[부동산개발론] 0618 부동산개발론 요점

2019상 부동산개발론 시험 요점

  일반
ㆍ        각 Chapter 마지막의 Terms와 Review Questions
ㆍ        Appendix D Glossary
ㆍ        특강 내용 

¨ Ch 1

부동산개발의 정의

Miles: 부동산개발은 사회적 수요를 만족시키기 위해 건축환경을 지속적으로 재구성하는 것을 말한다. 부동산개발은 아이디어로 시작하여 사회의 수요를 충족하는 공간을 제공함으로써 현실화 된다. 아이디어를 현실화(무형의 아이디어를 실체로 변형)하기 위해서는 토지와 노동력, 자본, 경력 (운영/관리), 기업가정신, 그리고 광의의 파트너쉽이 어우러져야한다. 공간재구성을 통한 서비스제공으로 사회적 가치가 창출된다.

교재에 기술된 부동산 개발의 8단계                         

각 개발사업마다 본질적으로 8단계가 적용되고 있지만 상황에 따라서 다르게 적용되기도 한다(neither straightforward nor linear). 즉, 개발자의 구상에 따른 각 단계의 재배치, 개발자와 다른 참여자간의 재협상으로 인한 단계의 재구성이 일어나고 있다. 그래서 개발자는 8단계를 무조건적으로 따를 것이 아니라 모든 과정을 이해한 상태에서 잔여단계를 고려하며 개발을 진행해야한다. 부동산개발은 예술활동이므로 창의와 추진력이 필요하며 AM과 PM의 관점에서 이해할 필요가 있다.  

부동산개발의 8단계는 다음과 같다. 1단계는 사업구상으로 아이디어를 도출하는 단계로서, 순식간에 머리속에서 타당성을 따져보는 단계이다. 2단계에서는 도출된 아이디어를 가설계나 현장조사(대상지 물색, 관계자와 의 대화)를 통해 구체화시킨다. 자금조달계획도 논의 된다. 3단계는 타당성을 따진다. 시장분석(수요를 예측하고 수요공급을 기반으로 결정된 타겟시장에서 예상되는 흡수속도의 예측), 건설비 추정 등을 통해 수익구조를 분석한다. 4단계에서는 실시설계가 이루어지고 이를 통해 시공사를 선정하여 도급금액을 협의 한다. 그 외에 대출에 대한 서약과 임대료 결정 등이 이루어지며 인허가가 진행된다. 5단계는 건설대출이 일어난다. 한국의 경우 단기대출만 일어나지만 미국의 경우 permanent loan까지 약속된다. 6단계는 시공을 통해 건설을 하는 단계이고, 7단계에서는 완공하여 부동산을 인도한다. 8단계는 자산 및 부동산을 기능적 감가요인을 최소화하고 경제적 효과를 극대화하는 방향으로 지속적으로 관리하는 단계이다.

 부동산개발에 있어 공공과 민간의 참여목적(Goal)    

공공은 건전한 개발을 목표로 한다. 이는 공익에 부합하고 경제적 효과의 확장으로 이어지는 개발을 말한다. 즉, 공공은 공공의 안전을 확보하고, 부동산개발이 지역사회와 환경에 미치는 영향을 관리하고, 지역사회의 관심과 일치하는 개발을 촉진하기 위해 부동산개발에 참여한다.

민간은 부의 형성을 위해 참여한다. 즉, 위험을 최소화하고 수익을 최대화하기를 원한다. 이를 위해 레버리지효과를 이용하여 수익을 극대화하는 방법을 사용하기도 한다. 공공과 시장의 요구가 서로 균형을 이룰 때 민간과 공공의 목적이 모두 달성될 수 있다.

시장조사와 타당성 검토의 목적                     

개발업자들이 시장조사를 하는 가장 큰 이유는 개발단계에 진행에 있어서의 결정을 내리기 위해서이다. 디벨로퍼와 도시계획 설계자, 공무원, 대출자 그리고 투자자들이 이러한 기본적 마케팅 컨셉을 알아야지만 위험이 낮은 결정을 내릴 수 있다. 부동산 시장은 세분화되어있고 거기에 맞는 개발상품이 진행되어야 하기에 시장조사는 필수적이다. 하지만 이러한 시장조사는 비용이 소모된다. 부동산 개발이란 단기적으로 진행되는 것이 아닌 길면 50년에서 100년까지 진행될 수 있는 프로젝트이다. 따라서 개발업자는 사장조사를 통한 분석을 이용하여 해당개발 프로젝트가 어떠한 수익을 창출하는지 타당성 검토를 진행해야만 한다. 타당성 분석을 통하여 결국 총 비용보다 예상수익이 크면 해당 프로젝트는 타당하다고 말 할 수 있다.

 

Ch 2

부동산개발의 원천 자원 

토지의 소유권 및 이용현황 변화, 부동산 투자자금의 원천 변화, 인구통계학적 현황과 변화, 지역별, 부동산 세분시장별 현황과 변화 등에서 새로운 부동산개발 기회를 찾을 수 있을 것이다. 따라서 이 요소들에 대한 철저한 이해와 새로운 해석이 필요하다.  

인구 변화와 부동산개발의 관계 

부동산은 단기적으로 공급이 비탄력적이므로 수요가 가격을 결정하는 시장이다. 따라서 부동산 개발에 앞서 수요에 대한 분석이 필요하다. 인구와 가구구성, 일자리는 부동산 수요의 핵심적인 요소이다. 인구는 라이프스타일 변화, 정치경제 상황, 기술과 산업의 발달 등에 의해 지속적으로 변화하고 있다. 따라서 인구변화에 따른 부동산 수요를 해석하여 부동산개발을 진행해야한다. 이 때 새로운 개발기회를 찾기 위해서는 각 지표에 대한 새로운 해석이 필요하다. 그러기 위해서는 멀지 않은 과거와 현재의 상황을 이해하고 있어야 한다. 또한 개발자가 특정 지역의 개발 잠재력을 예측하기 위해서는 국가, 지역,그리고 세분화된 시장의 인구학적 데이터의 추세에 대하여 파악하고 있어야 한다.

한편 부동산개발을 할 때에 각 시장에 따라 고려해야하는 인구지표가 다르다. 주택수요는 인구 수가 아니라 가구 수를 주요변수로 삼는다. 그리고 가구 수는 이주율과 출생율/사망률, 일자리 창출 등이 결정한다. 세부적으로는 최근 주택시장은 장성한 자녀가 집을 떠난 부모들의 주거이동이 중요 이슈이다. 오피스시장에서는 산업과 기업의 이동에 의한 인구이동이 주요변수이다. 테헤란로와 판교가 그 예가 되겠다. 주요 수요군은 금융, 보험, 부동산 기업들이다. 한국의 경우 제조기업이 수요군에 포함된다. 리테일의 경우 인구 수와 소득수준 등을 주요 변수로 본다.

Smart growth 

스마트성장이란 개인승용차와 고속도로를 중심으로 하는 개발패턴위주 과거 도시정책(도시 스프롤)만으로는 기존의 도시문제를 해결하고 도시환경을 개선하는데 한계가 있음을 인식하고, 다양한 도시구성원의 상호 교류에 의한 의사결정을 바탕으로 경제성장을 지속하면서 동시에 도시와 환경문제를 개선하고 발전을 도모하는 도시정책모델이다.

또한 스마트 성장은 장기적 측면에서 지속가능성을 고려할 때 가치가 있다. 그래서 스마트성장은 공간과 지역사회의 고유한 느낌을 살리는 것을 목표로 한다. 이를 위해 스마트성장은 토지이용계획측면에서 혼합토지이용을 수용하며, 교통계획측면에서 도보, 대중교통, 자전거이용을 강조하고, 도시설계측면에서는 공공 공간을 강조하며, 계획과정 측면에서는 정부간, 이해집단간 조정과 협의를 중시하고 있다.

Compact development  

이는 주로 Compact city개발을 의미한다. Compact city는 교외지역으로 주거지를 저밀도로 확신시키는 대신 신도시로 설정된 지역을 고밀도로 개발하는 형태이다. 20세기 자동차의 보급으로 도시 외형팽창에 의한 중산층의 대규모 거주지 교외이동, 도심 공동화현상과 도시외곽의 환경파괴 등 많은 문제점이 생겨났는데, 이를 극복하고 도시의 지속가능한 개발을 지향하게 되면서 Compact City에 대한 필요성이 대두되었다.

Mixed use development 

혼합적 토지이용의 개념에 근거하여 주거와 업무, 상업, 문화 등 상호보완이 가능한 용도를 서로 밀접한 관계를 가질 수 있도록 연계ㆍ개발하는 것을 말한다.

미국의 ULI(Urban Land Institute, 1976)에서 규정한 복합용도 개발의 주요개념은 다음과 같다
1. 독립적인 수익성을 지니는 3가지 이상의 용도를 수용해야 한다.
2. 혼란스럽지 않은 보행동선체계로 모든 기능을 서로 연결하여 물리적ㆍ기능적으로 통합되어야 한다.
3. 하나의 개발계획에 의하여 일관성 있게 개발되어야 한다.

종래에는 주거와 상업, 업무의 복합화로 이루어진 주상복합건물이나 주상복합단지 등 다소 소극적인 수준에서 복합개발을 의미했으나 최근에는 도시계획적 차원에서 주거, 산업, 학술, 연구 등의 복합화로 이루어진 테크노폴리스, 텔레포트, 인텔리젼트 시티 등 첨단기술과 연계된 적극적인 복합화·혼합화까지 포함하는 의미이다.

 

Ch 3

부동산개발에의 참여자  

개발자와 참여자들은 일종의 팀으로 움직인다. 참여자는 다음과 같다.
개발자는 창출된 공간 및 그 공간이 어떻게 이용될 것인가에 궁극적으로 책임을 지게 되며, 개발자는 민간개발자와 공공개발자로 나뉘게 된다.
건축가는 design-bid-build방식으로 설계 전 시공사가 선정되면 인허가와 실시설계를 맡는다.
공학전문가는 건축물의 구조적 안정성 등에 대한 이슈에 대응한다.
토지이용계획전문가
도시계획전문가
조경전문가
환경전문가: 한국은 의무는 아니다. 미국은 의무로 지정되어있다.
금융기관 : 개발사업에 필요한 자금을 조달하고 계획과, 예산에 맞게 건설하는지 감독한다.
변호사 및 회계사: 개발에 필요한 절차를 밟을 수 있도록 법 관련 문서를 작성하고, 송장 및 채권 등의 발행을 담당한다.
교통전문가: 교통공학을 전공한 전문가들이다. 교통량과 입지를 분석하여 도로의 용향을 산출한다.
시장조사전문가
최종이용자
부동산중개사
규제기관
**대표적으로 우리나라의 주택개발사업 참여자: 시행사, 시공사, 금융기관

부동산개발에 있어 재무적 참여자(Financial Players)  

- Joint Venture Partners : 개발기간이나 운영기간에 개발자에게 자본의 형태로 자금제공(equity funding)을 하고 그 대가로 개발수익의 지분을 받는 개인이나 기관을 말한다. 개발가의 입장에서 이들 JV Partner가 투하한 자본은 사업의 비용과 부채조달금액간 간극을 메우는 중요한 역할을 한다. 하지만 이들은 금융 리스크(financial exposure)를 최소화하면서 법적으로 물건을 관리, 매각할 수 있는 권리(ownership interest)와 배분되는 수익의 극대화를 요구하므로 개발자에게 부담이 될 수 있다.

 -Construction Lenders : 주 참여자는 상업은행(commercial bank)이다. 그들은 부채의 형태로 건설자금을 조달하고 개발자가 건축가가 설계한 계획과 세부사항을 따르고 예산범위내에서 사업을 완료하는 지 감독하는 역할을 한다. 따라서 그들은 건설비용이 그들이 제공한 부채규모를 초과할 위험에 노출되어있다. 만약 개발자가 그 차이만큼의 자금을 댈 의지가 없거나 불가능하다면 건설자금 대출자들은 원래의 대출서류에 명시된 규모를 능가하는 건설대출규모를 확장하거나 부동산에 대한 담보권을 행사할 것이다. 

 -Permanent Lenders :은행, 연기금, 생보사, REITs, 사모투자자, 그리고 JV가 이에 해당될 수 있다.이들은 건설자금대출자로부터 자금조달을 넘겨받아 완료된 사업에 장기모기지를 통해 자금을 조달한다. 이 경우의 대출은 주로 고정금리상품이다. 대출의 규모는 담보자산의 가치와 담보자산이 창출하는 원리상환금의 현금흐름에 따라 결정된다.

 -Long-Term Equity Investors :Fund, REITs, 연기금 등이 이에 해당한다. 이들은 건설시작 전에 완료된 부동산을 구매하는 계약을 할지도 모른다. 이 경우 완공이 될 때 까지 가격이 지불되지 않는 일이 자주 있다. 하지만 건설 전에 계약서약은 장기대출로 대체될 수 있다. 이들은 개발기간 동안 소극적인 투자자로서 개발 위험을 지지 않는다. 완공 이후에 그들은 가장 낮은 가격에 대한 운영수익(the max. possible operating returns for the least possible price)을 극대화하길 원한다. 이 수익은 개발기간에 참여한 투자자들이 받는 수익보다 낮은 규모이다.

