[부동산학원론리뷰] 9강- 부동산 금융

1. 부동산 금융의 기본원리

 

1-1. 용어

A. 융자율/담보인정 비율(Loan To Value Ratio: LTV)

 - 융자금/담보부동산의 시장가치 평가액의 비율

B. 융자원금(loan principal): 최초 융자액

C. 융자잔고(loan balance): 융자기간 중 미상환 원금 및 이자

D. 부채감당률/이자보상배율(DebtServiceCoverageRatio:DSCR)

 - 영업연도별 순영업소득(NOI)/융자월부금(DS)의 비율

E. 이자율

 - 명목(계약)이자율: 대출계약 시 약정한 이자율

 - 실질이자율: 오늘의 소비를 절제하여 미래에 충분한 구매력을 가지도록 하는 최소 요구이자율

F. 이자율의 결정요소

 - 대출자의 자금동원 비용(Cost of Capital, 은행: 예수금이자율+Spread)

 - 다른 경쟁 대출자의 이자율

 - 담보 및 차입자의 신용

 - 대안 투자수익률

 - 인플레이션

 

1-2. 실질이자율(Real Rate)과 명목(계약)이자율(Nominal Rate)

A. 10,000 @10% → 1년 후 11,000, 이 기간 중 인플레 6%→1년 후

이 금액의 실질 구매력?

11,000 ÷ (1.06) = 10,377 →실질이자율은 @3.77%

- 인플레이션 6%, 실질이자율 4%를 원한다면, 명목이자율은 (1.06 × 1.04) - 1 = 0.1024, 즉 10.24%는 되어야 함

- (1+명목이자율)=(1+실질이자율)x(1+기대 인플레율) (1+i) = (1+r)x(1+f) = 1+r+f+rf ≒ 1+r+f

- 단순계산 : 명목 이자율 = 4%(실질 요구이자율) + 6%(기대 인플레) = 10%

 

B. 이자율 결정(종합)

- 명목(계약, 표시)이자율 =시장(평균)실질이자율 + 인플레율 + 위험대가  기간마다 이자율이 다를 경우, 기하평균(geometric mean)으로 결정

- ( 1 + it )4= (1+0.09)(1+0.10)(1+0.12)(1+0.11) = 1.4906  

    it = 0.1049 =10.49%

 

1-3. 이자계산 단위기간에 따른 유효 이자율 

- 이자계산 단위기간이 짧을수록 실제 이자금액은 증가

- 연간 유효이자율(EAY)이 정해질 경우, 이를 충족하는 명목(계약)이자율 (Equivalent Nominal Annual Yield: ENAR): (이자계산 단위기간=m)

ENAR = [(1 + EAY)1/m -1] x m ← EAY=[(1+(ENAR/m)]m -1 예) @6%의 유효금리를 원하는 경우, 월단위로 이자가 계산되는 연금리

ENAR = [(1+.06)1/12 -1]x12 = 0.0584106 (= 5.841%)

- 월이자가 계산되는 연 5.841%의 융자는 연단위로 6%의 이자가 계산되는 융자와 같음

- 따라서 명목(계약)금리가 같다고 하더라도 유효 이자율은 이자계산 기간이 짧을수록 높아짐

※ 이자계산 단위기간이 무한히 작을 경우(순간복리): m→∞

EAY = lim [(1+(ENAR/m)]m -1 = e ENAR -1

     m→∞

 

1-4. 대출 수수료와 유효 차입이자율

-  대출수수료 선공제→실제 이자율은 계약 이자율보다 높아짐

예) 6천만원(@12%, 30년 만기)의 대출에 대해서 3%의 대출수수료 적용 징수가 이루어진다면, 실제 유효 차입이자율은 12.43%

   계약대출액 60,000,000

- 대출수수료 1,800,000 (3%) 

----------------------------

= 실제대출액 \58,200,000

A.(계산) 60,000,000 대출액 전체에 대한 월부금은 원리금균등상환을 전제 로 할 경우 617,170/월 → 30년 간의 월부금의 현재가치=실제 융자액

월상환액 × 연금현가계수(?%, 30년) = 실제융자액 

617,170 × 연금현가계수(?%, 30년) = 58,200,000

이 식을 만족시키는 이자율(유효차입이자율)은 약 12.43% 

※조기상환(Prepayment)이 이루어진다면 유효차입이자율은 더욱 커짐

- 미국: 대출광고시에는 반드시 이러한 수수료를 포함한 연간유효차입비용 (Annual Percentage Rate: APR)을 고시하도록 법으로 강제

 

