[부동산조사방법론] 3주차 / 인과적조사 ~ 이차자료

1교시 조사의 종류, '인과적 조사' 부터

인과적 조사 
목적, 특징, 활용, 과학적 인과성,
조사문제의 분할 : 필요정보의 파악
- 지하철역 거리가 멀어지면 가격이 떨어질 것인가? 가설을 세울때 디렉션이 어떤 디렉션인지 파악하는게 중요하다. 이런식으로 가설을 세우는 것이 중요하다.

인과관계의 성립조건
- 자료를 통해서 살펴볼 수 밖에 없다. 원인과 결과가 동시에 존재할때, 병발조건. 교과서에서는 시간적 우선순위를 이야기한다.
두번째 사실은 시간적은 우선순위 뿐만 아니라 논리적 추론도 필요로 하다. 만약 논문을 쓸때, 인과관계 찾기가 어려운 부분이 있다. 영향을 줄거 같다는 논거를 만들어낼 수 있거나, 추론을 만들어 낼 수 있거나.
세번째, 음식값을 조절할때 갑자기 주방장이 바뀌면서 음식맛이 바뀌거나 하는 경우가 있듯이, 무엇때문에 바뀌게 된 것인지를 반드시 파악해야 한다. 

변수들의 관계 : 기술적, 인과적 조사
가구 소득과 시리얼 소비량을 관찰 할 수 있는 것이 병발조건,
스마트폰 광고선호도가 브랜드 선호도로 이어지느냐? 인과관계의 근거가 있는가? 파악해봐야 한다.
브랜드를 알리는 작업이 선행되고 그리고 나서 스마트폰이 팔리는 경우가 있을 수 있다. 이런 근거가 성립하는지 알아야 한다. 근거 필요.
다른 요소가 혼재가 되면, +,- 통제 요소를 파악해봐야 한다. 원인이 무엇인지? 사람수가 많으니까 돈벌로 나가는 수가 많고 이런식의 논거다. 실험대상을 어떻게 뽑는지도 파악해야 한다.

실험의 조건
- 원인이 되는 변수를 조작하는 경우, 가격을 높이거나 낮추거나 하면서 분석할 수 있다.
- 원인 변수를 통제한다.
- 사람을 뽑을때는 무작위로 뽑아야 한다.

실험에서의 대표적인 외생 변수들
- 우발적 사건이란, 조사의 경우 명시적인 것을 통제하더라도, 판촉비와 매출 관계를 보려고 하는데, 영업사원이 술먹고 갑질하는 경우 파악이 안될 수 있다는 것. History. / 표본의 편중은 샘플이 한쪽에 몰려서 selection bias가 나타나기도 한다. 샘플 뽑았더니 고소득자가 너무 많아서 표본이 쏠린경우 등이 이에 속한다. 랜덤하게 대표성을 가질 수 있도록 뽑혀야 하는데, 그렇지 않은 경우가 생길때 표본의 편중이 존재한다고 한다. / 측정할때 처음에는 100점을 주기도 하고, 어떤 사람은 51점을 주기도 하고 애매모모하게 나오는 경우. 로우인스트루멘테이션이다. / 동일한 측정을 하면, 시험을 볼때마다 더 잘보게 된다. 점수가 계속 올라가는 결과가 생긴다. 첫번째 관찰이 x변수 투입에 영향을 주면 어떻게든 결과변수가 달라진다. 무언가를 두번 측정하는 상황에서도 발생한다. / 인과관계를 파악

조사의 접근방법 : 상업지역개발
- 대상지에 가보는 것도 중요하다. 문헌조사 뿐만 아니라 2차자료도 찾아봐야 한다. 대상지 주변. 사례도 찾아 볼 수 있다. 상업지 개발 등 올 수 있는 사람들 물어볼 수도 있다.

