[부동산학원론] 8주차 / 부동산 투자

2001년에 조주현 교수님이 MIT연구년을 가셔서 2002년에 복귀하시면서 원론 책을 써야겠다고 생각하셔서 쓴책이다. 여러가지 수업 들으면서 챕터별로 분류를 해서 로직을 뽑아내고, 정리를 해서 만든 책이 부동산학원론이다. 다시 박사과정이었던 현재 서울 사이버대학 부총장하고 계신 이영수교수와 책을 같이 쓰셨다고 한다. 파워 포인트를 개정을 해왔고, 2002년 나온 책은 절판을 시켰다. 

7장을 보면 나오는 운영수지분석 계선사례 표가 뒷부분까지 일관적으로 계속 이어진다. 책이 가지고 있는 장점 중 하나가. 

표 7-3 하나가 전체를 표현하고 있다. 이 숫자를 바꿔 놓고 계산하라고 했던것이 학부생들에게 준 시험중 일부였다. 이 표 전체가 인지가 되어야 풀 수 있다. 열심히 해서인지 학부생들은 거의 다 맞췄다. 

생산성지표 
수익비율 = 순운영수입 / 총가능소득 
운영비 비율이 높으면 수지가 나빠질 것이다. 운영비 수입이 높으면 수지가 좋아진다. 
공실률 지표같은 경우 보통 주어진 값이다. 

매각수지 
현재가치 할인을 하고, 총 매각대금의 5%반영이 되었을때, 세전 현금 흐름을 뽑아내는 문제.
융자잔고는 엑셀을 짜서 제시가 되는 것. 

양도소득세 계산
매각 대금(계산해서 나온값)에서 비용이라고 볼 수 있는 것 (취득가격, 누적 감가상각,매각비용)을 제외시킨 후에 과표에 집어 넣는다. 누적 감가상각은 +를 시킨다. 
-> 세후현금흐름계산

사례임대주택 투자의 현재가치 계산 
연차별로 각각 계산해서 20%라는 요구 수익률을 초기투자비율 대비 계산해서 NPV가 +가 되게하려면 어떻게 해야 하는가?  이때는 20%가 있었던 2002년 시기이지만, 현재는 이런 이율을 제시하면 사채업자 소리를 듣는다. 부도가 났을때 법정 최고 금리도 17%이다. 
**사회적 할인율 : SOC KDI예비타당성 조사를 하고 있는 피멕에서 가이드라인을 보면 기재부기준 4.5%로 적용을 하고 있다. 인하되기전에는 5.5%였다. 
요구수익률 : 할인율 r 의 결정요인
- 자본 비용 : 회사마다 다르다. 자본 비용을 어디에서 많이 들여다 볼 수 있냐면, 택지개발 사업을 할때 원가 택지비 토지조성원가를 LH나 SH에서 공개를 한다. 7개 항목을 공개하는데, 자본 비용은 매 사업마다 같을 것이라 생각할 수 있는데 그렇지 않다. 한 회사마다 조달에 따른 공기, 비용에 따라 다르다. 회사채를 상황에 따라 다르게 하고 있기 때문에 다르다. 회사의 신용도나 시장이자율이 적용되는 이유도 이와 같다. 
- 대안투자의 수익률은 기회비용에 대한 것으로 할인률을 판단 할 수 있는 근거가 된다. 
-투자자가 위험 선호자인지 기피자인지에 따라 다르다.
-인플레이션

3. 투자타당성분석 
- 4장에 나오는 내용을 리뷰해보도록 한다.
순현가 NPV는 현금 유입과 유출의 차액이다. 초기투자금앨에서 현금흐름을 
NPV가 0보다 작다는 것은 r을 감당하지 못할 것이라는 것이다. 할인율에따라 달라지는 모습을 볼 수 있다. NPV=CF/(1+r) - Z0  식 이해
* 타당성분석FS는 법률적, 기술적, 경제적 타당성 분석을 하는데, 경제적 분석에서는 IRR과 NPV를 본다. 기술적 분석은 취득할때의 건물상태를 전문가에게 의뢰해서 엔지니어링 레포트를 받아서 물리적으로 자산 실사DD를 한다. 여기에서 Excuse가 되면 물리적 타당성 분석은 된것으로 본다. 

수익성지수( PI) = 현금 유입의 현재가치 / 현금 유출의 현재가치 
-사업기간중 투자비 규모가 다른 두개 이상의 사업에 대해 수익성을 판단할때 쓴다. 경제적지표보다는 투자타당성을 분석하기 위한 지표로 쓴다. 

