[부동산경제론] 제5장: 단일도심 모형과 서울 대도시권 공간구조

제5장: 단일도심 모형과 서울 대도시권 공간구조

 

 

1. 단일도심모형의 평가와 대안

 

1.1 단일도심모형의 평가

 

(1) 가정의 현실성

 

-  장기균형을 전제: 도시개발의 역사가 중요

 

-  방사형의 직선도로가 존재

 

-  모든 경제 및 고용활동이 단일의 도심에 집중 - > 고용의 분산화 

 

-  대다수 대도시들이 단일도심 - > 다수도심 변화

 

 

(2) 통근행태: 적합성 검정

 

-  단일도심일 때의 통근행태와 고용이 분산되었을 때의 통근행태는 차이.  따라서 단일도심모형에서 예측되는 통근행태를 실제 통근행태와 비교함으로써 간접적으로 모형의 적합성을 검정 가능.  결론적으로, 도시 전체의 평균적인 통근행태는 어느 정도까지 설명이 가능.

 

 

(3) 주택가격곡선의 기울기

 

-  단일도심도시 모형의 중심적 예측들은 인구밀도, 토지·주택가격 등의 도시의 공간구조는 도심과의 거리에 의해 결정.  실제는?  부호가 플러스이거나, 설명력이 좋지 못한 경우들이 많다.  단일도심모형이 유용치 않다는 것을 의미?

 

-  경제모형은 가정, 특히 “다른 조건들이 일정하다면” 가정에 근거.  Coulson의 연구에 따르면, 단일도심의 가정에 부합하는 지역이거나, 단일도심이 아닌 지역에서는 주택의 물리적 속성이나 주변환경 등의 차이를 통제했을 때는 주택가격곡선의 기울기가 마이너스로 식별, 모형의 설명력이 높다는 사실을 확인. 

 

-  McMillen에 따르면, 단일도심 모형이 도시의 공간구조를 설명하는데 여전히 유용. ① 곡선들의 경사도가 완만해지고 설명력이 낮아지는 것은 소득증가와 통근비 하락때문이며, 이것은 모형 자체가 예측하는 것.  ② 부도심과의 거리, 교통망에 대한 접근도, 주거쾌적성 등 몇몇 변수들을 추가하면 설명력이 현저히 개선.  즉 모형의 기본 통찰력이 보다 복잡한 다수도심도시에도 확대 적용 - > 여전히 도시공간구조의 지배적인 모형으로 채택. 

 

 

2. 주요 도시들의 공간구조

 

2.1 단일도심모형에 기초한 도시공간구조 추정

 

-  단일도심모형에 기초하여 인구밀도함수와 지가함수를 추정해 보자.  보통 다음과 같은 음의 지수함수 형태가 사용:

 

D(z) = D0eg·z, g < 0

 

-  자연로그를 취하면, 도심에서 1km 멀어질수록 인구밀도 및 지가가 몇 % 하락하는지를 나타내는 경사도(gradient)를 추정:

 

lnD(z) = lnD0 + g·z  - >  g = △lnD(z)/△z = (△D/D)/△z 

= (△D/△z)/D < 0

 

 

□ 전형적인 粗·純인구밀도 함수: 도심공동화 = 도넛현상

 

□ 粗인구밀도 함수 추정결과

 

-  주요도시의 粗인구밀도 함수 비교

 

-  Moscow와 서울을 제외하면 모두 경사도가 -  이며, 통계적으로 유의.  서울은 신도시를 포함하면 경사도가 -  이나, 가장 낮은 결정계수. 

 

-  밀도함수의 경사도 지속적 하락: 서울시의 도시확산 = 교외화 

 

-  결정계수도 지속적 하락: 거리변수의 설명력 하락

 

□ 주거지 지가함수 추정결과

 

-  경사도 및 결정계수 지속적 하락

 

-  주변 위성도시를 포함한 광역서울권에 대한 추정치는 서울시계를 대상으로 한 것보다는 경사도가 더 크고 경사도 하락정도가 완만.  또한 결정계수도 비교적 높아 단일도심모형의 설명력이 크게 약화되지 않은 것으로 해석.