연구의 접근방법 : 중개사성과 결정요인
- 중개사가 외국에 보니 무엇이 있다. 마케팅전공했는데, 판매원이 어떻게 물건을 파는지 똑같겠지 뭐 생각했었다. 한번 생각해볼 수 있겠는데.. 중개사들 부대원 아저씨들 어떤 사람이 돈 잘버는지 궁금해 해서 조사를 시작함. 부동산 중개업 분야의 선행연구(논문27p) 등 / 성별에 대해서 남자가 더 잘번다 가설을 세울 수 있다. 선행연구를 검토한다거나 논문을 쓸때는 주장하고자 하는 것의 근거를 확보해야 한다. 기존 연구를 살펴보았더니, +이거나 -이거나 하는 것을 살펴 볼 수 있다. 
-조사 : 중개사무소 중개사를 대상으로 구조화된 설문지에 의한 전국조사 997부 표본
-기술적,인과적 조사 : 중개서 월 평균 수입은 성별, 연령, 학력, 조사기간, 고객지향성, 청취행동, 적응적판매활동이 영향을 미친다.
- 청취행동, 눈치파악이 잘 된다. 잘 들어주는 성과가 좋다. 마치 그사람을 위해주는 것처럼. 잘 들어야 궁금한게 무엇인지 안다. 이런 변수들이 있다. 가게 매출에 대해서 사장이 얼마나 열심히 하는지 알 수가 없다. / -적응적판매활동

대표적 부동산 조사들
- 뒤에 또나오는데 이야기함. 주요내용 : 지역분석, 시장분석, 시장성 분석의 차이가 무엇인가? 앞으로 부동산 시장에서 이런게 뜰거 같다, 소득이 늘면 상업 시설이 어떻게 될 것이가 등. 이런식의 부동산 수준에 따라 지역 분석을 할 수 있다. 분석 유형이 다르고 수준이 다르다. 이게 상당부분이 경제적 분석에 대한 것이다. / 그동네 오피스텔시장, 아파트 시장 어떠냐? 그 시장의 공급 등을 분석하는 것이 시장분석이다. / 토지나 땅이 있으면, 이게 얼마나 잘 될 거 같은가? 사람들이 좋아하거나 잘팔리거나 하는 Market Ability에 대한 분석은 시장성 분석. 
- Feasibility 분석 : 타당성에 대해서. / 투자하는 입장에서 비교 분석. 금융론에서 가르친다. 고성수 교수님께 가서 물어봐라. 또는 노승한 교수님 /
- 아파트가 잘 팔리거 같은지 그 지역이 어떨거 같은지 등. 이동네 아파트 시장이 어떨지등 시장분석과 시장성 분석은 묶어서 가르친다. 
- 부동산 조사의 주요내용들, 분석의 과정. 잘팔릴거 같은지 파악하려면 무엇부터 보아야 하나? 1단계 분석 대상 부동산 정의, 분석, 봤더니 아파트가 똑같이 1000세대라도, 어떤 곳은 100평짜리만 분양하면 시장 자체가 다르다. 물리적 측량, 주변 파악 등, 60평,85평 아파트 수요자 어디서 오는가? 공간적 바운더리. 제주도? 광진구에서 오나? 이 지역적 바운더리가 로컬에 한정되어 있을 수있다. 강남은 다를 수 있다. 갑자기 이동네 살다가 신도시 나가려 하지 않는다. 그래서 물건마다 시장의 권역을 설정할 수 있다. 그것이 2단계 과정. 만약에 100평짜리 물건 고객층은 어디서 구해올 수 있나? 촌에서 오나? 지역의 문제가 아니다. 이 안에서의 동향을 보려고 하는 것. 수요측면, 공급측면을 봐야 한다. 이것이 3단계 수요분석. 시장지표가 가격이 5년뒤 어떤 지표를 보아야 할지를 알아야 한다. 장기와 단기에 따라 다르다. 4단계에서는 기존 공급 물량을 본다. 있는 물건이라 해도 양에 대한 분석 뿐만아니라 상품에 대한 분석도 필요하다. 그래서 5단계 시장 잠재력을 판단한다. 언제 할까? 공급보다는 수요가 좀 더 많을거 같은데.. 이정도? 수요보다 공급이 많으면 안전한가? 수요가 훨씬 많은데도 우리 물건이 경쟁을 못하면 어떻게 될까? 공급이 많더라도 내가 더 쎄고 퀄리티 높으면 어떤가? 이런 것을 파악하는게 6단계 경쟁력, 시장성 분석. 시장분석과 시장성 분석은 이렇게 결론까지 7단계로 나눌 수 있고 주택, 오피스 빌딩의 경우 어떤지 파악.

