[ 손재영 ] 우리나라 부동산금융의 현황과 과제

부동산금융은 부동산의 개발, 매입, 운영, 임대차, 처분 등을 위한 자금을 공급하는 시 스템이라고 정의할 수 있다. 이 시스템은 자금 공급자에게 투자 또는 대출의 기회를 제 공하며, 국민경제적 관점에서는 주택, 토지, 기타 부동산의 생산과 활용에 도움을 준다. 과거 40여 년에 걸친 세계 부동산산업의 동향에서 부동산금융의 비약적인 발전이 가 장 두드러진 현상이라 해도 과언이 아니다. 미국의 경우 1970년대에 주택저당채권의 풀 (pool)에 바탕을 둔 새로운 증권(Mortgage-Backed Securities: MBS)이 만들어지기 시 작했다.

 

저당채권 자체로서는 이미 1930년대 이후부터 유동성을 가지고 있었고, 이 유 동성의 배후에는 저당채권의 규격화(standardization)와 저당채권 자체에 대한 정부의 지급보증 등의 뒷받침이 있었다. 이에 덧붙여 정부기관(GNMA: 통칭 Ginnie Mae) 내지 이에 준하는 기관들(FNMA, FHLMC)이 유동화 증권에 대한 보증을 제공하기 시작한 이 후 저당채권을 담보로 한 유가증권시장이 열릴 수 있었다. 이후 유동화 대상이 되는 저 당채권 유형의 확대, 유동화 주체의 다양화, 새로운 형태의 유가증권 개발 등을 통해 시 장이 급격히 성장하였다

 

1980년대 후반의 저축대부조합(S&L) 위기 때 발전의 계기를 맞은 부동산투자신탁 (Real Estate Investment Trust: REIT, 이하 리츠)은 주식시장을 통해 일반인과 기관 투자자들의 자금이 부동산부문에 쉽게 흘러들게 하였으며, 이는 부동산산업도 유가증권 시장에서 요구되는 만큼의 투명성과 전문성을 갖추는 계기가 되었다. 이전 시기의 부동산이 철근과 콘크리트로 상징되었다면 이후에는 “부동산은 금융이다”라는 경구가 상징 하듯이 전통적 부동산산업과 금융산업의 연계가 지속적으로 강화되었다.

 

그러나 2000년대에 접어들면서 부동산금융의 복지적 성격을 강조하게 되면서 상환능 력이 없는 사람들에게까지 무분별한 대출이 이루어졌다. 이런 불량 대출채권은 여러 단 계에 걸쳐 가공되고 다른 채권들과 섞여 퍼져 나갔다. 그렇지만 부동산과 관련 채권을 기초자산으로 하는 유동화증권들이 점점 복잡, 다양해지면서 마침내는 아무도 이해하지 못하는 투자상품이 되어버렸기 때문에 불량 채권의 독성이 어떤 투자상품에 어떤 영향 을 미치는지, 그 상품을 취급하는 금융기관의 건전성을 얼마나 위협하는지 등이 불확실 하였다.

 

2006년 이후 주택시장이 침체기로 접어들자 이런 위험들이 일시에 현실화되었 고, 금융시장이 붕괴되는 상황이 빚어졌다. 서브프라임 대출은 전체 금융시장의 규모에 비해 미미하였다. 그런 작은 비중의 불량 채권이 전 세계적인 금융위기(Global Financial Crisis: GFC)를 초래할 수 있었던 원인에 대해서는 아직도 이해되지 않는 측 면이 있다. 또한 GFC의 경험으로부터 어떤 교훈을 얻을 수 있는지에 대해서도 논란이 있다.

 

전 세계가 부동산금융의 문제로 홍역을 치루기는 했지만, 부동산금융의 순기능을 부 정할 수는 없다. 부동산금융은 자금 수요자와 공급자들의 특성, 성향과 능력에 맞추어 적시 적소에 그리고 저렴한 비용으로 자금이 흐르게 하는 역할을 한다. 공익적인 관점 에서는 그러한 활동들이 국민들의 주거생활을 안정시키고 기업활동을 원활히 하는 등의 효과를 거두도록 유도하여야 한다. 이처럼 자금 수요자와 공급자의 필요를 충족시키는 가, 비용이 저렴한 효율적 시스템인가, 그리고 공익적 목표를 달성하는 데 도움을 주고 있는가의 세 가지 관점이 부동산금융 시스템의 성과를 평가하는 준거가 된다.

 

본 장은 위 세 관점에서 우리나라 부동산금융의 발전과정과 성과, 그리고 향후 과제 를 검토하고자 한다. 각론에서 각 금융상품별로 보다 자세한 논의가 있을 것이므로 특 정 상품에 대한 세부적인 분석보다 우리나라 부동산금융 시스템 전체적으로 어떤 도전 과 성취가 있었고, 어떤 문제점을 가지고 있으며, 최근의 관련 쟁점들을 검토하면서 어 떤 과제를 풀어가야 할 것인지를 논의하겠다.

 

부동산 금융의 현황과 과제 - 한국개발연구원.pdf

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