B. 대출기간(loanduration,loanterm,loanmaturity) 

 - 융자원금과 이자를 상환할 기간

 - 상업용 부동산에 대한 융자나 (후순위)추가융자는 흔히 짧음 

C. 융자상환

 - 융자상환(loan amortization): 정기적 혹은 주기적인 원금의 상환

 - 거치기간: 융자상환을 초기 일정기간에는 하지 않도록 하는 기간. 이 기간에는 흔히 이자만을 지불

※ 융자기간 중에는 이자만 지불하고 만기에 원금을 일시 상환하는 융자: balloon mortgage

D. 시장 금리와 조기상환(Prepayment)

※시장금리 하락 시, 차입자는 기존의 융자잔고를 모두 상환하고 새로

이 융자를 받는 것(refinance)이 유리. 이 경우, 대출자들은 새로운 대출 처를 찾는데 시간이 걸릴 것이며 이에 따른 비용도 발생→조기상환 시, 잔액의 일정 비율을 벌금(prepayment penalty)으로 부과. 정부는 소비 자보호 차원에서 조기상환벌금 부과조건을 엄격히 규제하는 경향

 

1-5. 월부금과 융자잔고

A. 월부금(DebtService:DS)

- 원금상환분과 이자의 합계로 매달 대출자에게 납입하는 금액

- 상환방식과 무관하게 월부금의 (이자율로 할인한) 현재가치의 합계는 항상 융자원금과 동일

B. 월부금의 계산

- 고정이자율이고 월부금 정액상환(constant payment)인 경우, 월부금은 융자원금과 월부금의 현재가치 합계를 같게 놓고 계산

- 융자원금이 5천만원이고 융자기간 25년(=300개월), 연간 이자율이 12%(=월1%)라면, 다음과 같은 공식이 성립

 

C. 융자잔고의 계산

- 연금현가계수(interest factor of present value of an annuity) 혹은 잔금률(=저당상수의 역수)을 사용

예) 25년 원리금 균등상환식 상환조건의 연리 9%(월 0.75%)의 4천만원 융자 상환 시, 10년 후의 융자 잔고?

※월부금= 335,680원 (저당상수 공식을 이용하여 산출)

       ※총 융자기간(25년)의 2/5인 10년이 경과되었음에도 불구하고 융자잔고는 크게 줄지 않았는데 이것은 정액불입(원리금균등상환)식 상환의 특징

 

D. 최대한도의 융자금 계산

- 연금현가계수는 예상 임대료 수입을 알고 이 부동산을 구입하기 위한 최대 호가를 결정할 경우 및 소득이 주어졌을 경우 월부금을 감당할 수 있는 최대 한도의 융자금을 계산할 때도 사용

예) 월소득 200만원인 사람이 소득의 최대 20%를 월부금으로 상환할 수 있 다고 가정할 경우, 최대한의 융자액? (단, @12%, 4년)

 

E. 융자 상환방식

- 원금 균등상환 융자 (Constant Amortization Mortgage Loan : CAM) 

 월부금 = 할부상환금(=원금/기간) + 매 기말 잔고에 대한 이자

 원금균등상환에서의 월부금은 초기에 많고 후기에 적어지는 특성

- 원리금균등상환융자(ConstantPaymentMortgageLoans:CPM) 

 부동산 금융의 가장 일반적인 형태

 매월 일정액(DS)을 지불하면 융자기간중 원금과 이자가 전액 상환

 월부금 중 초기에는 이자가, 후기에는 원금의 비중이 높아짐

예) 6천만원, @12%, 30년의 조건으로 차입

-월부금은 저당상수 이용→ 617,170원

-각 달의 이자는 전월말(금월초)의 융자잔고에 월1%를 적용 -초기에는 월부금 중 이자 비중이, 후기에는 원금상환의 비중이 커짐

 

1-6. 기타 융자 

A. 체증식 상환융자 (Graduated Payment Mortgage: GPM)

- 낮은 초기불입액, 이후 체증: 차입자 지불능력과 자산가치 상승에 대응  초기 몇 년간(보통 5년간) 일정 비율의 월부금 증가 → 이후 고정

- (미) 개발업자들이 분양촉진에 활용

- 원리금균등상환융자방식에서 초기 몇 년간의 월부금을 할인, 그 대신 그에 상응하는 일정액을 은행에 납부: 융자확보금(buy down)

- 분양업자들이 금융기관에 납부한 금액은 분양가의 상향조정과 조기분 양에 의해 보상

상환방식별 월부금 비교

 

B. 조정(변동)이자율 융자(ARM)

-  Adjustable Rate Mortgage와 Variable Payment Mortgage: 이자율 변동위험의 일부를 대출자로부터 차입자에게 전가

- 이자율 변동의 위험을 전적으로 대출자가 부담하는 고정이자율부 융자(Fixed Rate Mortgage: FRM)의 약점 보완

- 대출 후, 시장 이자율이 하락 시, 차입자의 조기상환이 우려

- 상승 시에는 기존 융자가 지속될수록 대출자는 손해→이자율 변동위험 부담의 비대칭성 극복

C. 지표와 마진

- ARM의 이자율은 지표(index)+마진(margin)으로 결정

- 지표는 시장이자율을 대표하는 수익률

- (미)국채이자율이나 LIBOR(London Inter Bank Offer Rate)사용 

D. 초기이자율

-  융자 당시의 시장상황과 장래의 이자율을 예상하여 결정(FRM보다 낮음)