 

 

2.2 단일도심모형의 가정과 서울시 공간구조 

 

-  단일도심모형에 의한 서울시 공간구조 분석의 설명력이 낮은 이유로 크게 두 가지를 생각.  단일도심 도시인가?  토지이용규제로 인해 도시공간구조가 왜곡되었을 가능성은 없는가?  기타요인?

 

 

(1) 단일도심 도시인가? 

 

-  전통적으로 서울 도심은 광화문- 시청 일대.  80년대 강남개발로 고용·경제활동의 본격적인 분산화가 진행되면서, 강남외에도 부도심들이 형성.  서울의 고용중심지 = 주도심이 강북에서 강남으로 이동.

 

-  고용의 공간적 분포의 변화 

 

-  통행량의 지역적 분포: 강북도심의 중요성 감소 

 

 

(2) 대도시권의 다핵화와 통근행태

 

-  대도시권의 다핵화를 나타내는 부도심의 위치와 개수는?  식별기준에 따라 차이: 가장 먼저 여의도- 영등포, 강남, 마포, 동대문, 잠실.  앞으로는?

 

□ 부도심이 있을 때의 주택가격곡선

 

-  통근행태: 수도권에서 서울 도심이나 부도심으로의 평균통근거리의 증가 <-  고용중심지의 이동으로 통근권이 수도권 외곽으로 확산.

 

■ 지가·집값함수로 보는 공간구조의 변화

 

-  채미옥(1998)의 연구에 따르면, 도심 및 3개 부도심 접근성을 고려하면 주거지역 지가 설명력이 12%에 불과하지만, 용도지역, 학군 등의 입지성 변수를 포함하면 지가의 81%를 설명.  특히, 강북도심 접근성의 지가 영향력은 계속적 하락 << 강남부도심 접근성의 지가영향력. 

 

-  김진유·이창무(2004)의 연구에 의하면, 서울의 강북도심 접근성의 주택가격 영향력이 1990년대에 부정적인 것으로 변화 (반면 강남도심 접근성의 긍정적 영향력은 점차로 증가).  강북도심에 가까울수록 주택가격은 오히려 하락.  주택가격만으로 볼 때에 강북도심은 더 이상 도심이 아니다.  무슨 일이 일어났는가?

 

-  다음 세 가지 해석이 가능: ① 강북도심의 고용중심지로서의 중요성 급격히 감소. 불충분한 설명: 기울기의 완만화는 설명.  ② 도심 근처의 교육, 주택 노후화 등의 주거환경이 급격히 악화.  ③ 소득 증가로 쾌적한 주거환경(amenities)에 더욱 높은 가치를 부여.  결국, 나쁜 주거환경의 부정적 집값 영향력이 도심 접근성의 긍정적 집값 영향력을 압도.

 

 

(3) 토지이용규제와 서울시 공간구조: 비효율적 왜곡 

 

-  단일도심모형은 이용가능한 토지가 완전탄력적으로 공급되고 있다는 가정, 즉 토지이용에서 제약이 없다는 것을 가정.  그러나 현실적으로 도시외곽의 농지·산지를 도시용도로 전환하는 행위는 엄격히 규제.  특히 서울시 외곽을 폭 10km 정도의 개발제한구역이 환형의 벨트를 형성.

 

-  전형적인 단일도심도시와 서울시 토지이용과 인구밀도

 

-  공간구조의 비효율적 왜곡: ① 특히 개발제한구역은 당초 서울의 공간적 확산을 막으려는 의도로 지정되었지만, 구역경계를 넘어 위성도시들의 인구가 증가, 5개 신도시가 건설: 즉 서울의 광역화.  ② 도심의 건축과 재건축에 대한 각종 규제와 수도권 외곽의 고밀도 택지개발 등으로 입지에 따른 토지가격의 차이가 개발밀도에 적절히 반영 부.  그 결과 서울보다 수도권 외곽 도시들의 인구밀도가 더 높은 비정상적 공간구조.  ③ 고밀도개발이 외곽까지 확산, 통근거리가 길어진다는 점에서 비효율적.