8주차 - 논문 자료 발표 / 수업

1. 
물가상승률이 주택매매가격과 전세가격에 미치는 영향 분석 - 금융위기 전후를 중심으로 
이영화 / 박사과정

인플레이션과 주택가격의 추기, 인플레이션 시기에는 주택가격상승, 디플레이션에는 하락하는 그래프
일본의 잃어버린 20년처럼 부동산이 침체로 가는 것이 아닌지 궁금. 
앞으로 인플레이션은 더 상승하고, 금리는 한차례정도밖에 올리지 않을 것으로 보기 때문에 유동성이 크고, 부동산 가치는 쉽게 떨어지지 않을 것으로 예상한다. 
인플레이션이 아파트 매매가나 전세가에 미치는 영향
기존 연구는 거시경제 변수를 여러개 
매매가격지수 뿐만아니라 전세 가격 지수도 포함한다. 

기본적 모델은VAR모델을 하는데, 외생성 순서에 따라 나열한다. 요한슨 공정분, 슈왈츠 정보기준을 이용하여 결과를 분석에 반영한다. 
연구 가설은 동행성이 커질 것으로 예상, 일반주택보다는 아파트가 연계성이 높게 나타날 것으로 생각. M2나 금리를 같이 넣을까 했는데, 결정계수가 높게 나올지 
다른 분석 계수를 사용할 예정
2000년~2012년으로 시간 고정 
아파트 주택매매지수, 아파트 주택전세 지수, 물가상승률, M2, 금리
데이터 소스는 한국은행이나 부동산 114에서 찾을 수 있다. 

질문이나 코멘트 ? 잘하셨습니다.

2. 
주택가격 변동이 소비지출에 미칠 수 있는 영향연구 
장량/석사과정

부동산 산업은 중국 경제에 영향을 미침, 주민 소비율과 주택 평균 가격을 비교한 그래프에서 처럼 주택가격이 소비에 미치는 여향을 미치는 정도를 파악한다. 도시화가 잘 되고 집값도 올라가는데, 인구수도 그렇고 집값도 차이가 생긴다. 부의 효과와 구축효과 (Crowding Out Effect)
선행연구 Haberler(1939), Pigou(1943), Case Quigley, Shiller(2003), Haurin, Rosenthal(2006) 미국의 데이터를 통해 주택 가격을 파악함. 

3. 
대학교 기숙사 신축에 따른 주변 다세대 주택의 가격변화 예측 - 서울특별시 내 대학교를 중심으로
석사과정 

서론 : 7-80년대 하숙촌이 많았으나, 경제 성장과 선호도에 따라 원룸촌으로 변화함. 대학 인원이 많아지면서 수요대비 공급 부족이 임대가 상승에 기여함. 현재는 임대가가 비싸서 지방 출신 학생의 경우 월 평균 소득의 80%를 주거비로 부담하고 있는 실정. 대학교는 기숙사를 만들려고 하나 전국 32%, 서울시 15.3%의 수용률을 보임. 연세대와 이대는 기숙사를 만들어 냈으나, 한양대 고려대는 주변 임대업자들의 반발로 기숙사 건립에 차질이 생김. 이들의 논리는 본인들의 주택 임대가격이 기숙사 건립으로 떨어질 것이라는 것임. 실제로 기숙사가 지어지면 임대가격이 어떻게 변화할지 
수용률이 가장 큰 3개학교(이대,연대,홍대), 최근 3년간 수용인원으로 연구 범위를 설정함. 
선행연구 : 대학교 주변 임대가 다세대 주택에 관한 연구. 특이점으로 보자면, 학교와 가까울 수록 임대는 양에 영향을 미침. 경찰서와 치안은 가격에 유의한 영향을 미치지 못함. 연구를 분석하는 데이터를 빈방들만을 대상으로 했기 때문에 의구점이 있음. 해당 데이터를 수집한 시기가 10월이었음. 
기숙사 확충이 주변 임대료에 미치는 영향분석(김다현, 김정아, 2014) 
이중차분법 (DID)를 사용하였음. 수치에 대해서 논문에 한계점으로 적어 놓은 것은 데이타가 많지 않고 분석 기간이 단기적이었다고 함. 이 연구를 통해 조사를 해야 할 시기와 데이터의 양을 생각. 

질문이나 커멘트 ? 잘했음.

4. 
통화정책이 부동산 시장에 미치는 영향 - 중국의 서로 다른 지역에 근거
종성양/ 석사과정

1998년 부동산의 발전에 제한을 받음. 주택 체제의 시장화 개혁이 시작된 이후 2000년부터 부동산 투자가 GDP대비 비중이4%에서 15%로 늘었다. 통화정책은 거시경제 정책이며, 정책의 도구, 실행효과, 관련 문헌은 방대함.  2014년 930신정, 2015년 330뉴딜 두 정책을 통해 일선 도시의 부동산 경기가 살아났고, 다른 도시는 침체를 이어감. 
통화정책이 부동산 시장에 미치는 영향, 통화정책 수단이 부동산 시장에 미치는 영향,지역별 영향 등
VAR모델을 이용할 예정. 
통화 정책의 변수 : M2, 1-3년 만기 대출 금리. 
부동산 시장 지표 변수 : 부동산 가격, 매입한 토지면적, 건축시공면적, 부동산투자완료액
수요측면 : 부동산 수요 면적. 