E. 이자율 조정주기

- 대출조건에 명시 (cf. FRM은 조정주기=만기)

 

F. 월부금 상한(Payment Limitation)

- 이자율 조정으로 이자율 상승 → 월부금 증가

- 월부금의 증가의 상한을 사전에 약정 가능

- 월부금의 상한으로 인하여 월부금이 이자도 감당하지 못할 정도로 적게 증가 → 그 차액만큼 융자잔고가 증가 (Negative Amortization)

G. 이자율의 상한(Cap) 및 잔고증가의 상한

- 지표가 변동 시 적용 이자율도 변화

- 융자약정서에서 이자율의 변동의 상한(Interest Rate Cap)을 명기

- (미)보통 연간 변동의 상한(Annual Cap)을 2%, 융자기간 동안의 조정상 한(Lifetime Cap)을 5% 적용

- 이자율의 하락에 대비, 이자율 변동적용의 하한(Floor)을 정할 수도 있음

H. 변동이자율부융자(ARM)의 문제점

- 차입자: 제도가 난해, 향후 채무이행을 위한 가계예산의 책정 곤란

- 대출자: 장래의 시장조건을 정확히 예측하여 초기의 최적 융자조건의 도 출곤란

- 이자율변동의 상당부분 차입자에 전가→채무불이행의 위험도는 FRM에 비해서 커짐

 

1-7. 새로운 형태의 금융상품(Creative Financing) 

A. 채권/지분 혼합형 융자

- 지분권과 채권의 혼합∙중간적 성격

- 기업: 전환사채(convertible corporate bond)와 유사 → 부동산: 대출자가 일정기간 후 부동산의 지분을 취득

B.지분전환형 융자(Convertible Mortgage) / 增價分與型 융자 (Shared Appreciation Mortgage: SAM)

-SAM은 담보부동산 가치 상승의 일부분을 대출자에게 나누어주기 로 약정→이자율은낮춤

- 혼합형 융자에는 지분의 취득을 옵션으로 부여

- 대출자는 부동산 시장이 호황일 때는 지분전환의 옵션을 행사 

- 대출자와 차입자는 위험과 이익을 나누고 적절한 이자율 선택 

- 8.28대책: 수익공유형 대출

C. 참여융자(Participation Mortgage)

 대출자가 부동산 수입이나 CF의 일부에 참여, 수익배당 일정 수익을 초과할 경우만 배당

 

D. 환매특약부 토지임차(Sale Leaseback of Land)

- 건물(융자포함)은 소유, 토지는 매각후 환매특약부 장기 임차 

- 조세절감 효과 극대화

- (Mortgage 이자공제, 감가상각, 토지임대료 비용인정) 

E. 비상환 융자(Interest only Loans)

- 융자기간중 이자만 지불 만기 일시상환 

F. 이자발생 융자(Accrual Loans)

- 실제 지불이자는 낮게 설정, 발생이자(지불해야 할 이자)를 잔고에 복리로 추가, 일정기간 후 일시상환 조건

- 대개 상업용 부동산에서 활용 

G.주택연금(Reverse Mortgage)

- 차입자는 부동산을 담보로 하여 연금의 형식으로 오랜 기간 동안 대출 금을 나누어 받으며, 만기에는 담보부동산의 매각대금으로 상환

※우리나라: 2004년 시작, 2007년 한국주택금융공사 100%보증 (종신 형)주택연금제도 도입

H. 포괄융자(Wraparound Mortgage)

- 기존의 융자를 떠안고 융자총액을 증가시켜 재융자(Refinance)

- 이자율 하락 시 조기상환을 방지, 추가융자의 후순위 저당문제 극복

- 기존의 대출자, 제3의 대출기관: 차입자에게 기존융자+추가융자를 포괄 융자 형태로 제의

 

1-8. 담보금융과 신탁금융

- 담보금융 혹은 저당융자(mortgage financing): 부동산을 담보로 융자

- 신탁금융(trust deed financing): 대출자와 금융기관 외에 신탁회사(trustee) 가 관여, 차입자는 우선 신탁회사에 담보부 신탁약정에 의해 부동산을 신탁 하고 담보신탁의 수익증권을 교부 받아 이를 금융기관에 제출하여 융자실행

(※우리나라의 부동산신탁회사들의 담보부 신탁→기대보다는 저조)

- 신탁금융의 등장 이유(장점)

담보금융: 채무불이행(default)시 법원경매과정에서 많은 시간 소요, 차입 자의 권리구제 장치가 많고 저당권의 실행(foreclosure)절차 복잡

신탁금융: 차입자의 채무불이행 시, 신탁기관에 바로 매각권(power of sale)이 주어지므로 저당권의 실행절차가 간편

- (단점)담보금융:법원의 부족금 판결(deficiency judgment)을 통해 개인적 (무담보)채권(personal obligation)을 확보. 신탁금융:이러한 혜택이 없음

- 최근 우리나라에서도 담보차입자의 보호를 위해 비소구 대출에 대한 논의가 진행중

 

2. 부동산 금융의 결정 요인

2-1. 용어 및 개념

A. 한계대출비용(incremental borrowing cost )

   예) 10억원 (주택) 8억원 (대출) 25년 @12% VS 9억원(융자) 25년 @13%

어느 것이 나은가 결정?

