[부동산학원론리뷰] 8강- 부동산 감정평가

1. 감정평가제도

1-1. 연혁 및 개념

< 연혁 >

1972 • 국토이용관리법 제정 • 건설부 주관 토지평가사제도 수립
1973 • 부동산의 감정평가에 관한 법률 제정

       • 재무부 주관 공인감정사제도 확립
1990 •지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률로 통합
       •토지평가사 + 공인감정사 -> 감정평가사
2005 • 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률로 개정
2016 • 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률, 부동산가격공시에 관한 법률로 개정

< 개념 >

부동산 감정평가는 토지 등의 경제적 가치를 판정하여 그 결과를 화폐액으로 표시하는 것이다.

• 감정 : 물건의 상태나 사실관계를 조사, 확인하여 그 진위 등을 판정하는 과정

• 평가 : 당해 물건의 경제적 가치를 판정하여 그 결과를 가 액으로 표시하는 것

• 감정은 평가의 선행 과정, 사회 통념상 감정 = 평가

- 부동산의 부동성, 부증성, 개별성-> 일물일가의 법 칙이 적용 ⅹ 자연스러운 균형가격 형성 ⅹ

• 부동산의 시장가격을 구하기 위해 전문가에 의한 감정평가 가 필연적으로 요구된다.

1-2. 감정평가의 기능

A. 전통적인 감정평가 정의: 가치추계적 영역

- 환경 변화로 비가치적 추계방법, 평가검토, 컨설팅 업무로 확대

B. 감정평가의 일반적 기능: 사회성, 공공성

• 정책적 기능

» 감정평가사가 평가한 부동산 가격을 통하여 비정상적인 가격의 형성 억제

»부동산의 효율적인 이용관리

• 경제적 기능

» 부동산 자원의 효율적 배분, 거래질서의 확립과 유지, 부 동산 의사결정의 판단기준을 제시

»경제적 유통질서의 유지에 기여

»부동산 소유자의 합리적인 경제활동에 기여

2. 부동산가격

A. 부동산 가격이란?

• 부동산 소유로 발생하는 장래이익을 현재의 가치로 표시한 것

• 부동산 가격의 원천 : 부동산 이용을 통해 얻는 이익

• 임대 : 임대료, 소유자의 거주 : 거주이익

B. 부동산 가격의 이중성

• 부동산의 효용성, 상대적인 희소성, 유효수요 -> 부동산 가격 결정 -> 부동산의 효용성 상대적인 희소성, 유효수요에 영향 -> 부동산의 수요와 공급 조절 (역작용)

1) 부동산 가격

- 소유권에 대한 가격, 물리적 가격이 아님

- 2개 이상의 권리가 존재하는 경우, 각각의 이익에 대해 가격 형성

ex) 소유권과 전세권

- 당사자들의 특수한 사정이나 개별적인 동기가 내포

- 적정가격(시장가격)  :  거래 당사자가 시장에 정통하며 강요당하지 않고 신중하게 행동하여 충분한 기간 방매된 부동산을 대등한 관계로 거래하는 가격시점의 추산가액

2) 부동산가격의 발생 요인

- 효용: 욕구나 필요를 만족시켜주는 재화의 능력

- 희소성: 현재나 가까운 미래 공급이 수요에 비해 충분하지 못한 상태

- 유효수요: 살 의사(욕구)와 지불능력(구매력)을 갖춘 수요

- 이전성: 부동산 가치발생요인으로 반드시 고려되어야 할 법적인 개념

3) 지역분석

- 대상부동산의 가격형성요인을 분석할 때는 대상부동산이 속해 있는 지역을 먼저 분석

• 대상부동산이 어떤 지역에 속하는가? 그 지역은 어떠한 지역적 특성을 가지고 있는가? 또한 그 특성은 그 지역내의 부동산가격 형성에 전반적으로 어떠한 영향력을 가지고 있는가? 등에 대해 분석한다.

- 부동산은 지역의 구성분자로서 당해 지역의 특성은 그 지역에 속해 있는 부동산의 가격형성에 전반적인 영향 을 미침

- 부동산의 최유효이용은 지역적 특성의 제약을 받으므로 개별분석에 앞서 지역요인의 분석이 선행

• 조사지역

- 인근지역 : 대상부동산을 포함하는 지역

- 유사지역 : 인근지역과 유사한 지역으로 대상부동산을 포함하지 않는 지역

- 동일수급권 : 인근지역과 유사지역을 포함한 광역적인 지역

C. 시장가치 평가

• 시장가치 평가의 필요성

부동산의 매매 및 임대-협상력의 증대

부동산금융-대출위험의 감소, 합리적인 투자

부동산조세-형평성의 제고

보험 및 보상-공정성

• 가치의 성격

가치의 조건: 효용성,유효수요,희소성,양도성

시장가치: 합리적인 시장조건에서의 the most probable selling price

시장가치와 시장가격 (cf.정상가격, 적정가격)