 부동산개발과정의 주요 변화

1) 도시개발
과거: 도시중심의 개발, 도시별, 국가별 상황에 따른 국부적인 개발
현재: 자연과 상호 공존하는 개발, 범지구적 환경보전을 위한 포괄적인 실천계획이 수립

2) 새로운 도시개발 패러다임
- New Urbanism : 근린주구 중심 도시
- Smart Growth : 스프롤(sprawl)을 치유하기 위해 시작된 도시운동(개발된 지역에서 신규주택 건설과 상업적 개발)
- Compact City : 교외지역으로 주거지를 저밀도로 확신시키는 대신 신도시로 설정된 지역을 고밀도로 개발
- Urban Village : 쾌적하고 인간적 스케일의 도시환경 목표로 하여 개발지역의 재생에 주안점

3) 현대 도시개발 방향 (개발종류의 세분화, 도시가 개성화)
- 실버타운 개발 (인구고령화)
- 테크노 폴리스 개발 (최첨단기술산업의 활력 도입)
- 관광휴양지 개발 (인간 휴양 및 에너지 재충전 목적)
- 정보화도시 개발 (공간과 도시구성요소가 상호 전자공간으로 연결)

4) 개발구조
- 개발 1세대 (시공사가 시행사의 역할까지 담당)
- 개발 2세대 (시공사와 시행사 분리, 위험은 시공사 담당) *현재 우리나라 상황 해당
- 개발 3세대 (시공사, 시행사, 금융기관 위험 분담)  *장단기 금융의 조화가 필요

5) 개발금융
- 개발리츠 등장 (아직 역할은 미미수준)
- 연기금 리츠 등 자본투자자의 역할을 수행할 수 있는 부동산 금융주체의 성장
- Bridge Loan 등으로 개발에서의 저축은행 비중 상승

Ch 7
- Entitlements : 지배적 권리 또는 허가를 말한다. 이는 부동산을 사용하고 개발할 수 있게 한다.  여기에는 개발사업에 필요한 정부의 모든 수준의 승인(인허가)가 포함된다. enetitlement에는 토지이용에 관한 법률과 모든 참여자들이 개발과정과 제안된 사업의 중요성을 이해할 수 있도록 하는 여러 규정들이 적용된다. 따라서 개발자는 세련된 의사결정을 위해 사업에 적용되는 법률을 철저하게 이해하고 있어야 한다. enetitlement는 도시일반계획, 세부개발계획, 용도지역제, 인허가조건 및 여러 규제를 통해 토지이용계확, 환경적 영향, 설계문제를 설명한다.

- Zoning : 이 규제는 토지이용계획도를 통해 토지이용에 관한 세부조건을 설명하고 있다. 토지이용은 건물유형, 바닥면적, 건폐율, 허용용도, 구획크기, 고도제한, 밀도 등의 내용을 말한다. 이것은 도시기본계획의 세부계획 등에 맞게 수정되기도 한다. 또한 사업마다 예외적 허가를 받아 규제의 정도가 달라지기도 한다. zoning은 우리나라에서는 용도지역지구제를 말한다. 토지의 이용 및 건축물의 규모를 제한함으로써 토지를 경제적·효율적으로 이용하고 공공복리의 증진을 도모하기 위한 용도지역제와, 용도지역제의 제한을 강화 또는 완화 적용함으로써 용도지역제를 보완하는 성격을 갖는 용도지구제로 구분된다. 현행 「국토의계획및이용에관한법률」상의 용도지역은 크게 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역으로 구분하며, 이중 도시지역과 관리지역은 각각 주거·상업·공업·녹지지역과 보전·생산·계획관리지역으로 분류하고 있다.

Planned unit development(PUD) : 지구단위계획은 지도, 통계자료, 삽화 등을 통해 특정지역에 대해 사업, 입지, 주변환경, 세부계획에 대한 법적권한, 일반계획과 사업의 일관성, 토지이용의 입지등을 설명하고 있다. 지방정부에 변경을 요청하게 되면 용도규제를 완화하는 대신 기부체납을 요구하기도 한다.

Transferable development rights(TDR) : 개발권이양을 말한다. 토지소유권에서 토지이용에 대한 개발권을 소유권과 분리시켜 이를 공유화하고 토지의 개발권을 다른 필지로 이전하여 추가 개발하는 것을 인정하는 제도이다. 따라서 토지는 공유화하고 공공의 토지이용 목적을 민간시장에 개발권을 판매하여 달성할 수 있게된다. 공공 토지이용 목적 이외에도 일정지역의 개발을 법규보다 강하게 할 때 그 보상으로 다른 지역에 대한 개발권을 이양할 경우에도 사용할 수 있다. 이 제도는 역사적 건축물이나 자연환경 보존지역, 특정지역 개발에 유용하며 기존용도지역제의 경직성을 보완하여 시장주도형 도시개발에 유연하게 대처할 수 있고 공익적인 차원에서 사유재산의 보호, 즉 토지보상문제를 해결할 수 있다는 이점이 있다. 예를 들어 역사적 보존가치가 있는 지역에 건축제한을 할 필요가 있는 경우, 제한으로 인해 개발하지 못하는 부분만큼 다른 지역에서 법적 한도를 넘어서 더 개발할 수 있도록 함으로서 보상하는 방법이다.

Ch 8

Charrettes : 사업계획의 성질에 영향을 끼치는 이해당사자들의 집단토론회이다. 사업이 받을 수 있는 영향을 해결하기 위한 아이디어를 공유하여 발생할 지 모르는 대립을 미연에  방지한다. 이 회의는 의미 있는 정보를 이끌어 낼 수 있는 다양한 도구를 제공하는 워크샵 역할을 한다. 이를 위해 많은 전문가들과 건축가들이 참여한다. 이 회의는 촉진자(facilitator)에 의해 조직되고 진행된다. 그들은 이 회의와 참여자들이 목표에 집중할 수 있도록 유도한다. 결과물은 기록된 이후에 공문으로 전파된다.

Public/Private Partnership : 민관협력이란 민간의 재원, 전문성을 활용하여 대규모 경제▪사회 인프라를 구축하고, 공공 서비스를 제공하기 위한 정부와 민간(기업)의 협력모형

특징
- 공공과 민간은 사업의 위험과 혜택을 공유
- 프로젝트의 범위가 비교적 다양
- 부동산 시장 침체기에도 공공/민간 개발은 경제개발 전략으로서 관심
- 공공/민간 개발은 재개발단지, 가용주택, 해안가, 대중교통 개발에 특화

원리(공공 지원의 조건은 각각의 프로젝트마다 달라지지만, 지방정부는 일반적인 정책 기준에 따름
- 공공 지원은 비용 분배를 통해야만 함
- 공공 투자는 고위험 고수익이 요구 (대출 초과 징수, 이익 참여 형태에 근거한 재산세 징수 제외)
- 공공 지원의 시기와 조건은 반드시 민간의 의무 및 책임과 관련되어야 함

목적
- 공공: 개발과정에서의 영향력, 공공자산의 최대화, 공공 통제력이 강화된 건설 환경 조성
- 민간: 개발 지역에 대한 쉬운 접근과 계획 승인, 부동산 프로젝트 개발과 관리에만 집중하기 용이

정부가 민간 투자 결정에 영향을 미칠 수 있는 방법(당근과 채찍)
- Carot-Oriented 방식: 보조금을 통해서 지방정부가 이상적인 민간 개발을 유도하는 규제방안 
(인센티브 구역과 개발권의 양도와 계획지원 세금 감면방식)
- Stick-Oriented 방식: 개별 민간 개발 사업에 대한 조건 협상에 더욱 강화된 공공의 개입 정책
(명시된 지원책보다는 선택적 경쟁 과정을 통해 민간에 의한 개발 사업이 결정)

RFP(request for proposal): 제안요청서

 1) 개발자 선정
- 선정은 입찰가 경쟁 또는 개발 계획 공모로 진행
- RFQ(Request for Qualification) 혹은 RFP(Request for Proposals)에 기초하여 선택

시장변동, 입지의 특성, 주어진 사업에서 공공의 목적, 지정된 개발자가 시행가능한 합법적 대안 등에서의 차이는 개발자 선정에 있어서 매우 중요한 고려사항이다.

2) RFP(제안요청서) 포함 내용
- 광의적인 개발의 특성을 명확히 정의할 것
- 공공의 역할과 가능한 지원 유형을 정의
- 프로젝트 별 구체적인 계획 및 개발자가 담당해야 하는 비즈니스
- 제안서를 평가하기 위한 질서 정연하고 명확한 이해 절차를 제공

시장조건에 따라 각 내용의 세부정도는 달라진다. 시장이 침체기일 때는 매우 자세한 설명이 필요할 것이다.

CH9.

1. 부동산개발 아이디어의 정의
- 부동산을 개발하기 위한 직관력, 사고력, 관심, 창의성이 합쳐진 복합체
- 소비자의 필요충족, 기업의 이익창출, 사회의 가치부가를 달성하는 것 

2. 아이디어 구상방법
① 브레인스토밍: 일정한 시간 동안 가능한 많은 양의 창의적인 생각을 만들어내는 방법
② 명목집단기법: 특정 그룹에 의해 제시된 아이디어들의 우선순위를 매기는 방법
③ 델파이기법: 시장 전문가들의 의견을 설문지로 받아 수렴하는 방법
④ 표적집단법: 잠재적 소비자들로 이루어진 회의에서 폭넓고 다양한 아이디어를 찾는 방법
⑤ 환경분석: 주변 환경을 검토하고 환경이 내포하고 있는 의미를 예측하는 방법
⑥ 설문조사: 현재 거주자와 잠재 수요자를 대상으로 설문조사를 하는 방법

3. 아이디어 구상 단계의 위험관리 방법
① 디벨로퍼의 역량 파악: 디벨로퍼 자신의 능력을 스스로 평가할 줄 알아야, 개발 과정에서 발생하는 여러 가지 어려움에 잘 대처할 수 있음
② 디벨로퍼의 평판 파악: 디벨로퍼에 대한 일반 대중의 평판이 좋지 않다는 점을 감안하고, 일반 대중의 생각을 파악하고 지지받을 수 있도록 노력
③ 신중한 부동산 개발팀 구성: 프로젝트를 함께할 모든 참여자들의 수준과 자질을 파악
④ 부동산 개발팀의 팀워크: 프로젝트의 컨트롤타워로서 참여자들의 역할과 능력을 조화롭게 조정
⑤ 최신정보 습득능력: 충분한 정보와 긴밀한 네트워크 능력이 있어야 프로젝트의 실현가능성, 수익성을 정확히 판단 가능
⑥ 디벨로퍼의 도덕성: 디벨로퍼를 포함한 참여자 모두의 도덕성과 인간관계가 좋을수록 대중 관련 문제를 포함한 많은 문제들을 원활히 해결 가능

4. 시장조사의 중요성과 방법
1) 시장조사의 중요성
- 시장조사는 마케팅 기회의 분석과 목표시장 설정을 위한 주요 자료들을 제공함
- 조직적인 시장조사는 사업의 원칙을 제공하고 논리를 보강해주며, 기준 설정에 도움을 주고, 주변에서 발생하는 사건들에 대해 창조적으로 반응할 수 있는 직감을 형성시켜줌 

2) 시장조사의 방법
① 국가적 차원의 큰 그림과 지역적 차원의 세부 그림에 대한 경향성에 관한 자료를 수집해야 함
- 국내외적 경제상황
- 지역, 주변, 개발지에서 벌어지는 상황

② 특정 상품(개발 프로젝트)과 시장 전체를 연결해서 파악해야 함
- 대상 부동산의 특징, 기능, 혜택 파악
- 대상 부동산에 대한 시장의 수요, 공급, 흡수율, 공실률, 임대료, Cap rate 등을 파악

③ 과거 및 현재 시장상황에 대한 분석뿐만 아니라 미래 시장상황에 대한 예측을 할 수 있어야 함
- 고용 증가율, 소득 수준, 연령대별 인구, 산업구조 등을 통해 시장의 트랜드 분석

CH 10 & 11

1. Space Markets & Capital Markets
- 부동산 시장은 공간시장과 자본시장으로 구성되어 있으며, 양자는 서로 영향을 주고 받음
- 공간시장은 사용자 중심의 시장으로, 임차인의 욕구 및 건물의 형태 등에 따라 임대료가 결정되며, 편의성을 중심으로 공간의 크기 및 지역의 발전 등의 요소도 고려됨
- 자본시장은 투자자들 사이에서 부동산 거래가 이루어지는 시장으로, 다른 투자대안들과의 비교를 통해 Cap rate가 결정됨
- 공간시장이 활발해지면 임대인의 수익흐름이 증가하고, 부동산의 위험프리미엄이 감소(투자자들이 더 낮은 Cap rate를 수용)하여 -> 부동산의 가치가 증가함
- 공간시장이 침체되면 임대인의 수익흐름이 감소하고, 부동산의 위험프리미엄이 증가(투자자들이 더 높은 Cap rate를 요구)하여 -> 부동산의 가치가 감소함

 2. 부동산금융 분류

Public	Private
Equity	REITs 등	직접투자 등
Debt	CMBS 등	건설대출 등

 1) Public sources of Equtiy (공모형 지분투자)
- 부동산을 소유 및 운용하는 회사의 공모지분에 투자하는 것
- 마스터합자회사, 주식회사(C법인), REITs가 대표적임

① 마스터합자회사
- 무한책임을 지는 총관리자, 유한책임을 합자파트너로 구성됨
- 합자파트너의 지분은 증권거래소에 올라가 있어 투자자들은 일반주식으로써 구입할 수 있음
- 부동산소득세, 주주배당소득세의 이중과세가 없음

 ② 주식회사
- 이사회, 주주총회, 집행임원 등의 기관이 있음
- 주식을 발행하여 주식시장으로부터 편의성있게 자본을 형성 가능
- 주주들에게 내부 경영자료를 공개하거나, 관계당국에 보고서를 제출해야 하는 등 부수적인 업무들이 뒤따름

 ③ REITs (UPREITs)
- 주식이 주식회사처럼 주식시장에서 거래됨
- 소득의 소유와 배분에서 일정한 기준을 준수하면 소득세가 부과되지 않음
- UPREITs 구조: 부동산을 직접 소유하지 않고, 부동산을 소유하는 운영파트너쉽의 지분을 소유하는 방식
-> 부동산 소유에 따른 양도세의 지급시기를 매각시까지 이연시킬 수 있어, REITs 간 합병 및 부동산을 담을 때의 부담이 줆 -> 1993년 UPREITs 구조 도입 후 REITs 투자시장이 활발해짐 

2) Private sources of Equity (사모형 지분투자)
- 주로 부유한 개인, 연금, 국부펀드 등이 부동산을 직접 매입해서 운용 혹은 개발하는 것
- 부동산 투자시장에서 사모형 지분투자의 총액과 비율이 가파르게 성장하고 있다.

