[부동산경제론] 제8장: 주택시장과 주택정책 이론

 

제8장: 주택시장과 주택정책 이론

 

 

1. 주택시장의 특성과 시장분석의 기초

 

1.1 주택 및 주택시장의 특성

 

-  주택의 이질성: 물리적 특성, locational 특성 등에서 구별 

 

-  주택의 부동성: 위치 고정성 - > 각종 외부효과의 영향.  location이 가격결정에서 가장 중요한 요소.  주택시장은 지역시장의 성격, 지역간 대체성이 제약 - > 지역간 주택가격의 양극화 가능성.

 

-  주택 = 소비재 + 투자재.  주택은 가계의 가장 중요한 자산으로서 2006년도 현재 가계의 순자산 중 52.8%를 차지.

 

-  목돈이 필요 - > 주택금융의 역할이 크고, 임대시장이 매우 중요

 

-  주택시장에서는 기존스톡(stock)이 매우 중요.  주택건설에 상당한 시간이 소요, 매년 상당수의 기존주택이 멸실 - > 매년 늘어나는 주택수(flow)는 기존스톡에 비해 미미한 수준 - > 주택시장 분석에 장·단기의 구분이 중요.

 

-  주택부문이 거시경제에서 중요한 비중

 

 

1.2 주택시장분석의 기초 

 

(1) Hedonic Model: 개별 집값의 분석

 

-  주택시장의 헤도닉가격함수: 주택의 매매가격 또는 임대료를 주택의 주요 특성에 대해 회귀분석하여, 각 특성이 가격에 미치는 영향력을 계산.

 

-  경험적 추정결과: 평수, 단지, 남향, 로얄층, 조망, 공원, 역세권, 교육, 편의시설. 건축연령의 영향력?  노후화 대 재건축에 대한 기대.

 

■ 값이 오르는 APT, 오르지 않는 APT

 

□ 부동산 가격지수의 작성

 

-  주택시장을 분석하려면 가격과 수량을 잘 측정.  그런데 주택은 이질적 재화이기 때문에 측정하기가 어렵다.  지출액 = P(단가) · H(수량).  쉽게 관찰되는 주택에 대한 지출액을 가격(주거서비스 단위당 가격)과 수량(주거서비스 수량)으로 분해할 필요.  지역간 주택가격을 비교하거나 시간적 변화를 분석할 때, 동일 품질(특성)의 주택에 대한 가격지수를 작성해야 하는데, 헤도닉모델이 한 방법.  표준특성들을 가진 표준주택을 선정하고, 추정된 계수를 적용하여 표준주택의 가격을 추정 - > 가격지수를 작성.

 

-  중간 또는 평균가격으로 비교할 경우

 

-  부동산 감정평가에 활용: 한국에서도 토지가격 비준표의 작성에 활용되어, 토지특성의 차이를 가격차이로 환산하는 개별지가 산정의 근거를 제시.

 

 

(2) 매매가격과 임대가격

 

-  가장 단순한 가정 하에서, 즉 감각상각되지 않고, 보수·유지비용도 없고, 세금도 부재, risk도 없다는 가정하에서, 만약 주택시장이 경쟁적이라면 장기균형상태에서 집주인의 이윤은 제로 - > 임대료 = 주택보유의 비용: 

 

R = i·V  - >  V = R/i 

 

-  주택을 대출받아 구입하여 임대한다고 가정하자.  R = i·V = 이자비용의 조건이 충족되지 않는다면?  만약 이자비용 < 임대료 - > 가격이 상승하여 균형에 도달. 자기자금으로 구입할 경우에도 기회비용 = 이자비용. 

 

-  if g = 집값의 기대상승률, τ = 재산세의 실효세율, m = 수선유지비, δ = 주택의 감가상각률, 경쟁시장의 장기균형에서

 

R = (i + τ + m + δ -  g)·V = ρ·V  - >  V = R/ρ 

 

-  자가주택의 사용자비용 = 1단위의 주택을 1년간 보유하는데 따르는 비용 = 주택보유의 비용.  ρ = 1원당 주택의 사용자비용 = 자본환원률(cap rate). 

