[부동산경제론] 제6장: 토지시장과 토지정책 이론

제6장: 토지시장과 토지정책 이론

 

 

1. 토지·토지시장과 정부개입

 

-  토지의 공급고정 = 부증성: 국가전체 토지에 적용

 

-  특정 용도의 토지공급은 토지의 전용(용도전환)에 의해 변화 가능.  도시용 토지공급이 얼마나 증가할 수 있는지는 토지의 전용에 영향을 미치는 토지이용 규제의 내용과 강도에 의해 결정.

 

-  토지는 생산요소 + 자산.  토지는 재산증식, 투기의 수단이 되어서는 안 된다? 토지는 자산이므로 위험을 감안한 투자수익률이 다른 자산보다 높다면 사람들이 토지를 선호하는 것은 당연. 

 

-  토지의 부동성 - > 인접 토지에서 발생하는 외부효과의 영향 - > 시장실패.  대개 정부규제, 그러나 과도한 토지이용규제는 사회적 비용을 야기. 

 

-  토지시장에서의 독점문제

 

 

2. 지대 및 지가의 결정

 

2.1 전체 토지서비스 시장과 지대의 결정

 

-  동질적 토지임대시장에서의 평균지대의 결정

 

-  토지서비스에 대한 수요: ① 기업의 토지수요 = 파생수요.  기업의 토지수요량의 결정: 토지의 한계생산물가치(VMPL) = P·MPL = 지대(R).  우하향하는 VMPL 곡선 = 토지수요곡선.  ② 가계의 토지수요.  지대가 낮아지면 - > 다른 재화에 비해 토지가격이 상대적으로 하락 - > 토지수요 증가: 대체효과.  또한 - > 실질소득 증가 - > 토지수요 증가: 소득효과.

 

-  국가전체 토지의 총량은 고정: 토지공급곡선 수직 

 

-  균형지대의 결정

 

■ 토지시장의 거래모형

 

-  토지 총공급량이 지대에 관계없이 고정되어 있더라도 실제로 시장에서 거래되는 토지의 공급량은 지대가 높을수록 늘어난다.  두 가지 사실은 모순인가?  시장에 거래목적으로 실제 공급되는 토지는 기업이나 개인이 보유하고 있는 토지 중에서 자신들이 직접 사용하는 토지 = 유보수요를 제외한 나머지. 

 

총토지부존량(R) = 유보수요량(R) + 시장공급량(R)

 

총토지수요량(R) = 유보수요량(R) + 신규수요량(R)

 

 

□ 토지의 시장공급량 결정

 

-  토지의 유보수요량 결정 - > 시장공급량 결정

 

-  균형지대 R0는 두 모형에서 동일 

 

 

2.2 특정용도의 토지시장과 지대의 결정

 

-  토지의 용도전환에 의해 특정용도의 토지공급은 가변적 - > 플러스 공급곡선. 두 가지 용도의 토지시장: 주거용지 + 농업용지.  도시인구가 늘어나 주거용지에 대한 수요가 증가한다고 가정하자.  주거용지의 지대가 상승하면서 농업용지가 주거용지로 용도전환되어 주거용지의 공급이 증가.

 

-  두 가지 용도의 토지시장: 토지용도 전환

 

-  주거용지시장의 균형

 

 

2.3 지가의 결정

 

-  자본시장이 완전하다면 장기적으로 토지의 매매가격인 지가와 토지 임대가격인 지대간에 일정한 비례관계가 성립 - > 바꾸어 사용 가능.  예를 들면, 가장 단순한 가정 하에서 P = R/i. 

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■ 자산시장 균형조건

 

-  다양한 자산들에 대한 (리스크를 감안한) 투자수익률이 동일해야만 차익거래 = 재정거래(arbitrage)의 기회가 없어지며, 이 때 자산시장 간에 자본의 이동이 없는 균형이 달성: no arbitrage equilibrium.  완전정보, 대출제약의 부재 등 자본이동성을 제약하는 요인들이 없을 때에 장기적으로 달성. 

 

□ 부동산 투자수익률 = 기타자산 수익률: 같지 않다면?

 

-  자산시장 균형조건으로부터 부동산 가격 = 장기균형가격 = 가치를 도출해보자. 균형상태에서는 부동산의 투자수익률이 다른 자산(예: 금융자산)에 대한 수익률과 동일해야 한다.  가장 단순한 가정 하에서, 

 

 

i  = R/ P ->  P = R / i

 

 

-  부동산을 끝까지 보유하지 않고 중간에(가령 1년후에) 가격이 오를 때 되파는 일반적 경우의 부동산 투자수익률 = (임대료 + 자본이득)/매입가격.

 

-  투자수익률: ① risk 감안, ② 세후, ③ 사전적(ex ante)

 

-  if g = 지가의 예상상승률, τ = 토지보유세율, t' = 양도소득세율, α = 토지투자에 관련된 risk premium 및 거래비용, 

 

 

i =  [ R -  τ·P + (1 -  t')·g·P  ] / P -  α   - >  P = R  / [ i + τ -  (1 -  t')·g + α ]

 

 

 

-  지가와 지대 사이에 비례적 관계가 성립하면, 임대시장에서 지대를 분석하든지, 매매시장에서 지가를 분석하든지 마찬가지 결과.

 

■ 부동산 내재가치의 결정요인

 

3. 토지이용규제와 토지세

 

3.1 토지이용규제 

 

-  토지이용규제의 주목적: 외부효과에 따른 시장실패를 치유.  ① 대표적으로 용도지역지구제는 마찰의 소지가 있는 또는 양립불가능한 토지용도들을 분리시킴으로써 부정적 외부효과를 방지하려는 목적.  ② 반면 농지와 임야 등의 녹지의 전용을 규제하는 것은 긍정적 외부효과를 보호하려는 목적.