3) Public sources of Debt (공모형 부채투자)
- Fannie Mae, Freddie Mac 등 유동화기관이 모기지를 유동화하여 발행한 증권(MBS)에 투자하는 것
- 1980년대 이후 민간 상업은행에서도 상업용 모기지를 유동화한 CMBS를 발행하기 시작함
-> CMBS는 은행의 유동성을 풍부하게 해주어 상업용 모기지 대출 경쟁을 불러옴 

4) Private sources of Debt (사모형 부채투자)
- 금융기관이 모기지, 건설대출, 장기대출 등을 차입자에게 제공하는 것
- 전통적으로 건설대출은 주로 상업은행이, 장기대출은 주로 보험사가 제공해옴

 4. Land Purchase Options (토지매입 옵션)
- 현재시점에서 고정된 가격으로 나중에 토지를 매입할 수 있는 권리
- 용도변경, 자격취득 이후 높아진 부지의 가치를 반영하여 매입가격이 결정됨
- 개발자가 프로젝트 초기에 부지를 통제하는 위험관리 방법 

5. Ground Leases (토지임대)
- 토지를 매입하는 대신에 장기간의 임대를 하는 것
- 임대차 종료 후에 토지의 사용 및 통제 권한이 지주에게 돌아감
- 장점: 토지매입을 위해 목돈이 들어가지 않음
- 단점: 임대차 종료 후 토지가치의 증가분이 지주에게 돌아감

6. Construction Financing (건설대출)
- 건설자금 마련을 위한 단기간의 대출로, 시공 후에 원리금을 일시상환
- 전통적으로 예금 등 단기적으로 자금을 조달받는 상업은행이 건설대출의 주된 제공자가 됨
- 건설대출을 제공하는 금융기관은 디폴트 리스크를 경감하기 위해 최종금융 확약서, 개발 부동산의 선분양, 개인적 보증 등을 요구함
- 이자율과 만기는 경제적 요인, 보험 여부 등에 따라 달라지는데, 보통 이자율은 변동금리 및 고금리이며, 만기는 건설완공 후 6~18개월 후까지로 정해짐
- 완공 후 개발자들은 장기대출이나 프로젝트를 판매하여 축적된 이자와 건설대출금을 갚음

7. Permanent Financing (장기대출)
- 지속적인 소득흐름에 기초한 장기간의 대출
- 전통적으로 보험료 불입으로부터 장기적, 규칙적으로 자금을 조달받는 생명보험사가 안정적인 장기대출의 주된 제공자가 됨
- 현대에는 장기대출을 CMBS로 발행하여 유동화할 수 있게 됨에 따라 상업은행도 주된 제공자가 됨 

8. 자본투자자(Equity investor)측면의 Financing Decision

 1) 차입의 이익
- 수익의 레버지리 효과: 투입 자산에 대한 수익률 증대
- 세제혜택: 이자비용은 세금감면 대상
- 각각의 프로젝트에 대한 최소투자액 경감: 여러 프로젝트에 분산투자 가능해짐 

2) 차입의 비용
- 위험의 레버지지 효과: 고수익에 따른 고위험
- 이자비용: 대출서비스에 대한 수수료(이자) 발생 

3) Positive leverage & Negative leverage
① Positive leverage - 전체 수익률 > 모기지 이자율 -> 차입시, 자기자본 수익률 > 전체 수익률
② Negative leverage - 전체 수익률 < 모기지 이자율 -> 차입시 자기자본 수익률 < 전체 수익률

 9. 대출자(Lender)측면의 Financing Decision

 1) 담보가치 결정 방법

① DCF approach (현금할인법)
- 부동산의 미래 현금흐름을 현가화하여 부동산의 가치를 추정하는 것
- 화폐의 시간가치 개념: 기회비용, 인플레이션, 위험요소 고려
- 장점: 여러 가정들에 기반한 미래 현금흐름을 고려하여 더욱 정확한 판단 가능
- 단점: 할인율 등 독립변수의 변동에 민감 

② Cap rate approach (자본환원법)
- V = NOI / Cap rate 공식을 이용하여 부동산 가치를 추정하는 것
- 실무에서는 간단하게 유사 부동산 사례에서 Cap rate = NOI / V 공식으로 도출함
- 장점: 간단하게 가치 추정 가능
- 단점: 부동산이 모두 동질적이라는 가정이 비현실적임, 처음 1년치의 NOI만 고려함

 2) 디폴트 리스크의 완충장치(Cushion)

① LTV
- LTV = Laon / V
- 담보물의 안전성을 나타내는 지표 -> 낮을수록 안전함
- 보통 60%~90% 이내를 요구

 ② DSCR (부채감당비율)
- DSCR = NOI / DS
- 부채상환능력의 안전성을 나타내는 지표 -> 높을수록 안전함
- 보통 1.2~1.6 이내를 요구

10. Take-out commitment (최종금융확약)
- 개발프로젝트의 완공시점에 단기대출을 장기대출로 대체해주겠다고 장기대출 제공자로부터 약속받은 문서
- 건설대출 제공자들이 건설대출의 디폴트 리스크를 헷지하기 위해서 차입자에게 요구

13. Opportunity cost(기회비용)
- 현재의 선택으로 인해 얻지 못하게 된 이익 (암묵적 비용)
- 현 투자가 아니었으면 택했을 대안투자의 수익률 

14. Mortgage Constant (모기지상수)
- MC = DS / Loan
- DSCR에서 산출된 DS와 정해진 MC 값을 통해 최대 대출가능금액을 산출가능

 16. Expected Rate of Return (기대수익률)
- 개발 프로젝트 혹은 투자부동산의 총 기대수익률 

17. Inflation Premium (인플레이션 프리미엄)
- 예측가능한 인플레이션으로 인한 화폐가치 하락분을 보전해주기 위해 대출금리에 붙는 프리미엄 

18. Real Rate of Return (실질수익률)
- 무위험수익률(명목수익률)에서 인플레이션 프리미엄을 빼준 값
- 무위험수익률(명목수익률) = 실질수익률 + 인플레이션 프리미엄 

19. Risk Premium (리스크 프리미엄)

- 개발 프로젝트 혹은 투자부동산의 위험을 보전해주기 위해 대출금리에 붇는 각종 프리미엄
- 만기 리스크 프리미엄 + 사업 리스크 프리미엄 + 디폴트 리스크 프리미엄 + 인플레이션 리스크 프리미엄(예측하지 못한 인플레이션 변동) + 조기상환 리스크 프리미엄 + 유동성 리스크 프리미엄
- 개발 프로젝트 혹은 투자부동산에 대한 대출금리 = 무위험수익률 + 리스크 프리미엄

17. Discount rate (할인률)
- 미래 현금흐름을 현가화시켜줄 때 적용되는 비율
- 투자자의 입장에서 개발 프로젝트 혹은 투자부동산의 가치 추정에 적용되는 할인율 = 요구수익률
- 요구수익률 = 무위험수익률(대안투자수익률) + 리스크 프리미엄(대안투자 대비 리스크 프리미엄)

18. Internal Rate of Return (내부수익률)
- NPV이 되게 하는 0일 때의 할인율
- 개발 프로젝트 혹은 투자부동산의 수익률 지표
- IRR < 요구수익율 -> 투자 기각

 19 Net present value (NPV)

- 개발 프로젝트 혹은 투자부동산의 초기투자비용 포함 모든 현금흐름을 현가화해서 더해준 값
- 개발 프로젝트 혹은 투자부동산의 수지타산 지표
- NPV < 0 -> 투자 기각

Chapter 12

1. 아이디어 구체화 방법

① 외부환경 조사: 거시경제 환경, 공공정책 환경, 지역시장 환경, 경쟁 환경 등을 분석
② 부지선정: 시장성, 물리적, 법적, 정치적 조건 등 부지선정에 필요한 기준을 설정
-> 기준에 가장 적합한 부지 선정 -> 선정된 부지에 대한 매입협상 및 매입계약 진행
③ 참여자들과 협상: 공공기관, 건설회사, 잠재임차인, 건축가, 엔지니어, 금융기관, 투자자 등과 협상
④ 프로젝트 구체화: 경쟁력을 강화하기 위해 시장 세분화 및 상품 차별화 등 전략을 더욱 구체화 

2. 부지선정 시 주요 조사 사항

 1) 부지의 물리적 특성
① 지질: 지질이 구조물을 지탱하기에 적합하지 않다면, 굴토공사 및 기초공사에서 추가비용 발생
② 유해물질: 유해물질의 처리는 토지 매입자의 책임이 되므로, 환경전문가를 고용해서 사전에 조사해야함
③ 유적: 고고학적 조사 결과 유적이 발견되면, 개발과정이 지연되게 됨
④ 사회시반 시설: 상하수도 시설과 주요 교통 진입로의 위치를 확인해야 함 

2) 부지의 법적 특성
① 용도지역/지구: 부지 및 주변지역의 용도지역/지구 지정 현황과 변경 가능성
② 용도지역/지구 외 택지 관련 규정: 개발부담금, 기반시설의 기부채납 등

3. 토지매입에서의 위험관리 방법
1) 토지매입 옵션 (Option to buy)
- 현재시점에서 합의된 가격으로 미래에 토지를 매입할 수 있는 권리를 계약하는 것
- 용도변경 실패 등 만일의 사태에 토지매입 옵션을 무효화할 수 있는 예외조항을 만들어 둠 

2) 계약금의 최소화 (Low-down payment)
- 토지매입계약 체결시 지불하는 계약을을 최소화하는 것
- 만일의 사태로 인해 토지매입을 철회할 때 비용을 경감

 3) 매각자로부터 차입 (Seller-financed purchase)
- 토지매입을 위해 매각자인 토지주로부터 차입을 받는 것
- 이때, 리스크를 경감하기 위해 근저당 해지 조항을 도입함
- 근저당 해지 조항: 개발 시행시, (구)토지주의 선순위 담보권을 해지하는 방식 (그만큼 프리미엄을 제공)
-> 건설대출자가 선순위 담보권을 가질 수 있게함으로써 차입능력 제고

4. 아이디어구체화 단계의 위험관리 방법

① 부지 매입에 관한 계획을 수립
- 경쟁환경 분석 및 전략 구체화
- 전문가와 의논
- 기준에 합당한 부지 선정 및 매입
- 지속적인 재무 타당성 분석

② 토지매입방식을 통한 위험관리
- 토지매입 옵션
- 계약금의 최소화
- 매각자로부터 차입

③ 지역사회의 호응 획득
- 지역 내의 정치적 영향 및 규제를 파악
- 공공부문 담당자과 원만한 관계를 유지
- 경쟁자의 정치적 영향력 파악

④ 도시성장 요인 분석
- 교통, 고용 등을 도시성장의 주 요인으로 파악
- 용도지역/지구의 지정 현황 및 변경 가능성 예측

5. 도시공간구조 이론

1) 동심원 이론 (Concentric zone theory)
- 도시가 그 중심으로부터 원형으로 성장한다는 이론
- 원의 중심에 가까울수록 토지가치가 높아지며, 경쟁력 없는 개발은 외부로 밀려남

2) 축 이론 (Axial theory)
- 도시 중심에서 바깥으로 뻗는 교통로를 따라 도시가 성장한다는 이론

3) 선형 이론 (Sector theory)
- 동심원 이론(지리적 요인)과 축 이론(교통적 요인)을 결합한 것
- 지리적 요인과 교통적 요인으로 인해 개발 방향이 중심에서 외부로 이동하는데, 이때 응집력을 높이고 비용절감을 위해 쐐기모양의 형태로 도시가 성장한다는 이론

4) 교외중심지 (Edge City)
- 중심지역 밖의 교외지역이 bedtown의 기능에서 벗어나, 소매, 금융, 오락의 중심지로 변화하는 것

 

<CH 13>

 1. 타당성(Feasibility)의 정의
- 어떤 부동산 프로젝트가 한정된 자원이나 제약에도 불구하고 특별히 만족할만한 합리적 목표가 있다고 결정했을 때 그 프로젝트는 타당하다고 봄.

