[부동산개발론] 0514 스테이지2 idea refinement

CH. 12(5).pdf

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CH. 13(5).pdf

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CH. 14(5).pdf

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제13장 사업타당성분석.pdf

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제14장 협상 및 실행.pdf

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CH12. Stage two : Idea Refinement
- Creating a plan 
- Site check 
- Government & competitor : 지자체가 인허가 해줄 수 있는 프로젝트인가? 경쟁자는 어떠한가? 

Tasks to find a site 
- 주변환경 스캔, 마켓분석, 경쟁자분석, 금융적 타당성, 프로젝트에 대한 물리적, 법적, 가능성, 정치적문제 등등 생각해봐야 한다.
- 프로젝트, 디자인에 대한 설계, 가능한 부지 분석, 부지확정, 리스크관리 

Market research 
- 마켓에 대한 선호와 특성을 분석. property, owner, tennants, users 
- 누가 엔드유저이며, 어떻게 하면 구매할 것인지 생각
- DD 실사, entitlement, programming, project positioning, sales 
- 매크로 레벨에서 봐야 할 것과 마이크로 레벨에서 봐야 할 것들 

중요

Conclusions from research 
- 차별화 기회들을 시장조사를 통해 얻어낸다. 가격수준, 흡수율 등 
- 마켓리서치는 창의적, 직관적, 흥미도 있어야 하지만 정확한 분석이 핵심이다. 
- information is everywhere and fairly easy to access. 

Textbook CH.12 228page / Figure 12-1. 
- 프로젝트를 구체화하기 위한 단계들 
- 마켓 리서치는 환경조사, 로컬마켓분석, 마켓 물리적형태, 법적, 정치적 부분 체크 
- 협상, 시공사, 테넌트, 디자이너, 엔지니어, 금융(대출자, 투자자) 등 

Urban Growth models 
- 동심원이론(버제스) contertic zone theory 
- 축이론 axial theory 
- 선형이론 sector theory
- 다핵심이론 multiple nuclei theory
* Edgeless cities - 서울의 경우처럼 지속적으로 뻗어나가는 경우이며, edge city는 분당, 일산등과 같이 점프해서 도시가 생기는 경우다. 
* New urbanism, smart growth :기술발전, 도심선호(문화,엔터 중심지)

Choosing the site 
- 바이어의 타입, 셀러의 타입, 딜(가격은 어떻게 할 것인지?) 
- property off the market : 땅이 마음에 들지만 바로 살 수는 없고 조사를 하기 위해 시장에서 잠시 off 시키는 조건을 내걸고 그만큼 옵션을 제공한다. 

Site physical charateristics 
- 군소유 토지, 지질(침하), 습지, 생태학적인 요소, 문화재, 지형요소 체크
- 쓸수 있는 땅이 얼마나 되는지 파악
- 인프라(가스, 전기, 상하수도 등) 

Negotiating for the Site 
- 옵션계약, low downpayment, 지주공동사업(셀러가 파이낸싱하는 경우)

Financial Feasibility
Risk control during 'stage two' : 돈과 시간을 너무 투자하지 않으면서 stop할 수 있도록 컨트롤 할 것 

Ch13. Feasibility Study 
타당성검토 :  수익 > 비용 (level 1)
- 프로젝트가 망가지는 것을 보면, 수익성이 없어서가 아니다. 
- 지속가능성 (level2) : 5년이상 걸리는 프로젝트 기간 동안 유지될 수 있는 사업인지? 각 참여자들이 계속할 용의가 있는지?