- PV (월부금의 차이) = 융자금액의 차이

즉, (842.58 만- 1,015.05만)·(연금현가계수, ?%, 25년) = 1억원

→ 한계대출비용 = 20.57%

- 제안 이자율 13%는 가중평균치: (80/90 x 12%) + (10/90 x 20.57%) =13%

- 결정 : 1억원을 다른 곳(equal risk)에 투자하여 20.57%의 수익을 얻을 수 없다면 8억원만 빌림 (즉, 이 cost를 save)

- 혹은 1억원을 다른 곳에서 20.5%보다 싸게 빌릴 수 있다면 빌림 (그러 나 second M.는 단기이므로 월부금이 높아질 수 있음)

 

B. 재융자 (Refinancing) 

예) 5년전 8억원 융자 @15% 30년

현재 @14% 25년 조건의 융자가능, 위 융자의 현재잔고 7억 8,976.50만원; 조기 상환 벌금 2% 적용, 신규융자의 수수료 2,500만원 + 등기비 25만원

- 재융자를 해야 하나?

	<재융자 비용>	<재융자 편익>
상환벌금  수수료 등기비 등	1,580 만원   2,500 만원   25만원	기존융자월부금 1,011.56만원 (8억원 @15% 30년)  신규융자월부금 950.69 (7억 8,976.50 만원 @14% 25년)

4,105 만원 60.87만원/월

- 4,105 만원= 60.87만원(연금현가계수, ?%, 25년) ⇒ IRR = 17.57% > 14% (시장이자율)

- 재융자 OK!

 

C. 잔고할인 및 조기상환(대출자의 유인책)

- 이자율 상승시 대출자는 조기상환을 유도 (잔고할인 등을 제안)

예) 10년 전 융자 7억5,000만원 @8% 15년

- 현재잔고 3억 5,348만원, 월부금 716.74만원

- 현재 시장이자율 12%

대출자가 잔고를 2,000만원 할인하여 3억3,348만원을 갚도록 제의:수락 여부?

3억 3,348만원 (지불) = 716.74만원 (절약) (연금현가계수, ?%, 5년)

⇒ IRR = 10.5% 투자대안 수익률과 비교결정

- 잔고할인은 소득으로 간주되어 과세 가능성이 있음

- 차입자는 갚거나, 추가대출을 시장이자율보다 유리한 조건으로 받는 option보유

 

D. 포괄융자 (Wraparound Loans)

- 포괄융자는 기존의 융자가 있는 상태에서 추가로 융자를 받을 경우 양자를 포괄 하는 하나의 융자로 구성

- 포괄융자의 대출자(wraparound lender)는 기존의 융자에 대한 지불의무를 지는 대신, 이를 포함한 하나의 포괄대출을 시행

차입자는 하나의 월부금으로 기존의 융자와 추가융자를 상환

- 기존 + 추가융자를 위해 설정 → 한꺼번에 월부금으로 포괄대출자(흔히 제3의 기 관)에 납입

예) 기존 융자잔고 9,000만원 월부금 86.009만원 @8% 15년 잔여기간 주택가격이 상승 (LTV 하락) ∴ 3,000만원 추가융자 가능성 발생

현재 신규융자(New 1st M.) 이자율 11.5%, 15년 추가융자(second mortgage)의 시장조건: 이자율 15.5%, 15년

※ 제3의 대출자는 포괄융자 1억2,000만원 @10% 15년을 제의 월부금 128.953만원. 이중 86.009만원은 기존융자에 대한 지불

∴ 추가융자에 대한 월부금 42.944만원 (즉, 128.953만원 – 86.009만원) 이 바람직한지의 여부

 

E. (포괄)대출자의 관점

추가 3,000만원에 대한 수익에 관심

∴ 3,000만원 = $42.944만원(연금현가계수, ?%, 180월)

IRR = 15.46% ≒ 15.5%

- 실제로 포괄융자는 추가 융자의 효과를 가짐. 장점은 저당권의 우선순위 유지

- 실제로 대출자는 default시 기존 모기지를 상환하고 우선적 지위 확보

- 기존의 대출자도 이러한 option을 가짐 (New Wrap-around M.을 제의)

- 차입자의 관점에서도 15.5%는 추가융자에 대한 한계비용임. 따라서 3,000만원 을 위험도가 유사한 다른 투자대안에 투자하여 이보다 높은 수익을 올릴 수 있다면, 포괄융자를 승락.

