[부동산학원론] 9주차 / 감정평가론

당시 부동산학과 교수로 계셨던 김영진 교수님이 40대 초반 나이일때, 1970년에 학과가 만들어질때 강의를 하셨던 분이다. 

국토의 기본에 관한 법률에 대해 상정된 법안을 일본에서는 통과를 시키지 못했는데, 법조문을 카피해서 우리나라에서 먼저 통과를 시켰다. 

건설부가 주관해서 토지평가사를 만들어놨더니, 재무부에서 발끈했다. 그래서 공인 감정사를 만들었는데, 초기 200-300명씩 선발되어 1989년도에 각각 자격을 합쳐놓고 보니 600명가량이 될정도로 엄격하게 관리를 해왔다. 토지평가와 공인감정사를 통합.

공시지가제도를 만들어서 토지의 가격을 공시하였다. 가격공시에 관한 법률과 감정평가에 관한 법률 등을 거치게 된다. 

감정평가가 무엇인가? 

토지등의 경제적 가치를 판전하여 결과를 화폐액으로 표시하는 것을 말한다.

경제학에서 말하는 감정평가와 부동산학에서 말하는 감정평가로 구분이된다. 감정평가는 감정과 평가라고 하는 둘 사이의 모호한 각각의 특성상 일물일가의 법칙이 적용되지 않는다. 그래서 가격도 균형가격 형성이 어렵다. 시장가격을 구하기 위해서 결국 전문가의 평가가 필요하다. 

감평평가의 기능?

우리나라의 기준은 다양한다. 감정평가를 통해 얻는 가격은 시장가격이다. 가치추계를 함에 있어서 시장가격을 얻는데는 제한(한계)가 있다. 평가를 구분할때, 감정평가는 가치추계말고도 비가치추계, 컨설팅, 평가검토를 해야 한다. 예전에는 밸류에이션만 보았는데, 어프로발리뷰도 하게 되었다. 

감정평가의 특성 ? 공공성이 있다. 변호사는 의뢰인을 위해 일하고, 회계사는 감사를 위해서 일하지만, 평가사는 담보평가 의뢰자를 위해 일하지만 국가에 미치는 영향이 크다. 

예시)건대 앞에 홍콩반점이 평당 3천만원이라고 나오고, 이삭토스트가 4천만원이라고 나왔을때, 토지보상을 하게 된다면, 인근에 들어가는 가격도 그 가격에 준해서 평가가 된다. 이삭토스트가 대출을 받기 위해서 결정된 가격은 다른 감정평가에 영향을 미치고, 의도하지 않았지만 결과가 또하나의 준거가 되서 지속적으로 영향을 주고받게 되며, 이렇기 때문에 공공성을 가진다고 보게된다.

예시)대우조선해양을 회계 감사를 했던 안진딜로이트는 적정이라는 평가를 내렸고, 상당히 큰 논란이 많았다. 회계사의 감사는 기본적으로 의뢰인의 이익을 위해서 일하지만, 사회적인 파급효과나 배임의 문제에 영향을 미치기 때문에 공공성이 있는 결과와 연결이 된다. 

감정평가는 급등하는 시기에 가격을 결정할때, 효율적 배분, 거래질서 확립등에도 기준이 된다. 

감정평가사 자격제도 

평가사가 되면, 무엇을 하는가? 

어디에서 일하고 어떻게 수주를 하나?

근무장소는 어디인가? 

현재 몇명 수준인가? 1990년대부터 1회시험 100명씩, 그러다가 200명, 다시 170명 뽑고 있다. 2018년 기준 4000명가량이다. 

로스쿨 300명뽑다가 98년부터 1000명, 해마다 1500명씩 나오고 있다. 

회계사는 1000명씩 뽑다가 현재 800명 정도. 

부동산학개론, 영어, 회계, 부동산관계법, 경제원론, 민법 - 학원에서 2-3달 과정이면 합격할 수 있음.

예전에는 감평사를 12월에 합격자 발표를 했는데, 1차가 7월, 2차를 9월에 시험을 봤었다. 합격자 발표후 1달여가량밖에 안되서 1차를 3월에보고 2차를 7월에보고 합격자발표를 9월에 하였다. 옛날에는 공부할 시간이 만 4개월이 된다. 이러한 시험은 장기전으로 하기보다 집중해서 하는게 낫다.