 

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-  자산시장 균형조건 -  주택의 투자수익률 = 다른 자산의 수익률 -  으로부터 장기가격의 도출 가능.  만약 어떤 투자가가 V원의 자기자본으로 주택을 구입하여 1년 동안 임대를 준 후에 매도한다면, 

 

R/V = i  - >  V = R/i

 

[ R + g·V -  (τ + m + δ)·V ] / V =  R/V + g -  (τ + m + δ)  =  i 

 

 

 

2. 주택의 수요와 공급: 전체 집값의 분석

 

2.1 주택수요함수

 

-  개별가구의 주택수요함수: Hd = D(R, Y, Z)

 

‧Hd = 주거서비스에 대한 수요 = 주택지출액: 자가 + 임차

‧R = 주거서비스의 상대가격

‧Y = 가구소득: 통상소득 또는 항상소득

‧Z = 가구원수, 가구주 연령 등의 가구특성

 

-  기타 주요변수: 주택금융과 조세

 

-  주거서비스의 상대가격?  자가보유자와 임차인이 주거서비스를 수요.  임차인의 경우, 지불임대료; 자가보유자의 경우, 주택보유의 비용.  경쟁시장에서 주택보유의 비용 = 임대료, 또한 자가주택의 기회비용 = 임대료 - > 임대료가 주택수요함수에 들어갈 적절한 가격변수. 

 

 

□ 경험적 추정결과

 

-  주택수요함수의 추정: lnH = contant + α·lnY + β·lnR + γ·Z + e.  계수 α, β = 주택수요의 소득탄력성 및 가격탄력성.  소득탄력성에 대한 추정결과를 요약하면, ① 비탄력적, ② 임차가구 < 자가가구, ③ 통상소득 < 항상소득.

 

-  특정 시장내의 횡단면 분석에서는 소득에 대해 비탄력적.  그러나 시장간 횡단면 분석과 장기 시계열 분석에서는 1에 근사.

 

-  개별 구성요소에 따라 차이.  주거면적에 대한 수요의 소득탄력성은 상당히 비탄력적, 주거환경과 구조적 질에 대한 수요의 소득탄력성은 매우 탄력적.  이는 소득증가와 소득양극화에 따라 주택시장의 양극화가 심화될 것을 시사. 

 

-  가격탄력성은 국가간 상당한 차이

 

 

2.2 주택공급함수

 

-  주택공급곡선의 기울기는 분석대상 기간과 주택생산이 증가할 때 토지와 건축자재의 가격이 상승하는가 등에 따라 차이.

 

-  주택스톡은 특정시점에 존재하는 재고주택의 총량.  주택을 새로 짓거나 허무는 데에는 시간이 걸리므로, 단기적으로는 주택스톡이 고정: 

 

단기공급곡선(stock supply): SS = H = H0

 

-  장기적으로는 신규주택의 건설, 기존주택의 보수와 증축 등으로 주택스톡이 증가 또는 기존주택이 멸실되어 주택스톡이 감소 - > SS곡선의 이동. 

 

-  주택스톡 변화 = 신규주택의 공급 -  기존주택의 멸실.  신규주택의 공급은 주택가격과 신규건축비(토지 및 건축자재의 가격)에 의해 결정되기 때문에,

 

주택스톡변화(flow supply): FS = ∆H = S(V, PL, PN) -  δ·H0

 

-  주택신규공급곡선은 주택가격에 대해 수평이거나 플러스의 기울기.  주택생산이 증가할 때 신규건축비가 상승하지 않는다면, 주택가격이 건축비보다 높은 한 신규주택이 얼마든지 공급 가능 - > 공급곡선은 수평.  그러나 현실적으로 주택건설이 증가되면 건축비도 상승 - > 플러스의 기울기. 

 

-  기간에 따른 다양한 FS곡선: 단기(1년), 중기(3년), 장기(주택의 수량조절이 충분히 가능한 기간, 최소 5년 이상).

 

-  주택공급함수에 포함된 가격변수는 주택수요함수와 달리 임대가격이 아니라 매매가격이라는 사실에 주목할 것.  주택공급의 주체는 건설업자로서, 임대료가 아니라 매매가격이 직접적 관심사이기 때문.