 

3. 부동산 금융제도

3-1. 부동산금융의체계및특징

A. 일반 기업금융

- 주식,채권등의가격과수익률분석

-  이자율 결정, 투자수익분석, 자산구성 자본시장에 주목

B. 부동산 금융

- 일반 금융자산과 부동산 자산간의 관계에 관심

- 저당대출(mortgage), 지분(equity), 부동산개발금융+담보기능

- 감가상각 및 차입금 이자에 대한 세금감면의 관점

- 투자수익률: 개별사업 단위보다는 기업이나 개인의 포트폴리오 차 원에서 다루어 짐

 

C. 부동산 금융의 흐름 및 작동원리

	부동산 증권화 (채권 : Mortgage, Bond, etc)    지분증권 Project Financing,    모기지의 파생 금융상품
금융자산		부동산 자산
	부동산 투자사업의 결정   (재무적 타당성, 보유기간 결정, 보유/임차 결정, 조세 비교우위 분석)

 

정부의 정책   -> 금융 cost, 부동산 수익률 (임대료 수입, 자산가치의 변동) -> 자산시장의 조건

 

3-2. 부동산 금융의 역사 : 미국을 중심으로 

A. 대공황(1930)이전

일반은행(산업금융), 저축대부조합 (Savings & Loan Association) 주택 부동산 금융담당 

- 전국 조직화 미비

융자율↓, 융자 기간↓, 이자율↑ + 원금 일시상환 및 재융자 

대공황 -> 부동산가격(담보가치)의 급락 -> 개인/금융기관 파산

B. 대공황 이후(1930 ~1970) : 제도정비 

 - 연방주택대부은행제도 (Federal Home Loan System : FHLB)

S&LA의 전국 조직화 및 S&LA의 운영과 회계를 감독 

 - 자가주택대부공사 (Home Owners Loan Corporation : HOLC)

압류될 주택저당채권을 집중적으로 구매 -> 1970년 연방주택대부저당공사 (Federal Home Loan Mortgage Corporation: FHLMC)로 확대 개편 

일반 주택저당 채권도 매입 가능

 

C. 연방주택청 (Federal Housing Administration : FHA)

주택저당채권에 대한 원리금지급보험(loan insurance) 기능수행  저당 대출의 위험도↓, 장기저리의 융자 가능케 함

융자심사 개선: 담보 + 차입자의 특성(소득, 고용상태, 신용기록) 담보평가양식 표준화, 2차 저당시장의 설치 및 지원 + 정책금융

D. 연방저당공사(Federal National Mortgage Association: FNMA)

Fannie Mae 라고 불림 : 1968 년 설립, 자체 신용으로 발행한 채권의 매각으로 기금을 조성

FHA 보증 주택저당채권 매입

주택부문에서 조성된 자금의 타 부문으로의 유출방지 

2차 저당시장의 큰손 역할

E. 정부저당공사(Government National Mortgage Association : GNMA)

Gennie Mae 라고 불림 : 1968 년 설립, 저당증권의 집합(Mortgage Pool) 을 담보로 발행된 자동이체증권(Pass-through Security)에 대한 지급보증 + 정부의 유동화 중개기능

F. 연방주택대부저당공사 (Federal Home Loan Mortgage Corporation : FHLMC) Freddie Mac 이라고 불림 : 1970 년 설립

FNMA의 민영화에 따라 반관반민의 조직으로 창설

재래식 저당대출채권 (Conventional Mortgage)의 매입업무 담당

 

G. 1980년대 이후의 동향

- 미국에 있어서 부동산 금융의 전통적 역할은 S&LA가 계속 담당

1980 년대 이자율의 상승, 공격적인 경영 : 많은 S&LA가 부실화 

-> 개혁회복시행법 (Financial Institution Reform, Recovery and Enforcement Act, 1988)

        입법 : 정리신탁공사 (Resolution Trust Company) 에 의한 정리작업 실시 

※정리신탁공사는 이후 해산

- 1990년대: S&LA보다는 일반은행, 생명보험회사, 연금기금, 신용조합, 투자 회사, 부동산 신탁회사 (REITs), 투자조합 (Partnership/Limited Partnership)등에의 참여 증가

- 1990 년대부터 부동산 금융의 형태도 훨씬 다양화되는 추세

매각 후 환매조건부 임대 (Sale-and-leaseback), 부동산 권리의 분할판매, 금융상품의 다양화 (변동이자율 등) 진행

부동산 관련 파생 금융상품 (MBB, MBS, CMO, SAM 등)과 투자기구 출현 선물거래 (Futures)와 이자율 교환거래 (Swap) 등의 위험 관리기법 활용

- 리먼사태(2008) 이후: Fannie Mae 국영화

서브프라임 사태의 교훈: 기저자산에 대한 관심고조, 풀링으로 인한 위험도 감소의 맹신, 금융공학의 신화 붕괴

 