2. 타당성 검토
 1) Essentials
- 전반적 개요 보고서
- 해당 부지의 실제 사진
- 수요 & 공급의 시장분석
- 객관적인 평가모델
- 개발일정
- 해당 부지와 주변의 지도
- 완성예상도
- 수익과 운영비용 추정치
- 예측비용의 문서화
- 사업 관계자들에 대한 정보

 2) 중요 분석요소(The critical Analytic Element)
- 실현가능한 수준에서 최적의 상태로 가기 위한 각 구성요소들과 그 변화에 대한 민감도 분석
- 적절한 위험관리 기법을 통한 최적의 상태에서의 위험성 검토
- 각 참여자 입장에서의 해당 사업의 타당성 (Level 2 Feasibility) 

3. Level 1 & Level 2 Feasibility
- Level 1: 전체 프로젝트의 타당성을 검토하는 것으로, 프로젝트로 인한 전체 수익이 전체 비용보다 크면 타당성이 있다고 판단함
- Level 2: 프로젝트가 디벨로퍼에게 타당한지만 보는 것이 아니라, 다른 참여자들의 입장에서도 타당한지를 고려하는 것

4. Enterprise Concept (기업 개념)
- 개발과정을 지속적인 현금흐름을 발생시키는 하나의 살아있는 유기체로서 보는 관점
- 개발 완료 후 매각해서 손을 털어버리는 개념이 아니라, 장기적인 운영을 염두하여 시장의 새로운 니즈를 파악하고 적극적인 운영관리 개념을 도입해야 한다는 것

5. 타당성 검토 단계에서의 위험관리 방안

① 타당성 검토: 타당성 검토에 노력과 시간을 많이 들일수록 올바른 개발 결정을 내릴 수 있으나,
-> 지나치게 많은 노력과 시간을 들이게 되면 개발 과정이 지체될 수 있음
② 합리적인 차입조건: 프로젝트의 질적인 가치, 대출자-개발자 간의 상대적인 힘, 금융시장의 조건 등을 고려하여 -> 변동금리, 개인보증, 자금통제 등 대출자의 요구사항에 대해 검토
③ 건축가의 설계에 대한 검토: 공무원, 운영, 마케팅, 건설전문가들을 통한 설계 검토
④ 기반시설의 사용가능 여부 확인: 지자체에서 상하수도 등 인프라 서비스를 제공할 수 있는지를 확인
⑤ 지자체와 협력: 지자체와의 협력을 ‘인허가’에 국한시키지 않고, 적극적인 협상을 통해 개발자에게 유리한 특권 획득 및 민관합작 수행
⑥ 요건을 갖춘 시공사 선정: 특정 지자체에서는 준공허가를 위한 요건을 갖춘 시공사를 선정해야함
⑦ 참여자들의 계약 이행에 대한 보증 확보: 참여자들의 계약이행에 대한 보증과 책임을 명시한 계약서를 작성

1) Bidding vs Negotiation : 입찰계약 vs 수의계약
입찰계약 - 발주처가 공고를 하면, 여러 시공사가 입찰 제안서와 견적서를 가지고 입찰에 임하는 것. 발주처는 그 중 조건에 맞는 시공사를 선발해서 시공을 맡기게 됨. 여러 입찰 조건이 있지만 가령 최저가입찰의 경우, 발주처(여기에서는 developer)는 입찰 기간이 끝난 이후 시공사들이 제출한 입찰 제안서를 심사하고 가장 낮은 가격을 제안한 시공사를 채택하게 됨. 최저가 입찰은 가장 낮은 가격으로 계약을 채결할 수 있다는 장점이 있으나, 기술 부족의 문제, 시공사의 재정 능력이 부족할 경우의 문제, 부실시공의 문제가 발생할 수 있다는 단점이 있음.

수의계약 - 발주처(developer)가 입찰이 아닌, 특정 시공사 하나를 선택하여 계약을 채결하는 방식. 보통 발주처가 원하는 시공을 할 수 있는 시공사가 극히 드물거나, 완성도를 위해서는 아주 특별한 기술이 필요한 경우에 채택함.

 2) Fixed price vs Cost plus : 고정비용방식 (developer가 선호) vs 비용추가방식 (시공사가 선호하는 방식)

고정비용방식 - 계약 시, 이미 정해진 금액만큼만 비용을 지불하는 방식. 개발가의 경우 추가 비용에 관한 부담이 없음.

비용추가방식 - 건설계약의 한 형태이며, 총액계약(Lump Sum)에 대립하는 개념으로서, 계약시 계약액을 미리 확정하지 않고 실제 공사비(직접비와 간접비, 시공자의 보수)를 정산하는 방식이다.

 3) Fast Track Construction

개념 - ①이자율이 비정상적으로 높을 때나, ②거주자가 빠른 완공을 바랄 때 가능한 한 동시에 최대한 많은 단계를 진행시키는 착공 방식(공기의 단축 및 조기준공을 위한 설계, 구매, 계약, 시공의 각 단계를 일정기간 중첩해서 진행하는 병렬식 계약방식)

장점 - 시장 경쟁자를 물리칠 수 있고, 공사기간에 늘어남에 따라 증가할 수 있는 이자 비용을 감소시킬 수 있음

단점 - 전문가들의 협력이 약하면 부실시공의 위험, 가격 조정과 예산 측정의 어려움 (최종적인 건설계획과 설명서를 반영하기 어렵고, 계약 변경요인이 과다하게 발생하기 때문), 시공사가 가격 증가 위험을 떠맡을 수 있음.

 4) Completion bond, Payment bond

완성보증 - 시공사가 공사에 실패하거나 파산하더라도 프로젝트를 끝마치겠다는 점을 보장하는 것.
지급보증 - 시공사가 협력업체에게 대금 지불을 실패하더라도, 보증회사가 대금을 대신 지급해줌으로써 developer가 이 일에 관련되지 않도록 보호해주는 보증.

☆ mezzanine financing
☆ conduit loan
- CMBS (상업용부동산저당증권)로도 알려짐.
- 공장, 오피스 빌딩, 상가, 호텔, 임대주택 등 상업용 부동산 담보부 대출채권을 기초자산으로 하여 발행되는 ABS
- 다른 부동산증권화와 마찬가지로 도관체 (Real Estate Mortgage Investment Conduits; REMICs)를 통해 이루어거나 SPC를 통한 소유권의 직․간접 취득 및 이의 유동화, 신탁방식을 통한 Mortgage 수익의 유동화 등 다양한 형태를 취할 수 있음

☆ impact fee, extraction

☆ vested right

5) Performance bond (이행보증)

: 공사이행보증을 한 경우에 수급인이 정당한 이유 없이 계약상의 의무를 이행하지 않으면, 도급인은 보증기관에게 공사를 완성할 것을 청구할 수 있음.

 6) Project Manager

- 개발 사업 · 신규 공사 등의 대규모 공사에서 프로젝트 팀을 조직하는 경우, 그 계획을 종합적으로 운용해 가는 책임자
- Project management의 범위는 앞서 설명한 program management (대규모, 장기 프로젝트 또는 여러 프로젝트가 동시에 진행되는 복합 프로젝트 군을 총괄 관리하며, 프로젝트 관리의 범위도 타당성 검토 단계에서부터 유지관리 단계에 이르기까지 건설사업의 전 단계를 다룸) 의 범위와 동일하나, 단지 단일 프로젝트를 관리

7) 6, 7단계의 위험관리방안

- 부채 / 화재 / 공기의 연장에 대한 보험의 적용범위 확대
- PERT 와 CPM 같은 소프트웨어를 이용한 시간 관리
- 내부통제 (특히 회계)를 통한 오류/도난/사기의 방지
- 건축 감독 / 건설 프로젝트 관리
- 계약 보증을 통한 업무수행 능력의 확인
- RETAINAGE(유보금)을 이용한 시공↔시행간의 신뢰 확인
- PERFORMANCE BOND(이행보증)을 통한 시공사의 책임 보증

 8) 위험절감방법

9) Risk control techniques during marketing

- 초기 높은 공실 발생의 위험을 줄이기 위해 사전 임대차 계약을 하거나, 예약판매를 실시
- 세입자들을 적절히 섞는 일에 주의할 것. 세입자들끼리 잘 맞거나 한 세입자가 다른 세입자를 끌어올 경우, 장기간 공실 문제가 발생할 위험이 낮아짐
- 소규모 세입자를 위해, 임대보증이나 몇 가지 신용보증서를 갖추어 둘 것. 시장 조건이 좋으면, 소규모 세입자에게도 높은 임대료를 받을 수 있겠으나, 그 높은 임대료를 내지 못하는 경우를 고려하여 미리 대비해 놓자는 의미.
- 장기 투자자들에게 있어 net lease나 expense stop 조항, 에스컬레이터 조항들은 모두 중요한 것들임. 개발가들은 이러한 점들을 모두 염두하고 임대를 설계해야 함.
- 임차인들과 협상한 운용 계약. 임차인들이 서로와 어떤 관계인지, 건물과의 관계는 어떤지를 조절함으로써 장기운영 가능성을 증가시키고 유지보수의 문제를 최소화하는 것이 가능

10) Gross lease

: 임차인은 임대인에게 정해진 임대료만을 지불하고, 임대된 부동산에 들어가는 세금, 관리비의 추가 증가분은 임대인이 부담하는 형태의 계약

11) Triple net lease

: 임차인이 임대료를 지불할 때, 임대인에게 순 임대료(base rent)를 내는 이외에 재산세, 건물보험료, 공동시설관리비를 추가로 지불하는 형태의 계약. 위의 경우와는 반대로 임차인에게 불리한 계약이라고 할 수 있음

12) Expense stop
- 임대인들의 향후 연수입이 적어도 초년도 연수입과 같도록 보장하기 위한 것
- 임대인이 부담하는 금액에 상한선을 설정함
- 어떠한 비용에 관해 얼마만큼의 상한을 설정할 것인지는 임차인과 임대인의 협상으로 결정 

13) VE, Enterprise concept
- 최소의 생애주기비용으로 시설물의 필요한 기능을 확보하기 위해 설계내용에 대한 경제성 및 현장 적용의 타당성 등을 검토해 대안을 창출하는 기법
- 보통은 단계별 프로젝트 수행에 VE기법을 도입해 사업비를 절감함
- 건설과 시공 단계의 측면에서 본다면, 설계와 시공 단계에서 당초 계획안보다 품질과 성능은 높이고, 비용은 낮추는 대안을 만드는 기법으로 이해 가능
- 자산 관리의 측면에서 본다면, 추가 구입비용과 인건비를 고려하여 관련 시설물을 일정 시기에 일괄교체하는 아이디어를 생각해 볼 수 있음

14) Facility management Property management, Asset management, Portfolio management의 각 기능과 연계관계

- 포트폴리오 관리: 투자자와 소통하며 포트폴리오 목표와 투자의 기준 설정 [투자자와의 소통과 보고, 포트폴리오 목표와 투자기준 설정, 투자 전략 정의와 수행, 자산의 매입/매각/자산관리/재투자의 총괄 결정, 포트폴리오 관리, 현금 관리와 감독]
- AM: 자산 실적을 검토하고, 주요 지출 전략을 수립해 보유 및 매각을 검토하는 결정 단계 (현장 밖에서 다수의 부동산들을 관리함) [자산 전략 수립, 자산 보유 및 매각 검토, 자산보존과 주요 자산 지출 내역 관리, 자산 실적 검토, 하위시장의 자산실적 비교, 임차인들과의 관계 지원]
- PM: 임대인과 임차인 관리와 더불어 임대료 수납과 기록을 담당하며 운영비용을 조절하는 현장 주둔 관리 단계 (현장에 주둔하면서 임차인들과의 중간역할 수행) [임대인과 임차인 관리, 임대료 수납, 운영비용 조절, 재정보고서와 기록관리, 부동산의 유지관리, 자본지출 계획, 위기관리와 보안문제, 건물 홍보]
- FM: 부동산에서 기계설비의 유지 및 보수, 청소, 에너지관리, 보안, 가구나 집기 등 관리에 대한 관리시스템을 운영 [시설물 관리와 운영, 공사 관리, 환경과 미화관리, 보완관리, 안내와 주차관리, 안전과 에너지 관리]

 15) Graaskamp교수의 부동산에 대한enterprise concept 설명
- 부동산 AM은 부동산을 기업컨셉으로 보는 자세에서 시작함
- 금리가 지속적으로 성장하고, 경기가 활성화되었던 과거에는 부동산 매각 차익을 기대하기가 쉬웠음. 따라서 AM을 통한 부동산 가치 향상의 중요성이 부각되지 않았음.
- 그러나 빌딩의 가치가 NOI를 통해 결정되기도 하는 현재에는, 효율적인 임차인 관리를 하지 않고서는 원하는 이윤을 얻기가 쉽지않음.
- 따라서 기업이 지속적으로 성장하기 위해서 다양한 측면에서의 영업활동을 통해 이익을 창출해야 하는 것과 마찬가지로 부동산 역시 끊임없는 마케팅을 통해 임차인을 유치, 유지함으로써 목표 이익을 달성해야 한다는 위 교수의 설명이 주목을 받게 됨 