 

-  장기공급곡선(LS): 매매가격 V1에서 건설업자들은 장기적으로 ∆H1 의 신규주택을 공급 - > 장기적으로 주택스톡은 H1(= H0+∆H1)로 증가.  LS곡선 = SS곡선들의 이동 또는 LS곡선 = SS곡선 + 장기 FS곡선. 

 

 

□ 주택공급의 가격탄력성의 차이

 

-  국가·지역간 매우 현저한 차이.  주택공급의 가격탄력성의 결정요인: 택지공급의 탄력성(<-  주로 토지이용규제), 대체탄력성, 주택생산비에서 택지비와 기타 비용이 차지하는 비중.  한국의 주택공급이 매우 비탄력적인 것은 과도한 토지이용규제 - > 택지공급이 비탄력적이기 때문. 

 

 

3. 주택시장의 균형과 비교정태분석

 

3.1 주택시장의 균형결정

 

-  개별가구의 수요함수를 합한 시장수요함수에서 인구학적 요인들(demographics)이 중요한 결정요인: Hd = D(R, Y, N), N = 가구수, 평균 가구원수, 인구의 연령 구조, baby boomers의 고령화 등의 인구학적 제요인. 

 

-  경쟁적 주택시장에서 V = R/ρ.  만약 ρ = 고정이라면(또는 주어진 ρ 값에 대해), 주택수요함수는 R 대신 매매가격 V의 함수로 대체 가능: 

 

주택수요함수  Hd = D(V; ρ, Y, N)

 

주택공급함수  SS = H = H0

FS = ∆H = S(V, PL, PN) -  δ·H0

LS = S(V, PL, PN)

 

 

3.2 비교정태분석: 전체집값의 결정요인

 

-  주택공급이 단기적으로는 완전 비탄력적이지만, 장기적으로는 가격에 따라 변화. 주택시장의 수급여건이 변화할 때 주택시장의 균형이 단기와 장기에 걸쳐 어떻게 변화하는가?  단·장기 효과의 차이에 특히 주목. 

 

□ 경제성장 또는 인구증가

 

-  단기적으로 주택스톡이 고정 - > 가격 대폭 상승, 장기적으로는 신규공급 증가로 LS곡선을 따라 주택스톡이 증가, 다소 가격 하락.  장기균형에 도달하기까지 시장의 자연스런 조정과정에 주목하라.

 

□ 건축비용의 증가

 

-  단기적으로 주택스톡은 변화가 없어 아무런 영향 무, 그러나 장기적으로는 신규주택공급곡선이 왼쪽으로 이동.  따라서 비용이 증가하지 않는 경우에 비해 주택스톡의 증가폭(즉 SS곡선의 오른쪽 이동폭)이 감소, LS곡선을 왼쪽으로 이동.  수요의 증가가 동일한 경우 주택가격은 더 큰 폭으로 상승.

 

□ 주택대출 이자율의 상승

 

-  주택의 사용자비용 ρ·V 증가 - > 주어진 매매가격 V에서 수요 감소, 왼쪽 이동 - > 가격 하락 - > 신규공급 감소로 장기적으로 주택스톡 감소 - > 다소 가격회복.  공급감소로 인해 장기적으로 임대료는 상승. 

 

□ 토지이용규제의 강화

 

-  공급탄력성을 감소 - > 주택수요가 증가할 때에 장기적으로 집값이 더 많이 상승. 또한 공급이 덜 증가하면서 집값의 조정과정이 미약.

 

-  주택공급의 탄력성이 매우 낮은 것이 한국의 집값이 장기적으로 많이 오른 가장 근본적 원인 중 하나며, 또한 집값이 공급확대에 따른 자연스런 조정(correction)없이 계단식으로 상승한 중요한 이유. 

 

-  계단식 상승 대 순환형 상승: 한국과 미국 

 

 

■ 부동산, 대폭락할 것인가?  인구구조의 변화 

 

-  Mankiw- Weil(1989)의 예측: baby boom 세대의 고령화로 인해 1987- 2007년간 실질주택가격 47% 하락 - > ‘최악의 예측을 한 경제학자’ 비판.  공통적 인구추세: 인구증가율 둔화, baby boom 인구의 고령화, 가구수의 증가. 

