[ 시장분석론 ] 0528 외부효과 & 오피스시장분석

공공재_외부효과_20190518.pdf

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공공재적 성격
- 비배제적
- 비경합적
- 비용지불, 강제매커니즘이 없음. 

정부가 공개공지에 대해 동일한 비용을 지불하라고 할때? 
- 그림 14-1에서 가중치는 그룹별로 전체숫자에 대한 첫번째 그룹의 비율, 전체숫자에 대한 두번째 그룹의 비율이다. 
- A*는 사회 전체적으로 가중평균의 한계 평균이라고 한다. 정부의 시장개입이 필요한 이유

외부효과
-부동산이 고정되어 있기 때문에, 의사결정에 따라 나 또는 주변이 영향을 주고 받을 수 있다. 
-타인의 의사결정으로 인해 부정적인 영향이 찾아오고 부동산의 가치가 감소할때
-외부효과가 시장에 미치는 영향은 ?
-개발밀도는 일조권, 거주환경 등에 영향을 미친다. 

개발밀도
- 주택평당가격 P = a - bF (F는 개발밀도)
- 평당 건축비용 C
- 토지평당이익(이윤) p = F( p - c )
- 이윤을 극대화하는 최적 개발밀도 F = ( a - c - rf)/ 2b
> 토지 소유자들이 이러한 원리를 통해 개발을 하게 되면, 주변 개발밀도가 부정적 영향을 미친다는 것을 느끼면 장기적으로 개발밀도는 우상향 될 수 밖에 없다. f=Fm(장기개발밀도)일때 주변상황에 따른 소유토지의 개발밀도를 높이게 된다.
    이때, 2bFm + rFm = a - C 이므로 
    Fm = (a - c) / (2b + r)
    pm = b [ ( a- c ) / (2b + r ) ] ^2
- 상호협력은 개별적 의사결정보다 낮은 수준의 개발밀도를 초래

4. 계약, 협력 및 정부규제
재산권이 명확하게 설정이 되어 있지 않으면 문제가 될 수 있다.
- 농장에서 기르는 가축과 공장 대규모 폐수에 대한 문제 : 가축이 폐수를 먹게 할 수는 없기 때문에 공장주와 싸우게 된다. 
- 두 당사자간의 사적 계약. 정부개입 없이 이해당사자간 합의에 의한 바람직한 결과를 얻을 수 있다는 것이 Coase 정리이다. 

대규모개발 
- 대규모 개발시 인프라를 공급해줄 수 있는 여건을 제공 할 수 있는가? 
- 이해당사간 합의에 의해 사업이 추진되는 것이 아니라 대부분 공공에서 개입 

정부정책
- 정부가 할 수 있는 것들은 2가지 방식.
 >정부의 권한을 활용하여 원하는 방향으로 끌고가거나 규제하는 것
 >인센티브 또는 패널티를 부과를 해서 원하는 방향으로 끌고감. 
- 사익과 공익의 조화
- 규제 : 실제로 실행하기는 편하지만, 그것이 사회적으로 바람직한 결과를 낳는 것은 아니다. 

- 경제적 인센티브 : 재화를 생산하는데 부정적 효과가 발생할때, 사적편익과 사적비용의 그래프에서 파악할 수 있다. 
- 외부비용이 들어갈때, 사회적으로 바람직한 생산량은 Q에서 Q'으로 변동해야 한다고 할때, 정부가 할일은 권한을 이용하는 것.
- 상호긍정적인 관계 : 과수원과 양봉업자의 콜라보 / 교육 수준 상승과 범죄율 감소 

법적으로 가능한 개발밀도 이상의 개발이 이루어질때 부담금을 받고 다른 목적으로 쓴다. 

오피스시장분석모형_20190526.pdf

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대도시지역 오피스 시장분석 
- 비주거용 부동산시장 중 이용가능한 자료가 가장 많이 축적된 시장 
- 오피스시장의 작동 매커니즘에 대해서 살펴본다. 

공실의 중요성
- 중요하게 취급되는 변수중 하나는 공실률이다. 
- 오피스시장에서 장기간 공실의 비율이 주택시장과는 다르다. 

