[부동산학원론리뷰] 7강- 부동산투자

1. 부동산투자의 의의

1-1. 부동산 투자(投資)와 투기(投機)

A. 투자의 정의(우리나라)

부동산 또는 부동산관련 유가증권에 금전을 투입하여 수익이나 이 익을 얻고자 하는 것으로, 생산활동을 통하여 이윤을 획득할 것을 목적으로 오랜 기간 동안 용도를 갖는 부동산에 자본을 투입하는 것을 말한다. 낮은 환금성(유동성), 안전성·양호한 수익성을 기본으로 한다.

B. 투자수익률

투자가는 위험을 감안한 일정한 투자수익률 요구한다.

- 임대수익(income gain)  vs 자본이득(capital gain)

- 인구고령화와 저성장기조

- 양도차익 -> 임대수익 시장

C. 부동산 투자수익률의 구성
부동산 투자수익률 = 임대료수익+자본차익 / 부동산투자액(취득가격)

D. 투기의 정의(우리나라)

- (효율성측면)구입목적이 차익기대, 보유기간 중 실제이용(부 가가치 증가)이 없어 토지이용효율성이 낮으며, 양도차익을 획득 할 것을 목적으로 부동산을 보유하는 것을 말한다.

- (파급효과측면) 불로소득(→건전하게 일하는 사람들에 대한 상대적 박탈감), 가격상승

E. 비판

- (효율성측면)현실적으로 투자목적으로 투기를 정의하기는 어려움, 투기로 토지이용의 장기효율성은 낮아지지 않음:비 효율적→비형평적(불완전한 조세 및 금융체계가 원인)

- (파급효과측면)정보비용인정시 불로소득은 아님, 가격상승은 투기의 원인, 결과가 아님

1-2. 지렛대 효과(Leverage Effect)

- 조건이 좋은 차입금을 활용하여 부동산 투자 →  자기자금에 대한 투자 수익을 높임

- 타인으로부터 빌린 자본을 지렛대 삼아 자기자본이익률을 높이는 것으 로 과도한 Debt 비율 -> 차입 Risk 상승
- 지렛대 효과는 수익금의 차원과 수익률의 차원으로 구분하여 볼 수 있다.

예시
총투자 1,000억 원, 투자수익률 7% 이라 할 때
- 부채(Debt) 600억 원 조달, 부채에 대한 금융비용 5% -> 자기자본(Equity)투자: 1,000억 – 600억 = 400억

여기서, 수입(100억)이라하고 제경비(30억)라면 배당은 70억

ALT1) Equity배당(70억)/Equity투자(1,000억)＝7%

ALT2) 수입(100억)－제경비(30억)－Debt이자( 600 억의 5% ＝ 30 억 )＝ Equity배당(40억 원)
Equity배당(40억)/Equity투자(400억)＝10%

-> Equity투자(400억 원) 투자수익률 = 10%

(1)  투자무차별곡선                                                       (2)  위험기피와 위험대가