16) Property Strategic Planning Process
- 부동산 문제와 기회 정의하고 분석하기 [운영 기록을 살펴보거나, 다른 부동산과 비교하여 강점과 약점 등 분석하기]
- 현재의 정보에 기초하여 목적물을 평가하고 수정하기 [투자자들의 니즈, 임차인들의 요구사항, 포트폴리오나 다른 고려사항]
- 다른 대안을 생각하거나 목적물에 부합하는 계획 생성하기 [주요한 결정 포인트에 관한 리뷰- 보유할 것인지 매각할 것인지? / 부동산 개량을 실시할 것인지? / 건물의 용도를 바꿀 것인지? / 임차인 구성을 바꿀 것인지? / 관리자나 임대차 대행 회사를 바꿀 것인지?, 계획에 기초하여 새로운 사전 예산 계산 하기]
- 계획 향상 [인원 충원, 마케팅 프로그램, 운영 비용, 자산 프로그램]

17) ADA(the Americans with Disabilities Act)
- 미국장애인법으로 통칭, 종합적인 장애인 복지법
- 자질을 갖춘 장애인의 취업차별을 금지하거나 장애인이 공공시설(사무실이나, 백화점 등)을 쉽게 출입할 수 있도록 보장하고, 광범위한 교통서비스를 받을 수 있도록 하는 것을 내용으로 함
- 부동산 관련자의 경우, 모든 건물에 있어 장애인 출입이 용이하도록 각종 시설을 설치하거나 고용자들을 훈련시켜야 한다는 점에서 법의 영향을 받음

 <부동산 개발론 이승제 부분 - 18, 뉴스테이, 민간자본개발사업, 1>

Ch 18. Developer로서의 명심사항(what ought to be)

⇒ 개발은 많은 종류의 대인관계와 같은 복잡한 디자인, 금융, 정치 그리고 생산을 포함한다. 모든 활동은 특정 시장 부분과 그 부분들 안의 소비자들의 반응에 의해 발생한다. 소비 자의 선호는 끊임없이 바뀐다. 건설된 공간은 수십 년 동안 기대되기 때문에, 장기적인 관점은 어떤 사회가 기간을 연장하는 것을 요구할지 예상하는데 중요한 시작 포인트이다.

위와같은 태도를 견지하며 개발업자는 다음 7가지 항목에 대해 명심하며 관심을 가져야한다.

1) Learning from the past(과거로부터 배우다)

⇒ 개발 프로세스의 완벽한 이해는 역사적 관점이 없이는 불가능하다. 역사 공부로부터 배운 교훈은 개발, 정부, 그리고 개발 프로세스를 포함한 다른 것들이 과거의 실수로부터 배우는 것을 돕는다. 비록 새로운 정책이나 경제적 사건 또는 세계에 영향을 주는 무언가를 예 측하는 것이 불가능 하다고 할지라도, 현재 트랜드를 보고 반응을 예측하고 그 트랜드들 중 에서 상호작용하는 것은 가능하다.

2) Trend & Issue(트랜드와 이슈)

⇒ 개발자들이 일하는 환경은 거의 무한한 숫자의 요소들로부터 영향을 받는다. 인구통계 변화, 기술적 혁신, 자연 현상 그리고 취향과 선호 변화 등이 포함된다. 성공적인 개발자 들은 그의 프로젝트에서 이런 아이디어들의 영향과 발전을 정확하게 예측할 것이다.

- 인구통계를 아는 것은 트랜드를 이해하는데 매우 중요하다. 관련 개념으로 베이비붐세대와 Gen Y(Y세대)가 있다. Gen Y(Y세대)는 베이비붐 세대가 낳은 자녀 세대를 말하며, ‘통신세대’, ‘디지털 세대’라 불리우며 미국의 강력한 소비층이 되었다. 부동산 소비에 있어서도 Y 세대는 도심에 살고자 하는 욕구가 강하며, 주택보유자 비율이 낮고, 결혼을 늦게 한다는 소비 형태를 갖는다.

3) Globalization & Shifting Economies(세계화와 경제의 변화)

- 무역장벽을 낮추어 새로운 형태의 회사가 출현하고 있다. 이런 변화로 인해, 공간의 필요 성은 틈새시장을 찾는 약삭빠른 개발자들에게 또다른 기회를 제공하면서 극적으로 바뀔 것이다.

4) Technology(부동산 실요성을 바꾸는 것)

- 소셜미디어는 마케팅의 중요한 수단 (feedback)
- 디자인, 사전조사 편리성
- 지리 정보 시스템은 질이 좋은 인구통계 데이터부터 눈에 보이는 이웃까지 계획 단계를 위한 기능의 범위를 개발자들에게 제공한다.

 5) Smaller, Smarter Space

- 소비자 성향변화
- 창문이 있는 오피스를 줄이고 더 적은 공간을 소비하는 고용인을 위한 더 열려있는 환경을 창조한다. 사무 자동화 시스템의 이점을 가지고 있고 컴퓨터 장비가 줄어 드는 것이 함께 한다면, 파일을 저장하기 위해 더 적은 장소가 필요 되고 일하는 사람들은 책상이 아예 없거나 작은 책상으로 일 하게 될 것이다
- 소매업 환경이 변화하는 것과 함께, 창고업도 디지털 혁명을 통과하고 있다. 창고 공간은 온라인 소매업자들의 필요를 충족 시킬 수 있도록 디자인되고 위치된다.

6) Mobility - 효율성 증가, 관심도 증가, 시설 증가

 7) 건강한 개발 - Well-being 중요: 공동체, 운송수단, 건물의 설계와 편의시설

 

별첨. 부동산개발론 예상문제

1. 부동산개발에 있어 개발자(developer)는 전체 사업의 기획에서 시작하여 완료 시까지 다양한 참여자들의 조정역할을 하기에 때때로 오케스트라의 지휘자에 비유된다.

1) 다양한 참여자 중 특히 공공개발자와 민간개발자의 개발사업 참여 목적의 차이를 간단히 답하라.

⇒ 두 주체의 가장 참여 목적에 있어서 가장 큰 차이는 이익 향유의 국가(공공개발자)냐 개인(민간 개발자)이냐 일 것이다. 민간개발자의 목적은 개인 또는 개별 기관이 자신의 이익을 극대화하면서 위험을 줄이는 것이다. 반면 공공개발자의 목적은 지역사회를 활성화하고 필요한 공간을 제공하고 이를 통해 경제를 부흥하도록 하는 것이 목적이다. 또한 공공자산을 최대한 활용하여 공공 통제력을 강화하고 온전하고 참신한 개발을 조장하는 것 역시 공공개발자의 목적이다.

2) 부동산개발의 공공성 확보문제는 개발과정 전체를 흐르는 중요한 이슈 중 하나이다. 공공성과 사업성을 동시에 추구해야 하는 이유에 대해 설명하라.

⇒ 부동산 개발에 있어서 공공성의 확보문제는 법적 타당성의 이유로 필요하며, 사업성의 문제는 재무적 타당성의 이유로 필요하다고 볼 수 있다. 이 두 가지 성질은 개발의 진행 과정에 있어서 다음과 같이 나타날 수 있다. 정부 등의 공공개발자는 프로젝트전체 기간 동안 민간개발자와 함께하는 파트너이다. 개발에 있어서 시간은 돈이며, 공공은 개발을 지체시키고 규제를 바꿀 수 있다. 그렇게 된다면 개발자는 큰 어려움을 겪게 될 것이다. 따라서 공공성을 확보하는 것이 효율적으로 개발을 하는 지름길 일 것이다.

3) 교재에는 미국 인구구조와 경제변화를 토대로 부동산에 대한 전망 및 각 부동산 업종 별 주요 트랜드에 대해 다루고 있다. 우리의 인구구조 역시 상당히 빠른 변화를 보이고 있다. 인구구조의 변화와 관련하여 한국의 부동산시장의 변화방향에 대해 중장기측면으로 주거, 오피스, 그리고 상업(소매) 및 산업시설로 나누어 업종별로 전망 해보라.

한국감정원 부동산시장 분석보고서 https://www.kab.co.kr/kab/home/common/download.jsp?sMenuIdx...sFileIdx...

국내 경제 동향
국내 경기는 민간소비의 지속적인 회복과 세계 경기 호조에 따른 수출 증가로 성장세가 유지되고 있고, 작년 높은 증가세를 보인 반도체 관련 설비투자는 기저효과로 증가세가 둔화된 상황 

금융시장 동향
미국의 지속적인 기준금리 인상에 따른 한미간 기준금리 역전 상황에도 가계부채 부실화 우려, 실물경기 회복 등을 위해 국내 기준금리는 지속 동결 및 저금리 기조가 유지되는 상황 

대외 여건의 전망
미국, 유럽은 고용상황 개선 및 소비의 증가로 경기가 지속 개선되는 상황, 일본은 수출 증가세 둔화와 투자 감소로 성장률이 둔화될 것으로 전망, 중국 역시 미국과의 무역분쟁 심화로 성장률은 소폭 하락 할 것으로 예상, 우리나라는 북한 관련 리스크 감소로 국제자본의 투자유인이 높아져있는 상황

주요국 주택 가격 변동 추이
최근 미국은 5%대, 영국은 2%대, 일본은 1~2%대의 안정적인 성장세를 보이는 반면, 국내외 투자 증가로 `16~`17년 가격이 급증한 캐나다와 중국은 부동산 안정화 정책에 의해 상승세가 크게 둔화 되었고, 한국은 `16년 후반부터 지속적인 부동산 규제로 인해 주택가격 상승 수준이 매우 낮은 상황

4) 환경문제는 점점 중요한 관심사가 되고 있다. 환경과 관련하여 향후 부동산개발 사업에 미칠 영향을 기술하라.

⇒ 기존에는 사업성을 중요시 여겼기 때문에 환경 파괴가 있더라도 높은 수익을 가져다주는 개발의 경우 계속해서 진행하였다. 하지만 최근에는 환경에 대한 관심이 높아지면서 부동산개발은 환경과 조화를 이룰 수 있는 형태로 개발을 하고 있으며 부동산 개발을 할 때 환경을 인식하여야 한다는 것이 핵심이 되었다. 따라서 부동산개발 사업에 있어 ‘지속 가능한 개발’을 중요시 여기고 도시개발 등에서도 녹지공간을 확충하고 환경지역을 보존하려고 하고 있다. 환경에 대한 검토는 아이디어 도출 단계에서부터 자세하게 진행되고 3단계인 민감성 분석에서 더 많이 이루어진다.

2. 교재 “Real Estate Development”에서는 부동산 개발을 아이디어의 구상부터 부동산 관리까지 크게 8단계로 나누어 설명하고 있다.

1)    우리나라 대규모 주택(아파트)개발사업과 관련하여 개발사업과정을 문제점 위주로 기술하라.
⇒ 1970년대 이후 급격한 산업화, 도시화로 인해서 1980년에 택지개발 촉진법이 제정되어 택지개발 사업을 시행하였다. 이때를 기점으로 수많은 대규모 주택 개발 사업이 진행되었고 주택보급률 상승에는 크게 기여하였지만 무조건 짓고 보자는 식의 대규모 개발로 건설사들의 부실화를 야기 시켰고 주변 환경과의 조화를 생각하지 않는 난개발이 일어나기 시작했다. 이것은 금융위기와 실물경제 악화로 개발 사업이 위축되거나 중단되면서 금융의 위축으로도 이어져 건설업체의 자금난을 초래하였다.

또한 프로젝트 파이낸싱 또한 문제가 있다. 본래 PF는 프로젝트 자체의 사업성과 자산을 담보로 자금을 수급하는 금융기법이지만 우리나라의 경우 시공사의 보증이나 담보를 요구하면서 사업위험을 건설업체가 떠안는 기이한 구조를 이루고 있다. 이와 같은 구조적 문제 하에서 미분양이 쌓이게 되자 건설업체의 자금사정은 어려워지고 PF사업의 부실화를 초래하였다.

리스크 배분 문제에 있어서도 과거에는 시공사가 시행사 역할을 하면서 모든 리스크를 안고 갔지만 외환위기 이후부터 시공과 시행이 분리되면서 시행사, 시공사, 금융기관이 리스크를 분배하는 형태로 나아가는 중이다. 하지만 시행사의 열악한 자본구조와 금융기관의 프로젝트 판단능력이 미숙하여 시공사가 채무인수, 지급보증 등의 신용을 제공함으로써 사업리스크 대부분을 부담하는 구조이다. 이것은 건설사가 부도가 날 경우 모두가 무너지는 치명적인 위험을 초래할 수 있다.

다음과 같은 문제점들이 일어나는 원인은 부동산 개발 8단계에서 3단계인 타당성 분석이 이루어지지 않았기 때문이다. 타당성 검토를 충실히 하지 않고 수요조사 없이 지나친 낙관만 하였기 때문에 개발 사업 실패를 초래하게 된 것이다. 따라서 충실한 타당성 분석을 통해 개발 사업에서 발생할 문제점들을 사전에 보완하여야 할 것이다.