H. 부동산 금융의 동원방법

- 부동산 신디케이트

여러 명의 투자가가 부동산 전문가의 경험을 동원하여 프로젝트 수행 -Partnership : 미국에 있어서 신디케이트의 대표적 유형

무한 책임 파트너 (General Partner)는 몇 개의 부동산을 묶어서 하나의 투 자사업으로 만들고, 이 사업에 투자할 유한책임의 투자자(Limited Partner) 를 사모 (private offering)방식으로 모집

장점 : 투자자 유치용이, 운영손실 배당 (협약에 의해 배분) 

- 프로젝트 파이낸싱(PF)

기업 의 자산이나 신용이 아닌 사업 자체의 수익성과 사업자산 (예컨대 사 업토지 및 관련 구매계약 등)을 담보로 융자를 받거나 회사채를 발행하여 자금조달

- 사업 위험성 ↑, 자금을 대는 측과 일종의 공동사업 (joint venture) 

- 부외금융(off-balance sheet financing): 차입금은 스폰서의 채무 기록X

- 사업성 담보, 개인채무 X, 비소구금융 (non-recourse financing) 

- 현실: 다양한 형태의 보증이나 보험이 대출자로부터 요구됨

 

I. 부동산 투자신탁 (Real Estate Investment Trusts : REITs) 

- 일반 투자자로부터 자금동원, 출자 비율에 따라 배당, 일종의 뮤추얼 펀드

- 세법으로 창출된 일종의 투자도관체 (investment conduit) 

 부동산 투자신탁의 특징

- 일정 요건을 만족할 경우 법인세 면제, 배당소득세만으로 세금문제 해결 

-> 법인세와 소득세의 2중 과세 문제를 해결한 제도

- 조직 요건 : 주주의 수, 주식소유집중요건 등

- 자산요건 : 부동산, 현금, 유가증권의 구성비율

- 소득요건:총소득의구성요건(배당,이자,임대료,자본이득등)

- 미국에서는 1960~70년대에 건설개발금융의 수단으로 REITs 유행 

-> 각종 규제의 회피 가능, 높은 수익률 -> 이후 이자율 상승으로 쇄락

- 1980 ~ 1990 : 손실배당 등 조세상의 이점 -> 파트너십 형태의 투자 증가 

- 금융위기로 인해 경매자산의 구입조건이 좋아짐

-> 파트너십의 지분과 REITs 주식간 교환 거래가 많이 이루어짐

- REIT가 파트너십을 통해 부동산을 소유한 형태 (Umbrella Partnership REIT)↑ - REIT 는 1990년대에 폭발적으로 증가

 

J. 부동산의 증권화(R.E. Securitization) 

 개념

- 유동성이 낮은 자산인 부동산 혹은 부동산관련 채권을 유동성이 높은 자 본시장의 증권으로 전환 (자금 수급자간의 직접금융 거래방식으로 거래비용과 대리인 문제 최소화)

- 대부분 부동산 혹은 부동산 관련 자산을 특별 목적회사(Special Purpose Company : SPC)에 양도하고 이 기관은 이를 담보로 채권(Asset – Backed Securities : ABS)을 발행하여 자금을 조달하는 금융 형태

(자산보유자의 파산과 무관하게 권리확보 가능: bankruptcy remote)

  부동산 증권화와 전통적인 금융방식과의 차이점 

1) 금융에 있어서 자산보유자의 신용상태보다는 자산 그 자체가 중요 

2) 非訴求(non-recourse)금융으로서 자산의 현금흐름에 전적으로 의존 

3) 자산보유자(차입자)는 자산을 양도했으므로 B/S상 부채로 기록 안됨 

4) 이러한 자산을 집합(pooling)함으로써 위험절감 가능

 

K. 주택저당채권의 증권화 유형 : 미국의 사례

 저당채권 담보부 채권 (Mortgage Backed Bonds : MBB)

- 민간 주택저당 대출자들 (private mortgage lenders)이 창출하는 저당채권들을 집합하여 이를 근거로 발행한 유동화 채권

- MBB의 상환을 담보하는 기저자산인 원래의 저당채권에 대한 소 유권은 발행자가 가지고 있으나 실제는 제3자인 신탁기관에게 위 탁관리. 신탁기관은 새로운 채권 (MBB)의 상환이 완전하게 이루 어지도록 관리와 감독

- 신탁기관은 저당대출채권 집합의 잔고보다 적은 금액의 채권 (MBB)을 발행하도록 함으로써 125~240%의 초과담보 유지

- 초과 담보를 유지토록 하는 것은 원 차입자의 채무불이행이나 조 기상환에 대비, 담보미달 사태를 방지하기 위한 것임

- 신탁기관은 채권 발행규정이 준수되지 않을 경우 담보를 매각하여 채권 (MBB)의 소지자에게 상환

- 항상 저당채권 집합의 시장가치를 평가하여 충분한 담보가 확보되 는지를 확인함으로써 채권 (MBB)에의 투자자를 보호하는 역할

 

