[부동산조사방법론] 13주차 - 업무용 부동산

대상 부동산 분석 : 미시적 분석 

- 미시입지 분석 

- 접근성 : 대중교통 접근성에 대해서 본다. 

- 가시성 : 업무보러올때 위치 확인에 대한 용이성이 필요하다. 건물이 잘 보여야 한다. 잘보이면 좋은 빌딩

- 빌딩위치 : 중간에 있는 것보다는 코너에 있는 것이 좋다. 

- 주변지역의 건물과 시설 

- 주변 거리 수준

- 지원시설 접근성 : 밥을 먹거나, 음료를 마시거나, 업무공간에서 일하는데 도움이 되는 곳

- 생산자 서비스 제공 수준  : 업무의 본질적인 차원에서 서비스, 회계, 사무기능 지원 등 

- 권역 : 오피스 밀집지역 / 권역의 이미지가 균질하지 않은 상황이 온다. 

EX. Collier(2016) Market Focus, 임차인 업종 특화도 분석 전망 테넌트 분석에 대해 

CBD, GBD, YBD 테넌트 분석 

CBRE(2017) 테넌트 분석 

** 조사에 대해서 시험

대상부동산 분석 : 건축물 분석

- 빌딩 규모, 대표적인 층의 규모 중요 - 한 층에 500평 vs 5개 층에 500평 무엇이 효율적인가? 한층의 면적이 큰 것이 장점.

- 외관 및 디자인 : 외관은 최초의 인상을 결정 지으므로 중요함. / 외관이 너무 독특하면 리스크도 생긴다. 즉, 설계는 자산인 동시에 부채이다. 

- 효율성과 유연성 : 전용율 높은 빌딩이 좋은 빌딩. 지나치게 높으면 기본적 업무 공간에 제약이 되기도 한다. 

- 외부조명, 어메니티 시설, 서비스 : 긍정적 요소, 차별화된 요소

EX. 컨퍼런스룸 6, 입주인 전용 공용시설, 전용라운지, 카페, 개별 파우더룸, 샤워실, 수면실, 수유실, 갤러리, 오픈스테이지, 옥상정원 등. 

- 랜드마크성 : 논문에서 적용하기 어려운 추상적인 단어임. 

= 건물안으로 들어오면 : 

- 로비 : 정신없이 만들어 놓은 입구보다는 깔끔하고 정갈한 곳이 첫 인상에 좋다. 로비의 이미지는 중요.

- 사인 : 안내표지판 중요, 동선을 생각해야 함. 

- 엘리베이터 : 가시성, 위치, 외관 등, 위치, 내부 인테리어 등, 엘리베이터의 속도는 충족도에 맞춰야 함. 

- 레이아웃 : 부정형, 사무실의 기둥간 사이폭, 천정고(일반적 2.4 -> 2.7 -> 2.85 ), 레이즈드 플루어(Raised Floor) 제공 여부 등

- 복도 : 폭(일반적 1.2 -> 1.5 -> 1.83(미국))

- 화장실 및 배관 : 남녀구성비 다름. 유지보수, 품질

- 주차 

- 유틸리티 : 전기, 통신, 인프라 / 전기용량, 시스템 / HVAC / 평면하중용량 

EX. 프라임 오피스 사례 : IFC 오피스 HVAC 사과형 모양, UPS등 

      임동오(2018), 오피스 빌딩의 화재 안전도가 건물 가치에 미치는 영향 연구

      친환경 : 그린빌딩의 생산성 높아지면, 임대료도 높아지고, 건물가치도 높아진다는 논문. LEED, GBC

- 보안, 안전시스템 

대상부동산 분석 : 비물리적 요소 

- 테넌트 구성 및 품질

- 임차인 품질 : 건물의 테넌트 구성이 오피스의 가치나 평가에 영향을 줌. 테넌트믹스, 앵커개념 : 입주의향서를 받고 전체를 고려하여 수용

- 빌딩관리서비스 : 사전서비스(형광등 안들어올때 전화하면, 고쳐주는 것보다는 시간이 되면 갈아주는 것, 영업시간 20분전에 히터틀어주는 것 등등)

- 운영시간 

- 테넌트 서비스 : 비즈니스서비스, 특수보안서비스, VIP서비스, 클리닝서비스, 생활지원서비스 등 

- 테넌트 피니시 : 임대공간 변경이 가능한 빌딩은 경쟁력이 있음. 