 

4. 주택점유 형태의 선택

 

-  지금까지는 자가든 임차든 동일한 주거서비스를 소비한다고 가정.  이제 자가를 보유할 것인가 아니면 임차할 것인가의 선택, 즉 주택점유형태의 선택?  먼저 자가주택과 임차주택은 완전 대체재인가 아닌가? 

 

-  주택점유형태의 선택에 영향을 미치는 변수들?  ① 가구소득: 선호, 세제혜택, 유동성제약 등에서 차이.  ② 가구특성: 결혼 여부, 자녀수, 가구주 연령 등의 인구학적인 요인 및 일생주기에서의 현재 위치.  ③ 매매에 따르는 거래비용과 예상 거주기간: 고용안정성 및 연령.  ④ 주택대출 금액과 대출조건: LTV, DTI, 대출이자율, 계약금(down payment) 수준.  가장 근본적인 것은 ⑤ 자가보유와 임차의 상대가격: 자가주택의 사용자비용- 임대료 비율.

 

-  LTV = loan- to- value ratio = 주택담보대출비율.  DTI = debt- to- income ratio = 총부채상환비율.  대출규제는 매우 효과적인 정책수단. 

 

□ 자가주택의 사용자비용 = [(1- t)·i + (1- t)·τ + m + δ -  (1- t')·g]·V 

 

-  집값- 임대료 비율, 집값의 기대상승률, 각종 조세, 이자율, 자가보유에 대한 세제지원 - > 주택보유의 비용 - > 점유형태의 선택. 

 

-  자가보유에 대한 세제지원.  미국의 자가보유 촉진 정책의 핵심: homeownership policy.  주택대출이자 상환액과 재산세 납부액을 소득세 과세대상 소득에서 공제해 주거나, 일정한 여건을 갖춘 자가보유 가구에 대해 양도소득세를 감면.  또한 임대주택 소유주는 임대소득에 대해 소득세를 내지만, 자가보유 가구에게 귀속되는 암묵적 임대소득에 대해서는 비과세.  자가보유자의 대출이자는 공제해주지만, 임대료지출에 대해서는 비공제 - > 자가보유에 대해 막대한 보조금을 지불. 

 

-  가구의 한계소득세율(t)이 높을수록 세제혜택의 크기가 커진다.  대개 소득세가 누진세율로 되어있고 고소득층이 더 비싼 주택을 보유할 가능성이 높기 때문에 고소득층이 더 많은 세제혜택을 향유.

 

-  Krugman, Glaeser 교수 등은 이러한 세제혜택이 대출을 받아 값비싼 주택 구매를 자극, 최근 bubble 발생의 한 원인으로 지적. 

 

-  Inflation이 자가보유를 촉진? 

 

□ 자가보유율의 국제비교

 

-  주요국가의 자가보유율: 2004년 현재, 미국 68%, 일본 60%, 영국 70%, 호주 68%, 독일 40%, 스페인 85%.  한국: 2005년 60%, 거의 선진국 평균 수준.

 

-  독일과 스위스의 자가보유율이 특별히 낮은 이유는?  주택가격이 임대료에 비해, 가구소득에 비해 매우 높기 때문. 

 

 

5. 기존주택의 보수와 필터링

 

5.1 기존주택의 보수

 

-  대체적으로 신규주택의 건설을 통한 주택스톡의 증가는 매우 완만.  따라서 기존 주택스톡의 보수·개선을 통한 주택공급은 중요한 부분을 담당. 

 

-  개별 주택소유자의 보수·유지에 대한 투자결정: 투자의 한계편익(추가적 임대료와 재산가치 증가액) = 투자의 한계비용까지 투자.

 

-  문제는 개별소유자가 주택을 보수함으로써 얻을 수 있는 한계편익이 이웃의 다른 주택소유자들의 보수행태에 의해 영향, 즉 외부효과의 영향 - > 비효율성.  동네 주거환경이 전반적으로 나쁜 경우, 개별소유주의 입장에서는 혼자 자기집을 보수할 경제적 유인이 없기 때문에 궁극적으로는 동네 전체의 주거환경이 빠르게 악화될 가능성이 존재: 용의자의 고민 상황. 