회수기간법 / 페이백
- 투자분석 기준의 적용사례 5번에보면, -100에서 시작된다. 20,30,40의 3년이므로 90만큼이 3년에 회수가 되는데, 4년차에는 100이 다 회수가 될 것이다. 이렇게 볼때, 10/21.5이고 0.465 *12개월할때 5.58이므로 6개월 가량으로 볼 수 있고, 3년 추가하여 3년 6개월로 예상할 수 있다. 
- 연평균 순현가보다는 페이백(단순회수기간)이 중요하다. 이러한 틀이 투자분석을 위해서 쓰기 위한 일반적인 로직이다. 숙지하고 있어야 한다. 
[EXCEL자료강의]
- A 와 B를 비교해보면, 순현가는 낮은 것, 수익성 지수는 각가 파악.
- 순현가와 세전현금흐름, 세후현금흐름, IRR에 대한 자료들을 확인한다. 

사례임대주택의 투자분석
내부수익률을 세전과, 세후로 파악해보았다. 질문? 

민감도분석
- 수지분석을 쭉~ 해서 NPV와IRR에 대해서 알았다. 분석을 했을 때 이것은 일정 조건에 대한 이야기였고, 일정 조건들이 바뀌게 되면 어떻게 될까? 예를 들어 공실률이 5%였는데, 최근 여의도는 15%가까이 공실률이 되고 있고 파크원이 준공이 되면 더 높아질 것으로 보인다. 그러면 이렇게 공실률이 높아지면 어떻게 해야하는가 파악할 수 있다. 
1.먼저 BASE CASE를 설정한다. 
예시)엑셀표7-3에서 PGI가 20*2000=40000인데, 만약 20*1800이되거나, 공실률이 5%가 아니라 10%가되면 어떻게 될까 ? 세후 현금흐름이 나빠진다. 그리고 표 7-6에서 확인해보면 NPV가 음수로 나오게 되는 것을 볼 수 있다. 이러한 조건중에서 몇%까지 버텨 내는지를 보고 싶은 것인 민감도 분석이다.

아파트같은 경우 민감도 분석의 펙터는 금리, 분양률, 건설공사대금(기성), 공사기간이며, 이러한 변화를 어느정도까지 감당할 수 있는지 파악한다. NPV가 0보다 큰 것을 보려는 것. 초행길에는 가는 길이 멀게 느껴지지만, 다음에는 멀지 않게 느껴진다. 개발사업을 진행할때 어떤 위기가 어떻게 발생할지 모른다. 어떻게 될지 모르는 상황을 한번 겪어보는 것은 중요한데, 이러한 과정들을 시뮬레이션 해보는 것이다. 

만약, 중국이 갑자기 내륙 개발을 시작한다고 하면, 철강, 시멘트, 인부들의 품귀현상이 나타날 것이다. 우리나라는 중국에 대한 대외 의존도가 높아졌다. 건설 원가, 공사비가 직접적인 영향을 받게 된다. 우리나라도 200만호 만들때 분당,일산,산본 등 바닷모래 많이 썼었다. 이러한 영향을 받는 요인들을 각각 민감도 분석을 통해 알아볼 수 있다. 

각각에 대한 요인들에 대해 미리 아는 것은 중요하다. 가장 티피컬한 케이스를 설정한 후, 변수를 변화시키면서 내용을 정리해둔다. 그래서 평균, 최악, 베스트 케이스를 모두 만들어 놓는다. 

주택 담보대출의 상품종류
- 거래방식, 기간, 상황반식, 취급기관 등 생활속의 부동산 13강에 나오는 이야기인데, 내집마련을 하기 위해서 은행을 가는데.. 그럼  보금자리론은 일반담보대출과는 다른가?
대출 상품들이 은행의 마진구조로 작용을 한다. 은행은 각 점포들은 각자 자기들이 먹고 살 것들을 벌어야한다. 작은 점포는 6, 평균적으로 13, 많으면 20명이상의 인건비를 다 벌고, 임대료도 벌어야 한다. 그러면, 인건비 20억에 임대료 연간 2-3억, 제비용등 40억을 벌어야 한다. 여신 갯수가 마진이 대출 갯수로 말하면 작게 잡으면 1.2에서 많게 잡으면 2.5정도다. 여신갯수 1000억이면 20억 내외이다. 개별 점포들이 여신 갯수가 3000억 정도면 기본적으로 장사한다고 볼 수 있다. 수신도 있다. 얼마인지는 말 안함. 남은 것은 본사에 밀어준다. 그래서 은행은 자기들 상품 팔려고 한다. 
대출 받는 사람들은 장기론이 좋기 때문에, 각 은행 점포에서 상품이 있어도 주택금융공사에서 받는게 사실은 좋다. 주택금융공사에 찾아가서 받지는 않고, 은행에 보증증권을 하나 끊어주고 그 은행에서 대출 받아간다. 보금자리론은 고정금리다. 대출 받는 시점에서는 FRM, ARM중 무엇이 금리가 높은가? FRM이다. 은행은 초기금리가 낮은대신 금리가 올라간 만큼 조절해서 계속 적용시킨다. 

