[부동산경제론] 제9장: 한국의 주택문제와 주택정책

제9장: 한국의 주택문제와 주택정책

 

 

1. 주택사정과 주택문제

 

1.1 주거수준의 양적·질적 측면

 

(1) 주택보급률과 주택투자

 

-  주택보급률 = 주택호수/보통가구수(= 총가구 -  단독가구와 비혈연가구).  한국에서 주거수준의 대표적인 양적 지표로, 따라서 주택정책의 지표로서 널리 사용.  2007년 전국 108.1%, 서울 91.8%, 대부분의 선진국 110- 130% 수준.

 

-  주택보급률이 100% 미만 또는 초과라는 의미?

 

-  주택보급률의 추이와 지역별 차이

 

 

□ 주택보급률의 유용성과 산정방법 논란

 

-  주택을 거래단위로 파악하고 있으며, 주택의 규모, 품질, 가격, 주택보유형태 등을 고려하지 않아 주거수준의 양·질적 지표나 주택시장의 수급여건을 나타내는 지표로 불완전.  또한 이혼 및 독신 등으로 독신가구가 늘어나 가구의 개념이 희미해 졌기 때문에 선진국에서는 거의 사용하지 않는 지표.

 

-  주택의 정의: 다세대주택과 동일한 다가구주택이 1호로 집계, 주거용 오피스텔은 제외.  보통가구의 정의: 1인 가구와 5인 이하 비혈연 가구를 배제.  2005년 1인 가구는 전체가구의 20%.  즉 분모도 과소집계, 분자도 과소집계.  새로운 지표 산정: 다가구주택을 거주호수 기준으로 집계하고 가구수를 일반가구로 정의하면 2007년 전국 99.6%로 대폭 저하, 서울은 93.2%로 증가? 

 

-  대부분의 선진국들은 인구 1000명당 주택수를 양적 지표로 사용.  2004년 기준: 미국 427호, 일본 423호, 한국 280호.  절대적인 공급부족을 시사. 

 

-  주택건설 및 주택투자율 추이

 

-  전국의 주택보급률이 100%를 넘어서면 집값 안정을 달성할 수 있는가?  ① 국지적인 수급문제는 어느 정도 불가피.  한국 주택문제는 서울·수도권의 문제, 서울은 강남의 문제.  ② 시장수요에 부응하는 공급, 즉 소비자들이 원하는 품질과 유형의 주택공급이 이루어지지 않으면 달성 곤란.

 

-  노무현정부의 실패: 투기수요 억제에 치중한 반면 공급측면에서는 총량적 접근에 치중하여 수요가 있는 곳에 공급을 늘리는데에 소극적.  전국 주택보급률이 106%에 달했으나 일부 지역에서는 가격이 지속적 상승하는 차별화.

 

 

(2) 주거수준의 양적·질적 지표

 

-  주거수준 주요지표: 양적·질적으로 개선

 

-  주택에 대한 국민들의 주관적 불만은 아직 높은 편으로, 가장 큰 불만은 규모가 작다는 것(39.2%)과 주택의 노후화(30.5%).  주택보급률이 100%를 넘어도 더 양질의 주택에 대한 수요는 지속. 

 

-  저소득층 주거사정도 전반적 개선

 

 

1.2 주택가격과 주거비부담

 

-  도시주택가격의 증가율 추세

 

-  주택실질가격의 연평균 증가율 = 1975- 2007년간 명목가격 증가율 8.3% -  소비자물가상승률 6.8% = 1.5% 상승.  1975- 1990년 동안 연평균 6.2% 상승.  1990- 2007년동안 연평균 2.4% 하락.

 

□ 주택가격과 택지가격: 인과관계

 

-  주택가격 상승의 주된 원인은 택지가격 상승.  주택가격 상승과 택지가격 상승 간의 인과관계?  주택가격 상승 - > 토지가격 상승 - > 주택가격 상승: 상호적 관계. 적어도 한국에서는 엄격한 토지이용규제로 인해 택지공급이 매우 비탄력적이었고 또한 신규주택가격이 지가에 연동되어 통제되어 왔기 때문에 토지가격 상승이 주택가격 상승을 초래했을 가능성이 높다고 판단. 

 

□ 가구소득 대비 주택가격

 

-  가구의 주택구입능력 및 주거비부담을 측정하기 위해서는 주택가격이나 임대료를 가구소득과 비교해야만 더 적절할 것: ① PIR = price- to- income ratio = 연소득대비 주택가격비율.  ② RIR = rent- to- income ratio = 월소득대비 임대료비율.  bubble의 존재를 식별하는 척도로도 사용. 

 

-  PIR 국제비교: 한국의 집값은 버블인가?

 

-  주요도시의 PIR 비교 

 

-  가계의 주택구입능력의 변화는 자가보유율에 반영.  한국 주택센서스에서는 자가보유율이 아닌 자가점유율을 공식 집계.  2005년의 자가점유율은 전국 55.6%, 도시지역 51.6%를 기록.

 

 

2. 주택정책의 현황과 정책과제

 

2.1 주택정책의 현황과 문제

 

-  최근까지도 주택정책은 기본적으로 정부가 시장에 직접개입하여 신규주택을 싼 값에 실수요자에게 대량공급하고 투기수요 또는 가수요를 억제하여 가격을 안정시킨다는 것.  정부가 주택가격을 통제할 수 있으며 통제하는 것이 바람직하다는 생각이 지배적.  그러나 다양한 정책적 개입에도 불구하고 주택가격은 주기적 급등을 반복, 효율성과 공평성의 측면에서 많은 부작용을 초래.