1-3. LTV와 DTI

A. 주택담보대출비율(Loan To Value)이란?
• 주택 담보로 은행에서 돈 빌릴 때 주택의 총자산가치 대비 대 출액비율
• 시가의 일정비율로 정해짐

- LTV 예시
• 시가 5억, 30년 기간 대출(5억ⅹ60% = 3억원 대출)
• 실제로는 경매 처분을 대비해 일정 금액 빼고 대출

- LTV의 한계

• 주택 담보가치에 초점을 두고 대출을 해주기 때문에 소득이 없는 사람에게 대출 가능

• 부동산 투기 가능성

- LTV와 DTI 금융 규제 효과

• 부동산 가격 안정화, 투기열풍 억제, 부실대출 방지

• 지나친 대출 규제는 금융 불안 및 부동산 시장에 부정적인 영향을 끼칠 수 있음

B. 총부채상환비율(Debt to Income)이란?

• 연간 총소득에서 주택담보대출의 연간 원리금 상환액 과 기타 부채의 연간 이자 상환액을 합한 금액이 차지 하는 비율

• 대출상환능력을 따져 대출 한도 정하는 것

• LTV규제의 한계 보완

- DTI 예시
• If) 연 소득 5천만원, DTI 40%, 총 부채 연간 원리금 상환액 < 2천만원

- DTI의 한계

• 소득을 적게 신고한 자영업자나 상환능력은 있지만 현재 소득 없는 은퇴자의 경우 불리하게 적용

• 대출 기간을 장기로 할 경우에는 대출한도의 축소분을 상당 부분 보전 가능

1-4. 부동산투자의 특징 및 고려요소

A. 부동산 투자의 특징
- 정보비용 및 거래비용이 많이 소요됨(정보의 비대칭)

- 점유형태(tenure)에 대한 의사결정이 소비량에 대한 의사결정과 동시 고려(공급자가 곧 수요자가 되는 특성)

- 금융자산 투자와 차이를 나타내는 감가상각에 대한 조세혜택 (Partnership과 REITs)

B. 부동산 투자의 고려요소
- 수요와 공급조건

- 지역간 인구이동과 산업입지 동향

- 관련 공적 규제나 사회간접자본 시설의 입지 및 투자계획

- 조세정책

- 대상부동산의 공실률과 임대료 수준 및 동향

- 당해 부동산의 취득 및 유지관리비용

1-5. 부동산시장과 정보가치

부동산 가치와 정보비용

- 1년후에 신도시가 들어설 가능성이 있는 토지를 구입하려 함

- 1년후에 신도시가 들어서면 7,700만원, 들어서지 않는다면 4,400만원 이라 가정.

신도시가 들어설 것인지는 아무도 모르지만 들어설 확률은 50%. 투자자의 요구 수익률은 10%.

- 부동산투자자 A는 신도시가 1년후에 개발된다는 정보의 가치를 500만원에 수집

- 1년후 시장가치 = (7,700*50%)+(4,400*50%)=6,050만원

현재가치=1년후 시장가치*1/(1+r)n=6,050만원*1/(1+10%)1 =5,500만원

- 1년후 투자가치= (7,700*100%)+(4,400*0%)=7,700만원

현재가치=1년후 투자가치*1/(1+r)n=7,700만원*1/(1+10%)1 =7,000만원

- 정보가치=투자가치-시장가치=7,000만원-5,500만원=1,500만원

- 부동산투자자 A는 1,500만원의 가치가 있는 정보를 500만원에 수집 하였으므로, 해당정보를 이용해 투자할 경우 발생하는 초과이윤은 1 천만원.

- 시장에서 자원배분의 효율성이 달성되지 못하였으므로 시장실패가 발생함. 따라서 초과이윤을 세금등으로 환수하여 할당효율적 시장을 유도하게 됨

2. 부동산투자 수익분석

2-1. 부동산 수익

부동산수익=운영수익+매각수익

A. 추정 운영현금흐름(Pro Forma Cash Flow)분석
가능총소득(Potential Gross Income : PGI) + 기타수익 (창고임대료, 주차료 등)
(ㅡ) 공실 및 임대료 수입손실(Vacancy & Collection Loss)

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= 유효총소득(Efficient Gross Income : EGI)

(ㅡ) 유지관리비 등 각종 운영비용(Operation Expense)

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= 순영업(운영)소득(Net Operation Income : NOI) (NOI/r =P) (ㅡ)융자이자

(ㅡ) 부채상환금(Debt Service :DS)

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= 세전현금흐름(Before Tax Cash Flow : BTCF)

(ㅡ) 세금

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= 세금 세후현금흐름(After Tax Cash Flow : ATCF)

