[부동산학원론] 4주차 / 부동산 경제론

부동산과 경제

국부로써의 부동산 
전체 1경. 

부동산은 생산재인 동시에 소비재이다. 
이로 인해 우리나라 주택시장 말이 많은데, 양심적으로 보도자료를 봤다. 상당히 자세하게 요약 정리되어있다. 이번에 부총리가 11분간 브리핑을 했는데, 다른 방송사에서 외계어라고 했다. 부동산 학과에 다니면, 이러한 장에 휘말리는 경우가 많다. 부동산이 이번에 미친듯이 올랐다. 우리나라 큰일 났다고 하는 중개사가 있었다. 11억에 계약하러 왔다가 순간 오겠다는 사람이 며칠사이에 11억5천, 12억.. 13억에도 계약을 못했다고 한다. 그리고는 갑자기 부동산 매물이 사라졌다. 왜그럴까? 주택은 내가 소비와 동시에 공급을 하는 양면적 지위를 스스로 가지게 된다. 김영미 장관이 작년 연말에 다주택자에게 임대사업자 등록을 하라고 해서 했는데, 이때 재고가 60-70만 정도가 상반기에 등록을 했고, 이는 수면 밑으로 들어가는 것을 의미한다. 그런데, 소비를 하려는 성향은 여전히 있는데 살수 있는 집이 없어져버렸다. 지방에서 원정까지 오면서 서울에 집값이 오르게 된다. 

부동산의 생산 비탄력적 요소는 오를 수 밖에 없다. 
부동산을 소비재로 볼때는 투자대체제가 많다. 1100조가 투자처를 찾아서 떠돌아다니고 있다. 물은 아래로 흐르는데 수익률을 찾아서 흐르는 것과 같다. 적절한 대체제가 많지 않다. 주식? 안정적이고 수익이 생기게 된다면, 괜찮은데 원칙을 지키지 않게 되면서 상황에 타협하면서 안정적 투자를 하기가 어렵다. 부동산이 결과적으로 상당히 훌륭한 투자처가 되어왔다. 

부동산과 고용 
건설+부동산은 전체 산업생산의 높은 비율을 찾이한다. 깡통주택, 깡통전세가 박근혜정부 들어서 부동산 민생 정책중 하나였다. 이것이  2013년 2월이후 6개월만에 집값이 확 오르면서 깡통주택 이야기가 사라지게 된다. 2014년 경제부총리 최경환이 빚내서 집사라고 해서 산사람들은 대박이 났다. 이명박때는 그렇게 안오르더니, 얼마 후에 바로 올랐다. 부동산 정책은 경기조절의 일환으로 나라에서 다양한 형태로 활용한다. 