L. 저당채권이체증권(Mortgage Pass Through Securities: MPTs) 

- MPTs는 MBB와 유사하지만 신탁기관을 거치지 않고 정부국가저당공사 (GNMA)가 모게지의 연대보증인으로서 이자와 원금상환을 보증

- 기본적으로 MBB와는 달리 채권이 아닌, 저당채권의 집합 (mortgage pool)에 대한 지분권적 성격의 증권

- MPTs에서는 저당채권에 대한 조기상환의 위험을 MPTs의 발행자로부터 그 소유자 에게 이전됨 → MBB의 수익률 < MPTs의 수익률

- MBB: 약정한 원리금 지급, MPTs: 원리금 상환은 그대로 MPTs의 소지자에게 이전되는 것이 특징

M. 저당채권지불이체채권 (Mortgage Pay Through Bonds: MPTBs) 

- MBB와 MPTs를 혼합한 성격의 채권. 저당채권 집합을 담보로 발행한 채권이며, 상환금은 MPTBs 소지자에게 그대로 전달되는 구조

- 초과담보를 유지토록 감시, 감독되고 있으며, 초과분은 국채나 기타의 유가증권으로도 출자가 가능

- 원리금 상환이 그대로 MPTBs의 소지자에게 전달되므로 담보의 시장가치는 이 에 대한 직접적인 소유권을 가지는 MPTs보다는 덜 중요

 

N. 저당채권담보부 다계층 채권 (Collateralized Mortgage Obligations: CMOs)

- MBB와 달리 MPTBs는 조기상환의 위험을 발행자가 지지 않음 →조기 상환 율은 MPTBs의 투자수익률에 영향 → CMO의 탄생배경

- CMOs는 저당채권의 집합을 담보로 발행된 다계층의 채권

- 발행자는 저당채권 집합에 대한 소유권을 갖고 이를 담보로 다양한 채권을 발행, 조기상환의 위험은 증권소유자가 부담

- 위험의 분산과 다양한 투자욕구를 충족하기 위해서 하나의 집합에서 만기와 이자율을 다양화한 여러 가지 종류의 채권을 발행

 

4. 우리나라의 부동산 금융제도

4-1. 주택금융의 현황 

- 주택금융이 발달하지 못한 상태에서의 금융위기 : 1997년

- 2차 저당시장이 발달하지 못한 상태에서 장기저리의 정책금융차원에서 주택 금융정책을 다룸  -> 만성적 초과수요 유발 -> 이후 , 금융의 자율화, 자본시장의 발달, 부동산 증권화 발달

A. 2008년 글로벌 금융위기

-  미국의 서브프라임 모기지 대출의 부실화로 촉발, CDO등 파생금융을 통해 전세계로 위기 확산 -> 저금리추세로 간접투자 활성화  부동산 개발 및 구입자금의 조달구조

- 대부분의 주택건설 자금은 선분양(전체의 61.6%)등 비공식 금융에 의존 ->  분양대금 등에 대한 자산유동화, 저당채권의 유동화, 프로젝트 파이낸싱 활용 증가 -> PF부실화로 인한 금융체제 정비 요구 증대 -> LTV, DTI 규제

 

B. 우리나라의 주택금융 시스템

C. 주택금융 취급 관련기관 및 종류

- 주택도시기금(구,국민주택기금)

공적 기금으로서 국민주택의 잠재적 수요자로부터의 예수금인 주택청 약저축자금과 국민주택채권 매각대금 등으로 자금 조성 (2016년 말 현 재 대출잔액은 87.6조원, 금융권 (가계)주택담보대출(546조원)의 16% 를 차지)

- 은행자금

일반은행이 예금으로 자금을 조달하여 주택 건설 및 구입 자금으로 대 출하는 자금 (2016년말 현재 일반은행의 가계주택담보대출잔액은 617.4조원으로 전체금융권 가계주택담보대출의 68.0% 차지)

- 주택할부금융(중도금대출)

1996년 1월부터 도입된 주택할부금융제도는 중도금 대출과 같은 단기 연결금융을 목적으로 탄생, 주택구입대금의 일부를 주택구입계약을 토 대로 하여 주택할부금융회사가 주택건설업체에 대납  주택구입자로 부터 분할상환

현재: 주택은 은행권의 중도금 집단대출, 비주택은 캐피탈회사 담당

 

D. 주택금융 신용보완제도

- 개인이나 주택사업자가 자금을 조달하기 위해 금융기관으로부터 차입

- 계약을 맺을 때 보증인의 역할을 담당

⊙주택금융신용보증기금 : 1987년 근로자의 주거안정과 목돈마련 지 원에 관한 법률에 의거하여 설립

정부, 금융기관 출연금, 신용보증준비금, 이익적립금 등으로 자금 조성 ->  대출받기 원하는 근로자의 담보부족분에 대한 대출보증

⊙HUG주택도시보증공사: 상호 협동조직을 통해 신용도를 높이고 자 율적인 경제활동을 도모하기 위해 주택사업에 관한 업무이행에 필요한 각종 보증 및 자금융자 등을 목적으로 1993년 설립. 주로 분양주택의 보증사업을 수행, 이후 각종 부동산금융의 보증역할 대양화, 2015년 도시재생사업에도 투자 가능토록 공사화 개편