2)    교재에 제시된 개발 8단계에 대해 간략히 설명하라. 그리고 부동산개발과정에서 부동산관리의 중요성에 대해 설명하라.

⇒ 부동산 개발은 ⓵아이디어 구상, ⓶아이디어 개선, ⓷타당성 검토, ⓸계약 협상, ⓹계약, ⓺시공, ⓻완공, ⓼관리 이렇게 8단계로 이루어져 있다.

⓵아이디어 구상 단계에서는 아이디어의 도출은 특별히 정형화된 방식이 존재하지 않고 일상생활 속에서 끊임없는 브레인스토밍과 다방면의 지식과 경험을 통해 얻을 수 있다.

⓶아이디어 개선단계에서는 부지를 선정하고 환경에 대한 보다 정밀하고 세밀한 조사가 필요하며 해당 부지에 무엇을 지을 것인지에 대한 결정을 하고 타당성 설계를 시작한다. 또한 금융적인 부분에 있어서 초기 자본을 어디서, 어떻게 충당할 것인가에 대해 구체적인 계획을 해야 한다. ⓷타당성 단계에서는 2단계에 맞게 시장조사를 통해 시장성을 분석하고 자금부분에 있어 설계를 하고 건설비를 추정하여야 한다. 이를 통해 사업전망 및 가치 등을 산출하고 할인율과 Cash flow 및 비용 등을 통해 민감도 분석을 하여 수익률을 산출한다. 그와 함께 외부 모양, 건축 면적, 주차장 등의 구체적인 설계도를 작성하여 최종 도안에 접근하도록 하고 투자자들의 유인을 높이도록 한다. 4단계는 ⓸계약 협상단계로 모든 것들이 상호작용한다. 잠재적 문제들을 비롯한 여러 요인들을 고려하여 협상을 진행 시킨다. 5단계는 ⓹계약단계로서 이해관계자들은 모두 각자의 생각을 갖고 있다. 그래서 장기 융자 은행들은 몇몇 대규모 테넌트들이 계약서에 서명할 때까지 서명하려 하지 않으며 개발자들은 건설에 지불한 펀드를 구성하기 전까지 계약자와 서명하려고 하지 않고, 테넌트들은 개발자가 프로젝트 완성을 위한 충분한 자금이 확실해질 때까지 서명하기를 원하지 않는다. 따라서 5단계에서는 계약을 공식화하고 실행하는 단계이다. 6단계는 ⓺시공 단계로 다른 단계에 비해 더욱 더 많은 시간과 비용이 발생한다. 그래서 개발업자는 더 심한 불확실성에 놓이게 되고 계획보다 더 많은 비용을 지출하게 된다. 7단계는 ⓻완공 및 오픈 단계이기 때문에 운영, 직원 교육, 최종 마케팅 시작 및 세입자 이사 그리고 단기금융에서 장기금융으로 전환시켜야 한다. 이 단계에서는 오픈을 위한 모든 활동을 포함하며 개발의 마지막 단계라고 볼 수도 있다. 8단계에서는 ⓼부동산 관리 단계로 완공된 부동산을 더욱 더 가치 있도록 만들어 투자성을 높이는 것이다.

부동산 개발금융은 개발을 위해 필요한 자금을 유치하는 것으로 크게 자기 자본에 의한 조달과 외부차입에 의한 조달 방법으로 구분된다. 외부 차입에 의한 방법은 신용보증 등을 통해 프로젝트 파이낸싱 혹은 기업금융을 통하는 것이다. 개발금융은 부동산 개발을 위한 필수적인 요소로 개발금융이 확보되지 않으면 자금난으로 인해 원활한 사업진행이 어려울 수 있다.

부동산관리는 개발된 부동산을 관리하거나 수선, 리모델링을 통해 운영하고 매각하는 것을 말한다. 최근에는 개발보다도 부동산 관리 부분의 중요성이 점차 커지고 있다. 어떻게 관리를 하느냐에 따라 해당 부동산에 대한 수익성이 달라지기 때문이다. 부동산 관리에는 PM, AM, 포트폴리오 관리로 나뉜다. PM은 임대수익 극대화, 건물 가치 유지 등의 업무를 하고 AM은 자산의 생애주기를 바탕으로 적절한 매각 및 매입을 통한 투자가치 증대를 높이는데 초점을 맞추며 포트폴리오 매니지먼트는 부동산 자산의 합리적인 분배를 다루는 역할을 한다.

3. 우리나라 주택개발사업과정에서 시공사(contractor)와 시행사(developer), 그리고 금융기관의 주요역할과 특징을 비교 분석하라. 민간주택개발사업과 관련하여 대출시장(Debt Markets)의 현황, 문제점 그리고 개선 방안에 대해 기술하라.

⇒ 시행사는 사업계획, 사업부지 매입 및 사업 승인의 역할을 통해 인허가 신청 등의 부동산 개발의 전반적인 역할을 하는 주체이다. 시행사는 부동산 개발사업에 있어서 실질적인 운영사라 할 수 있지만 우리나라의 경우 시행사 대부분이 열악한 자본구조이므로 신영을 비롯한 몇몇 시행사를 제외하고는 인지도가 낮은 편이다. 시행사가 시공사에 비해 규모도 작고 신용도 낮기 때문에 개발사업에 필요한 자금을 받기 위해서는 시공사의 책임준공, 지급보증이 있어야 하는 경우가 많다.

시공사는 시행사로부터 공사를 도급 받아 공사를 담당하는 회사이다. 대부분의 시공사는 건설을 통해 이윤을 얻고 분양위험을 갖는다. 따라서 시공사가 대형 건설사인 경우에는 분양율을 높이기 위해 대형 건설사의 브랜드를 전면에 등장시켜 마케팅을 하기도 한다. 또한 부동산 개발을 위해서 대형 건설사의 신용도를 내세워 지급보증을 해주고 시행사가 토지를 매입할 수 있게 도와준다.

금융기관은 부동산개발 사업의 자금을 공급하는 역할로 건설금융과 장기금융이 있다. 건설금융은 건설공사 개발 초기에 건설공사 자금을 대출하는 것이고 장기금융은 프로젝트의 수익성을 보고 관리 및 운영에 있어 장기적으로 대출해주는 것이다. 건설금융은 주로 상업은행이 대출해주는 것으로 프로젝트의 이익실현 여부가 목표가 아니고 완공 후 대출금을 변제받는 것이 목적이다. 따라서 위험을 피하기 위해 함께 사업을 해왔던 능숙한 전문가를 원하고 단순한 사업을 선호한다. 장기금융은 보험사, 리츠 등으로 프로젝트의 사업성을 보고 장기적으로 투자하는 것이다. 시행자는 도면과 시방서를 준수해 건물이 완공되었다는 것을 증명하면 대출을 받게 된다.

4. 부동산개발에 있어 개발자금의 확보는 가장 중요한 요소이다. 그리고 개발금융의 상당부분을 대출금융(debt financing)에 의존한다.

1)    개발사업 시 단기대출(debt Markets Construction Loan)과 장기대출(Permanent Loan)에 대해 각 Loan의 역할과 차이에 대해 간단히 설명하라.

건설금융은 개발 초기에 토지매입 비용, 건설비 등으로 사용되는 자금으로 주로 제 1금융권인 상업은행들이 맡아서 하며 단기대출에 해당된다. 주된 관심사는 프로젝트의 이익실현 여부보다는 건설금융 변제가 목표이므로 검정된 전문가의 프로젝트이면서 비교적 단순한 사업에 투자하려고 한다. 장기대출은 완공 이후에 건설금융에서 전환되는 대출로 프로젝트에 대한 사업성 등을 평가하여 리츠, 생명보험사 등이 부동산 관리 및 운용을 위해 장기적으로 대출해주는 것이다.

2)    자본투자자(equity investor)입장에서 투자에 대한 결정(financing decision)을 할 때, 부채 조달(debt financing)의 이익과 위험요인에 대해 설명하라.

부동산 개발의 대출을 위해서 대출업자들은 LTV와 DSCR을 주요 통계자료로 사용한다. LTV(Loan/Value)는 융자대출 총액 대비 그것을 보증하는 자산 가치의 비율로 LTV가 높게 되면 자산가치 대비 대출액이 크므로 위험하다고 볼 수 있다. DSCR(NOI/Total Debt Service)의 경우에는 대출 신청의 적합성을 보기 위한 것으로 NOI를 채무금으로 나눔으로써 부채에 대해 사업성이 있는지 현금흐름이 얼마나 충분한지를 보여준다. 따라서 DSCR이 낮으면 채무부분이 크므로 금융위험이 크다고 볼 수 있다.

3)    개발금융의 대출자 입장에서 투자에 대한 결정(financing decision)을 할 때, 완충장치인(cushion)인 부채비율(LTV)과 이자보상비율(DSCR)을 설명하라.

자본환원법(NOI_1/Cap Rate)은 한 해의 예상수입을 적정 수익률로 나눠주는 것으로 이를 통해 부동산 가치를 추정한다. 즉, NOI를 Cap rate로 나누는데 Cap rate는 통상적으로 무위험수익률에 리스크 프리미엄을 더해서 순이익 증가율을 제외해준 할인율이다. 하지만 자본환원법은 1년치의 NOI에 따라 건물의 가치를 추정하는 것이므로 한계가 존재하고 Cap rate에 대한 정확한 추정이 어렵다는 점에서 주로 현금할인법을 사용한다.

현금할인법은 미래에 예상되는 운영수익과 처분금액에 대한 Cash flow를 요구수익률로 나눠줌으로써 현재가치화시킨 것이다. 이를 통해 부동산의 가치를 측정하는데 가까운 미래의 Cash flow가 먼 미래의 Cash flow보다 더 가치있는 것으로 시간적인 부분도 부동산 가치에 포함시킨다.

4)    부동산가치의 산정방식인 현금할인(DCF)법과 자본환원율(Cap. Rate)법에 대해 설명하고 장단점을 분석하라.

현재 개발사업과 관련된 대출시장은 일반 시중은행이 큰 비중을 차지하고 있으며 대부분 단기금융에 의존한다. 단기의 건설금융(Construction Loan), 장기의 장기금융(Permanent Loan) 그리고 이를 연결하는 브릿지 론의 대출구조 이루어져 있는데 대부분 시공사의 능력에 따라 좌우된다. 시행사의 사업구상, 시공사의 지급보증, 대출의 형태로 이루어지는데 아무리 좋은 프로젝트여도 시공사의 상태가 일정 요건을 충족시켜야 사업이 추진될 수 있다.

과거 2008년 글로벌 금융위기 당시, 수도권 내 주택 미분양으로 건설사들이 큰 타격을 입었다. 시공사들이 적자를 겪으면서 대출을 해줬던 금융권들도 큰 손실을 보게 되었다. 이와같은 상황이 발생한 것은 개발사업에 있어서 대부분을 시공사가 책임지다보니 이러한 현상이 발생한 것이다.

따라서 앞으로는 시공사가 모든 리스크를 갖는 것이 아니라 시행사, 시공사, 금융기관이 리스크를 분담하는 구조로 바뀌어야 한다. 이를 위해서 연기금, 리츠 등의 자본 투자자들이 개발사업에 Equity로 참여하여 대출로 인한 위험을 경감시켜야 한다.

5. 시장조사(market research)는 타당성검토(feasibility study)를 위한 기본 절차이다. 개발사업자(developer)의 입장에서 투자자와 공공 및 인허가기관 등을 고려하면서 시장조사의 목적과 활용방안을 제시하고 시장조사의 단계적 방법을 설명하라.

시장분석의 6단계 과정 

1단계 제품의 정의(부동산의 생산성 분석) :A. 물리적 특성 B. 법적, 규제적 특성 1. 사적 2. 공적 C. 위치적 특성 1. 경제적 특성의 확인­ 토지 용도와 그 연계성과의 관계 2. 도시성장 방향과 관련한 수요변화의 확인 

2단계 시장획정 :A. 시장지역 획정 개념 1. 시간­거리 개념과 기준 2. 대상부동산과 경쟁하는 대체부동산이 존재하는 지역 B. 시장획정 기법 1. 중력모형 2. 고객배치기법(customer spotting techniques) 

3단계 수요분석 :A. 수요 세분 가능성이 가장 많은 사용자 특성 확인 (소비자 프로파일) B. 취향과 선호: 행태, 동기, 심리적 요인 C. 유추수요분석 역사적 성장 및 흡수자료의 분석 D. 기본수요예측 하위시장의 특정 수요 예측 주요 수요 동인 1. 가구를 창출하는 인구 2. 소매구매력을 창출하는 소득 3. 사무실/공업용 부동산 사용을 창출하는 고용 

4단계 공급분석(경쟁 조사 및 예측) :A. 경쟁부동산의 기존재고 B. 건축 중인 경쟁부동산 C. 가능 경쟁 1. 제안된 건축 2. 가능성있는 추가 건축 D. 경쟁부동산의 특성 1. 경제적 재무적 2. 위치 3. 부지 4. 구조 

5단계 수요와 공급의 상호작용 분석 : A. 경쟁환경 B. 잔여수요 개념 

6단계 대상부동산의 포착률 예측(시장침투 개념) : A. 유추분석 대상부동산의 일반시장지표와의 비교 • 비교부동산 자료 • 2차 자료 조사와 예측 • 대상부동산의 역사적 성과 • 지역경제분석 B. 기본분석 다음과 같은 기본적 수요 예측 방법에 의한 대상부동산의 가능 포착률 추계 • 시장점유 • 계량화 가능한 등급기법에 의한 수정 • 대상부동산의 역사적 포착률 C. 조정 유추분석과 기본분석에 의해 도출된 대상부동산의 포착률 시산치의 조정 

6단계의 연구과정 결과의 사용 

최고최선의 이용 대안의 재무적 검사를 위한 경제적 수요 자료 가치평가 모형을 위한 경제적 수요 자료 대부분의 시장/시장성분석 과제는 6단계 과정을 사용하여 수행할 수 있다.  제안된 부동산에 대해서는, 7단계 과정이 대안적 용도의 재무적 타당성 분석 및 임계값으로 투자의 손익분기점을 사용하는 임계값 검사를 수행하기 위해 추가될 수 있다.  

