[부동산개발론] 0603 재산, 자산, 포트폴리오 관리

Ch.17. Stage 8 

물리적 구조물을 만들고, Enterprise concept 캐시흐름을 창출해내는 작업. 
부동산 관리 측면 -> Bricks & Mortar -> an Operating Entity

Enterprise concept : 개발된 부동산의 지속적인 관리
- 살아움직이는 운영해야 할 대상으로 보는 것
- 부동산을 사업적 관점에서 보다가(ex 관제팀) 운영해야 하는 대상으로 보게 됨 : cash flow cycle 
- 부동산에서 혁신적 개념, 다른 on going Business 처럼 생각.
- 결국 리츠같은 경우도 부동산을 영속적으로 운영하는 개념이다. 
- 활용 개념을 확대한 케이스. 

AM, PM, FM : 
- Facility Management : 부동산의 물리적 관리. 건물청소, 환경, 미화, 주차, 보안 관리 등
- Property Management : 현장의 임차인과 대면하여, 서비스를 제공, 운영 임대관리 등 
- Asset Management : 코람코, 이지스 등 프로퍼티의 물리적 개념 이상을 본다. 여러개의 건물에 대해 책임을 지고 Owner와 Investor를 대신하여 자산을 관리한다. 아주 중요한 대형 임차계약에 관여하고, Capital Project(대형 자본지출 ex. 엘리베이터등 대규모 리모델링)에 참여하며, Annual Budgeting을 한다. 
- Portfolio Management : 가장 상위 개념, owner의 투자 목적에 깊은 이해를 가지고, 주식, 채권, 부동산의 투자 관리를 한다. ex 국민연금. 
** 실제로는 FM, PM, AM을 구분되지 않고 두가지를 한꺼번에 하기도 한다. 

Property Manager의 할일
테넌트가 공간을 어떻게 사용하고 있고, 니즈를 어떻게 효율적으로 관리할까 생각한다. 
- 부동산에 대한 본질적 이해를 하고 있는 사람들은 현장에 있는 사람들이다. 테넌트들이 무엇을 원하고, 무엇에 목말라하는지 파악하는 것이 중요하다. 
- 부동산쪽에 포커싱한 자산운용을 하려고 한다면, 물건에 대해서 모르고 investor에게 접근 할 수가 없다. 
- 개발 하는 사람들의 생각과 관리하는 사람들의 생각이 다른데, 개발 초기부터 관리하는 사람들의 의견이 들어가야 한다. 
- 총 생애 비용을 낮추면서, 일정한 기능을 유지할 수 있도록 만드는 것이 중요. 즉, 건설비가 조금 더 들더라도 유지관리비를 낮추는 방향.

개발팀이 운영팀에게 넘겨주어야 할 것들 
- 먼저, 개념적으로 Stabilized 되었다는 것은 시장에서 인정할 정도로 완성되었을때를 말한다. (오피스도 2/3이상 채워져 수익이 날때) 
- Pro-forma Result : 예상했던 결과와 실제 결과의 차이.
- 가치의 차이. 총 비용, 수익은 얼마정도 되는지 넘겨준다. 

전략
1. Developing an initial strategic plan for the property
- 가격이 낮을 때 사서 수익을 취하는 전략 
- Signiture Building 

2. implementing 
- 스탭핑(staffing), 리싱, 버젯, 캐피탈 프로그램 등 


회사 입장에서 부동산을 볼때 :
- 물건을 관리하고 고장난 것 고치는 관제팀 개념에서 탈피
- 회사 고용자들의 편의(quality of life)를 위해 적재적소에 공간을 활용할 수 있도록 하는 것이 중요. 