옛날에는 2년차 합격자들이 드물었는데, 지금은 2년차, 3년차 합격자가 많다. 그리고 1년차 합격자들이 매년 있다. 1차는 포맷이 있어서 신림동 학원 가서 이야기 들으면 금방 알수 있다. 2차는 과목이 3개뿐이지만 늘 점수가 과락을 먹었었다. 과락이상인 사람중에 상대평가(인원수)로 뽑는다. 평가사는 1차가 안되서라기 보다는 2차가 어렵다. 학원에서 잘 가르쳐주는데, 논술이기 때문에 합격한 사람들이 와서 봐주기 때문에, 답안 쓰는 스터디를 오래 하면 답안을 잘 쓴다. 

2012년도 부터 건대에서 감평사 연수를 했었는데, 방배동으로 다시 갈 것으로 보인다. 방배동은 쫍고 깊었는데, 협회가 건물을 새로지었다. 실무수습기간에는 교통비정도 주고 월 150가량 준다. 실무수습이후 초년도 3-4000, 2-3년지나면 대기업 과장금, 5-6년 되면 대기업 차부장금. 10년 넘으면 회사에 파트너가 되서일한다. 월급은 억대, 개인 사무소 차린 평가사는 700명정도. 개인 평가사는 법원에서 오는 일감을 협회에서 나누어준다. 수도권은 5-6개가량 받아서 일하고, 충남 이남에서는 10-12개 가량 받는다. 기업체 운용사나 은행 대출 심사역이나 PB나 WM, IB로 가기도 한다. 대학원에서 공부했던 정지혁, 윤모씨도 평가사가 되었다. 

부동산 가격.

경제학에서는 부동산의 가치를 화폐가치를 원화로 표시한 것.

부동산학은 장래의 편익을 현재의 가치로 할인한 것으로 본다. 

부동산의 내재가치, 내구재가 있는 재화로 보는 지 등의 차이가 있다. 

부동산은 가격이 크게 수요와 공급에 의해 결정이 되는데, 희소성이 있어야하고, 유효성이 있어야 하다. 부동산 수요자는 구매력이 있는 경우에 따라 유효수요와 잠재수요로 나뉜다.

부동산의 가격은 소유권에 권리가 존재하지만, 임차권이 존재한다. 

적정가격은 시장가격이라고도 한다. 정통한 거래 당사자가 충분한 기간 방매를 하는데, 부동산을 대등한 관계에서 쌍방간 거래를 하는 가격시점의 가격을 시장가격으로 본다. 즉, 해당 부동산의 가격이 일정 기간동안 통용이 되었고, 정통한 거래 당사자가  부동산의 가격을 결정하는 경우를 이야기함. 

공시가격이라는 것도 이러한 적정가격이다. 

가격이 발생하는 요건은 효용, 희소성, 유효수요, 이전성이 있어야 한다. 달에는 이전성이 없어서 가치가 발생하지 않는다. 집을 얻으려고 할때는 희소하지 않다. 만약, 여성전용원룸일 경우 일정 권역 내에서 상대적으로 주장하게 되는 희소성이 있다. 지불 능력.

지역의 경우 각각 갖는 상징성이 있다. 지역의 경우 대상 부동산이 어디이며, 

최 유효이용 : 해당 부동산에 대한 베스트유즈, 하이스트 유즈가 무엇인가를 찾아보는 것.

동일 수급권이 인근지역과 유사지역을 아우르는 경우.

시장가치 평가는 아주 중요하다. 시장가치라고 하는 것은 

가격 => 마켓밸류 : 시장가치 

대출 받을 때 : 담보가치 

시장가치 > 담보가치 ( 95% 전후 )

시장가치와 보상가치의 차이점은 ? 보상가치가 시장가치보다 조금 높다. 

보상가 협의 , 계약 , 수용재결 -> 이의제결 -> 오케이 하면 계약, 노 하면 중앙토지수용회 (세종시), 연간 3000건 갸랑 올라옴. 

토지 수용을 받을때는 마지막까지 가면 더 받는다.

평가는 처음 것보다 낮추지 않는다. 

가치의 성격

- 가장 가능성이 높은 가격

경매가격, 청산가격과의 차이

감정평가의 방식

건물을 지을때

- 시장가격을 추정할때 , 비용, 단가*재조달 원가 ,

 value = NOI / CAM rate 

시장에서 접근하는 방법 

비용으로 접근 

소득으로 접근 

기준금리, 자본 환원률을 구해서 

가격을 결정하는 매커니즘은 3가지로 본다. 