시장가치와 원가 (cf. sunk cost, reproduction cost)

사용가치와 교환가치 (양자의 괴리-> bubble)

3. 감정평가방식

3-1. 감정평가 절차

A. 감정평가방식

• 구체적인 부동산의 가격을 평정하기 위하여 평가과정 중에 적 용하는 기법(수법)으로, 가격형성요인을 분석하여 대상부동산의 가치를 화폐액으로 계산하는 방법

• 가격의 3면성 : 비용성, 시장성, 수익성

• 평가의 3방식 : 원가방식, 비교방식, 수익방식

• 평가의 6방법 : 원가법, 적산법, 매매사례비교법, 임대사례비교 법, 수익환원법, 수익분석법

1) 원가방식

(1) 원가법 (복성식평가법)

- 가격시점의 재조달원가에 필요한 감가를 수정하여 대상부동산 의 시산가격을 구하는 방법

- 재조달원가 : 현존하는 부동산을 가격시점에서 새롭게 건축 또 는 조성하는 방법으로 재조달하는 것을 상정하여 구하는 적정원가의 총액

- 감가수정 : 대상부동산의 재조달원가를 감액해야 할 요인이 있 을 때 그에 해당하는 금액을 재조달원가에서 감하여 가격시점의 적산가격을 적정화하는 작업

- 감가수정 vs 감가상각

(2) 적산법

- 적산 임료 = (기초가격 X 기대이율 ) + 필요제경비

- 기대이율 = 임대수익 / 자본

- 기대 이율 vs 환원이율

(3) 비용접근법의 활용 및 한계
– 장점

• 특수용도 부동산(교회, 사찰, 화학공장 등)에 적용 용이

• 매매가 드문 부동산에 활용

• 비수익성 부동산에도 활용 가능

• 과표평가 및 보험사정평가에 활용

– 단점

• 정확한 감가산정의 어려움

•특히 질적 변수에 대한 감가산정이 어려움

비용접근법(Cost Approach)

• 부지가치+(신규개발비용 – 감가상각)으로 산출

• 비용접근법의 평가작업 절차
부지조성비 를 포함한 부 지가치의 추정
건물 및 부대 시설 시공시 용 산정
발생감가의 산정 및 비용 (원가)에서의 공제
부지의 시장 가치+감가상 각을 고려한 건물비용

발생감가(accrued depreciation)

①물리적 감가(physical deterioration): tear & wear

②기능적 감가(functional obsolescence) 구식 디자인, 비효율적 설비, 너무 넓은 복도, 수납공간부족 등

③외부적 감가(external obsolescence) 주변지역 노후화, 혐오시설 입지, 주변 교통혼

2) 비교방식

(1) 매매사례비교법

- 대상부동산과 동일성 또는 유사성이 있는 다른 부동산의 매매 사례와 비교하여 가격시점과 대상부동산의 현황에 맞게 시점수 정 및 사정보정을 가하여 가격을 추정하는 방법

- 시점수정률 = 가격시점의 지수 / 거래시점의 지수

- 사정보정률 = 정상가격 / 거래사정치

(2) 임대사례비교법

- 대상부동산과 동일성 또는 유사성이 있는 다른 부동산의 임대 사례와 비교하여 가격시점과 대상부동산의 현황에 맞게 시점수 정과 사정보정을 가하여 임료를 추정하는 방법

(3) 시장접근법의 활용 및 한계

– 장점

• 비교적 계산이 용이

• 매매가 잦은 부동산에 활용

• 비수익성 부동산에도 활용 가능

– 단점

• 적절한 시장자료의 구득이 어려울 수 있음

• 비교부동산 선정의 객관성과 공정성 확보난

• 급격한 시장변화 시 적용 곤란

시장접근법(Market Approach)

• 시장매매사례 수집, 비교분석(수익성, 비수익성 부동산)

• 시장접근법의 평가작업 절차

비교부동산 의 매매사례 조사
비교할 요소 와 단위의 선 정 및 계산
매매가격의 대상부동산 에 비교한 보 정
보정가격을 통한 시장가 치의 추정

-대상부동산과 규모 설계, 건축양식, 물리 적 상태, 입지가 유사 할 것
-최근 3개월 이내자료
-비교항목(부동산의 속성)별 차이는 금액(비율)로 보정 (주택)방수, 화장실수, 대지면적, 건물경과연수, 건축양식, 상태
-주요 비교항목: 부동산의 권리, 융자조건, 매매조건, 시장조건, 입지, 물리적 특성 용도, 비부동산적인 요소의 가치(경품, 특별한 가구집기 등)