EX. 서비스경쟁 : 건물의 크기, 범주 -> 유틸리티 등에 대한 서비스 -> 테넌트 서비스 등으로 진화 발전하게 됨. 부지, 빌딩, 빌딩관리 및 테넌트, 평가결론 

오피스 빌딩의 평가기준 : 설문조사 

** 이것에 대한 논문이 없다. 한국토지공사(2001), 알투코리아(2008)AHP분석 정도.

거시입지 분석 

EX.  권역의 변화 : 글로벌 부동산 기업들은 판교에 대한 권역 PGB 설문조사

- 대상 건축물 현황, 주변지역, 분석사례 등, 분석 대상빌딩, 공간분포, SWOT 분석 등 

오피스 임대료 결정 요인 :

- 지하철 접근성 

- 도로 접근성 

- 지역특성 : 대업무 밀집도가 높은 지역

- 지가 및 용도지역 : 유의적 영향 *쓰지 않으면 좋을 듯한 변수. 종합적인 지표같은 느낌이 들기 때문. 

- 연면적 : 대표층, 건축면적, 빌딩규모

- 층수 

- 전용률 

- 경과년수 : 10년미만이면 +, 오래되면 떨어진다. 오래될 수록 평당 임대료가 상승한다는 논문도 있다. 이쪽 논문 선구자는 손재영 교수님 논문 (2000)

- 기타특성 : 대지면적 -, 클수록 낮아짐. 점유비용때문. 예상과 다른 결과. 

- 엘리베이터 : 숫자가 많을 수록 +. 엘리베이터 대수를 연면적과 층수의 로그값을 곱한 값으로 나눈 변수를 효용계수로 파악함. 조작하는 방법.

- 소유특성 : 대기업이나 전문투자자 보유건물은 +,

 

*** 건축적요소, 어매니티시설, 그린빌딩여부, 친환경, 테넌트 등 종속변수 두고 확장될 수 있는 부분에 대한 논문도 써볼 수 있다. 유의적 +,-에 대한 이유를 모를때는 수업내용을 다시 공부할 것. 현재는 공급과잉으로 테넌트 서비스 특성에 대한 추가적 비용부담은 필요하다고는 하지만, 경쟁력이 없을 것으로 예상. 

시장권역의 설정 

- 행정단위를 중심으로 설정 

- 임대마케팅을 한다면, 임차인을 구하기 쉽지 않으므로, 빌딩의 특성, 해당지역 범위 한정

EX. 오피스 권역과 이동성향 (2012) : 시장이 안정화 되었을 때는 권역 안에서만 움직였으나, 해외 테넌트/국내 테넌트, 대기업/중소기업 등등  권역간의 이동도 빈번하게 발생하기 시작함. 

테넌트 이동행동 연구 : 

**** 테넌트의 이동에 관한 논문은 한국에 아직 없다. Howland and Linsday(1997) 연구만 존재함. 박사과정에서 시키고 있다.  

수요분석 : 추론적 방법

- 시장의 동향자료를 보면서, 추론.

- 경기지표 : 기업체감 경기지표, 실업률, 고용률, 사무직 종사자 수 등

- 경제환경과 오피스 공급 : 이경민,정창무(2009) 샘스(신규), 신영에셋, 알투코리아 (임대) 자료, 오피스 논문, 금리, 임대료, 부동산정책더미. 