 

 

5.2 주택시장의 필터링

 

-  주택이 노후화되어 주택의 질이 저하되면 그 주택에 거주하던 가구는 더 나은 주택으로 이주하고 대신 소득이 더 낮은 가구가 새로 이주해오는 현상.  또는 주택이 질사다리를 따라 이동하는 과정: 주택시장의 순환(여과)과정.

 

-  Filtering- down: 고소득계층이 사용하던 기존 고급주택이 저소득 계층의 사용으로 전환되는 현상.  Filtering- up: 저소득계층이 사용하던 기존 저급주택이 수선되거나, 재개발되어 고소득계층의 사용으로 전환.  주거지 고급화(gentrification): 주로 도심의 저소득층 주거지역이 고소득층 주거지역으로 변모하는 현상. 

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□ 고급신규주택의 증가와 필터링

 

-  도시의 소득증가로 새로운 주택이 건설 - > 고소득층 가구들이 새집으로 이주 - > 고소득층의 종전 주택에 대한 수요 감소 - > 가격 하락 - > 바로 다음 소득계층의 가구들 이주.  이 과정에서 질이 가장 낮은 주택들은 유기.

 

-  고소득층을 위한 고급신규주택의 공급 증가는 필터링과정을 작동시켜 저소득층 주택시장에까지 연쇄적 효과, 즉 전반적인 가격하락과 주거수준 향상.

 

 

□ 필터링과 주택정책

 

-  주택의 필터링이 원활하게 작동한다면 신규건설의 촉진을 통해 모든 소득계층의 주거수준을 향상 가능.  따라서 대부분의 국가에서는 필터링이론에 입각하여 주택정책을 실시.  한국에서도 노무현정부 전까지는 중산층 이상을 위한 신규주택 건설증가를 통해 주택문제를 해결하려는 주택정책의 전제를 형성.  노무현정부에서는 중산층 이상을 위한 신규주택의 공급확대를 경시. 

 

-  만약 필터링과정이 잘 작동된다면 저소득층 주택문제를 해결하기 위해서 특별히 저소득층을 겨냥한 정책(targeted policies)을 쓸 필요가 없다.  즉 정부가 정책적으로 저가주택을 많이 짓도록 유도할 것이냐, 고가주택을 많이 짓도록 할 것이냐는 놓고 고민할 필요가 없다.  고가주택이 많이 지어질수록 결과적으로 저가주택도 늘어난다는 것.  새로 지어지는 고가주택으로 기존 소유자들이 이동하면 그만큼 새로운 저가주택이 공급되는 것과 마찬가지.  결론적으로 신규고가주택이 많이 지어질수록 전반적인 주거수준도 올라가고 저소득층에게 그 혜택이 돌아간다는 논리.

 

-  만약 필터링이 완전치 못하다면 공공임대주택의 공급과 같은 저소득층을 특별히 겨냥한 정책에 의해서만 저소득층 주거문제를 해결 가능.  따라서 필터링이 얼마나 만족스럽게 작동하는지가 주택정책의 효과에 중요한 영향. 

 

-  국토개발연구원(1988)의 연구 

 

 

 

 

 

6. 주택정책의 이론과 실제

 

-  주택이라는 재화의 특수성, 주택부문이 국가경제에서 차지하는 높은 비중, 그리고 저소득층 주거문제의 사회적 중요성 등 때문에 모든 국가의 정부가 다양한 형태로 주택부문에 대해 개입. 

 

 

6.1 주택정책의 필요성과 목적

 

-  주택시장의 경우, 효율성측면에서는 시장실패를 치유하기 위해서, 그리고 공평성 측면에서는 시장을 통해 자력으로 주거문제를 해결할 능력이 낮은 소득계층에 대해 최소한의 주거서비스를 보장하기 위해서 정부개입이 정당화. 

 

-  주택은 사회적으로 생산과 소비를 장려하는 것이 바람직한 가치재(merit goods). 주거가 안정되면 근로자의 생산성과 사회의 안정성도 증가.  또한 자가보유가 사회적자본을 증대하는데 유익: better citizens.  가치재의 생산·소비를 시장에 맡겨두면 적정수준보다 낮게 되므로 정부의 지원이 필요. 