토지의 가격이 비교방식( 거래사례비교법)에 의해서 평당가격 x 면적 = 200억 

건물의 경우 원가방식, 평당 가격 * 연면적 = 300억 

갑자기 외환위기 충격이 왔을때는 당사자들이 위 방식을 인정했는데, 유동성이 안좋아서 외국인에게 팔려고 했더니, 외국인이 임대료가 얼마인지 물어봄. 부동산은 우상향이기 때문에 레버리지를 위해 전세를 받아서 월세 비율이 낮았던 상황. 외국자본의 경우 캠레이트 10%로 보고 (1/10 가격으로 팔린 건물 : 여의도 휴렛팩거드 등등 ) 팔았다. 그때 부동산은 철저하게 수익방식으로 팔렸다. 신문에는 나라를 팔아먹는 짓이니까 버티자고 했다. 98년에 절단났지만, 2000년부터 튀어올랐다. 예전에는 얼마에 사서 얼마 벌었는지 물어보지만, 그 이후에는 수익률을 물어보는 상태로 왔다. 캠레이트 방식이 합리적이라는 것을 누구보다 잘 알게 되었다. (직접수익 환원법)

그런데, 스타시티에 있는 상가 NOI를 조사해오라고 하면, 쉽지 않은 이유? 영업비밀이기 때문이다. 시장임대료가 알려지만 임대인과 임차인 쌍방간에 기준이 무너질 것이라 생각. 

그럼, 캠레이트는 알 수 있나? 해당 부동산마다, 지역마다, 시기마다, 공실률에 따라, 같은 지역이라도 빌딩마다 다를 수 있어서 구하기 어렵다. 

결국 분모와 분자를 다 알 수가 없다.  그래서, 비용접근법은 증거가 오픈되어있고, 시장에서 접근하는 것은 실거래가가 공개되어 있으니까 다시 수익률을 물어보던 2000년대에서 옛날로 되돌아가고 있다. 

3가지 평가 방법은 결과가 각각 다르다. 이것을 3면 등가의 법칙이라고 하는데, 옛날에는 마켓기초, 비용기초, 수입기초 감정가격이 같다 라고 생각했다. 각각의 결과로 나온 가격을 시산가격(시험적으로 계산해서 나온 가격)이라고 한다. 원가에서 가격을 매기는 경우라면 나머지 2가지 방법은 그것을 서브,보완하는 방식으로 변화해왔다. 

감정평가의 경우 권리, 상태등을 특정해야 한다. 감정평가를 하러 갔는데, 토지임야의 경우 경사구간에 대한 감정 평가를 한다고 하면, 경사 구간별로 활용가능성이 다르다. 경사에 집을 지어놓은 것은 지목은 임야고 현황은 대지인 경우, 경사에 나무를 심어 놓으면 지목은 임야인데 현황은 과수. 이런식으로 현황을 고려하여 평가를 해야 하기 때문에 가서 봐야 한다. 

시가 참고용, 담보목적, 토지보상 목적 등등 목적에 따라 시장 가치가 다르다. 문제제기를 통해 평가가치의 종류를 파악한다. 감정 평가에서 쓰는 것은 가격 하나이다. 자세히 써 놓는 것들은 가격이 문제가 되었을때 면피를 하기 위한 정도의 내용이 많다. 바꿔보려고 노력했는데 잘 안됬다. 이렇게 해서 감평 보고서를 작성한다. 

3. 감정평가 방식

(시장, 수익, 원가) 3방식. 평가의 6방법  ( 원가법, 적산법, 매매사례비교법등)

각각의 매매가격과 임대가격을 구하는 방법을 구분하여 표현. 

원가방식 

원가법

- 보통은 일부러 원가방식을 쓰지 않는다. 광진 경찰서는 옆에 대로변이 있다. 바로 옆집은 광진 경찰서가 거래가 되거나 임대가 되는 수준을 알 수가 없다. 가격과 가치를 알 수가 없으니 원가방식을 수정할 수 밖에 없는 곳이 있다. 종교시설(교회, 사찰등), 관공서 등등이다. 예전에 삼성동 전체 땅의 소유자가 조계종이었다. 그걸 60년대에 팔아서 종로 인사동에 건물을 샀다. 

- 다시 복, 이룰 성, 다시 만드는 것, 즉 건물을 다시 지어서 건물가격을 추정하는 방법.

- 재조달원가, 평당가격이 있으면 곱하기 면적.

- 감가수정은 가격을 적정화 시켜 나가는 것, 감가상각은 정액으로 까나가는 것. 

적산법

비용접근법의 한계 

- 택지개발시 땅을 아예 갈아엎어버리는데 이런 부동산은 조성 원가가 들어간다. 

대부분인건비와 원단위 계산을 통해서 만들어갈수밖에 없고 원단위가 틀리면 차이가 크게 생긴다. 

비용접근법 

- 발생감가는 물리적 감가, 기능적 감가, 외부적 감가.