[ 논문리뷰 ] 재건축기대에 따른단독주택 매매가격 프리미엄 분석

연구이유 :

국내 단독주택 재고량은 타 주택유형에 비해 그 비중이 절대적으로 낮음 에도 불구하고 연간 멸실량은 아파트, 다세대, 연립주택 대비 약 5배 내외 수준으로 월등히 많다. 기존 단독주택지대의 철거 및 고밀화 추세는 1980년 대부터 시작된 주택공급 확대 정책과 함께 본격화되어 현재까지 오랜 기간 지속되고 있으나 이러한 현상이 주택매매시장에서의 수요와 공급, 가격, 거 래량, 거래 주택의 속성에는 어떠한 특징으로 나타나고 있는지에 대한 선행 연구는 거의 없는 실정이다

 

연구 방법 : 

단독주택지의 고밀화 현상을 단독주택 매매시장과 연계하여 고밀도 재건축기대가 만들어낸 단독주택 매매시장의 특징적인 현상들을 실 증적으로 해석함으로써 단독주택 매매가격에 내포된 재건축기대 프리미엄을 분석하는 것을 연구의 목적으로 한다. 실증분석은 단독주택 모집단과 거래 집단의 이질성 분석, 단독주택 매매시장에 대한 공동주택의 영향력 분석, 재 건축기대에 따른 매매가격의 프리미엄 분석 순으로 수행하였다

 

연구결과 : 

첫째, 단독주택 매매집단은 전체 단독주택 재고집단과는 토지특성면에서 상이한 집단이며 특히 재건축 목적의 매매집단인 경우 고밀도 개발에 유리 한 토지특성을 가진 주택위주로 선별되어 거래된 결과 그 이질성이 뚜렷하 게 구분된다.

 

둘째, 단독주택 매매시장은 공동주택에 큰 영향을 받고 있는 것으로 분석 되는데 구체적으로는 공동주택 매매가격변동이 단독주택 매매가격변동과 거 래량변동을 일방적으로 그랜져인과하고 있고, 충격반응분석 결과 매매가격 과 거래량 모두 단독주택 자신의 가격변동에 대한 충격보다는 공동주택가격 변동에 대한 충격에 더 큰 반응을 보이고 있다. 분산분해분석 결과 또한 매 매가격과 거래량 모두 단독주택 자신의 가격보다는 공동주택가격변동으로 설명되는 부분이 더 큰 것으로 나타난다. 단독주택 매매시장은 재건축을 위한 잠재적 토지 자원으로 활용되는 거래 비중의 증가와 잠재적 재건축기대 로 인해 단독주택 재고의 본질적인 수요·공급·가격 논리로 움직이기 보다는 공동주택가격의 움직임에 좌우되고 있다.

 

셋째, 단독주택 매매집단을 거래 후 재건축집단과 보유집단으로 구분하여 두 집단 간 매매가격수준에 차이가 있는지 여부를 실증분석 한 결과 재건축 집단 매매가격 수준이 보유집단 대비 뚜렷이 높은 것으로 나타나 재건축기 대가 실제로 매매가격 프리미엄으로 존재하고 있음이 확인되었고 프리미엄 형성요인에 대한 회귀분석 결과 고밀도 재건축에 유리한 토지속성을 가진 주택일수록 프리미엄이 커지는 것으로 분석된다

 

특징 :  국내에는 아직 작성된 바 없는 단독주택 실거래가격지 수를 SPAR모형으로 직접 작성하고 신뢰성을 검토한 후 분석에 활용

 

 

연구모형 및 분석방법

 

그랜져인과분석(Granger Causality Test)

벡터자기회귀모형(VAR: Vector Auto regressive Model)을 이용한

충격반응분석(Impulse Response Analysis) 및 분산분해분석(Variance Decomposition Analysis)

 

단독주택SPAR지 수와 아파트실거래가격지수, 다세대연립주택가격지수에 대해

ADF(Augmented Dickey-Fuller)검정과 PP(Philips-Perron)검정을 수행

 

 

재건축기대에 따른 단독주택 매매가격 프리미엄 분석.pdf

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