 

-  주택소비는 외부효과를 창출

 

-  공평성 측면에서, ① 저소득층은 사회적으로 바람직한 최저주거수준을 자력으로 달성할 수 없기 때문에 정부의 보조가 필요, ② 주택지원을 통해 저소득층에게 소득을 재분배할 수 있다는 주장. 

 

-  정부개입의 세 가지 수단: ① 직접공급: 공공임대주택의 공급, ② 조세 및 보조금 정책, ③ 정부규제: 토지이용, 건축기준, 가격규제.

 

 

6.2 주택보조금의 효과

 

(1) 집세보조와 주택바우처: 수요측 정책

 

-  먼저 수요측 주택보조금은 저소득층 임차가구들의 집세부담능력을 제고하기 위해 지급되며, 두 가지 유형: 집세보조와 소득보조 = 현금이전.  두 가지 중에서 효율성 측면에서는 소득보조 방식이 더 우월: 보조금액이 동일할 경우 집세보조보다 소득보조가 선택의 폭을 넓혀 수혜자의 효용을 더 많이 증가.

 

-  정부가 효율성이 더 높은 소득보조 대신 왜 집세보조 정책을 시행하는가?  세금납부자도 현금이전 정책을 非지지.  집세보조를 지급할 경우 주택소비량이 더 크기 때문.  따라서 사회전체 입장에서 주택소비를 최대한 증가시키는 것이 목적이라면 비록 수혜자의 효용이 낮더라도 집세보조 정책을 채택할 이유. 

 

-  주택시장의 균형에 미치는 효과는?  주택보조급 지급 - > 주택소비 증가 - > 임대주택수요곡선 이동 - > 단기적으로 주택스톡은 고정, 균형임대료 R1으로 상승.  임차가구가 부담하는 집세(= R1- S)는 종전과 같은 R0이고 임대주택 소비량 변화 없고, 보조금의 혜택은 임대주택 공급자에게 돌아간다.  그러나 임대료가 상승하면서 장기적으로 임대주택의 공급이 늘어 임대료가 R2로 하락, 임차인의 부담은 (R2- S)로 감소, 임대주택 소비는 증가. 

 

 

□ 주택바우처 제도

 

-  미국에서 1974년 도입된 주택바우처 제도(housing voucher)는 집세보조금을 수혜자에게 쿠폰형식으로 지급, 주택을 임의로 선택.

 

-  미국에서 지난 20여년 동안 실시된 수요위주의 보조금 지원 정책이 공급위주의 정책들보다 소요비용이 더 적고, 더 많은 사람이 혜택, 특히 소비자가 더 선호하여 주택정책의 목표를 더 많이 달성하고 있다는 평가가 지배적.

 

-  기초생활보장제도 중의 주거급여 = 소득보조.  서울시가 2002년부터 전국 최초로 차상위계층에 대한 임대료보조정책 실시: 월세거주자에 대한 지원, 2010년 25억원. 주택바우처제도와 비슷한 성격.  정부는 주택바우처제도를 2007년 도입결정, 2009년부터 시범사업을 시행키로 했으나 계속 연기.

 

 

(2) 공급측 보조금 정책

 

-  공급측 주택보조금은 공공주택 정책의 대안으로서, 민간개발업자로 하여금 임대주택을 건설·운영하도록 지원하는 제도.  저리의 건설자금을 지원 등의 방식으로 민간부문에 의한 임대주택 공급을 확대하는 효과.

 

-  단기적으로는 주택스톡이 고정되어 균형의 변화 없지만, 장기적으로는 신규주택공급의 증가 - > 임대료 하락, 주택소비 증가.

 

6.3 가격규제 정책의 효과

 

(1) 가격규제: 임대료규제

 

-  저소득층 임차가구들을 보호하기 위해 임대료의 수준 또는 상승률을 규제.  가장 단순한 임대료 규제는 임대료를 일정 수준 이상 올릴 수 없도록 동결하는 형태. 가격통제 중 가격상한제 = 최고가격제의 일종.

