[ 논문리뷰 ] 아파트 월세·전세·매매가격의 장단기 구조 해석 : 시도별 주택 수요공급 변수를 고려하여 (DiPasquale–Wheaton model)

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I. 서 론 
1. 연구의 배경 및 목적 
2. 연구의 범위와 방법 
1) 연구 범위 
2) 연구 방법

II. 이론 및 선행연구 검토 
1. 주택시장 수급변수 및 가격 삼차원적 구조
2. 전세와 월세 수익률 균형에 기초한 가격 구조(부분균형) 
3. 부동산시장과 금융시장 수익률 균형에 기초한 가격 구조(재정거래균형)
4. 가격 사이의 장단기 관계 구분
1) 장단기 정의와 분석사례 
2) 추정기법 수식에서의 장단기 의미 

III. 지역별 전월세시장 현황
1. 지역별 전월세시장 분포(전월세확정신고) 
2. 지역별 반복매매 실거래가지수 
1) 월세지수 산출과정 
2) 지역별 지수 추세비교 

IV. 실증분석
1. 지역별 수급요인 탐색 및 시사점
1) 지역별 수급요인 개요
2) 수급변수 산출절차(일부 변수)
3) 지역별 수급요인 탐색 및 시사점

2. 가격 사이의 장·단기 관계 (패널ARDL)
1) 시계열 안정성 및 인과관계
2) 가격 사이의 공적분 검정
3) 장·단기 관계 추정 (패널ARDL) 

본 연구는 지역별 주택시장에서 공통적으로 추출할 수 있는 월세·전세·매매시장 사이의 구조적 관계를 살펴보고 이를 통해 시사점을 도출하기 위한 목적을 갖는다. 가격 사이의 장기균형과 단기적인 움직임에서 얻을 수 있는 관계에는 차이가 있을 수 있으며 이러한 장단기 개념을 적용한 것이 본 연구의 내용적인 차별점이라 하겠다.

아파트 실거래가지수는 2011년부터 2018년까지 8년에 걸쳐 전반적으로 매매지수와 전세지수의 상승세, 월세지수의 약한 하락세로 나타나는 가운데, 수도권에서는 매매지수와 전세지수의 추이에 차이가 있는 반면 비수도권에서는 매매지수와 전세지수가 장기적으로 매우 유사한 추이를 보이고 있다. 반면에 단기 움직임으로 인식했던 가격지수의 분기증감률은 지역별로 월세지수에서도 전세나 매매지수의 움직임과 유사한 패턴들이 부분적으로 관측되고 있다.

이를 통해 장기에 가격 사이의 이론적 관계를 명확히 드러내기 위해서는 가격 이외의 요소(이자율, 기대가격상승률 등)들이 추가로 고려되어야 한다는 사실을 알 수 있고, 단기에는 장기에 비해 가격들이 직접적으로 상호 영향을 주고받는다고 추측할 수 있다. 전월세 이론식을 장기관계에 반영하고 DiPasquale & Wheaton 모형에 기초해서 수급변수를 구성한 ARDL모형(오차수정 형태)의 주요 결과는 다음과 같다.

먼저 전국단위에서, 월세식의 장기관계에서는 매매가격과 이자율이 월세가격에 양(+)의 방향으로 영향을 미치고 있다. 아파트 재고는 월세가격에 음(-)의 영향을 미치고 있고 단기의 효과가 장기에 비해 3배 정도 크게 나타났다. 매매식의 장기관계에서는 월세식과 달리 이자율이 음(-)의 부호로 바뀌면서 자본환원식에서의 이론적인 부호를 보여주고 있다. 그리고 단기에 이자율은 유의성이 사라진 반면 기대가격상승률은 단기에도 계속 유의한 영향을 준다. 아파트 재고는 특이하게도 장기적으로 매매가격에 양(+)의 영향을 미치는데 단기에서는 유의성은 떨어지나 음(-)의 방향으로 나타난다. 마지막으로 단기에 기대가격상승률의 표준편차인 변동성은 유의하지는 못했으나 음(-)의 부호를 보이면서 매매식에서의 주택시장 리스크를 반영하는 것으로 보인다. 전세식의 장기관계 추정결과는 부분균형 하에서 월세가격(+), 매매가격(+), 기대가격상승률(-)이 전세가격을 설명하는 이론적인 부호와 일치하고 있다. 또한 단기에 기대가격상승률 변동성은 전세가격에 유의한 양의 효과를 주고있어 매매시장 변동성 증가가 전세가격 상승의 한 가지 요인으로 작동하는 것으로 판단된다.