공공기관에서 부동산에 주는 영향
- ADA(Americans with Disabilities Act) : Superfund law가 80년대 영향을 주었다면, 90년대 장애인들을 위한 법이 형성됨. 
- 부동산 관리, 건설 모두 손이 많이 간다. 
- 불황일때 건설이나 부동산을 활성화 시키려고 정책을 편다. (People-intensive)

교과서 331page
learning from downturn 
1. 부동산이 불황일때 개발산업에 투입된 자금을 단위로 보지말과 종합적으로 봐라. 전체적 관점에서 버텨낼 수 있는지(shortage) 파악해야한다. 
2. Porfolio review : 부동산이 하향일때 포트폴리오를 리뷰하고, 위험한 리스크에 한쪽으로 너무 몰리지 않도록 한다. 
3. 회사의 자본금이 oversize 되지 않고 신중하게 배치되도록 한다. 
4. Vintage, 사이클 피크에 들어간 자금이 얼마나 위험에 노출 되어 있는지 체크한다. 
5. 신뢰를 확보하는 것이 중요하다. (고객, 파트너, 상대방들과 적절하고 투명하게 신뢰를 유지하는 것)

- 건물의 자본적 가치를 높이는 것에 영향을 주는 capital program

CH. 18 
미래에 나타날 뉴 트랜드와 과거로부터의 경험에서 배운다. 
- 지금 잘나가는 동네가 10년후에도 잘 나갈까? 앞으로의 방향성에 대한 고민들이 있어야 함. 
- 과거의 데이터로 배우는 것은 가능하지만, 미래에 대해 예측하는 것은 주관적이고 어렵다. 
- 버블인지 아닌지 체크, 수요공급 비교하면서 미래를 예측하려 한다.
- 채권이나, 주식에 비해 부동산이 쉽다고 하는 것은 term이 길기 때문. 
* 부동산 관련된 CEO들이 나이가 많은 경우가 많다. 주식시장의 매니저들은 은퇴나이가 4-50대, 부동산은 과거의 경험이 크게 작용하기 때문에 은퇴가 늦다. 

Trend & Issue
- 환경적 이슈 ex. 각종 환경문제가 중요한 이슈가 됨. 
- 과거의 경험
- 글로벌화 ex. 글로벌 시장의 유동성에 영향을 받아 부동산이 상승. 도심선호는 세계적 현상. 잘 나가는 산업의 패턴들도 도심에 기반
- 과거 도시 팽창이 되었지만, 최근 도시 고밀화가 진행. 
- 프롭테크 : 프롭테크 관련 학회등, 부동산 클라우드 펀딩, 질로우, 직방 등, VR, AR, AI 테크놀러지 
- 작고, 스마트한 공간 : 공유주택, 개인공간은 적어졌지만, 공유공간은 럭셔리해지는 경우가 발생. 
- 모빌리티 : 무인자동차, 주차장 산업의 변화. 
- 그린빌딩, 지속가능한 개발, 도시재생.
- 건강과 환경에 대한 문제

영속적인 이슈
- 개인재산권과 공공의 이익 : 재건축, 재개발 50층에서 35층 제한 등에 대한 이슈.  
- 동네의 자치권과 이익들 문제 
- 경제성장에 대한 비용 배분의 문제
- 시장수요와 Good Planning 

앞으로의 미래 이슈
- 에너지가 비싸질 것이다. 
- 깨끗한 물이 점차 희박해질 것이다. 
- 제3세계 인구는 지속적으로 늘어날 것, 심각한 식량부족에 직면할 것이다. 
- 글로벌화의 혜택을 받는 상황이 줄어 들 수 있을 것
- 이민자에 관한 문제가 중요한 요소가 될 것이다. 
- 도시화의 속도가 기술의 영향을 받음, 상호작용을 일으킴. 

디벨로퍼에게 주는 격언 (what ought to be)
- 긍정적인 사람들과 비즈니스를 해라
- 파트너가 필요하다. 
- 자신이 정한 퀄리티로 개인적 성공을 측정하라
- 커뮤니티에 무엇을 줄 수 있는가? 
- 시장의 변화를 끊임없이 체크하라
- 작은 박스안에 가두지 마라
- 교과서 위주의 경제학자를 경계해라. (경제학자는 통상적으로 과거의 데이터를 토대로 이야기한다.)
- 생각은 글로벌하게, 행동은 지역(local)에 맞춰라. 
- 정보를 지혜와 지식으로 만들어라.
- 시장을 세분화해서 분석해라. 
- 변화는 항상 진행된다는 것을 잊지 마라.
- MBA Thinking (회계적인 가치)에 너무 매몰되지 마라. 부동산 산업은 시너지 산업.