시장동향과 흡수량 

- 흡수량과 임대한 량은 동일한가? 순흡수량과 임대활동의 구분. 

- 소용돌이현상 : 임대활동은 많은데 실제 흡수되는 량을 작은 현상 

Ex. 수요량 : 젠스타 2017-2020 보고서, 세빌스 프라임 오피스 수요 브리핑(2018.3분기), 신영에셋(2018.2분기) offiscope 보고서.

- 흡수량은 선형으로 증가한다고 보면 안됨. 산업과 경기의 영향을 받음. 

임대료 

- 격차가 어느정도 되는지 봐야 함. 

- 실질임대료 : 실제로 받는 것이 얼마인지 파악

ex. Mateplus market report 2018.3분기 / 젠스타 2017-2020 보고서 오피스 중기 시장 전망 2016.10.31

류강민, 이태종 (2016) - 호가임대료, 실질임대료 지수 : 렌트프리에 대한 조사. 공실률과 비교. 요즘 상황에서는 렌트프리 

공실률 

- 등급별, 지역별 다 다름. 예전의 공실률은 1-2% -> 현재 7-10% 

- 서울시 전체적으로 7.8(신축제외)~10.3%(신축포함) 

- 규모별, 세부권역별 변동률. 각각의 공실률이 동일하지 않음. 

기타 : 전대차 오피스(sublet space)

- 공급량이 많다는 것. 수요가 없다는 소리

잠재적 테넌트 

- 임대마케팅 

- 공실해소구분 : 구분별 해소비율, 권역별 해소비율 

- 시장현환분석 : 해당권역 임대시장, 권역별 주요 특징 및 전망, 해당지역 오피스 마케팅 수요분석

수요원천의 유형 

- 가망 임차인 리스트 작성 : 업종별, 입주빌딩, 비고 등 

세분화 방법 (segment method) 

- 공간의 수요, 사무실 고용의 숫자를 예측하는 방법으로 1인당 필요면적 산정. 이렇게 나온 값이 수요량.

- 1단계 고용량 관련 자료 ( secondary data 필요) : 동네의 상황과 구성형태를 비교. 방법이 정확한지 적정한지 파악. 

- 2단계 사무직 고용 예측 : 사무실 자료를 구하기 어렵기 때문에 대안적 방법 1.2.3.4.5 등의 내용이 필요함 / 4.5 직업분류 -> 사무직 파악 

Ex. 서울개발연구원, 직업으로 사무직 종사자 파악

  - 방법 1. 과거에 조사된 자료를 바탕으로 비율로 파악. 오피스가 발달한 지역은 33%, 텍사스 지역은 28%, 한적하면 22% 

  - 방법 2. 전체 고용자를 구할 수 있으면, 오피스 면적으로 나눠주면 됨. 이러한 비율이 유지된다고 가정하면 예측이 가능하다고 하는 개념. 문제는 사무직 1인당 평균 오피스 면적을 알 수 없다. 

  - 방법 3. 대표 산업의 고용자 수를 사무직 종사자로 쓰자는 개념. 오피스 많이 쓰는 산업 FIRE산업, IT산업, 전문직, 비즈니스서비스 등. 

Ex. NAICS supersector 주 /도시 . 오피스고용 대리지표. 

-  3단계. 점유면적. 변화 요인들 : 입주 비용을 줄여야 함. 최근 종업원 1인당 5.6평

  김상일 외 (2005) 서울시 업무공간 수요예측 및 공급가능성 진단연구 : 2004년 1인당 5.37평 -> 곰페르츠모형의 상한은 6.3 평

- 종업원 지위와 산업별 업종에 따라 평수가 다르다. 

- 지역의 상황 파악

- 대표산업의 비율을 보고, 오피스 사용 고용비율 파악

- Class A의 면적 비율을 비중을 높여서 고용율을 구하고 수요량을 따로 구함. 3번방법이용

- 비율법