*조사제안서 예시 : 주거용 부동산
1. 프로젝트의 이해 / 사업개요, 사업지 현장사진
2. 사이트 컨디션
입지환경분석, 시장 환경 분석 등등
조사의 배경, 얻고자 하는것, 예상결론, 조사방법, 일정, 조사인건비, 수행조직 등
- 교과서에 있다. 참고교재 확인 할 것

조사제안서
- 제안서 어떻게 쓰나? 회사입장에서 ? 
- 조사목적과 문제 : 문제의 명확화, 변수, 가설 / 무슨 조사방법 써야하는지, 얼마나 걸리는지, 일정 파악 계획을 세울 수 있다. 제안서 등. 

자료의 종류 / 2차자료 pdf

3이차자료_2018_강의안.pdf

2차자료

2차자료를 통해서 무엇을 알수 있나? 
문제를 이해. 우리와 비슷한 보고서 10년전 것을 찾았다. 조사문제를 이렇게 설정 할 수 있구나, 자료는 이렇게 수집하는구나 알 수 있다. 그 일을 하는 방법에 대해서 배우게 된다. 내용만 배우는 것이 아니라. 주변에 있는 자료 보면 좋은 점은 ? 시간 비용을 절약한다. 2차자료는 1차자료보다 부정확 하나? 아니다. 늘 그런것은 아니다. 우리나라 연구 다 조사한것? 조사과정의 측정 오차가 존재한다. 인구 이런 것들은 훨신 좋은 자료다. 연령분포, 주택 유형 분포등. / 확인할 사항 : 2차자료를 구하면 뭘 봐야 하나? 잘했는지 보고, 내걸로 쓸수 있는지 본다. 나에게 쓰는게 적절한지. 조사문제, 측정단위, 범주 등 얼마나 내가 쓸 수 있는지 판단한다. 두번째는 뭘봐야 하나? 틀리지 않는지 봐야 한다. 그렇게 써 놓았는데 이게 맞는지 파악해야 한다. 표본에 편중이 있거나, 분석방법이 좀 이상하다거나 이럴 수 있다. 정확성. 그사람거 베꼈으니까 관련 자료는 그사람에게 물어보라는 식은 안된다. 논문 틀린것 많다. 또 판단 할 것? 충분성이다. 2차자료 논문 쌓아놓는게 제일 무서운 것이다. 이거는 내가 자료를 가지고 있고, 이거는 없으니까 아는 사람에게 찾아야 하고, 이런 일만 하면 자료는 많은데 읽지 않아서 진행이 안된다. 무엇이 빠지고 무엇이 있는지 알아야 한다. 아무리 찾아도 자료 안나오면 만들어 볼까 생각해야함.
유의사항. 계속 읽어야 한다. 어떤 분야를 모르면 이태까지 나온 논문 100편 다모았다고 해결 되지 않는다. 최근꺼부터 읽어가면 옛날에 이랬구나 알게 된다. 처음에 어디가면 알 수 있는지 파악하는 것. 무엇을 충족시켜야 하는지 파악해야 시간을 줄인다.

2차자료의 분류
내부기록 - 회계자료는 내가 사업성 검토하는데, 회계자료의 대부분은 반기보고서를 쓰든 씀. 그때 잘되었는데 지금은 어떤지 모른다. 
고객의 피드백 - 신제품 개발시 무엇이 필요한지 얻는다. 