 

 

□ 주택공급의 탄력성과 가격변동

 

-  주택수요가 증가할 경우 가격이 얼마나 안정될 수 있는지는 공급탄력성에 좌우. 가격이 오르기 시작할때 공급이 신축적으로 증가하면 가격은 곧 안정될 수 있지만, 공급이 수요를 따르지 못하면 훨씬 더 큰 폭으로 상승.  과거의 주택정책이 주택가격의 지속적인 안정에 성공하지 못한 주요요인은 각종 규제들에 인해 주택공급의 탄력성이 낮았기 때문: 세계은행(1993)의 연구. 

 

-  두 가지 경우의 가격변동 비교

 

□ 비탄력적 대량공급과 가격변동 

 

-  주택가격이 급등할 때마다 정부는 신규주택의 인위적인 대량공급을 통해 비탄력적인 공급곡선을 오른 쪽으로 이동시키는 방식으로 대응.  1980년대 말의 200만호 건설, 신도시건설 계획이 대표적.  획기적 대량공급으로 가격 폭등이 진정되었지만 공급탄력성은 전혀 비증가.  그 결과 이후 주택수요가 다시 증가함에 따라 주택가격도 다시 급등하게 된 것.  이와 같이 공급곡선을 더 탄력적으로 만들지 않고 비탄력적인 공급곡선을 이동시키면 가격변동폭은 상대적으로 증가.

 

-  주택 200만호 건설계획의 분석

 

 

□ 공영개발과 분양가규제의 정책효과

 

-  주택수요자들의 선호를 반영하지 않아 소비자 선택폭을 제한하고 입지에 따라 적절한 개발밀도를 고려하지 않아 토지의 효율적 배분을 저해.

 

-  분양가격을 규제 - > 시가와의 차이에서 비롯되는 premium이 최초분양자에게 귀착되어 분양주택에 대한 초과수요를 초래.  대박을 위한 엄청난 경쟁률은 주택시장 불안요인으로 작용.  주택의 과소비현상 초래. 

 

-  공평성 차원에서도 문제

 

 

2.2 주택정책의 과제

 

(1) 정부역할 또는 정책목표의 재설정

 

-  주택정책의 궁극적인 목표는 국민들의 전반적인 주거수준을 향상시키고 시장에서 주택문제를 해결하기 어려운 사회적 약자들을 지원하는 것.  거의 모든 선진국들은 저소득층 주거문제에만 집중하고 중산층 이상의 주택문제는 시장기능에 맡기면서 자가보유를 촉진하기 위해 간접적으로 세제지원.

 

-  집값 안정을, 그것도 특정 지역(예: 강남과 같이 제일 비싼 지역)의 집값 안정을 정책목표로 채택하는 정부는 거의 없다.  주택가격은 시장기능의 결과이며, 정부가 통제할 수 없다고 인식하기 때문.

 

(2) 탄력적인 공급기반의 구축

 

-  정부가 주택가격을 안정시키는 두 가지 방법, 즉 수요억제와 공급확대는 중요한 차이: 수요억제는 주거수준을 하향시키고 공급확대는 주거수준을 상향.  따라서 한국과 같이 만성적인 주택부족으로 가격상승 압력이 강한 경우에는 장기적으로 주택공급을 지속적으로 확대하는 것이 필요.

 

-  특히 수요자들이 원하는 위치와 유형의 주택을 공급하는 것이 중요.  절대적인 주택공급 부족이 대부분 해소되고 주택수요가 고급화·다양화되어 과거의 공공택지 개발위주의 대량공급 방식보다는 시장수요에 부응하는 공급이 더욱 필요.

 

-  정부의 중요한 역할은 ① 시장수요에 부응하는 공급의 기반을 조성, 이를 위해 택지의 원활한 공급이 필수적.  이제까지의 공영택지개발 위주의 대량공급 방식이 고급주거지의 고급주택을 원하는 시장수요에 부응하지 못해 가격안정에 기여 실패. 민간택지개발의 활성화와 (민간 공급확대를 가로막는) 주택공급에 관한 규제완화가 필수적.  ② 도심 재개발·재건축 규제완화도 필요.

 

 

■ 노무현정부의 집값상승에 대한 인식과 정책실패

 

-  집값 상승의 본질에 대한 노무현정부의 인식: ① 저금리 및 과잉유동성으로 인한 자금유입이 전반적 상승의 원인.  ② 강남을 포함하여 전반적인 수급문제 없다고 판단 - > 공급확대에 소극적.  ③ 전국 총공급호수에 집착하여 강남 등 버블세븐의 국지적 가격상승은 투기 때문으로 진단하고 그 근거로 국세청 자료를 제시: 강남 거래의 60%가 1가구 다주택 보유자들이 구입(2005- 06).  이러한 판단을 기초로 8.31대책에서 양도세중과 등 투기억제 강화.

 

-  경제학적 원인 진단: ① 저금리와 주택대출 증가는 전반적 집값상승의 원인임이 분명하지만, 지역별 차별화 현상을 설명 불가.  강남지역의 국지적 수급괴리 문제가 근본적 원인.  ② 한국의 집값 상승률은 주요 선진국들에 비해 현저히 낮은 수준. 강남의 상승률이 특별히 높았지만 외국에서도 특별히 집값이 비싸고 많이 오르는 도시들(superstar cities)이 존재.  중요한 사실은 어느 나라 정부도 inflation 압력을 차단하기 위한 금리인상 이외에 주택시장에 대해 직접개입을 자제. 

 

-  반시장적 정부정책: OECD의 견해