다음으로 수도권과 비수도권을 비교하면 장기 공적분 관계에서 변수들의 부호는 크게 다르지 않아 공통된 기제를 갖는 것으로 나타났다. 다만, 변수의 부호가 유사하더라도 단기에 작동할 것인지 상대적으로 장기에 작동할 것인지는 지역별로 약간의 차이가 존재하였다. 부수적으로 단기 수급변수에 있어서는 주택담보대출이 수도권에 비해 비수도권에서 상대적으로 큰 양(+)의 한계효과를 갖는 것으로 나타났다. 이는 지역별로 비대칭적인 금융규제에 인한 반응 차이로 판단된다. 그리고 단기에 재고증가에 의한 월세가격 및 전세가격 하락도 비수도권에서 두드러지며 이는 수도권의 경우 주택 공급물량을 흡수할 수 있는 수요측면의 여력이 충분한 시장이기 때문으로 판단된다. 마지막으로 오차수정항의 계수로 볼 때 균형으로 돌아가는 조정속도는 월세가격에서 다른 가격에 비해 빠르게 추정되었고, 수도권이 비수도권에 비해 월세가격의 조정속도가 약 2.3배 빠르게 나타났다.

월세의 작은 계약금액이나 상대적으로 큰 이주 가능성 등이 그 이유로 추측되나 후속연구를 통한 검증이 필요하다. 따라서 본 연구의 실증분석 결과는 다음과 같이 짧게 요약할 수 있다. 첫째, 이자율은 월세가격-매매가격의 공적분관계를 강화시키고 단기가 아닌 장기에서 주로 작동한다. 그리고 월세가격과 이자율이 매매가격을 설명하는 자본환원 식별에서 이자율의 부호는 음(-)으로 바뀐다. 둘째, 기대가격상승률은 전세가격-매매가격, 월세가격-전세가격-매매가격의 공적분관계를 강화시키고 장기 뿐만아니라 단기에서도 유의한 영향을 미치고 있다. 셋째, 수급변수들을 통제하면 전월세 이론식에 부합하는 부호들이 장기관계에서 추정되고 이러한 부호는 수도권과 비수도권 사이에 공통적으로 나타난다. 넷째, 수도권과 비수도권의 주요 차이로는 가격 등 변수가 작동하는 시기(장기 또는 단기)가 차이날 수 있다는 점, 그리고 비수도권의 단기 수급변수에서 대출(+) 및 재고(-)의 한계효과가 상대적으로 크다는 점을 들 수 있다. 다섯째, 장기균형으로 복원되는 속도는 월세가격에서 빠르게 나타났고 월세가격 조정속도는 수도권이 상대적으로 빠르다.

 

참고 논문 : 

건이저2001 공간시장과 자본시장의 연결관계를 고려한 부동산시장 구조분석.pdf

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서론

모든 부동산 시장은 그 자체로서 독특한 특성을 갖고있다. 하나의 부동산 시장 내에서조차 입지여건, 규모, 구조, 그리고 물리적 성격때문에 동일한 부동산 물건이란 존재하지 않는다. 따라서 부동산의 임대 및 자산가격은 국가, 지역, 그리고 도시차원에서 다양성을 보인다. 동일 도시 내에서조차 이러한 다양성은 예외가 아니다. 

대표적인 차이는 시장에서의 결정이 자본이득을 위한 투자결정 중심의 자본시장과 임대서비스를 위한 사용결정 중심의 공간시장 사이의 연계성을 바탕으로 종합적으로 이해되어야 한다는 점이다. (Fisher,1992) 

본 연구는 Fisher, 그리고 DiPasquale–Wheaton 등이 제시한 이론을 중심으로 단일 대도시 내에서 두개의 분리된 시장인 공간시장과 자본시장이 서로 연계되어 있다는 가설을 검증한다. 두 시장의 가격구조는 전통적인 수요공급함수에 의해 설명할 수 있다. 공간시장과 자본시장 각각에 대해 수요공급함수의 균형을 통해 방정식을 도출하고 각 시장에 대한 방정식은 하나의 연립방정식 체계를 형성한다. 

관련 이론 소개 

표준입지이론은 RIcardo에 의해 제시된 보상원칙을 기초로 단일 도시내의 임대가격의 지역적 차이를 설명하기 위해 발전해왔다. 이후 Ozanne와 Thibodeau 등이 계량분석 모형을 사용했으며, Fisher와 DiPasquale–Wheaton 는 공간과 자본에 대한 시장분석모형을 제시했다. Potepan은 두 시장사이의 관계가 적절히 고려되지 않았을 경우 한계점을 지적하면서 대도시의 주택시장구조에 대한 이론적 토대 위에서 임대가격과 자산가격을 설명하는 모형을 개발했다. Potepan은 부동산 시장을 3가지 시장 즉, 서비스시장, 자본시장, 그리고 토지시장으로 구분한다.