대림산업의 소비자 조사 : 내부자료
기존 상품 평가자료를 활용한 상품 개선 사례. 
경쟁사 물건, 거주후 평가를 통한 개선
오피스 빌딩, 임대료/관리비 -> 서울스탁 빌딩, 소유주, 용도, 보증금, 관리비, 등등 자료. (젠스타)
정기적 오피스시설 임차인 만족도 조사

기업내부 자료를 활용한 상권 추정
- 홈플러스 고객카드 만들면, 적립하는 것. 카드자료는 주소지별 매장 거리, 얼마 쓰는지, 거리별로 파악할 수 있다. 월 매출의 80%가 4km이내에서 발생. 할인점은 몇Km 반경에 하나 넣으면 된다 등을 파악 할 수 있게 된다. 대도시와 중소도시 비교. 상권의 바운더리가 넓어진다. 주거지역과 상업지역은 또 다름. 할인 지역 이외에 직경 자체는 상권의 바운더리가 더 크게 난다. 소매는 중첩되어 여러가지 상권이 다르다. 사람을 끌 수 있는 잠재적 바운더리 파악. 

이차자료 : 외부자료
- 출판물, 웹사이트, 통계청 사이트 요새는 많이 씀. 신디게이트 서비스, 여러 개인들이 자료 구축해놓은 것을 유료로 살 수 있다. 돈주고 사는 자료. 

부동산 조사의 자료상의 문제점들
2차자료 많이 쓰다보니 문제점은 기관마다 조사방법이 다르고 표본도 틀리다. 2차자료는 주기를 가지고 있다. 시간이 지날 수록 괴리가 생김. 추계자료. 통계자료는 행정 동별, 구별로 나누는데 상권은 지리적 범위가 다르다. 자연공실에 대한 부분.
2차자료 고려요인 : 상수도국은 물이 떨어지면 안되니까 인구를 좀 과대하게 추정한다. 지자체 보고서의 인구자료는 무슨 특징을 가지고 있나? 우리구, 우리시는 어떻게 발전하겠다 이야기하는데.. / 건축허가를 단순집계 할때
자료의 종합성, 숫자가 나오는 과정이 맞았는지, 그럴 듯 한지.
우리나라 보면 이런 것. 미분양 통계를 내는데 계약이 안된.. LH,SH는 미분양 통계 안들어갔다. 3개기관 표본 3000개 뽑아서 ?/ 전세에서 월세 바뀐 것, 국민은행 이런 것들 
기관마다 동일한 이름으로 만들어도 통계들이 좀 다르다.

인구와 관련된 통계청 조사 - 인구추계, 지역의 경제활동, 가계동향조사 등

2교시

통계청 통계자료 kosis.kr
국내 통계에 가면 주제별 통계가 있다. 인구가구, 인구 총조자, 가구부문 / 물가가계, 가계, 가계소득자틍, 가계동향조사(지출부문) - 항목별 자료를 쓸수 있다. / 각각의 분야마다 쓸수 있다. 건설,주택,토지 쪽이나, 도소매,서비스 등. 생각보다 잘 되어 있다.

한국은행 경제통계 시스템 ecos.bok.co.kr
현재 100가지 지표가 다 나와있다. 통화, 금리 지수등이 다 나와있다. 나중에 논문 쓸때 엑셀로 다운 받아서 쓰면 된다. 미시적인 가격분석시에 사용. 국민소득, 물가 등등 .

온나라포털 seereal.lh.or.kr
작년에 온나라포털이었는데 요새 씨리얼로 바뀌었다. 옛날보다 통계가 훨신 잘 되었다. 항목을 줄임.
부동산 트랜드, 정책가이드 생활 등 각종 부동산 보고서 등. LH는 월별로 설문조사를 낸다. 아무도 안보는데 잘 낸다. 주거 실태조사 전국단위로 했던 것이 여기있다. 공모전 하면 데이타 꼭 한번씩 받아보시라. 메이트 젠스타 여기서 쓴다.
지도에서 상세정보를 클릭하면, 아파트와 관련된 것이 나오고, 건축물, 토지이용계획, 지적도 등 나온다. (위도경도 꼭지점도 나옴) 어떤 동네의 주소를 알면, 알수 있다. 