 

-  문제는 토지이용규제가 외부효과를 시정하는데 필요한(즉 사회적으로 적정한) 수준에서 결정된다는 보장이 없다는 것.  특히 규제당국이 규제에 따르는 비용(= 손해보상을 하지 않고)을 부담하지 않아도 되는 경우에는 과도한 규제가 발생.  한국의 특히 개발제한구역에 대한 규제는 세계적으로 유명.

 

-  토지전용에 대한 과도한 규제는 특정 용도로 사용될 수 있는 개발가능한 토지의 공급을 제한하여 지가를 상승.  토지의 자연적 희소성뿐 아니라 규제로 인한 인위적인 희소성도 토지의 가격상승을 초래. 

 

 

□ 녹지보전을 위한 과도규제

 

-  녹지의 MSB = 녹지에 대해 도시주민들이 느끼는 주관적인 가치, MSC = 녹지의 기회비용.  만약 당국이 규제의 비용을 부담하지 않아도 된다면, 녹지의 기회비용을 무시하여 녹지를 과도하게 보존하려는 유인. 

 

 

□ 토지전용규제의 효과 

 

-  농지를 보전하기 위해 E0에서 더 이상의 농지 전용을 금지하는 규제가 도입 - > 주거용지의 면적은 L0에 고정, 주거용지의 지대는 R2로 상승.

 

-  도시성장경계(urban growth boundary)의 설정: 공한지(open space zone) 또는 개발제한구역의 지정.  한국과 영국 모두 도시 인구성장 억제, 도시의 무질서한 확산과 도시의 연담화 방지가 주목적.  환경보전은 부차적. 

 

-  경험적 결과: 영국과 한국

 

3.2 토지세

 

-  조세는 일반적으로 자원배분을 왜곡.  그러나 공급이 고정, 즉 완전비탄력적인 재화에 대한 과세는 왜곡을 비발생 = 중립세(neutral tax).  한 국가의 전체토지의 공급은 고정 - > 모든 토지에 대해 일률적(= 동일한 세율)으로 부과되는 토지세는 자원배분을 왜곡하지 않는 중립적. 

 

 

□ 전체토지에 대한 과세

 

-  전체토지(모든 용도의 토지)에 대해 토지 1단위당 T의 토지세를 부과할 경우? 토지소유자는 지대를 T만큼 인상하여 세금부담을 임차인에게 전가시키려 시도. 그러나 지대가 (R0+T)로 상승하면 토지수요는 줄고 공급은 변화가 없기 때문에 토지의 초과공급이 발생 - > 원래 지대수준으로 하락.

 

-  토지소유자는 토지세의 부담을 전가하는 것이 불가능, 스스로 100% 부담.  또한 토지사용량은 토지세 부과 전과 동일 - > 자원배분 왜곡 비발생: 이렇게 부과되는 토지세는 중립세.

 

-  토지세의 부담을 전가하지 못하기 때문에 토지가격은 미래의 세금부담액의 현재가치만큼 하락: 부(負)의 자본환원(negative capitalization).  P = R/i - > P = (R -  T)/i, 또는 P = R/i - > P = R/(i + τ) 가격하락. 

 

 

□ Henry George의 단일토지세

 

-  미국의 Henry George는 지대수입에 대해 100%(즉 세율이 1) 과세할 것을 제안. 또한 토지세만으로 재정을 충당할 수 있기 때문에 다른 조세는 철폐할 것을 주장. 따라서 조지의 토지세 = 단일세(single tax).

 

-  단일세는 얼마나 실현가능성이 있는가?  ① 토지세만으로 재정을 충당하는 것은 불가능.  ② 건물이 있는 토지의 가치를 정확하게 산정하기가 매우 어렵다.  ③ 토지가격은 0이 되어 소유자는 소유유인이 없어 소유권을 포기.  명목상으로는 사유재산제이지만, 실제는 토지국유화 = 토지몰수와 동일한 효과.

 

 

□ 특정용도 토지에 대한 차등과세

 

-  모든 용도의 토지에 대해 일률적(같은 세율)으로 부과되는 토지세는 자원배분의 비효율을 초래하지 않지만, 용도에 따라 차등적으로 부과되는 토지세는 토지의 용도간 배분을 왜곡.

 

-  주거용지에는 과세하고 농지에는 비과세한다면 - > 주거용지의 소유자에게 돌아가는 세후 지대소득이 상대적으로 감소 - > 주거용지에서 농업용지로 용도전환 - > 주거용지의 공급이 감소, 즉 토지용도 배분에 왜곡이 발생.

 

-  주거용지에 대한 토지세와 토지용도 배분

 

 

□ 종부세는 Henry George의 정신을 계승한 것인가?

 

-  Henry George는 인간의 노력이 투입되지 않은 토지(개량되지 않은 토지) 지대에 대한 과세를 주장했지만, 건물에 대한 과세에는 분명히 반대.  영국과 프랑스에서 창문세를 부과한 결과 창문 없는 집이 대거 지어진 것처럼, 주택에 과세하면 주택공급이 줄어들 것이라고 주장.  토지와 자본이 결합되어 생산되는 건물은 공급이 고정된 것이 아니기 때문에 건물에 대한 과세는 장기적으로 공급을 위축.  반면 한국의 조지스트들은 주택재산세의 강화를 옹호.