1. Wheaton and Torto (WT) 오피스시장 분석모형

WT 오피스시장 분석모형
- 시장분석을 할때 많은 연구들을 보면, 3개의 항등식을 기준으로 분류를 한다. 
 > 재고 St = ( 1- d )St-1 + Ct : 멸실률 + 신규공급량 
 > 공실률 Vt = ( St - OCt ) / St  : 점유공간
 > 흡수량(공간) = OCt = OCt-1 + ABt  : 특정시점의 점유공간은 이전 시점의 점유공간 + AB(absorption)
 > ABt : 오피스를 이용하려는 기업들이 원하는 공간 OC*t (즉, 조정비용이 없다고 할때, 희망하는 공간)에 과거에 이용했던 공간에서 새로이 흡수된다. 
 > OC*t = a0 + Et (Employment, 종사자 수) : 종사자 1사람이 이용하는 공간은 고용변화율과 임대료에 의한 식으로 나타난다. 
 > 기업이 희망하는 잠재수요와 공간 t : 타우는 공간의 조정속도를 나타낸다. 0 < t1 < 1 의 값을 가지게 된다. 즉, 종사자 수의 변화나 임대료의 변화가 공간에 대한 계약중에 공간을 바꿀 수 없는 상태가 있을 수 있기 때문에, 새로운 공간을 확보할 수 있는 가능성을 따져보면 0에서 1사이가 될 것이다. 
 > OC*t 에 Et를 대입하면 식 (6)의 흡수율이 어떻게 결정이 되는지 알 수 있다. 
 > 흡수 공간에 따라서 OCt = ABt + OCt-1 이므로 ABt에서 과거에 이용했던 점유 공간을 더하면 현재시점의 점유공간을 구할 수 있다. 따라서 주어진 공간의 총량에 대한 공실 비율을 구할 수 있다. 
 > 임대료가 희망 점유공간에 영향을 주고, 흡수공간을 결정이 되면 점유공간이 결정이 되고, 여기에서 공실이 나타난다. (이론적 공실률 결정 요인) --> 헤도닉, 오피스종사자수 변화율 임대료. 
 > 휘튼의 자료에서 보면, 시카고 20년정도의 반기(6개월)자료를 분석함. 

공실률과 임대료의 관계 
- 공실률이 높거나 공실 공간이 많을 경우 유보임대료가 낮아지는 결과를 초래 한다. 반면, 수요가 많으면 유보임대로가 높아진다. 
- 임차인도 임대인의 유보임대료와 비슷한 지표를 가지고 있다. 
- 공간이 부족한 경우 공급자 위주, 공급이 많을 경우 수요자 위주로 임대료가 결정된다. 
- 시장에서 나타나는 균형임대료는 관찰되지는 않는다. 다른 변수와 어떤 관계를 가질 것이라고 본다. 
 > 균형임대료는 전기의 총재고에 대한 흡수공간의 비율이 영향을 준다.
- 임대료 조정 : 식(8)에서와 같이 균형임대료와 과거의 실제 임대료의 차이의 일정 비율로 임대료가 조정이 된다. 모형을 추정하기 위해서는 두 시점 사이의 임대료의 변화와 공실률, 총재고와 흡수공간이라는 데이터가 필요하다. 
- 샌프란시스코 자료 추정 결과 : 조정속도 0.15(약15%)정도, 시장임대료와 과거임대료의 차이, 공실률이 올라가게 되면 임대료의 변화가 줄어드는 관계 등을 파악할 수 있다. 
- 그림 12.3 : 실제 임대료의 변화율과 공실률 추세의 관계 

3) 오피스 시장의 작동 
- 총재고, 공시률, 점유공간 / 임대료, 흡수공간, 종사자 수 및 증가율 ( demand side) 
- 장기 균형에서 종사자 수가 많아지면 흡수공간이 많아진다. 흡수공간이 많아지면 점유공간이 많아진다. 점유공간이 많아지면 공실률이 줄어들게 된다. 그럼 임대료가 올라간다. 
- 총 재고의 변화는 공실률이 늘어나게 되고, 공실률이 증가하니까 임대료가 떨어지고, 흡수공간이 늘어나고 점유공간이 늘어나고, 공실률이 떨어지는 폭이 줄어드는 장기 균형상태가 된다. 시장 내부에서 외적요인, Demand side의 요인으로 인해 변한다. 시장의 작동 매커니즘을 분석하는 방법이다. 
- 공실률의 결정, 임대료의 결정을 살펴보려면 전체의 플로우를 분석하는 모델에 대해 실증 분석이 이루어져야 한다. 