서울 부동산광장 land.seoul.go.kr
- 각지자체마다 부동산 광장이 있다. 종합정보, 토지정보, 건축물정보, 가격정보 등등 관련된 물건 매매가가 얼마나 팔렸는지 등등 뜬다. 이런 형태의 것들. 기존 아파트 얼마에 팔렸는지, 몇층까지 나오는데 동, 호가 특정이 안된다. 무슨 단지의 층 거래가격이 나온다. 석사 논문에서 이런거 데이타 긁어서 얼마에 팔리고 등등 관련자료 사용한 친구도 있다. 거래된 양이 있는데, 이런거 매크로로 가져오면 된다. 

Disco  -> 밸류맵으로 
부동산 실거래가 무언가 구현이 안된다. 아파트, 토지 등 별로 불러낼 수 있다.

리테일 매거진
- 소매와 관련된 것 알고 싶으면 ? 잡지. 요새 잘나가는 내용 파악 / 유통사이트에서 하는 것 하나가 유통업체 연감을 만들고 있다. 각각 업계 회사에서 실제로 판 품목이 어떤 것이고 하는 것들을 pdf로 만들어서 보고싶은 곳만 볼 수 있게 한다. 해마다 유통업 테두리를 보는 형태이다. / 전국의 대형마트, 등 파악

소상공인 상권정보시스템 sg.sbiz.or.kr
상권정보시스템을 만들어서 상권 분석정보를 볼 수 있다.
어느동네에 걸어다니는 사람 숫자 어떻게 파악할까 ? 옛날에는 지나가는 숫자를 셈. 지금은 핸드폰 발신 전화번호 갯수를 센다. 통신회사 데이타를 가져온다. 이쪽 건물에 일보러 온사람 인구를 어떻게 알까? 출근해서 몇명 들어왔는지 전화번호의 갯수로 파악. 정부가 이런 정보 모아서 소상공인 만듬. 어떤 업종이 어떻게 얼마를 쓰는지는 카드업체에서 받음. 대부분의 사람이 쓰는 신용카드/현금 비율 추론. 소득수준도 측정할 수 있다. 이동네 음식점류의 갯수, 성장성, 안정성 등을 평가해준다. 
* 상권의 바운더리를 알려준다. GIS를 잘하는 애는 상권을 파악. 거리로 측정.

오피스관련 2차 자료 정리 (2011)
알투코리아, 교보리얼코, 메이트플러스, 신영에셋, 한화63시티, 저스트알, 젠스타 리서치 빌딩정보 등. 조사하는 기관마다 갯수, 빌딩 모두 틀리다. 추세적으로 비슷. 리테일마켓리포트, 상권을 주요 상권으로 나눠놓고 봄. 젠스타리테일보고서PPT

181Q MateGenstarRetail M0.Report.pdf

부동산 114의 reps (유료)
학교에서 3개정도 ip를 받아 놓은게 있으니 실장님께 가서 좀 이용하겠다고 하면 된다. 

나이스 비즈맵, SK지오비전 - 신청상권 분석 돈받고..

닐슨조사 - 시청률 자료. 방송사, 광고주 광고효과. 

랭키 

여러 연구기관들
- 국토연구원(큰 단위), 한국감정원, 한국부동산연구원
- 개발, 발전연구원 (지역 현황)

2차자료를 활용한 논문
- 인구이동 통계조사, / 부동산 평당매매가를 이용한 가격
- 서울 내부인구이동 . 서울시 움직이는 바운더리가 1.14km임. 구를 이동해도 인접구로 간다. 레벨이 비슷한동네, 학군이나 사는 것이 비슷한 동네 / 평당가 차이가 크면?  움직임에 늘 제한이 있다.
- 어디에 할인점을 내야 매출이 많이 나오나? 인구나 가구수, 연감에서 매출액만. 논리적인 추론이든 무언가 생각해야 한다. 대중교통이용, 접근성 가시성 등. 할인점 과 지하철도 중요하지만 도로 여건성도 중요하다. 상권지역내 가구수, 경쟁, 매장크기 / 왜 영향을 준다고 가져다 놓은 것인지 생각할것, 변수별로 파악, 인과관계의 영향 파악을 하기 위해서.

변수의 설명.
- 자료를 어디에서 썼는지, 자료소스를 파악.  무엇이 영향을 미치는지 파악

ppt 28페이지 까지 수업함.