부동산의 특성
- 물리적 특성 : 위치가 고정되어 있다. 로케이션(입지)는 왜 중요한가? 부동산에서 얻고자 하는 것, 과거 농경사회에서는 비옥한 땅이 입지가 좋았다. 현재는 접근성이 중요하다. 쾌적성과 관련이 있다. 오늘날 위치는 인터넷 전자상거래가 발달하면서 달라진다. 그러면, e-commerce, 알리바바와 같은 기업들이 갖는 특성이 무엇일까? 접근성이다. e-commerce가 앞으로 부동산과 만나서 가장 필요한 것은 트래픽이다. 트래픽과 배송의 편리성이 가치를 가지게 될 것이다. 
본문에서 이야기하는 위치는 위치의 고정성, 부동성이다. 토지 이용밀도는 멀어질 수록 낮아지고, 주거의 쾌적성이 높아지는 결과가 나타난다. 
외부효과는 양과 음, 정과 부로 표현할 수 있다. 외부효과는 시장실패를 불러오는 가장 큰 요인이기도 하다. 우리가 흔히 볼 수 있는 외부 효과는 지하철을 탔는데 아가씨가 향수를 은은하게 뿌리고 지나간다고 했을때, 좋은 향으로 기분이 좋아짐에도 비용을 지불하지 않았다고 하면 양의 외부효과로 볼 수 있다. 쓰레기 냄새가 나는 사람 옆에 있으면 음의 외부효과다. 외부효과 치료를 위해서 Zonning을 하는데, 상가 임대차 시장에서 아주 필요하다. 권리금을 회수하기 위해 일정기간 시간을 주는 방안. 또, 임차인이 마음에 드는 업종이 아니라고 해서 마음대로 거부를 하기도 어렵다. 이때 소유권을 어디까지 인정하느냐의 문제가 발생한다. 상가 같은 경우 조닝이 적용이 되면 테넌트 구해오는게 달라질 수 있다. 
- 내구성 : 토지에 대해서는 감가상각을 하지 않는다. 토지는 지속적으로 영속된다. 반면, 건물은 내구연한이 있다. 요즘 젊은이들은 집을 못산다. 주택연금으로 석박사 논문을 썼는데, 이 연금은 평생 내집에 살다가 대출을 상환하고 정년 퇴직을 하면, 집을 담보로 죽을때까지 용돈을 받아 쓸 수있다. 그런데 여기에 딜레마가 있었다. 지금 집을 못산다고 할때, 내집 없이 임차하며 살다가 정년때 막막해진다면 이사람들을 위한 정책을 만드는게 낫지 않나? 그리고 왜 주택연금이 자가임에도 불구하고 정부에서 지원해주어야 하는가? 
1954년 생이 98세까지 살아있을 확률은 남성이 39.6%이고 여성은 47%이다. 전쟁직후 태어난 사람들이 보건복지부 연구에 따라 굉장히 오래산다. 고령화 문제로 심각한 세대는 60년~80년생들이다. 그 시대가 지나면 인구가 1/3이 줄어들어 버린다. 인구 쓰나미가 빠져 나가는 과정이다. 전세계적으로 인구의 구조적 한계가 나타나는 것이다. 
주택은 소유와 임차에 많은 변화가 있게 된다. 내구성을 위해서는 관리분야가 아주 중요하다. 노교수님이 관리론을 수업하시는데, 건물의 유지관리를 어떻게 하느냐에 따라 내구성이 달라진다. 우리나라 1년에 공급되는 주택의 양이 새집 공급되는 것이 주택 재고의 약 3%정도 된다. 3%밖에 안되는 시장이 재건축 시장과 함께 들썩들썩하게 만드는 것이다. 재건축 시장이 문제가 많다. 최근에 재건축 연한 기준이 30년에서 40년으로 강화되려고 하고 있다. 사실, 늘려도 의미가 없다. 잠실 장미아파트, 압구정, 강남 79년도 이전에 만들어진 것도 많다. 은마아파트 경우 2008년부터 2016년까지 심사하고 결국 2010년에 안전진단 마치고도 아직도 못하고 있다. 목동 신시가지 아파트(83), 아시아선수촌아파트(86), 노원 아파트 단지, 광장동 아파트 단지 (88), 그리고 92년에는 200만호... 곧 있으면, 1/3정도가 재건축을 해야 하는데, 앞으로는 주택 재건축 거의 희소성이 없다. 정부에서 자꾸 재건축 규제를 하는 것은 잘못하고 있는 것이다. 지금은 장려를 하면서 선순환을 시켜야 하는데 정책이 거꾸로 되고 있다. 임기 내에 무엇인가를 하려는 장관들은 지금 있는 위기 상황을 피하려는 면피행태만 보이고 있다. 
- 이질성 : 불완정 경쟁시장인데, 정보의 불완전 및 공정 경쟁을 해야하는데.. 이질성을 나타내는것이 평가제도이다. 우리나라는 모든 가격을 정하고 있는 재미있는 나라이다. 상업용부동산, 리테일 등 모든 것을 정부에서 가격을 정하고 공시를 하게 만든다. 이것을 하는 이유는 조세저항을 피하면서 세수를 늘린다. 정부에서 이번에 종부세 강화하여 과세를 하는데 1%밖에 안되는 사람이라고 해놓고선 국민들 재산세가 높아지는 부분은 드러내지 않았다. 국민들은 내일이 아니라고 좋아하지만, 재산세 늘어나는거 보면 좋은 일은 아니다. 감평할때, 현실화율을 조절하면 전체적으로 오르는데 이것을 반기고 있는 것이다. 
조세의 전가와 귀착이 있다. 조세는 임차인에게 전가된다. 

