[상업용부동산금융론] 1014 상업용 부동산의 시장가치 및 가격지수

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제5강 상업용부동산의 시장가치 및 가격지수
1. 부동산의 시장가치와 투자가치
1) 부동산의 시장가치 개념
** 부동산의 시장가치 : 부동산이 시장에서 충분한 기간 동안 공개된 후 부동산의 내용에 정통한 거래당사자가 정상적인 거래관계에서 매도의사가 있는 매도자와 매수의사가 있는 매수자 사이에서 거래될 때 성립할 수 있는 기준 시점 현재의 가액 

2) 부동산의 투자가치 개념 
- 투자가치는 해당 부동산의 보유를 통해 얻을 수 있는 이익을 반영한 것으로, 반드시 거래를 전제로 할 필요는 없음
- 부동산의 투자가치와 시장가치의 차액은 매도자와 또는 매수자에게 해당 시장에 참여하기 위한 동기를 제공함
- 투자가치는 특정 투자자와 투자안 사이의 주관적 관계를 반영함  부동산의 투자가치 추정은 NPV법, IRR법, 실물옵션법 등 다양한 평가방법을 적용함 부동산의 투자가치 개인적인 투자 요구조건에 기준한 특정 투자자나 투자집단에 대한 부동산의 특정 가치로, 개인적이지 않으며 일반적인 시장가치와 구분됨

 투자가치>시장가치 : 매수자의 매수 동기 유발
 투자가치<시장가치 : 매도자의 매도 동기 유발

- 만약 부동산의 투자가치를 DCF로 추정하는 경우 : 투자자들마다 기대 현금흐름의 가정, 보유기간의 가정, 부동산 투자위험(할인율)의 인식에 따라 투자가치가 다양함
- 부동산의 투자가치가 시장가치와 상이한 경우 :  A쇼핑몰 소유자가 유동인구의 증가를 예상하여 추가적인 임대공간과 주차장 확보를 위해 인근의 B토지를 매입하여 개발할 것을 검토함 / 이 경우 B토지의 시장가치는 100억 원으로 추정되나, A쇼핑몰 소유자는 110억 원으로 투자가치를 고려함
- why?  A쇼핑몰 소유자는 현재 상가와 인근 토지의 시너지 효과(synergy effect)가 발생하기 때문에 B토지에 대한 투자가치를 시장가치보다 높게 평가할 유인이 발생함 / B토지의 소유자는 A쇼핑몰 소유자의 개발 계획을 사전에 인지하고 있기 때문에 시장가치보다 높은 매도가격을 제시함

3) 부동산의 기본적인 가치 개념
- 특정 부동산에 대한 잠재적인 공급자(소유자) 집단과 잠재적인 수요자(투자자) 집단이 있다고 가정함
[부동산 공급자와 수요자의 가격형성 메커니즘]

해설 :  부동산을 보유한 공급자가 부동산을 보유하지 않은 수요자보다 더 높은 투자가치를 가짐

-  특정 부동산에 대한 잠재적인 공급자(소유자) 집단과 잠재적인 수요자(투자자) 집단이 있다고 가정함

[부동산 공급자와 수요자의 가격형성 메커니즘]