원리금 균등분할 상환
- 만기까지 매월 납부액 53만원, 만기가 되면 원금 1억이 상환이 된다. 월불입액은 이자+원금상환액이다. 은행이 장사를 해야 하기 때문에 처음에는 이자를 많이 받고 원금을 조금만 받는다. 만나는 지점은 2/3지점 정도 된다. 30년 대출에서 15년 갚으면 원금은 1/3가량밖에 아직 상환이 되지 않았다. 총이자 9천만원 

원금 균등분할 상환 
- 원금은 균등하게 납부를 하고, 이자도 그에 따라 상환을 한다. 그래서 최초 불입액은 70만원이 되는데, 시간이 지날 수록 월별 원금불입액에 근접하게 상환한다. 총이자 7천만원

만기 일시상환 
이자만 계속 월 평균이자는 41만원씩 상환을 하다가 30년차에 1억을 한번에 상환한다. 총이자 1억5천만원. 

대출금 상환 조견표
- 1개월부터 360개월까지 최초불입액과 이자납입총액, 월이자평균액등을 나타낸 표. 
- 부동산 투자시 대출을 받을때 3년, 5년 거치기간을 두고 대출을 받고 초기 비용을 줄인다. 보유를 3-5년을 하는데 그 이후 매각을 해버리면 비용에 대한 부담을 줄인다. 그런데 이런 부분이 잘 안되면 잔금날에 아주 피곤해진다. 그래서 잔금 실행하기 전에 차주와 금융기관과 계약을 맺을때 꼼꼼하게 따져봐야 한다. 많은 사람들이 이런 부분들은 안하고 되냐 안되냐, 쓰라는거 싸인하다가 그냥 넘어간다. 한 은행안에도 점포는 천개도 넘는다. 얼마든지 조건에 맞는 곳을 찾을 수 있고, 지점장 전결 들어가면 더 효과를 볼 수 있다. 

4. 투자 수익률과 위험도.
- 요구 수익률은 리스크 프리미엄, 요구하는 주체에 따라 달라진다. 요구주체가 사채면 크게 올라가고, 은행, 카드회사는 좀 낮다. 조달 금리는 어디에서 오느냐에 따라 다르다. 

부동산 투자위험의 종류 
- 투자에는 리스크가 다양하게 있다. 임대료가 20개*2000이었는데 하락할 수도 있고, 채무불이행, 구매력(실질가치), 법, 유동성 등의 리스크들이 부동산 리스크가 된다. 이런 부분을 어떻게 컨트롤 할 것인가는 구체적으로 인지할 수 있어야 한다. 

투자 위험의 특정 
- 포트폴리오 : 흔히 바구니 하나에 계란을 모두 담지 말라는 것과 같다. 
*엑셀 자료 [표 7-7] 
비관적 케이스일때 얻어지는 상가, 오피스빌딩, 아파트의 예상 수익률 분포를 파악한다. 오피스가 가장 경기에 민감하다는 것을 볼 수 있다. 확률과 수익률을 곱하고 더해서 기대 수익률을 각각 볼 수 있다. 표준 편차는 리스크(위험도)라고 표현한다. 표준편차와 수익률의 관계는 단위수익률당 리스크의 관계가 나온다. 
[표7-8]
빌딩들의 평균과 표준편차를 구한다. VAR함수를 쓴다. 평균과 기대수익률 차이를 제곱하여 구한 값을 낸다. 포트폴리오를 보니까 같다. 
[표7-9]
평균과 편차를 본다. 편차끼리 계산을 하고 이것들을 합쳐보면, CORREL상관계수를 분석하고, 공분산을 계산을 한다. 

상관계수 
- 0이라는 말은 서로 상관이 없다. 1,-1은 상관성이 높다. 음의 상관관계와 양의 상관관계. 정의 상관관계는 +,+ 같은 방향으로 움직이인다. 상관계수 분석을 하다보면, 계수의 값이 얼마정도 있는지 파악을 하는데 0.3을 넘어가면 상관이 조금 있다고 본다. 

상관 계수를 알아야한다. 상관 관계분석을 해보면 상관 관계에 대해 나온다. 하나의 변수에 상관계수 값이 달리 나타나는데 이런 부분을 보고 판단해야 한다. 

최적 포트폴리오 Z
끝.

7장의 표는 명확히 인지하고 계속 들여다봐야 한다.