[부동산경제론] 제10장: 부동산과 거시경제

제10장: 부동산과 거시경제

 

 

1. 주택투자와 거시경제

 

-  주택투자는 전세계 평균적으로 GDP의 2- 8%, 총투자의 10- 30%를 차지.  한국의 경우 1970년대 이후 주택투자율(= 주택투자/GDP)은 연평균 5.3%, 총투자의 19.5%를 차지.  주택투자율의 추이.

 

-  주택투자율과 GDP 간에는 역U자 관계

 

-  주택투자의 생산, 고용, 국민소득 및 수입 유발효과가 크기 때문에 경기활성화에 중요한 역할.  경기부양을 위해 부동산 및 건설경기 활성화를 실행.

 

-  주택투자는 경기변동의 중요한 변수.  미국의 경우 주택투자는 GDP 변동의 원인. Leamer(2007)의 연구에 따르면 10차례의 경기후퇴 중에서 8차례가 주택건설 감소가 주요원인.  한국의 경우 주택투자의 평균 증가율과 변동폭이 GDP보다 더 컸지만, 미국과는 달리 GDP - > 주택투자 변동의 원인.

 

 

2. 부동산가격과 거시경제 변수

 

(1) 부동산과 총수요

 

-  자산효과(wealth effect): 부동산가격의 상승 - > 실질 자산가치 증가 - > 소비 증가. 특히 자산가치 증가분을 유동화할 수 있을 경우에 더욱 분명한 효과: 부동산 담보가치 상승 - > 대출 용이.

 

-  자산효과의 추정결과: ① 주택의 자산효과 > 주식의 자산효과, ② 자산효과의 비대칭성: 주택가격이 하락할 때의 자산효과 < 상승할 때의 자산효과.

 

-  부동산가격의 상승 - > 저축 감소, 기업투자 증가, 수출 감소, 수입 증가 - > 전반적으로 총수요 증가.

 

-  자산 디플레이션(asset deflation): 부동산가격 하락 - > 총수요 감소, 경기침체 - > 부동산가격 하락의 악순환. 

 

(2) 부동산과 총공급

 

-  주택가격 상승 - > 근로자 생계비 상승 - > 임금비용 증가 및 노동생산성 저하. 토지가격 상승 - > 생산비용 증가 - > 기업경쟁력 저하.

 

-  부동산가격이 상승하면 총공급곡선을 왼쪽으로 이동, 그러나 총수요곡선은 오른 쪽으로 이동 - > 일반물가는 분명히 상승하지만, 국민소득의 변화는 불분명.  최종적 결과는?  부동산가격의 폭등이 stagflation을 일으키는 경우는?

 

 

(3) 거시경제 변수와 부동산가격

 

-  부동산가격 - > 총수요와 총공급에 영향 - > 국민소득과 일반물가 같은 거시경제 변수에 영향.  또한 경기, 물가, 통화량 같은 거시경제 변수 - > 부동산가격에 영향: ① 국민소득 또는 경제성장률 증가 - > 소비재 또는 생산요소인 부동산에 대한 수요 증가, ② 일반물가 상승 - > inflation hedge가 되는 부동산에 대한 자산수요 증가 - > 부동산가격 상승.

 

-  부동산가격과 경제변수의 상관관계

 

 

4. IMF 경제위기와 부동산시장

 

■ 부동산가격과 경제위기: 인과관계?

 

-  부동산가격의 폭락이 경제위기의 원인이었는지, 아니면 경제위기로 인해 부동산가격이 폭락했는가? 

 

-  Krugman(1998)은 아시아 위기는 부동산 등 자산가격 거품의 생성과 소멸로 인해 발생 주장: 부동산가격의 급등과 갑작스러운 급락 - > 금융기관 부실화 - > 신규대출 감소 - > 자금경색 - > 기업도산 - > 경제위기.

 

-  적어도 한국의 경우, Krugman의 가설은 타당성이 결여.  1991- 1996년까지 부동산가격 하락세 지속.  역으로 경제위기 - > 부동산수요 감소 및 기존주택 공급증가 - > 부동산가격의 일시적 폭락.

