[ 논문리뷰 ] 디벨로퍼 측면에서의 부동산 마케팅 연구 : 상품개발과 분양 마케팅을 중심으로, 이창수, 2009.

2009.이창수.디벨로퍼 측면에서의 부동산 마케팅 연구 _ 상품개발과 분양 마케팅을 중심으로.pdf

9.22MB

목차 (Table of Contents)

• Ⅰ. 서 론 = 1
• 1. 연구의 배경 및 목적 = 1
• 2. 연구의 범위 및 방법 = 2
• 가. 연구의 범위 = 2
• 나. 연구의 방법 = 4
• 다. 연구의 흐름 = 4
• 3. 선행 연구의 분석과 본 연구의 차별성 = 5
• Ⅱ. 부동산 마케팅의 이론적 기초 = 9
• 1. 마케팅의 개념 = 9
• 가. 마케팅 용어의 출발 = 9
• 나. 마케팅의 개념 = 10
• 2. 부동산 마케팅의 개념 = 11
• 가. 부동산의 개념 = 11
• 나. 부동산 마케팅의 개념 = 13
• 다. 우리나라 부동산 마케팅의 발전 과정 = 13
• 3. 부동산 개발과 마케팅 = 16
• 가. 상품개발 마케팅 = 17
• 나. 분양 마케팅 = 20
• 4. 주택구입 결정요인과 부동산 개발 마케팅 = 21
• Ⅲ. 상품개발 마케팅 = 24
• 1. 사업 타당성 분석 전, 상품개발 = 25
• 가. 적정 상품 추정 = 25
• 나. 적정 평형대 추정 = 29
• 다. 사업추진 여부 결정 = 32
• 2. 구체적 상품개발 사례 분석 = 37
• 가. 단위세대 내부 개발 = 37
• 나. 공간 개발 = 50
• 다. 미니 공간 연출 = 59
• 3. 소결 = 62
• Ⅳ. 분양 마케팅 = 64
• 1. 판매촉진 활동 = 64
• 가. 셀링 포인트 설정 = 64
• 나. 타깃 설정 = 72
• 다. 홍보와 광고 = 82
• 2. 적정 분양가 결정 = 105
• 가. 분양가 산정을 위한 접근 방법 = 105
• 나. 분양가 산정시 고려할 사항 = 105
• 다. 사례 분석을 통한 적정 분양가 결정 과정 분석 = 107
• 라. 설문조사 방법 = 112
• 3. 적정 분양시기 결정 = 113
• 가. 분양시기에 영향을 미치는 요소들 = 113
• 나. 사례 분석을 통한 적정 분양시기 결정 과정 분석 = 114
• 4. 분양대행사 선정 = 118
• 가. 오리엔테이션 = 119
• 나. 프레젠테이션 = 120
• 다. 분양대행 계약 체결 = 121
• 5. 소결 = 123
• Ⅴ. 결 론 = 124
• 참고 문헌 = 127
• 부 록 = 136
• Ⅰ. 상품개발을 위한 설문조사 사례분석 = 137
• Ⅱ. 변혁 상품개발 = 148
• Ⅲ. 광고의 종류와 비용 = 161
• Ⅳ. 분양대행 계약서 사례 = 167

 

서론 및 연구목적

부동산 개발을 전문으로 하는 디벨로퍼(developer) 입장에서는 시행하고자 하는 개발사업 자체가 수지분석상 일정 수익이 발생되어야만 사업추진이 가능하다. 그런데 부동산 개발사업에 있어 일정 수익이 발생하는 하는 것이 생각보다 만만치 않다.

 

이익이 나려면 몇 가지를 가정할 수 있는데, 예컨대 토지를 싸게 구입하거나, 공 사비를 낮추거나, 용적률을 높여서 상대적으로 토지비를 낮추거나, 분양가를 높이 거나 하는 방법 등이 있다.

 

그런데 이러한 방법들로는 사업수익을 끌어올리기는 현실적으로 거의 불가능하다. 그러면 어떠한 방법이 있을까? 기존에 성공했다하는 디벨로퍼들의 공통된 견해는 상품개발의 중요성을 강조하고 있다. 여기서 상품개발이란 같은 돈을 들이고도 비싸게 팔 수 있는 상품을 개발한다는 뜻이다. 이러한 상품은 빨리 팔리기 때문에 홍보나 광고비도 적게 들며, 금융비용 또한 대폭 줄일 수 있다.

 

또한 상품개발 다음으로 디벨로퍼들이 부동산 개발사업의 성공요인으로 꼽는 것이 분양이다. 비싸게 잘 팔리는 상품을 개발하였다 하더라도 이 가상의 수익을 실현수익으로 전환하기 위해서는 분양을 성공시켜야 하기 때문이다.

 

분양의 성공뿐 만 아니라, 분양을 성공하기 위해서는 많은 비용이 투입되게 되는데, 분양 비용을 최대한 효율적으로 분배하고 절감하여 잘못될 경우 크게 잠식될 수 있는 사업수익을 지켜내는 것 또한 매우 중요하다. 즉 사업수익을 향상시키거나 지켜내기 위해서는 상품개발 마케팅과 분양 마케팅의 역할이 중요하다는 뜻이다.

 

상품개발 마케팅과 분양 마케팅에 관련된 자료들을 정리해서 체계화 하고, 그것들 이 정말 설득력이 있는 주장들인지에 대해 다각적으로 검토가 필요하다. 왜냐하면 이러한 일련의 노력의 결과는 부동산 업무를 수행하는 동종의 사업자들에게도 적지 않은 도움이 될 것이다.

 

본 연구의 목적을 디벨로퍼들이 부동산 개발사업의 성공요인으로 꼽는 상 품개발 마케팅과 분양 마케팅에 관한 모범이 될 만한 자료들을 수집하고 정리하여 체계화를 도모하고, 나아가 그 모범이 될 만한 자료들이 정말 설득력이 있는 주장 들인지에 대해 다각적으로 검토하는 데 두려고 한다.