[건설경영론] 0507 건설계약
Processing of Purchasing Contruction
- 럼섬계약
- 유닛프라이스
- DB(디자인빌드)
- CM계약
Project Delivery Methods
- Master Builders : 예전
- Design Bid Build : 간단설계,시공
- Fast Track : 설계될때 같이시공
프로젝트 발주
- Single / Multiple
- 가격도 저렴하고 단일 조직일때 편하다는 인식
- DB, CM, DBB format
Construction Contract
1. 공사비 지불방식에 의한 분류
- 경쟁입찰 : 총액계약(lump sum), 단가계약(unit price)
- 협상계약 : 실비정산계약(cost + fee)
2. 업무범위에 의한 분류
- Design Bid Build
- Design Build
- CM
Lowest Responsible Bidder
- 책임관련 Factors : 법적이슈, 보증능력 등등
- Theoretically true
- 업체가 낮은 가격으로 입찰을 하는 이유 : 책임관련 요소들에 부족함이 있어서 낮은 가격으로 승부를 하지 않으면 안되기 때문.
1. 공사비 지불방식에 의한 분류
- 경쟁입찰 계약 : 가장 많이 쓰이는 방식, 기존 Master Builder의 역할을 할때는 하나의 프로젝트만 했지만, 다수의 참여자가 발생하면서 분업화가 되면서 대량생산, 효율성을 높이는 방식으로 변화. 저가 경쟁이 가능해지게 됨.
- 총액계약 : 제품가격과 조달 견적을 모두 써서 내서 그대로 저가에 계약 ex. 3억에 계약 ( 단가 x 갯수 = 총액 3억 )
- 단가계약 : 단종될 수 있는 제품의 조달에 대해 파악, 제시할 수 있는 단가를 제공하여 계약 ex 2.9억에 계약하되 단가 가격에 따라 변동
- 협상계약
- 실비정산계약 : Contractor의 리스크가 줄어든다. Reimbursed 되는 부분에서 차이 발생
예산이 증가되기는 쉽지만, 남기기는 어렵기 때문
Lump sum 계약
- One price 안에서 모든 비용을 감당.
- 시공자의 능력 여부에 따라 감당가능성 여부 파악
- 발주처 입장에서는 예산을 정확히 알 수가 있어서 관리가 쉽다.
- 기성금, 발주자에게 확인 받을 필요성
- Flexibility가 굉장히 제한됨
- Pros : 공사비 절감이 가능하고 조달이 용이하다. 시공자는 금액 내에서 효율적으로 경비 절감하기 때문에 이익추구가 가능하다.
- Cons : 사전소요기간이 길다. 설계와 시공간 피드백이 잘 이루어지지 않는다. 설계 시공자 간의 클레임이 잦다.
- 리스크 관리 : 가장 비정형적인
Unit price 계약
- 단위 공사, 단가만 설정하고 실제 투입 수량에 따라 정산
- 수량이 불확실하다 보니 수량만으로 파악할 수 있는 단순한 공사(도로,보수 등)에 많이 쓰임.
- Grand Total 총합이 최저인 경우
- Guide Quantity가 있음. ex. 10%이상 초과시 Price 비용관련 특수조건을 설정함.
- 단가 안에 직접비, 간접비 등 포함
- Overdraft : 발주처에게 비용을 받지 못했으나 써야 할 공사비가 발생할때 expenditure curve에서 비용의 갭차이 스스로 감당.
>> 해결방법
- unbance the bid : 초창기 50달러 -> 75달러를 받고, 향후에 50달러 -> 25달러에 공사함.
- mobilization : 초기 이자 비용을 Contractor가 반영하기 때문에 기성을 좀 더 빨리 주는 등 이자 비용을 줄이는데 일조함. (HHHM : Help Him Help Me.)
- Pros : 계약사항 변동 용이
- Cons : 공기연장, 공사비 상승, 실제 actual cost, 총공사비를 정확히 알 수 없다는 단점.
Cost plus fee 계약
- 스펙이 나오지 않아서 경쟁입찰은 어렵고, 최소 사양을 알려주고 다양한 조합으로 경쟁입찰, 그리고 Fee를 챙겨줌.
- 가격만이 아니라 Qualification을 확인 - Semi 인터뷰
- Procedure : 협상. BTL, cost + fee 진행하다가 fixed로 변경하기도
- 오버헤드, 간접비는 직접 원가에 해당하는 일정 비율로
- 설계 도면의 완성도 수준이 제각각이므로, reimburse를 구체적으로 정해놓지 않으면, 클레임에 노출 되기 쉽다.
- A fee 체계 :
>일한 만큼 비율로 주는 정률,
>일한 만큼 금액으로 주는 정액,
>기존 정액방식에서 profit sharing을 강화
>일한 만큼 fee를 단계별로 주는 변동,
* 가장 오래된 포맷은 percent of cost 방법
- Fixed-fee, Profit-sharing
- Sliding-Fee : 보너스와 패널티 존재, 오너 입찰자 가격, 민간기업은 좋아함(설계 도면 시공전에 확인, 패스트랙이 가능)