[건설경영론] 0326 입찰관리

Ch02_01_입찰관리.s.pdf

(지난시간에 이어) Financial Feasibility Analysis

1. 타당성 조사항목 - cost structure

Construction cost - Project Cost - Life Cycle cost

2. 순현가 NPV 

내부수익률  IRR 

3. 시공경제성분석의 예 

- 공사관리 시스템 교체 : 

- 운영비 예상 : 현재방식 1.5만 달러 / 자동화방식 : 5만달러

- 인건비 추가시 예상이익 = ( 종전운영비 + 인건비 ) - ( 새 운영비 + 인건비 )

- 다른 비용, 다른 이익

4. Formal Need Evaluation 

- graphical representation 필요함을 보여주기 위한 노력
- cost estimate 비용 견적 
- cost/benefit analysis 비교분석 
- Schematic Mass Design에서 As-built Drawing 까지 

5. 기본 및 실시설계 
- 공사계획 및 도면, 시방서 : legally binding

1st step 기본설계 : 전체 설계의 40%가량 완성 되었을때
- 건축 : 평면도, 배치도, 외장재
- 기계 : HVAC
- 전기 

2nd step 실시설계 : 정확하게 도면을 설계, 건설업체를 유인할 수 있는 최종 설계서
- 최종 발주자의 예상비용, 3%가량의 정확도

기본설계 
실시설계 

6. 입찰공고 
- 공공공사는 알려야 할 의무가 있다. / RFP 입찰제안요청서
- 입찰패키지 : 입찰제안서, 계약일반조건, 계약특수조건
- 착공지시서 : 10 calendar days after receipt of written notice

7. 입찰
- 입찰 방식 : 일반경쟁입찰, 제한경쟁, 지명경쟁, 수의계약 
- 참가자격 제한 : PQ
- 입찰절차 : 공고->안내서ITB->입찰보증->개찰/입찰심사->낙찰 및 계약체결

8.입찰도서
- 입찰초청, 안내서 
- 입찰서식
- 계약서서식
- 계약조건
- 보증서류 서식 : 입찰보증금, 이행보증금, 선급금보증, 지불보증금, 유보금보증. 

9.입찰패키지 
- 입찰서식 : 지체보상금, 계약이행, 보험서류, 일반관리비 및 이윤비율
- General condition : standard set
- Special condition : 당해 프로젝트에만 해당하는 특별한 조건.
- Technical spcifications : 시방서 

10. Addenda : 부록,
- 최종 마감 전 정정사항 덧붙임.
- 모든 입찰자가 받아보아야 함.
- 설계변경 CO change orders.

11. 입찰단계 
- 견적 : estimator의 능력이 중요
- 물량산출 quantity takeoff surveying  : direct cost, indirect cost, contingencies 예비비, Management, overhead cost, margin. 
 ex. 영국 MRICS, QS, Qauntity Suveyer(영국)-> CMr, Construction Manager (미국)
- 입찰비용 : 낙찰 되었을때 리커버됨. the contractor's estimating cost will be approximately 0.25% of the total bid price. 

- PQ : selected contractor, capable of performing, prequalify / expertise, capability, smiliar types of construction / resume
  >사전작업심사 : 기술능력, 경영상태, 시공경험, 신인도 - 100억이상 60점이상 취득자
  >적격심사, 최저가낙찰제 - 제한적최저가 낙찰제, 제한적 평균가 낙찰제

12. 보증
- 입찰보증 : bid security 확보, setoff a damage 상쇄, financial loss, 책임은 제기한 사람이 커버 / 업계에서 입찰보증은 previlege와 같다
- 한국 : 입찰보증금 5% 입찰시제출, 계약보증금 10% 계약체결일까지 제출. 계약이행보증 계약시 제출. ( 계약보증금10%+연대보증인 or 계약보증금 20% )
- 이행보증 Performance bond : 발주처를 보호 against defualt
- 지급보증 Payment bond : against failure to pay all subcon, or vendors 
   >default - contractors's funds are completely EXHUASTED
   >trouble shooters 

- 건설공제조합 : 시공보증, 손해배상보증, 하자보수보증 등