 

-  단기적으로 임대주택의 공급이 고정 - > 초과수요 발생.  이 임대료에서 운좋게 집을 구한 세입자들은 이득을 얻는 만큼 집주인의 수입은 감소, 즉 임대료 동결은 집주인으로부터 운좋은 일부 세입자들에게 소득을 재분배.

 

-  초과수요의 할당?  줄서기, key money, 이중가격

 

-  장기적으로 비효율성 발생: ① 장기적으로 임대주택사업의 수익성 악화 - > 임대주택의 공급 감소: 신규임대주택의 건축 감소와 기존임대주택의 용도전환.  그리고 초과수요의 규모는 더욱 증가.  ② 주택의 보수투자 감소 - > 품질 저하, 비용을 임차인에게 전가, 주택유기도 발생.  ③ 낮은 임대료를 지불하는 기존점유자들의 과다주택소비, 필요시에도 이주기피.

 

-  그러면 공평성은?  누가 이득을 보는가?  장기적으로 임대주택의 공급 감소로 여건이 같은 다른 가구들, 특히 저소득층 신혼부부들은 임대주택을 아예 구할 수 없거나 웃돈을 주어야 하는 등의 곤란, 즉 공평성의 문제도 제기.

 

-  결론: bad, bad, bad policy.  그럼에도 불구하고 많은 도시에서 실시되는 이유는? 부작용에 대한 증거가 축적되는 데에 시간이 걸리고, 주거비 상승으로 인해 곤란을 받고 있는 주민들의 호소 속에서 정부가 아무 일도 안하고 보고만 있을 수는 없기 때문.  일단 도입된 후에는 기득권층이 형성. 

 

□ 제2세대 임대료규제

 

-  미국에서 1970년대 이후 시행되고 있는 “제2세대 임대료규제”는 명목임대료를 동결하는 것이 아니라, ① 매년 물가상승률과 비용상승 요인들을 반영하여 임대료를 조정 가능, ② 신규주택은 면제, ③ 경우에 따라 현재 임차인이 나갈 경우 임대료규제가 해제되는 등 매우 신축적 - > 제1세대 임대료규제 정책에서 야기되는 부작용이 거의 적용되지 않고 규제의 효과도 제한적.

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(2) 분양가규제: 분양가상한제

 

-  무주택자의 내집마련 기회 부여와 고분양가로 인한 집값상승 자극을 막는다는 명분으로 도입.  1977년 도입 - > 1988년 원가연동제로 변경 - > 1995년부터 비수도권 지역에서부터 단계적 완화 - > 1998년 전면 자율화 - > 2005년 공공택지내 소형에 재도입 - > 2006년 중대형 - > 2007년 민간택지에도 전면적 확대.

 

-  전면적인 부활의 논리: 건설업체들의 분양가 부풀리기 억제를 통해 “고분양가 - > 기존집값 자극 - > 분양가 인상” 악순환의 고리를 끊어 집값을 안정시킬 수 있다는 주장하에 재도입(p.248 추가). 

 

 

□ 분양가와 기존주택 가격: 인과관계

 

-  단기적으로는 기존주택의 가격안정 효과: 신규분양주택과 기존주택은 대체재이기 때문에 분양가 하락 - > 기존주택의 수요감소(값싼 신규주택을 분양받기 위해 기존주택의 구매를 연기) - > 기존주택의 가격하락. 

 

-  전체 기존주택스톡의 3- 4%에 불과한 신규공급 아파트에 대한 분양가규제가 전체 집값에 얼마나 영향을 미칠 수 있는가에 대해 의문이 제기되지만, 경험적으로 보면 구매심리에 적지 않은 영향력을 발휘하는 것은 분명.  2006년 판교와 하반기 은평뉴타운의 고분양가 책정 - > 무주택자의 불안심리를 자극. 

 

-  장기적으로는 건설업자의 수익성 감소 - > 신규주택 공급감소 - > 주택스톡의 증가폭(= SS곡선의 오른쪽 이동폭) 감소 - > 수요의 증가가 동일한 경우 장기적으로 균형가격의 상승. 

 

-  분양가규제를 제거 = 분양가자율화 - > 단기적으로는 주택가격을 상승시키지만, 장기적으로는 주택공급을 확대시켜 가격안정화 효과. 

 

-  주택품질 저하의 부작용은 영구적