6. Graaskamp교수가 주장한 부동산에 대한 “enterprise concept”이란 무엇인가? 이와 연계하여 REITs(Real Estate Investment Trusts)를 설명하라

Enterprise concept 은 부동산을 하나의 사업으로 보고 좀 더 적극적인 관리가 필요하다고 판단하는 것이며, 부동산을 단순한 건물이 아니라 하나의 사업과 마찬가지로 현금흐름의 주기가 있는 사업으로서 바라보고 이에 따라 개발자는 부동산을 하나의 수익성 있는 사업으로 생각해야 한다는 것이다.

Enterprise concept은 리츠의 급격한 성장과 더불어 통용되기 시작하였다. 개발자들이 부동산을 하나의 사업이라고 생각한다면 프로젝트를 환경에 맞게 장기적인 운영을 염두에 두고 설계하여야 한다. 이는 하나의 사업으로서 중장기성과 더불어 적극적인 관리를 필요로 하는 리츠 에도 부합된다. 대표적인 사업이 소마 지구의 쇼플레이스 스퀘어 개발로 이 지역에는 버려진 산업용 건물들이 있었다. 하지만 헨리 애덤스가 이 공간을 새로운 요구를 충족시킬 수 있는 기회를 포착하였고 쇼플레이스 스퀘어를 개발하여 손해를 보면서까지 판촉 공연과 이미지 부각을 위해 결혼식을 비롯한 행사를 개최하였고 지금은 성공적인 개발로 평가 받는다. 

7. 개발사업에서 “Feasible”하다는 의미는 무엇인가? 교재에서 언급한 Level 1과 Level 2 타당성(Feasibility)을 중심으로 설명하라.

“Feasible”하다는 의미는 어떤 부동산 프로젝트가 한정된 자원이나 제약에도 불구하고 특별히 만족할만한 합리적 목표가 있다고 결정했을 때 그 프로젝트는 타당하다고 보는 것이다.

이러한“Feasible”의 개념은 Level1과 Level2로 나눌 수 있는 있는데, Level1은 전체 프로젝트의 타당성을 검토하는 것으로 프로젝트로 인한 이익이 비용보다 크면 타당성이 있다고 판단한다. Level2는 프로젝트가 장기적 관점에서도 타당성이 있는지를 검토하는 것으로 사업 자체의 수익뿐 아니라 개개인에게 돌아가는 수입도 살펴본다.

8. 공사단계에서 개발업자(developer)에서 위험관리방안에 대해 제시하고 개념적 차원에서 공사단계의 위험을 근본적으로 줄일 수 있는 방법이나 자세를 설명하라.

- 부채 / 화재 / 공기의 연장에 대한 보험의 적용범위 확대
- PERT 와 CPM 같은 소프트웨어를 이용한 시간 관리
- 내부통제 (특히 회계)를 통한 오류/도난/사기의 방지
- 건축 감독 / 건설 프로젝트 관리
- 계약 보증을 통한 업무수행 능력의 확인
- RETAINAGE(유보금)을 이용한 시공↔시행간의 신뢰 확인
- PERFORMANCE BOND(이행보증)을 통한 시공사의 책임 보증

9. Value Engineering과 Enterprise Concept은 부동산관리의 중요성을 설명하는데 자주 활용된다. Value Engineering과 Enterprise Concept에 대해 각각의 개념에 대해 설명하면서 부동산관리와의 연계성을 제시하라.

Value Engineering은 건설단계에서 이끌어낸 가치혁신의 정도에 따라 관리비용에 많은 영향을 주게 되며, 이러한 점은 부동산관리가 수익과 비용에 많은 영향을 줄 수 있음을 보여준다. 또한 이를 통해 부동산관리가 일시적 시점에 국한되지 않고, 전 기간에 걸쳐서 이루어진다는 점을 알 수 있다.

Enterprise Concept은 부동산을 단순한 건물이 아니라 주기적으로 현금흐름을 창출하는 사업으로서 바로보고 이에 따라 개발자는 부동산을 하나의 수익성 있는 사업으로 바라보자는 것을 의미하는데, 부동산을 단순한 건물이 아니라 하나의 사업으로 바라봄에 따라 중장기적으로 비용부분에서의 중요성은 커지게 되고, 이를 통해 부동산 관리의 중요성이 부각 된다.

10. 부동산관리는 크게 FM(facility management), PM(property management), AM(asset management)으로 나누어 볼 수 있다. 각각의 기능과 연계관계를 설명하라.

시설관리(Facilities Management) - 시설관리는 부동산의 기술적인 문제를 해결하여 운영효율을 향상시킴으로써 운영비의 절감과 생산성을 향상시킬 수 있도록 하는 기능을 하며, 시설운영 및 엔지니어링·예측 및 예방관리·안전관리·에너지관리 등이 주요 업무이다.

재산관리(Property Management) - 재산관리는 개별 부동산의 가치 향상을 통한 수익의 극대화를 목적으로 하며, 일상적인 관리와 운영의 책임을 가지고서 개별자산이나 특정지역의 자산을 직접 관리하는 기능을 하며, 주요 업무는 임대 대행·마케팅전략 수립·수익관리·수지분석·회계부분과 조세공과를 포함한 재무보고, 임차인과 협력업체의 관리 등이다.

자산관리(Asset Management) - 자산관리의 궁극적인 목적은 자산 소유자의 부(Wealth)나 기업의 가치를 극대화하기 위하여 부동산의 가치를 증진시키는 것이다. 부동산자산관리 기능은 궁극적으로 의사결정자들의 의사결정을 돕는 기능을 하게 되며, 자산관리의 기능을 6개로 분류하면, 1)수급분석 2)부지분석 3)금융분석 4)자산관리 5)보유부동산의 재활용 6)협상이다.

1) 수급분석 - 수급분석의 주 기능은 조직의 부동산 수요와 관련된 의사결정을 돕는 정보 분석 및 대안제시이다. 부동산 투자의 개념도 동시에 고려한 추가적인 부동산 확보의 필요성을 파악하고 사용자의 관점에서 부동산 문제를 해결하여 조직의 목적과 조화를 이룰 수 있도록 하는 것이다.

2) 부지분석 - 부지분석은 부동산에 대한 위치의 결정을 지원하는 기능이다. 필요에 따라 외부 전문가를 포함한 팀을 구성하고 Cost/Benefit 분석, 지역 및 근린 분석 등을 통하여 필요한 부동산의 위치를 결정할 수 있도록 지원한다.

3) 금융분석 - 부동산을 사용하는데 따른 금융의 문제들을 해결하기 위한 기능이다. 기본적으로는 매입을 할 것인가, 임차를 할 것인가에 대한 부분뿐만 아니라 부동산과 관련한 자금조달기법(ABS, Sale & Lease back 등)을 가지고 분석한다. 그리고 부동산이 가지는 부채부분에 대한 금융비용 및 자기자본에 대한 관리도 포함된다.

4) 자산관리 - 이 기능은 부동산에 대한 수요 변화 등으로 발생되는 불용자산이나 저효율 자산의 증명과 관리가 주 기능이다. 수익이나 효율성을 저하시키거나 가치를 감소시키는 부동산을 지속적으로 조사하여 전체자산에 불이익을 주는 일이 없도록 관리하는 것으로 Property/Facilities Management를 포함한 기능이라 할 수 있다. 아울러, 부동산관리 및 의사결정의 효율화를 위한 부동산 정보체계를 구축하여 활용하는 것도 이 기능의 주요 임무이다.

5) 보유부동산의 재활용 - 보유중인 부동산을 매각(임차조건부 포함) 및 이전·임대조건의 변경·잠재 사용자의 결정·분할 및 개조·재배치·Renovation 등을 조사하고 실행하는 기능이다. 이 업무들은 사용자들의 입장에서는 수시로 필요한 일들이다. 특히, 조직의 활동이 신축적일 때나 주변 환경의 변화가 많을수록 이 기능들이 제때 지원될 수 있는가가 중요한 사안이다.

6) 협상 - 협상은 주로 외부인들과의 매매와 임대차에 대한 것들이지만, 조직 내부의 이해 관계자들 간의 협상도 흔히 존재한다. 협상은 의사결정의 단계이자 과정 그 자체이고, 어떠한 사안이건 마무리 단계이기 때문에 치밀한 협상 전략을 마련하고 상호간의 만족스러운 결과를 도출하기 위하여 다양한 조건들을 마련하여야 한다. 여기에서는 협상당사자의 권한도 문제로 제기될 수 있다.

FM, PM, AM의 역할과 기능들을 살펴보면 각각의 역할과 기능들이 단순히 독립된 것이 아니라 기술적인 문제를 통한 비용의 절감, 관리와 운영을 통한 가치 향상 등을 통해 궁극적으로 부동산의 가치향상을 동일 목적으로 하는 연관관계를 보여주며, FM, PM, AM 이 상호 적절한 작용을 통해야 하는 것을 알 수 있다

11. 우리나라의 개발은 분양방식 위주로 이루어져 왔다. 그 배경과 원인을 설명하라. 최근 임대 방식에 의한 논의도 구체화되고 있으며 사업 추진도 활발해지고 있다. 부동산개발사업자 입장에서 임대와 분양의 장단점을 설명하라.

주택공급에 관한 규칙에 따르면 주택공급방식, 즉 주택분양제도는 크게 두 가지로 나뉜다. 주택분양이란 주택사업자가 입주자에게 주택을 판매하는 것을 말하는데, 흔히 선분양 후시공으로 정의되는 선분양제도와 선시공 후분양으로 정의되는 후분양제도가 있다. 우리나라는 과거 주택의 대량공급정책 목표하에서 제도권의 건설금융공급의 부족문제를 보완하기 위하여 소비자자금을 활용하는 주택선분양제도를 허용하였으나, 이 제도는 거의 우리나라가 유일하다.  

분양방식을 결정짓는 기준은 실제로 주택건설자금을 누가 부담하는가에 있다. 즉, 입주자 또는 주택사업자 중 누가 부담할 것인가의 문제인 것이다. 주택건설자금을 입주자가 부담하는 방식이라면 선분양제도이다. 주택이 완공되기 전에 이를 입주자에게 분양하고 입주자가 납부한 계약금, 중도금을 통해 주택가격의 80% 정도를 완공 이전에 납부하도록 하여 건설비용에 충당하는 제도를 말한다. 이제도는 주택건설자금을 확보하기가 용이한 반면 주택사업자의 도산이나 부도 위험, 입주자의 완공 이전에 주택가격의 80%를 납부해야하는 위험 부담과 견본주택과 실제주택과의 괴리 등의 문제점이 있다. 

주택사업자에게 주택건설자금을 부담시키는 방식인 후분양제도는 선분양제도의 문제점을 보완하기 위해 2004년부터 단계적으로 추진되고 있다. 후분양제도는 주택을 일정 정도 지은 후에 분양하는 것으로, 공정률이 80% 정도 되었을 때 분양을 시작하는 방식이다. 후분양제도는 소비자의 선택권이 강화되는 장점이 있는 반면 주택사업자의 신용과 자금조달 능력 부재로 인해 주택공급이 감소되는 단점이 있다.  

우리나라의 주택시장은 과거와 같이 공급이 절대적으로 부족하던 시대는 지나가고 있다. 주택시장은 이미 수요와 공급에 의해 결정되는 정상적인 시장이다. 그럼에도 불구하고 지금까지도 대부분의 주택공급은 선분양방식으로 진행되고 있으며, SH공사 또는 일부 민간 건설사 등이 후분양을 하고 있을 뿐이다. 최근 일부 사업장을 중심으로 미분양에 대한 우려가 고개를 드는 이 시점에 주택공급량을 조절할 수 있는 주택공급방식에 대한 진지한 고민이 필요해 보인다. 

임대방식과 분양방식 : 

건설사들이 상업시설을 지은 뒤 직접 임대를 놓고 운영까지 하는 경우가 늘고 있습니다. 단순 분양에 그치지 않고, 상권의 활성화와 안정성을 위해 직접 관리하고 임대하여 질 높은 브랜드 상가를 만들겠다는 의미입니다. 통상적으로 건설사들은 상가를 지은 뒤 분양하여 목돈을 회수합니다. 하지만 최근에는 직접 상가운영에 참여하여 임대수익을 얻는 사례를 쉽게 볼 수 있는데요. 건설사의 직접적인 상가 운영은 수익형 부동산 시장 위축에서 오는 미분양 우려에서 자유로울 수 있다는 장점이 있습니다. 초저금리 시대에 매달 임대료 창출을 통한 현금 융통이 가능하다 보니 운용 방식의 변화를 통한 새로운 경영전략의 대안이 되기도 하고요.