3) 수익방식

(1) 수익환원법

- 대상부동산이 장래 산출할 것으로 기대되는 순수익을 환 원이율로 자본환원한 현가총액을 평가액으로 삼는 방법

- 환원이율 = 순수이율 ± 위험부담할증률

(2) 수익분석법 - 일반 기업경영의 총 수익을 분석한 후 대상부동산이 일정한 기 간 내에 산출할 것으로 기대되는 순수익을 구하고, 대상물건을 계속하여 임대차하는데 필요한 제경비를 가산하여 대상부동산의 시산임료를 구하는 방법

- 기업용 부동산에 적합

- 순수익 파악이 전제해야 정확한 분석 가능

소득접근법(Income Approach)

• 수익부동산의 평가

• Market Value vs. Investment Value

• 시장가치: 객관적 교환가치

• 투자가치:  개인적, 주관적 자료와 가정에 기초

• 소득접근법(수익환원법)의 작업절차
대상부동산의 순운영소득 확인
임대용으로 최 근 거래된 비교부동산사례 수집
비교부동산으 로부터 전반적인 시장환원율 (R)을 도출
대상부동산의 NOI를 R로 나누어 시장가치를 추정

• 할인율과 자본환원율의 관계

• 자본환원율 = 할인율(요구수익률) - 부동산 가격의 기대상승률 + 감가상각률

• 환원율은 시장이자율, 자금의 구득가능성, 위험도에 영향을 받음

직접수익환원법 (NOI/R=V)에서의 자본환원율의 도출

• 1) 시장추출법(market extraction method)

• RA, RB, RC -> 평균 R을 추출->해당부동산의 NOI에 적용

• V = NOI/R

(3) 직접자본환원법의 한계

• 환원율의 결정에 여러 요인 반영

• 투자자의행태 (ROE), 가능한 융자조건

• 임대료나 부동산 가치 상승률 정보

• 수익의 확실성, 유동성, 투자관리, 조세조건 등

• NOI나 가격에 대한 정확한 자료의 수집

• 자가사용 부동산 평가에는 부적합

총소득승수법(Gross Income Multiplier : GIM)

• 매각사례 가격/연간 총소득 조사 -> 평균 GIM 산출 ->적용

• 단점: 매매사례가 적은 경우 적용곤란, 임대자료 구득난, 운영비용 비고려

4) 시산가격의 조정

- 세 가지 평가방식에 의해서 구한 시산가격 또는 시 산임료를 상호 관련시켜 검토함으로써 시산가격 상 호간의 격차를 조정하는 작업

• 산술평균 방식 아니라 가장 적합한 방식에 의한 결과를 나머지 가격으로 체크

* 유의사항

» 자료의 선택, 검토 및 활용의 적부

» 부동산가격에 관한 제원칙이 알맞게 활용되었는지 여부

» 일반적 요인의 분석과 지역분석 및 개별분석의 적부

» 단가와 총액과의 관련 적부

4. 부동산가격공시제도

1) 도입배경

- 1989년 이전 지가 다원화

- 은행은 은행대로,국세청과 같은 정부기관들은 그들의 행정목적 의 필요에 따라 다른 지가 평가제도를 사용

- 과세시가표준액, 기준지가, 기준시가, 시가기준

- 지가산정의 기준을 제공하기 위해 1989년 공시지가제도 도입

- 매년 1월 1일 가격기준일로 하여 조사, 공시

2) 공시지가제도

- 공시지가란 ?

• ‘개별적이고 특수한 사정이나 투기적 요소는 배제된 정상적 인 거래가 이루어지는 경우 통상적인 시장에서 성립될 가능 성이 가장 크다고 인정되는 적정가격’

- 우리나라의 지가안정 및 토지관리체계 정리

• 지가체계의 일원화, 토지공개념제도 시행의 기반구축, 과세불 균형 해소 및 토지정책과 관련된 정보자료의 구축

- 분산계수(COD, 실거래가반영율 균형지수) 도입

• 실거래가반영률의 지역별 격차 최소화 및 조세 불균형 해소

- 공시지가 적정화

• 조세부과의 형평성 및 적정성 제고, 공시지가의 신뢰성 확보

- 일반국민 사용 가능

• 감정평가의 객관성과 공정성 제고

3) 표준지공시지가

- 토지에 대한 적정가격을 평가·공시하여 토지에 대한 감정평가 의 기준과 개별공시지가 등 각종 행정목적을 위한 지가산정의 기준으로 적용하기 위한 것으로 ‘부동산 가격공시 및 감정평가 에 관한 법률’의 규정에 의한 절차에 따라 국토교통부장관이 조사 평가하여 공시한 표준지의 단위면적당(㎡) 적정가격