* BTCF 혹은 ATCF는 Equity에 대한 Return(ROE)을 의미

B. 생산성 지표

수익비율1  =  순운영수입1  /  총가능소득1  =  34,000  / 40,000  =  85 %

운영비 비율1   =  운영경비1  /  총가능소득1  =  4,000  /  40,000  =  10 %

공실률 지표( Vacancy ratio)                                                  =   5%

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계 100%

C. 양도소득세 계산

<양도소득세 계산>

총매각대금 ￦255,256천 - 취득가격 200,000 = 자본차익 ￦55,256

자본차익 ￦55,256 + 누적감가상각(운영기간중) 8,000 = 조정자본차익 ￦63,256

조정자본차익 ￦63,256 - 매각비용(중개수수료 등) 10,000 = 과표(매각)수익 ￦53,256

과표(매각)수익 ￦53,256 x 양도세율(30%)=세금 15,977천

<세후 현금흐름 계산>

세전현금흐름 (BTCFs) ￦153,512천 -세금 15,977 = 세후현금흐름 (ATCFs) ￦137,535천

3. 투자타당성 분석

A. 순현가

순현가(NPV) = 현금유입액의 PV – 현금유출액의PV

매년 투자 회수액(임대료 수입 등에서 재산세, 유지관리비 등 제비용의 지출을 제외한 순수입)들의 현재가치 합계에서 총 초기투자비(토지 구 입비와 건설비 등)를 제외한 현재가치로서의 수익장래 기대되는 세후소 득의 현가합과 초기의 투자비용으로 지출된 지분(equity)의 합계를 서로 비교하여 투자여부 결정. 단, 할인율 = 요구수익률

B. 내부수익률

내부수익률(IRR) = 현금유입의 PV와 현금유출의PV를 같게 하는 할인율

투자안의 순현재가치를 0으로 하는 할인율을 구하여 이를 요구 수익률(i)과 비교하여 투자 여부를 결정하는 방법

NPV = 0이 되게 하는 할인율

r은 투자안의 수익성 척도, r > i 이면 투자안 채택 r < i 이면 투자안 기각

C. 수익성지수

수익성지수(PI) = 현금유입액의 PV / 현금유출액의 PV

투자안으로 부터 발생하는 현금유입의 현재가치를 현 금유출의 현재가치로 나눈 값

투자비 규모가 크게 다른 두 개 이상의 사업을 비교 검토할 때 유효한 지표
단일 투자안 또는 상호독립적 투자안일 경우, PI > 1 채택,  PI < 1 기각

- 상호배타적 투자안일 경우, 수익성지수가 1보다 큰 투자안 중, 가장 큰 투자안 선택

D. 회수기간법(Payback Period)

1)  단순회수기간법 (Simple Payback)

- 회수기간이란 ?

• 투자로 인한 현금유입으로 투자비용을 회수하는데 소요되는 기간

• 초기에 투자된 총 금액을 회수하는데 걸리는 기간

2) 현가회수기간법 (Present Value Payback)

- 초기 투자비를 현재가치로 회수하는데 걸리는 기간

E. 민감도 분석(Sensitivity analysis)
기준사례 (Base Case) 설정

ㅇ 가장 가능성이 높은 변수 값들을 가정(예컨대, 공실률 5%) NPV, IRR 등을 계산
변수를 변화시키면서 NPV나 IRR의 변화를 정리
ㅇ 한번에 하나의 변수에 대한 값만 변화(예, 공실률 5→10%)

ㅇ 낙관적(예, 공실률 0%), 비관적 (예, 공실률 16%) 시나리오의 범위 내를 분석함

4. 투자수익률과 위험도

A. 투자안의 요구수익률; 위험과 수익은 비례관계

- 위험대가의 크기는 투자사업에 대한 수익의 불확실성을 나타내는 기대수익의 확률 분산(또는 표준편차)과, 투자자의 위험에 대한 태도에 따라 다름.

- 투자수익의 분산이 클수록 그리고 위험에 대한 투자자의 기피성향이 클수록 위험대 가는 커지게 되며, 궁극적으로는 요구수익률도 높아짐.

B. 부동산 투자위험의 종류

- 영업위험(business risk); 임대료 저조

- 재정적 위험(financial risk): CF관리 , 채무불이행 위험

- 구매력 위험(purchasing power risk): 임대료의 실질가치 저하

- 법적 위험(legislative risk): 관련 법제의 변경

- 유동성 위험(liquidity risk): 현금화 어려움

- 경영관리 위험(management risk): 전문지식 부족

C. 투자대안의 선택

• 평균분산이론(mean variance theorem)

• 투자대안들에서 기대수익률(위험도)이 같다면 위험도(기대수익률)가 작은(큰)투자대안이 우 월하므로 이를 선택

D. 투자 분산과 위험도 : 포트폴리오 이론

투자자산 간의 상관관계에 따른 포트폴리오 수익률과 위험도(표준편차)의 변화