이처럼 직접 상가임대에 나서려면 건설사의 자금 여력이 뒷받침된 실현 가능한 수익률과 패션, 음식, 문화 등 다양하고 복합적인 MD구성 등이 종합적으로 충족돼야 합니다. 전문적인 임대관리 시스템 역시 매우 중요하죠. 때문에 건설사들은 자체 상업시설 PM팀을 구성해 각 상업시설 임대관리를 진행하기도 하는데요. 때로는 선임대, 후분양 방식으로 수익안정성을 확보하는 경우도 있습니다.

분양 대신 왜 임대 택하나? ”상권 활성화로 시너지 효과 기대”

바로 임대수익 뿐 아니라 미래 가치 상승이라는 시너지 효과를 기대할 수 있기 때문입니다. 신도시 중심으로 조성되는 상업시설 ‘인기’ 건설사 측이 차별화된 콘셉트를 적용해 상권 활성화 및 고급화를 위한 다양한 방안을 마련하기 때문에 상권이 활성화될 가능성은 높고, 투자 리스크는 상대적으로 낮아 운영의 안정성 면에서도 유리합니다.

신도시 중심으로 조성되는 상업시설 ‘인기’

최근 주목 받는 건설사 브랜드 상가들은 다양합니다. 동탄2신도시 내 동탄호수공원 바로 앞 부지에 남동탄에서 가장 큰 규모인 우미건설의 복합 상업시설 ‘레이크꼬모’는 일부를 직영으로 운영하고, 일부는 수분양자에게 분양 직후 재임대하여 연 5% 분양가를 지급하는 마스터 리스(master lease) 방식을 도입해 계약 3일만에 완판됐습니다.

서울 및 수도권 인기 지역을 중심으로 브랜드 상가 임대시장 규모는 커지는 추세입니다. 브랜드 상가는 인지도가 발판이 된 높은 신뢰도로 상권의 활성화 및 투자 안정성까지 겸비하고 있습니다. 

“단순히 상가를 짓고 분양하는 차원이 아니라, 상가임대 이후 애프터서비스 운영 등 사후관리 부분까지 신경 써서 질 높은 브랜드 상가시설을 구축하고, 상권을 활성화하겠다는 포부입니다. 지역 내 랜드마크로 자리매김할 가능성도 높기에 건설사가 직접 운영하는 상가는 점점 늘어날 전망입니다.” 

 

12. 최근 서울 도심의 오피스 시장은 매매 및 임대가격에 있어 지속적인 강세를 보이고 있다. 그러나 매매가격은 강세이나 실질적 임대가격은 보합 또는 약세로 전환하는 등 흐름에 변화를 보이고 있다고 한다. 변화의 원인에 대해 설명하고 향후 전망을 서술하라.

 오피스시장의 변화는 복합적인 요인에 의하여 변화하였다. 우선적으로 공실부분이다. 오피스 공실률은 2008년 금융위기 이전까지 감소하던 양상을 보이다가 같은 해의 3분기를 기점으로 점차 커졌다. 이는 글로벌 금융위기 여파로 대기업, 금융기관 및 외국계 기업이 지점을 철수하거나 축소하였던 것에 비해 신규 오피스 공급은 꾸준히 증가하고 있기 때문이다. 또한 임대료는 공실률 등락여부에 관계없이 꾸준히 상승하였다. 이렇게 꾸준하게 상승하게 된 배경은 계약 시 임대료 인하보다는 무상임대(rent-free를 하여 장기 임차시 일정기간 동안 임대료를 받지 않았고, 계약서 상에는 rent-free가 반영되지 않은 명목 임대료가 기재되어 표면상으로 임대료가 증가한 것) 기간 부여 등으로 공실을 해소하려는 경향을 띄었기 때문이다. 다음으로는 매매거래와 가격이다. 금융위기의 영향으로 감소되었던 오피스 매매는 09년도부터 점차 증가하였으나 평방미터당 거래가격은 큰 폭으로 하락하였다. 이러한 다양한 원인 이외에도 추가적으로 상업용 부동산에 대한 투자 심리 위축, 임대수요 대체재인 아파트형 공장 증가 등이 주요 원인이 되어 수익률이 큰 폭으로 하락하였다. 따라서 향후 오피스 시장은 지속적인 공급 증가로 인한 수급 불균형과 공실 증가, 외국자본의 시장참여 감소, 무상 임대료 등으로 큰 폭의 수익률 상승은 어려울 것으로 보인다. 그러나 다른 나라 주요 도시에 비해 공실률이 낮은 편이고 금융위기 이후 매매가격 또한 낮아서 외국계 팬션펀드 및 국내 간접투자기관의 선호는 지속될 것으로 보인다.

13. 사회 경제 여건 변화에 따라 도시재생과 관련한 논의가 활발하다. 과거의 주택재건축과 주택재개발 등 ’재개발사업방식’ 및 ‘뉴타운사업’ 등 광역재개발방식과 비교하여 도시재생의 정의와 장단점에 대해 논하고, 향후 성공적인 도시재생을 위해 고려하여야 할 사항을 제시하라.

도시재생사업이란 상대적으로 낙후되는 기존 도시에 새로운 기능을 도입하여 경제, 사회, 물리적 환경 등을 부흥시키며 지역에 활력을 더하는 사업이다. 도시재개발 등의 용어를 포함하는 포괄적인 개념이다. 이것이 과거에는 규제, 신개발, 투자의 목적을 가지고 진행하는 사업이었지만, 미래에는 재개발, 재생, 회복을 위해 이루어질 전망이다.

도시재생사업의 장점은 사업이 이루어지는 지역의 경제를 살리고, 물리적인 환경을 개선시켜 나갈 수 있다는 것이다. 이 방식은 재건축 혹은 신도시 건설 등과 같은 방법에 비해 보다 지속가능하다는 것이 장점이다. 반면, 단점으로는 도시재생사업 주택개발방식은 사업이 더디고 늦어질 수 있다는 것이다. 사업을 진행하면서 많은 이해관계를 발생시킬 수 있기 때문에 충분한 토의와 의견 조정이 필수적이다. 또한 해당 지역 및 주민들의 상황을 고려해야만 한다.

고려해야 할 사항은 다음과 같다. 우리나라에서 성공적인 도시재생을 하기 위해서는 이에 대한 총체적인 개념이 필요하다. 우선, 문제 해결의 수단이 아닌 종합적인 접근이 이루어져야 하며, 도시재생의 대상 및 범위가 확대되어야 한다. 그리고 현재 주거위주로 이루어진 정책을 개편하여 도시재생사업을 성공적으로 진행해나가기 위한 기반을 마련해야 한다. 마지막으로, 재생사업 자체의 확대가 아닌, 도시재생의 본질을 기억하고 수익성 의존에서 벗어나 공익적 차원의 도시발전을 이루도록 해야 한다.

14. 분양과 개발 중심의 부동산산업의 혁신을 위해서 보유·임대. 그리고 운영·관리의 업역까지 망라한 일본과 같은 종합부동산회사를 도입해야 한다는 논의가 활발하다. 개발에서 임대, 중개, 관리까지 아우르는 종합부동산회사 제도를 우리나라에 도입 시 예상되는 문제와 해결방안, 그리고 도입효과에 대해 설명하라.

1. 종합부동산회사의 업무분야와 필요성

주택산업연구원이 2013년 발간한 ‘민간임대시장 활성화를 위해 종합부동산기업 육성 필요’ 보고서에 따르면부동산시장 패러다임 변화에 대처하고, 도시재생을 통한 임대주택 공급확대를 위해서는 현재의 건설회사 중심의 산업구조에서 종합부동산기업 주도의 구조로 재편이 필요하다고 전망하고 있다. 최근 전월세시장 문제 등으로 도심 내 임대주택의 공급 확대를 위해 기업형 임대주택시장 활성화에 대한 필요성이높아지고 있는 상황이며, 현재 우리나라의 건설회사 중심의 산업구조로는 한계가 있다는 것이다. <표1>의 일본 종합부동산회사와 한국 종합건설회사의 특징비교를 보면 향후 종합부동산회사의 업무분야와 필요성 및 가야 할 방향을 잘 알 수 있다.

 

첫째, 핵심역량을 보면 일본의 종합부동산회사는 자본력과 개발역량을 바탕으로 부동산 전 영역에 걸쳐 규제 없이수익을 창출할 수 있는데 비해, 우리나라의 종합건설회사는 건축, 토목, 플랜트 등 기술 분야에 한정되어 있다. 

둘째, 사업구조를 보면 일본의 종합부동산회사는 개발, 분양, 임대, 중개, 관리, 주거서비스 등 부동산 전 영역에 걸쳐사업을 할 수 있는데 비해, 우리나라의 종합건설회사는 도급사업 또는 시행사 지급보증을 통한 간접적 개발시장 참여에 한정되어 있다. 

셋째, 선호방식을 보면 일본의 종합부동산회사는 일정비율의 부동산 보유(임대)를 통한 안정적 수익모델을 추구하거나, 다품종 소량생산과 부가가치 창출을 통한 매각 및 유동화를 선호한다. 이에 비해 우리나라의 종합건설회사는 소품종 대량생산과 분양을 통한 단기수익을 추구하고 있다. 

넷째, 금융 및 리스크 부담을 보면 일본의 종합부동산회사는 자체 자본력과 다양한 금융방식을 활용하고 있으며,부동산 개발 및 보유에 대한 리스크 부담을 안고 사업을 하며, 부채비율도 500~1,000%까지 인정받고 있다.

이에 비해 우리나라의 종합건설회사는 부동산 개발 및 보유에 대한 리스크 부담을 갖지 않으려고 하며, 부채비율이 200% 이상 일 때에는 각종 공공건설 수주에 제약을 받고 있다.

2. 정부가 종합부동산회사를 육성하겠다고 밝힌 후 지적되고 있는 문제점들은 다음과 같다.

첫째, 소수의 자금력을 갖춘 대기업과 외국 기업들에게만 특혜를 줄 수 있다는 점이다. 종합부동산회사를 설립하기 위해서는 일정규모의 자본금과 설립기준을 갖추어야 할 것이다. 이렇게 되면 자본력 있는 대기업들과 외국 기업들만이 종합부동산회사를 설립할 수 있어 이들에게만 특혜가 될 수 있다는 것이다. 이러한 문제를 보완하기 위해서는 자본금 기준과 설립기준 등을 완화하여 중소규모의 법인들도 종합부동산회사의 설립이 가능하도록 길을 열어 주어야 할 것이다. 

둘째, 영세한 부동산업계의 몰락을 가져올 수 있다. 특히, 국내 중개업체들은 골몰상권이라 불릴 만큼 1~2인이 운영하는 소규모 영세업체가 대부분인데, 종합부동산회사의 등장으로 큰 타격을 받게 될 것이다. 과거 대형 유통업체들의 진출로 국내의 영세한 골목상점들이 사라진 사례를 생각해 보면 될 것이다. 이러한 문제를 보완하기 위해서는 종합부동산회사들이 일정규모 이하의 소규모 부동산 업무와 중개 업무를 하지 못하게 진입장벽을 두고, 영세업체들을 위한 별도의 생존대책을 마련해 주어야 할 것이다. 

셋째, 정부가 추진 중인 일자리 창출에 역행한다. 현재 공인중개사협회의 등록회원만 8만 명을 넘고 있으며, 사무원 보조원 및 관련 종사자들까지 포함 한다면 20만명을 넘을 것이다. 종합부동산회사가 소수의 전문 인력으로 일괄서비스를 제공하게 되면, 국내의 많은 부동산 종사자들이 일자리를 잃게 될 것이다. 이는 정부가 추진 중인 일자리 창출이 아니라 일자리를 없애는 결과를 가져 오게 될 것이다.  

이러한 문제를 보완하기 위해서는 기존의 부동산 종사자 및 중개업 종사자들이 일자리를 잃지 않도록 대체업무의 발굴과 대체 생계수단을 마련하고, 변화되는 환경에 적응 할 수 있도록 충분한 시간적 여유를 주어야 할 것이다.

3.결론 

정부는 부동산시장 선진화와 부동산 산업의 활성화를 위해 종합부동산회사의 육성이 필요하다고 보고 있으며, 현재 진행 중인 용역결과에 따라 도입 여부를 결정한다는 입장이다. 정부의 생각대로 장기적으로는 종합부동산회사의 도입은 불가피할 것으로 보인다. 그러나 정부의 부동산 시장 선진화와 부동산 산업 육성이라는 명분보다는 국내 부동산업계의 생존이 더 절실하고 중요하기 때문에 이들의 생존문제에 대안을 찾은 후에 도입을 추진하는 것이 순서 일 것이다. 정부는 국내 부동산업계의 현실을 감안하여 문제점에 대한 보완책을 마련 한 뒤에 종합부동산회사의 도입을 추진하여야 할 것이다. 특히, 입법화 과정에서는 반드시 관련 단체들을 포함시켜 의견을 충분히 수렴하여야 할 것이다.