- 표준지 선정원칙

• 토지의 이용상황이나 주변환경 기타 자연적, 사회적 조건이 유 사하다고 인정되는 일단의 토지 중에서 당해 일단의 토지를 대 표할 수 있는 토지를 선정

» 대표성, 중용성, 안정성, 확정성이 있는 토지

» 특수 토지 또는 용도상 불가분의 관계를 형성하고 있는 대 규모 필지로 일단지로 평가할 필요가 있는 경우, 토지의 형 상, 위치 등이 표준적인 토지

» 과세대상 필지를 대상으로 선정 단 국,공유 토지가 일반재 산이거나 넓은 지역일 경우 국,공유지에서 표준지 지정

- 표준지 공시지가(㎡) 의 평가원칙

• 적정가격으로 결정

• 실제용도 기준평가의 원칙

• 나지상정 평가의 원칙

• 공법상 제한상태 기준평가의 원칙

• 개발이익 반영평가의 원칙

• 일단지 평가의 원칙

4)  개별공시지가

- 1990년부터 매년 조사하여 공시

- 국토교통부, 국세청, 지방자치단체 등 관계 기관이 합동 조사

- 비교표(토지가격비준표)를 사용하여 가격 산정

- 목적

• 기관별 지가조사에 따른 업무의 중복, 예산 및 인력의 낭비 방지

• 정부가 사용하는 지가를 일원화하여 국민의 신뢰도 제고

• 정부 토지정책의 기준과 방향을 제시하기 위한 자료 제공

• 양도소득세, 종합토지세 등 국세 및 지방세의 부과기준 뿐 아니라 개발부담금 등 각종 부담금의 부과기준으로 사용

 개별공시지가 산정방법

5) 주택가격공시제도

- 부동산 시장의 안정화와 다양한 세제개편을 추진하는 데 있어 단독주택과 공동주택의 차이점을 고려하여 단독주택은 표준주 택을 선정, 평가한 후 이를 기준으로 개별주택가격을 산정토록 하고, 공동주택은 전수 조사하여 국토교통부 장관이 공시하기로 결정

(1) 표준주택

- 표준주택은 국가, 지방자치단체 등의 기관이 개별주택가격의 산정 등에 효율적으로 활용할 수 있도록 선정, 관리하여야 하며, 당해 지역의 일반적이고 평균적인 단독주택 가격수준 및 그 변 화를 나타낼 수 있어야 함

- 선정방법 : 대표성, 중용성, 안정성, 확정성 있는 토지·건물

• 대표성 : 대상지역의 지가수준 또는 건물가격수준을 대표

• 중용성 : 이용상황, 형상, 면적 등이 표준적인 토지 구조, 용도, 연면 적 등이 표준적

• 안정성 : 일반적인 용도 및 이용기간이 긴 토지 또는 건물 •

확정성 : 다른 토지 또는 건물과 구분이 명확하고 위치 확인이 가능 한 토지 또는 건물

(2) 개별주택가격

- 전국의 단독, 다가구주택을 대상으로 국토교통부장관이 매년 공시하는 표준주택가격을 기준으로 시장, 군수, 구청장이 산정 하여 공시한 주택가격

- 주택시장의 가격정보를 제공하고, 과세 등의 업무와 관련하여 주택의 가격을 산정하는 경우에 그 기준으로 활용됨은 물론 재산세(주택)등 각종 세금부과 기준으로 활용되어 국민의 재 산권에 미치는 영향이 큼

(3) 공동주택가격

- 도입배경

• 부동산세제 개편의 일환으로 과표를 현실화함으로써 공평과 세를 실현하고 보유세 및 거래세 등 각종 과세기준을 단일화 하기 위해 도입

- 선정방법

• ‘부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률’에 의거 한국감 정원에서 ‘공동주택의 조사 및 산정지침’에 따라 전수조사에 의해 적정가격을 산정하고, 가격의 적정성을 제고하기 위해 가격검증과 가격심의회의 절차를 거침

• 토지, 건물의 가격을 일괄하여 조사, 산정한 적정가격 공시

- 활용

• 공동주택의 보유세‧거래세 등의 세액 산출의 기초가 되는 과세표준의 기준으로 활용되며, 국세인 종합부동산세, 상속‧ 증여세 등과 지방세인 재산세 등의 과세표준 기준으로 활용

감정평가규칙 제17조(토지의 감정평가) : 감정평가대상토지와 용도지역.이용상황.지목.주위환경 등이 동일 또는 유사한 인 근지역에 소재하는 표준지의 공시지가를 기준으로 공시기준일부터 가격시점까지의 지가변동률, 생산자물가상승률 및 기타사항을 종합적으로 참작하여 감정평가하여 야 한다.