[부동산학원론] 14주차 - 지적자본론

다이칸야마, 츠타야서점 (tsutaya books)

https://youtu.be/DknP2LBXSXs

사양산업이라고 인식되는 서점을, 비효율적인 방식으로 외진 곳에 출점.

개발 당시에도 대다수 사람들은 부정적

그러나, 개점 2년만에 일본 내 서점 매출 1위 달성. 다이칸야마 유동인구는 3배 증가

-미래의 소비사회는 상품이 아닌 라이프 스타일에 있다는 마스다 대표의 생각이 구현된 공간.

-책, 영화, 음악을 통해서 라이프 스타일을 제안하는 것이 목표.

타케오시 공립도서관 

-다케오시 인구 5만, 시민중 1만명만 이용. 연간 관리비 1.2억엔 개관시간 10-18시 불편

-2013년부터 T사이트의 노하우를 바탕으로 리뉴얼. 관리비 1.1억엔. 13개월만에 100만명 돌파, 지역경제 활성화. 개관시간 9-21시.

-리모 비용 8억엔, 츠타야서점의 책 분류법으로 변경. 인테리어 변화, 문화, 여가 추가.

츠타야 데이터베이스의 핵심

- T카드, 1500개 매장, 6706만명. 

마스다의 지적자본론

- 세상에는 빠르게 변화하는 것과 느리게 변화하는 것이 있는데, 그것들간의 격차가 심해지면, 문제가 발생한다.

- 기술 vs 법과 제도. / 소비자의 니즈 vs 생산자의 관점과 구조 : 이러한 간극을 메우는 것이 기획의 역할이다. 

- 기획의 시작은 고객으로부터 온다. 생산자의 관점은 효율성인데, 효율이 기획의 목적이 되면 안된다. 

- 소비문화의 분류 

1. 제품이 부족한 시장, 만들면 팔린다.

2. 플랫폼이 부족한 시장, 플랫폼에 따라 판매량이 차이가 생김.

3. 제품과 제품의 접점이 포화된 시장, 제안능력을 가진 큐레이션이 가치를 가지게 됨. 

ex. 2만개가 넘는 상품을 파는 식품 마켓이 큐레이팅을 통해 1.8만개를 버리고 2000개만 팔기 시작함. 이제는 물건을 쉽게 찾고 많이 팔리고 재고관리도 편해지고 공간도 줄어듬. 18000개 남은 다른 곳에서 택배로 오더를 보내줌. 택배비용은 회사가 부담해도 훨씬 효율적임. 

1.2스테이지는 금전적 능력이 중요하지만, 3스테이지는 회사가 가진 지성, 지적 능력이 있어야 큐레이팅이 가능하다. 

ex. 책이 안팔리는 이유는 소비자의 니즈가 3rd 스테이지로 넘어갔는데, 판매자는 여전히 1.2스테이지에 있기 때문이다. 

츠타야 서점은 라이프 스타일을 제안하는 곳으로 자리매김하기 시작함.

- 책의 카테고리를 넘어 횡적으로 연걸해서 제안.

- 제안에 적합한 음악이나 영화도 함께 팔 수 이도록 서점공간을 재구축

- 주 고객층은 구매력 있는 노년층. 은퇴후 프리미어 에이지의 니즈를 파악함. 도심속 오아시스. 책을 보면서도 밥먹고 쉴수 있는 공간이 있었으면 좋겠다는 의견에 따라서 만들기 시작함. 

은행점포에 고객이 줄어드는 이유 : 

기존의 은행 지점에서 금융상품을 소비자들의 삶에 맞게 제안할 수 있어야 한다. 여전히 기존 유통의 관점으로 금융상품을 판매하고 있다.

잘생각해 보면, 지금의 은행지점은 은행입장에서는 편리하지만, 고객들에게는 그다지 편리하지 않다.

고객들은 최적의 대출 조건은 정보의 비대칭으로 알 수 없고, ETF나 펀드 등의 금융상품도 리스크와 수익에 대한 정보의 비대칭으로 이해가 어렵다.

고객이 쇼파를 박차고 씻고 나와서 매장까지 올정도로 노력했다면, 은행지점도 뛰어난 서비스를 제공해야 한다. 

은행의 위협 

앞으로 블록체인을 통해 AI가 정보의 비대칭을 깨트려 버린다면, 은행은 사라져 버릴 수밖에 없다. 

ex. 토이로저스, JC페니, Radio Shack, 짐보리 - 모두 2015~2018년 사이에 파산함. 원인은 Amazon. 

Amazon은 세계에서 가장 많은 화물 항공기 4천대, 로봇 4만대, 가장 많은 화물창고, 가장 많은 물류센터를 가짐. 아마존은 온라인 서점으로 시작함. 

롯데백화점 건대점 

임대료 0원의 시도 : 10층 몬스터 VR은 임대료 0원. 매장을 전시와 체험공간으로 꾸밈. 집객력이 높음. 

내가 무언가를 보는 것보다, 내가 체험하는 공간을 사람들은 더 선호하게 됨. 즐거운 경험.

애플스토어에서 타운스퀘어로 변화

- 리테일매장 평방피트당 매출 하락 375 -> 32.5달러 

코워킹 스페이스, 위워크

- 커뮤니티적 가능성, 보이지 않는 가치에 주목함. 

- 참여자간 소통, 새로운 혁신의 생태계. 

- 20년 장기임대, 테넌츠 파워

해외은행 

- 점포운영감소, 모바일 뱅킹

- AI를 이용한 트레이딩, 골드만삭스는 AI '켄쇼'를 도입하여 600명 -> 2명으로 인력 감축.

- ATM의 삭감. Cashless 사회. QR코드 결재시장 성장. 

일본 헨나호텔

- 로봇들이 만들어가는 호텔.

시험 7-8-9장