부동산의 경제적 특성
-공급의 한정성 : 도시적 
용도별 입찰지대, 단위 평당 가격은 도심에서 멀어질 수록 떨어진다. 상업용, 주거용, 공업용, 농업용..
공급의 단기 고정성 : 공급에 시간이 걸린다. 주택이 공급되어 있는데 상당 부분 사라졌을때, 주택 수요는 그대로라 가격이 오른다.. 장기와 단기를 구분하기는 쉽지 않다. 
장기적으로 시프트를 한다. 

부동산 시장의 특성 
- 다른 시장과 비교할때 덜 조직적이고 비효율적이다. 경제학에서 말하는 완전경쟁 시장의 조건은,  
1시장 참여자는 모두 완전한 정보력을 갖추고 있다. 정보비용이 안든다. 
2시장에서 거래되는 재화는 모두 동질적이다.
3진입과 탈퇴가 자유롭다.( 진출입자가 많다) 
4충분히 많은 수요자와 공급자가 존재하여 수요자, 공급자 모두 가격을 수용한다.
우리가 흔히 주식시장을 완전 경쟁시장에 빗대어 많이 이야기한다. 자본시장과 비교할때 부동산 시장은 정부가 개입을 하기 때문에 비효율적이다. 
거래단위를 쪼개서 파는 상품들이 있다. 100억을 100명에가 판다고 할때, 1억씩 투자를 받으면, 100명이 필요하다. 1000만원씩 투자받으면, 1000명이 필요하다. 이러한 맥락으로 리츠를 판다. 리츠연구센터가 학교에 있다 올해에는 개발센타, 리츠센터(11월6일) 등 3개 같이 일할 듯 하다. 
공간시장으로 거래 비용, 정보비용이 존재한다. 중개사, 감평사, 변호사등이 관여한다. 며칠전에 로펌에서 연락이 왔다. 5대 신도시 포함해서 1000~2000억되는 땅을 찾아 달라는 연락이 왔다. 이러한 거래들을 많이 찾는데, 학교에 이야기 하면 찾아 줄 수 있을 것이라 생각했던 모양이다. 이것이 정보비용이다. 이유는  정보의 비대칭이 발생해도 부동산에 침입하려는 시도가 존재하기 때문이다.  
지역경쟁
수요공급의 분화 : 수요도 나뉘고, 층이 생기고, 공급도 전문화가 되서 각각에 맞는 틀이 생긴다. 주택하는 사람, 상업용하는 사람, 농지하는 사람 등등 많다. 경매론 보다가 좋은 물건이 있길래, 아무도 안쓸거 같아서 최저가를 써서 냈더니 하나는 107%, 다른 하나는 80%대.. 67%정도 생각했는데 너무 쎄게 나옸다. 시장은 알기 어렵다. 지금 시장에 돈이 많다.
아직 집이 없는 친구들은, 집을 ? 무주택자들에 대한 다양한 혜택들이 있는데 이들 말고도 우리나라 서울만해도 150만명 정도가량 있다. 
나에게는 주택에 대한 해결방안이 2가지가 있다. MB때는 집사면 바보라고 한적이 있다. 시세보다 80%가량으로 들어가려면 무주택자였는데, 보금자리 주택 때문에 사람들이 집을 안샀다. 이러한 프레임을 지금 만들면 될거 같다. 다른 방안은, 용산 공원 면적(105만평)이 여의도(88만평)보다 크다. 여의도 주민이 4만명 가량.. 임대주택을 여기에 때려박으면 주택문제 해결 될 듯하다. 그런데 서울의 허파라고 하는 곳에는 손도 못대게 할 듯 한다. 