 

 

■ 주택금융시장의 본질적 구조변화

 

-  전세계적인 금융의 국제화와 자유화, 금융혁신 등으로 주택금융이 비약적으로 발전해온 선진국들과 달리, 한국은 1990년대 후반까지 민간 주택금융시장이 미발달. ① 주택금융시장의 절대적인 비중을 공공부문(즉 국민주택기금과 주택은행)이 차지. ② 만성적인 자금부족으로 인해 은행대출이 대기업 대출에 치중.  ③ 정부의 각종 자산운용 및 금리 등에 대한 규제.

 

-  주택금융시장의 강화: ① 1997년 주택금융에서 사실상 독점을 행사한 주택은행의 민영화, 다른 은행 진출.  ② 금융시장의 자유화: 1998년 부동산대출을 제한해온 한국은행 여신관리규정 폐지, 1999년 금리자유화 완결, 금융산업 진입제한 완화 및 업무영역의 확대.  ③ 경제위기 이후 대기업의 부채비율 감소, 보수적인 경영에 따른 대출수요 감소.  은행들은 BIS 자기자본규제 도입으로 인해 상대적으로 위험자산 가중치가 낮은 주택담보대출에 치중.  그 결과 만성적인 자금의 공급부족을 보였던 주택금융시장 - > 대출경쟁의 본격화 - > 주택금융 무한경쟁 시대로 변화.

 

-  제2차 주택저당시장 도입: 1998년부터 주택대출금리가 시중금리보다 높아지면서 주택대출채권의 유동화(매각하여 현금조달)가 가능해졌고, 1999년 KoMoCo 설립 - > 주택금융공사로 2004년 확대개편: 주택저당채권(MBS)으로 증권화하여 유동화.  주택대출을 유동화하는 제2시장의 도입으로 부동산시장을 자본시장과 연결시켜줌으로써 부동산투자자금의 확대를 통해 장기주택저당시장의 기반이 마련되는 계기.  REITs, 부동산펀드를 도입하는 등 부동산금융시장의 구조적 변화. 

 

-  주택담보대출의 추이와 국제비교: 2001년말 86.4조원 - > 2008.6 301.7조원로 급증. 명목GDP 대비 주택담보대출비율 32.7%, 미국 85%, 영국 80% 등 주요 선진국들에 비해 현저히 낮은 수준. 

 

-  주택대출의 급증에도 불구하고 미국·일본과 달리 집값의 거품형성과 그에 따른 거품붕괴를 피할 수 있었던 것은?  투기억제를 위해 선제적이고 강력한 대출규제, LTV·DTI에 대한 규제를 실시.

 

 

□ 부동산가격 변동의 구조변화

 

-  경제위기 이후의 부동산가격 변동의 특성: 위기전에 비해 직후- 2004년 동안 금리, 경제성장률 등의 거시경제변수들의 영향력이 증가.

 

-  주택금융시장의 구조변화와 관련?  정책적 금리결정과 낮은 대출 비중으로 인해 전체 금융시장에서 분리 - > 금융시장의 가장 중요한 일부로 통합 - > 금융시장의 전반적 변화와 유기적으로 연결. 

 

 

□ 정책시사점의 도출

 

-  경제위기이후 10년간 경험을 통해 몇가지 중요한 정책시사점을 도출.  ① 주택이 국가경제에서 차지하는 비중이 높은 것을 감안할 때 주택경기의 안정성은 거시경제 관리를 위해 매우 중요.  주택금융을 장기 고정금리 대출 위주로 바꾸는 것이 필요. ② 부동산 과세강화나 투기억제 등의 수단만으로 부동산가격을 안정시킬 수 없으며 통화관리 등의 거시경제의 합리적 운영이 부동산 가격안정에 필수적.  ③ 택지 및 주택공급체계의 경직성이 주택부문 불안과 거시경제에 대한 교란을 심화.  보다 신축적인 공급체계가 부동산시장의 안정성에 기여.