E. 주택저당채권 유동화제도

⊙ KOMOCO(2002) ->  한국주택금융공사

주택자금의 주요 조달기관으로 등장 (2017년말 현재 MBS발행잔 액은 108.2조원으로 은행권 가계주택담보대출 잔액 617조원 대비 17.5%의 유동화 비율을 보임)

 

4-2. 부동산 증권화

A. 부동산증권화 

 부동산은 구입시 많은 비용 필요, 분리소비의 어려움, 낮은 환금 성이 특징 

 IMF이후 이런 부동산의 특성은 부동산 유동화, 증권 화를 통해 서서히 극복되고 있음

- 부실기업의 자산을 정리하는 과정에서 대두  이제는 소극적 개념에서 탈피하여 적극적으로 저량 (stock)으로서의 부동산을 흐 름 (flow)으로 바꾸는 다양한 형태의 부동산 증권화 경향이 보임

1) 자산유동화법 (ABS법) 및 주택저당채권유동화회사법(MBS법) 

2) 부동산투자회사법 (REITs법)

3) 간접투자자산운용업법

4) (현)자본시장 및 금융투자에 관한 법률(자통법)로 통합

 

B. 사례

부동산 유동화 및 증권화의 구체적 형태 : 증권형, 채권형, 혼합형

1) 한국자산관리공사 : IMF 직후 부실채권의 유동화 (ABS, SPC 등)

2) 한국토지주택공사(LH) : IMF직후 5,000억원 이상의 토지수익연계채권 발행, 2008 금융위기 이후 미분양·임대주택 REITs 설립

3) 한국주택금융공사(KHFC): 국민주택기금, 일반은행(적격대출)으로부터 주택저당 채권을 매입하여 MBS 발행 (2017.6 잔고 108.2조원)

4) 은행권: 부동산 투자신탁상품 발매 (총 1,500억원)최근에는 신탁계정이 아닌 은행계정으로 PF대출에 치중

5) 은행 및 보험 등의 PF대출(2007.9현재) : 총 70조원, 은행권 32조, 저축은행 12조, 보험권 4조, 기타 22조원: →PFABS, PFCP로 유동화

6) 기타: 부실담보채권(국민은행: 3,000억원), 임대주택 분양대금(주공: 4,450억원), 분양대금(현대산업개발: 1,900억원)유동화

※커버드본드: 금융기관 발행의 담보부 사채. 담보부동산을 유동화하지 않고 투자 자에 그에 대한 우선변제권 부여+일반자산 소구권, 대차대조표내 금융이면서 도 발행기관의 파산으로부터 절연

 

C. REITs 및 부동산 펀드(집합투자기구)

- 일반 REITs보다는 CR-REITs가, REITs보다는 펀드가, 공모보다는 사모가 더 활성화

- REITs 상품이 최초로 출시된 2002년 1월 이후 2016 년 말까지 총 257개 인가, 현재 운영중인 169개 REITs (CR-32개, 위탁-131개, 자기관리-6개)는 총 자산규모 25.1조원에 달함

- 2004년 6월부터 발매된 부동산 펀드는 2017년 3월말 까지 운영된 942개 펀드의 자산규모는 총50.9조원에 이름

- ABS: 1.8조원(2007)-주로 외국투자자의 대형빌딩매입 에 활용

 

4-3. 부동산금융의 과제(손재영 편, 한국의 부동산금융, 건국 대 출판부, 2008)

 국민주거안정 기여도 제고 

- 변동금리 대출비중의 축소

-  DTI, LTV 규제의 경제논리 강화

-  MBS시장의 활성화-mortgage bank 등의 도입

 부동산개발사업구조의 개선 

-  시행사의 자금력과 전문성 육성

-  초기자금 부담경감을 위한 사모투자펀드 및 리츠 활성화 

-  일반예금의 개발금융연계구조 타파

 부동산 간접투자 상품의 정비

-  리츠와 펀드의 중복 정비 (공모/사모구분) 

- 펀드 공시제도 개선

 

5 연구주제

금리 및 상환방식의 선택의 결정요인 (고정/변동금리)

- 위험회피 성향, 자산 및 소득수준, 신용수준, 가구특성 등 고려 대출증가와 주택가격간의 관계

- 인과관계, Price Index Mortgage

REITs 주가지수의 수익 및 변동요인

- 임대형, 채권형, 개발형 등 type별 변동분석 (김은주 박사논문)  투자스타일분석 (민성훈의 박사논문)

생애주기별 소비 및 자산구성

- Wealth Effect 존재여부, Downsizing 결정요인 (김용진의 박사논문)

주택연금 등 creative financing 관련연구  생존위험과 최적 상품설계, 보증체계

- 참여형 모기지의 최적 이자율

조기상환 및 Loan Duration, Loan Default 특성 

PF 사업의 최적 사업구도