수요-공급이론
-토지수요: 생산성중에 토지 원단위를 보자. 
가격 변동의 요인, 수요 공급이 나뉜다. 수요요인은 이자율이나 인구, 성장률, 도시화율 
수급 대해서 생각을 해야 한다. 가격 결정요인을 회기 분석하는데, 가장 크게 나타나는 것이 수요, 공급곡선이다. 가격을 설명하는 것의 7-80%가 된다. 그중에 가장 큰 것이 인구의 크기이다. 

토지문제
-Best Use, 시장주의와 사회주의나는 개인적이익과 사회적 이익이냐에 따라 다르다.
토지공개념, 스터디를 하면 좋겠다 싶은 것. 80년대 후반에 크게 대두되었다. 택지소유상한제, 개발이익상한제, 토지초과이득세? 등 3법이 있었다. 그중에 다른 것은 헌법 불합치가 되고, 개발이익 환수제가 하나 남았다. 개발이 실현이익이 아니다. 확정 된 이익은 과세할 수 있는데, 개발이익은 미실현 이익이라 과세 할 수 있는가? 법조계에서 따지다가 결론을 못내리고 유보했다. 이때 다시 헌소를 해야 하나..
개초환의 논거가 된다. 토지 소유의 불편등은 사람들의 근로 의욕도를 떨어트린다. 
- 헨리조지(진보와빈곤), 정치 경제학자, 신문기자. 이 책에서 이야기 하는 것은 토지 단일세. 정부가 세금, 법인세 걷지 말아야 한다. 불로 소득에 대해서 세금을 추징하면 된다. 토지는 하늘이 준것이다. 조상에게 물려 받은 경우 노동하지 않고 지배를 통해 수익을 내는데, 이부분에 세금을 받으라는 것이다. 토지 단일세로 세금확충이 될 것이라고 했다. 조지스트라고 하는 이정우, 정책수석(노무현정부때)이었는데 공개념 쪽이야기를 했다. 성경에서는 희년이 있다. 7*7이후 50년째에는 묶인 것을 풀어주고, 빚을 탕감한다. 희년은 아주 훌륭한 관계를 리셋 시켜주는 좋은 제도이다. 새롭게 돈을 빌리거나 할때 생활 습성이 희년이 다가올 수록 달라졌다. 성토모에서 말하는 것은 희년을 말하는 것이 아닌것 같다. 
일반 경제학자들은 효율성과 형평성을 늘 이야기 한다. 

토지경제학의 역사적 변천
- 고전적 지대이론, 국가의 부의 성질과 원인. (국부론, 애덤스미스) : 교환가치와 사용가치가 있다. 다이아몬드는 교환가치가 높다. 사용가치는 거의 없다. 물은 교환가치가 낮으나, 사용가치는 높다. 이 두가치가 같이 수렴해야 하는데 왜 다를까? 교환가치와 사용가치(효용) 가치는 생산비에 수렴한다고 생각한다. 예를 들어, 고전파에서는 핸드폰을 만드는 가격(투입된 비용)이 그것의 가치라고 생각한다. 그러면 비싸게 만들면 가치가 높은 것인가? 생산비 가치설은 이런 한계가 있었다. 
- 한계 효용학파 : 생산비와 가치는 관계는 있지만, 한계 효용이 있다. ex 아파트에 5억짜리 수영장를 짓는다고 해도, 실제 효용은 어찌될지 모르지만, 낮아지거나 높아지거나하겠지만, 집값은 1천만원 오름.
ex. 삿뽀로의 1달러 스키장인수건이 있었는데, 경영승계를 하고 잔고 증명으로 1달러, 경영정상화 수립계획을 보여주면 되는 건이 었다. 