4) 신규공급 
- 디벨로퍼가 오피스를 개발할때 미래의 상황을 예상하고 의사결정이 이루어지면 시차를 두고 상황이 나타난다. 미래를 예상하는 매커니즘은? 단순하게 외생적으로 디벨로퍼가 생각할때 매년 얼마만큼의 공간이 필요할 것이라는 것
- myopic(근시안적, 현재의 상황이 미래에도 지속될 것이라는 생각), rational (수학적인 조건부 예측, 패턴을 계량적으로 분석할때) 등의 기제를 통해 예상
- 현재 재고가 얼만큼인지, 재고와 공실률의 곱은 Vt * St = St - OCt 
- 공급에서 즉각적으로 필요한 필요한 공간 추정 
- 추정 : 공급량과 점유공간의 차이가 클 수록 신규공급은 늘어나게 된다. 

** 아직까지 WT이론으로 오피스 시장 분석을 한 논문은 국내에 없다. 여기에서 오피스 데이터를 바탕으로 총재고를 측정하는 것이 가장 어려운 부분이다. 

2. Hendershott, Lizieri and Matysiak (HLM) 오피스시장 분석모형
- HLM 모형의 특징은 균형임대료의 가정을 통해 영향력을 측정해낼 수 있다. 사용자비용과 유사한 형태. 
- 오피스공간 총 재고량, 흡수량, 공실률, 균형임대료 
- RC (재조달 비용), 실질금리가 중요한 변수중 하나로 취급이 된다. 
- 임대료 조정 : 현재 공실률이 자연공실률보다 높으면 임대료는 떨어진다. 
- 신규 공급 물량 :  WT 모형에서는 공급공간과 점유공간의 차이 및 함수관계였는데, HLM에서는 공실률과 임대료로 단순하게 추정한다. 
- HLM모형의 플로우는
 > 고용자수의 변화율, 흡수공간에 영향을 주고, 공실률이 바뀌게 되고, 공실률과 자연공실률간의 차이로 인해 임대료가 변화한다. 
 > 실질금리가 변하면 균형임대료가 변하고, 이 차이에 따라 임대료의 변화가 일어난다. 
- HLM 모형의 장점은 금융시장의 영향이 오피스시장에 어떤 영향을 주는지 유용하게 알아낼 수 있다. 

3. Hendershott, MacGregor and Tse (HMT) 오피스시장 분석모형
- 여러가지 함수관계를 이용하여 오피스시장의 균형과정의 변화를 알아내는 방법이다. 
- 우리나라 오피스 시장에 모델은 한양사이버대 김지현 교수가 연구
- 식에 기초하여 시장 균형에서 실제 점유하는양과 요구량이 같아져야 한다. 
- 오피스 공급량에서 공실률을 뺀 것 = 점유되는 양, 이러한 시장 균형 조건으로 문제를 풀어나간다. 
- 균형임대료는 종사자수와 공실률과 실제오피스의 총 재고 함수로 볼 수가 있다. 
- 임대료와 종사자수간의 총 재고 관계가 승수로 나타나는 비선형 관계이므로 실제로 모형을 추정하기 어렵기 때문에 로그로 변환하여 살펴보면 식(4)와 같이 된다. 오피스 임대료에 대한 장기 균형상태를 파악한다. 
- 계량 분석론 2에서 Log 공적분관계가 성립이 되는지 검정방법을 통해 테스트를 해야한다. 
- 시장에서 단기조정과 장기 균형을 동시에 분석할 수 있는 방법을 찾아야 한다. 오차수정모형. 

도표 
- 장기균형을 나타내는 식 
- 임대료는 고용종사자 수(+관계), 총재고(-관계)의 수치를 파악한다.
- ECM 추정계수 : 1년간 임대료가 장기균형에서 이탈을 했다면 1년간 얼만큼의 속도를 가지고 장기균형으로 수렴하는지 값으로 표현. (0~1사이값)

 

결론 

오피스시장분석은 3개의 항등식이 어떻게 변하는지 파악. 
추정하는 과정에서의 계량적 지식이 필요.
주택시장분석보다는 테크닉이 필요하다.