집값이 올라 대출을 받을때 70%해서 4억 2천을 받음 (근저당설정), 채권 물권중에 물권이 앞선다. 그래서 채권자는 후순위가 됨. 이게 81년 이전까지 세입자의 법률적 위치였음. 사람들이 전세들어가서 살다가 강제집행 당하면, 거리에 나앉게 됨. 그 뒤 주택임대차 보호법이 생김. 계약서를 가지고 동사무서 들고가서 확정일자 받으면 이게 물권화 되서 저당권과 같은 순위를 가지게 됨. 전입한 다음날 12시 부터가능. 이로인해 세입자의 권리가 공고해짐. 전세계를 통틀어 우리나라에만 있음. 전입신고 할때 확정일자 받아야 보증금 돌려받음. 우리나라 전세권관련 문제는 많음. 
-지역권 Easement
도로와 맹지에서, 사용할 수 있는, 맹지를 출입할 수 있는 권리 ( 승역지=도로접한곳땅, 요역지=맹지주인입장에서 필요함)

담보물권 : 건물을 지어올리다 다 못진 상태, 아파트는 공사대금을 시공사나 시행사가 아닌 
기성이라해서 감리를 받고, 감리회사에서 도장 찍어주면, 기성고를 받는다. 은행에서 받는다. 시행사에 계좌가 있다. 감리업체가 기성을 하면 기성고를 빼올 수 있다. 완공이 안되고 엎어질때, 버려지는 건물에 대해서 돈을 받기 위해서 유치권 행사. 이게 물권이다. 이 상태의 컨디션에서 소송하면 90%이상은 경매에서 유치권 무효라 함. 임차인이 나가기 전에 유치권 행사 인테리어등 필요비,유익비(부동산의 가치를 높인 것)를 지불해주는 것은 맞지만, 원상회복 의무가 있어서 철거공사비를 주인이 오히려 받아야 함. 소송하면 대부분 주인이 이긴다. 경매에서 낙찰받으려면 자기자본으로 해야한다. 레버리지가 안된다. 타인 자본으로는 안됨. 자기자본으로 투자할때 유치권 행사?, 

토지와 정착물 : 울타리, 우물, 다리 건축물의 정의는 기둥과 벽이 있어야 한다. 캐노피?, 건축물에 대한 정의는 다양함. 

민법상의 부합물과 종물 : 어디까지 부합물이고, 어디까지가 종물인가? 
설비, 필요비유익비는 해당 부동산의 가치를 높이는 것. 가치를 높이는 부동산의 경우 소유자에게 청구할 수 있다. 필요비, 유익비는 주인의 동의가 필요. 해당부동산의 가치가 올라갔다? 

준부동산 : 어업권, 선박, 건설기계, 자동차등 
지목 : 28개 지목인데 바뀐다. 60개정도로 제안을 했었는데, 더 늘수도 있다. 2014년에 과제를 냄. 작년에 후속과제를 했고, 자문을 했다. 책에 보면, 15-17페이지 ( 대지 전체 면적이 도로보다 적다? 지적통계 연구에 의하면대,전,답,임야. 농지로 활용되지 않는 경우가 많음.) 경자유전이 헌법에 있다. 농업인만 농지를 소유하는 농지의 비율이 너무 많다. 전답만 19%인데 소유자는 2%도 안됨. 1948년에는 그랬음. 지금은 감당을 못함. 바꿔야한다. 입체지적도 필요하다. 지하,지상,층별로 다른 상황. 1층만 3개층에 있는 경우도 있음. 기존 틀과 달라지는 상황.

토지이용계획법에 의한 토지용도 분류
- 온나라->일사편리 / 수정 
- 하나의 필지에는 하나의 지목만, 용도는 주된 지목을 따라가야 한다. 학교건물, 운동장, 도로 3개의 지목인데 전체는 학교. 이럴때 하나하나 섬세하게 표현할 것인지, 그냥 학교용지로 표현할 것인지의 문제가 있음. 
- 도시지역, 용도지역

용도구역 : 그린벨트 등, 시가화 조정구역
용도지구 : 최저, 최고 고도지구 (그이상은안되는 범위)

토지이용계획 확인서 

기타 토지 분류 - 법지(법률적으로 소유권은 인정되는데 실용가치가 없는 곳,세금도 내야함. 해안가 낭떠러지같은 곳), 빈지(밀물썰물때 나타났다 사라졌다 하는 곳)

부동산의 권리와 공시
- 부동산의 권리는 땅의 지표, 지상, 지하에 미친다. 소유자가 이익을 주장할 수 있는 범위에서만 가능. 공중권 개발 (홍대대학교 입구),
- 일감호가 만들어진 이유 : 건물을 짓는데 흙이 필요해서, 흙을 학교내에서 파다보니 웅덩이가 생겨서 그냥 계속 파다가 호수가 생김. 

4m를 한층으로 볼때, 지하를 파면 얼마나 팔수 있나? 
피카디리는 예전에 지하 많이 파다가 망한경우다. 지하 8층까지. 건축비 지하 2층까지는 지상과 비슷함. 암반이라도 나오면 지하로 내려가기 어렵다. 

물권과 채권 
- 물권은 사용수익에 대한 것이고, 채권은 돈을 빌려주고 빌려받는 행위로 인해 생김. 
- 일물일권, 물권우선, 뒤에 성립한 물권이 우선한다는 것은 물권은 먼저 찜한게 임자, 찜한 순서대로 간다. 채권자공평주의. 채권은 순서와 상관없다. 채권끼리는 평등하다. 법률 행위가 있을때 순서가 동일. 물권은 날짜로 계산. 경매과정에 들어가서 상황이 생기면, 채권채권물권채권물권일 경우 위에있는 채권, 아래에 있는 채권 구분을 한다. 배당에서 필요함. 

임대차보호법 
- 대항력, 아주 중요한 개념이다. 등기와 상관 없이 채권에서 임차인들이 우선적으로 대항. 요건 파악. 전입신고와 이사. 우선변제를 받는게 확정일자이다. 우선 변제는 도장을 받는 것. 
- 최우선 변제는 1억까지 되고 3400만원까지 된다. (2016년 3월 기준으로)
- 경락대금 : 경매에 관심 있으면 참고

공동 소유권 
- 공유, 합유

부동산의 공시 - 우리나라 등기는 공신력이 없다. 
첫직장에서 채권관리를 했는데, 황금자 할머니가 사무실에서 찾음. 이 할머니가 땅을 가지고 있었는데 등기 공무원이 양자의 동의를 받아서 동사무소에서 상속을 받음. 그리고 6개월 지난후 20억을 대출을 받음. 수표를 추적을 해서 전표를 찾아다님, 강원도 강릉, 마산등. 지금은 온라인으로 검색가능하나 그때는 은행마다 다님. 2-3억가량만 회수하고 나머지는 날림. / 등기는 요식만 맞으면 해줘야 하기 때문에 공무원이 해줌. 동사무소 직원이 내통. 사망신고를 받아줌. 그 이후로 등기가 공신력없음을 뼈저리게 느낌. 이를 담보하기 위해서 권리 보험을 든다. 
등기를 믿고 거래한 제3자를 보호하지 않는다. 이게 쉽지 않다. 

토지대장.
등기부 : 표제부, 갑구(누구꺼?), 을구 (제한물권, 규제된것)
갑구에 경매, 압류등 나옴.

등기의 종류
- 보존등기 : 최초에 등기하는 것
-예고등기가 있었다가 없어졌다.

연구주제 : 경매 권리분석