신고전학파 
- 공급과 비용, 수요와 가격을 결함하여, 마셜이 시간개념을 도입. 
결혼식 전에는 근사한 장식물과 화장이 효용이 있지만,  끝나고 나서 삶을 살때는 다르다. 

리카도의 지대이론, 차액지대
- 마르크스에게 지대한 이론적 배경을 제시해준 사람이 리카도이다. 가격은 자본에 대한 대가와 노동에 대한 대가가 있는데 이 차액이 지대이다. 
동일한 면적에 동일한 생산비가 들어가는게 아니고 등급별로 단위 생산비가 달라진다. 1급지를 활용할때 수요량은 80이지만, 단위당 생산비가 그대로 온다. 그런데 수요량이 늘어나면, 170만큼 생산해야 하는데 2급지 만큼 동원해야 하므로, 1급지가 소비하고 급지별로 100씩 차감하여 남은 수요량에 대해 급지별 차이가 발생. 수요량이 늘어서 지대가 발생한다. 시장이 커질 수록 지대가 더 커진다. 자본 축적은 노동착취에서 온다. 비옥도가 높은 토지는 한정되어 있고, 수요증가가 가져다 주는 곡물 가격 상승분은 지주가 아니라 (불로소득이므로) 노동자가 가져가야 한다. 

결과적으로 고전학파, 한계효용학파, 신고전학파는 가치이론, 추계이론... 

토지문제에 대한 패러다임
- 토지문제에 대한 의견 충돌.
손재영 교수님은 우리나라 물가상승률과 주택가격 상승률을 비교해보면, 물가 상승률이 더 크다. 관점이 무엇이냐에 따라 달라진다. 그외에도 가치관의 차이
- 계획주의 : 공익, 형평, 정의 정부개입 / 현실인식 : 요새 정부는 유체이탈 화법..
-조지스트, 막시스트 : 규제, 시장에 대한 개입. 
-시장주의 : 시장주의는 위 조지스트, 막시스트와는 다르다. 건강하게 움직이고 있다고 생각. 작은정부지향 및 시장논리. 유인이 있으면, 움직인다. / 토지에 대한 관점은 높은 지가에 합리적 판단. 그정도의 상징성이나 의미가 있다고 판단하기 때문. 불로소득은 규제로 인해 발생한다고 봄. 투자와 투기는 구분하기 어렵다. 

시장주의 견해 
- 공급을 늘려야한다. 부족하면 더 지어라는 것? 투기꾼이 가격 높이는 것이 아니다. 
도쿄옆에 타마 뉴타운은 대망했다. 사람이 살지 않는 마을이됨. 분당같은 신도시를 막 만들어서될일도 아니다. 
ex. 도시계획 발표된 경우, KTX동탄이 생긴다면, 이제부터 얻어지는 편익은, 50에서 5000으로 커진다면, 소득의 크기와 수익의 크기가 달라진다. 이때, 50, 52, 5000, 5500, 6000 으로 급격히 늘었다고 하면, 밸류가 달라지게 되고 급격하게 늘었으므로 투자가 아니라 투기라고 보게된다. 사람들은 이것을 폭탄 돌리기 또는 전매시장이라고 이야기 한다. 이것은 부동산의 편익에 따른 미래가치를 이야기 하는 주장이 시장주의의 견해이다.  
ex. 서울숲과 레미콘 공장, 이명박./ 건축밀도, 스카이라인 35층 박원순. 
부동산 소득은 불로소득이 아니라고 봄. 발품팔고, 돌아다니고, 정보를 알아내는것인데, 사실 그것에 비해 소득이 너무 큰 것은 있다. 사재기는 문제가 있다. 
- 분양가 공개.

절충적 실용주의 
- 
다음시간에~