5. 
중국 부동산시장에 대한 화폐정책의 영향
피량량

중국 부동산 시장이 급성장하였는데, 부동산 투자는 매년 120%넘게 증가하고 있고, 연평균 성장률은 27%이상 증가하고 있다. GDP속도보다 높다. 
화폐 정책, 이율정책, 환율정책 개념 설명. 
모델은 SVAR이다. 차이나타운 매트릭에 포함되는
소비물가지수, 주민소비, 총투자, 총생산, 크레디트, 금리, 주택가격지수. 
중국국가 데이터 웹사이트, 중국부동산 연구 학자 등등 참고함. 

6. 
GARCH-MIDAS 모형을 이용한 주택가격 변동성 예측에 관한 연구
황세진 / 박사과정

변동성은 주식에서 쓰이는데, 주택가격의 동태적 움직임을 고려해야 한다. 가격에 대한 연구는 많았으나 변동성에 대한 연구는 많지 않았다. 변동성 연구와 분석이 필요하다. 고빈도 금융의 변동성과 저빈도의 거시 변동성으로 구성된 갈치-마이다스를 이용하여 국내 주택가격의 변동성에 대한 예측력을 검증한다. 
거시경제 변수를 모형에 결합시켜서 예측력을 개선한다. 

선행연구 : 변동성의 연구는 많지 않다. 1982, 서승환 주택가격의 변동성 
임재만(2006), 자영진, 흥민구(2017), Miller-Peng
Schwert(1989), 이영임(2017) 주식시장에서 모형의 우수성을 보여줌. 
모형을 주택시장 분석에 도입하여 변동성의 예측력을 향상시킴.
곽승준, 이주석 2006
김영일, 한국 개발 연구원 2013

2교시는 수업

*더욱강력해진 다이내믹 프라이싱의 특징 
- 지금은 쇼핑몰의 모든 가격을 다나와에서 보고 있기 때문에 담합인지 아닌지 판단하는것이 현실적으로 어렵다. 가격을 바꾸는 것이 코스트가 들어가지 않음.

소득 = 함수 ( 학력, 경험 ) 
이런식으로만 표현을 해도 
소득은 = a + b1*학력 + b2*경험 + e 
e는 에러다, 있어야 한다. 완전히 일치가 되서는 안되기 때문.  
ex) 관리비 = 인건비+자재비+주거광열비 등 

수정할 것이 없는 상태, 수정할 수 있는 여지가 있어야 계량이 될 수가 있다.
그리고 공간이야기를 많이 한다. 사람을 번호로 두고, 학력, 경험, 소득의 분포를 x,y,z축으로 공간상에 표현할 수 있다. Matlab으로 가시화 할 수 있다. 빅데이터의 유형화라는 것도 거리의 모의도를 표현하는 것이다. 

pp46.
단순선형회귀모형
주택가격은 통화량이 함수이다. 
경제변수는 수요함수, 공급함수, 소비함수를 이야기 할 수 있다.  
수요와 공급함수는 현실적으로 수요함수는 존재하지 않게 된다. 새우깡의 수요함수를 볼때, 공장 출하량과 연도별 새우깡을 시계열 상태로 나타낼 수 있다. 시간의 흐름에 따라서 가격이 바뀔때 수요함수를 추정할 수 있다. 수요함수와 공급함수를 만들어서 추세선을 끄집어 낼 수 있다. 
아파트를 새우깡처럼 표준화 할 수 없기 때문에, 이것을 끄집어 내는 것 자체가 없다. 하려면 연립방정식을 풀어야 한다. 

경제모형 


이러한 분포가 있다는 것을 가정하는 것과 , 중앙에 있는 평균선은 자기 자리를 잘 찾아 갔다는 것을 아는 것이 중요하다. 부동산에서 유명한 것은 슈마베지수, 논문에 나온다. 

그림 2.1 (b)에서 예를 들면, 가운데 공유하는 곳이 있는데, 이 오류가 생길 수 있는 부분임. 키가큰 중학생, 키가작은 고등학생이 되는 부분.

48페이지. "1인당 식료품 지출액에 관한 정보를 이용하여 규모, 인종, 소득, 지리적위치 등등 파악하는 방법"은 이제 변하고 있다.  
예전에는 닐슨에서 주로 한 것이, 사람들을 구분을 해 놓았다. 이제는 빅데이터가 되어서 나에 대해 알게 되면, 이런 식으로 타입을 유형화 시키는 것이 불필요해진다. 모든 각 사람이 하나의 유형으로 더욱더 세분화 될 수가 있기 때문이다. 

"슈퍼마켓 연쇄점의 관리인.. "  H마트의 경우 점포를 낼때, 한인 증가율이 중요하고 소득 증가율을 보려고 한다. 가격을 바꾸지 못하고 소득을 증가시켜보지 못할 경우 적은 지역과 큰 지역을 비교하는 것을 소득이 증가 한것처럼 보고 모형을 예측하는 방법을 쓴다. 대부분은 선형함수로 되어있다. 시계열로 가거나 패널로 가도 마찬가지이다. 기계학습으로 하는 것 같지만, 선형으로 한다. 

회기계수인 b의 해석 
미분이 나온다. 기계학습이나 로짓에서도 미분이 안나온다. 미분이 안나올때는 한계효과 방식으로 구한다. 교과서가 강조하는 것은 log를 구할때 이부분을 회복시켜서 파악해야 한다는 것을 주장하는 것이다. 우리가 할때는 b2가 양,음, 증가,감소만 파악하면 된다. 논문 쓸때는 상관이 없지만, 회사에서는 당연히 바꿔 주어야 한다. 로그, 로그 모형일때는 베타가 탄력성이 있다. 

그림 2.2 소득이 늘어나면 지출액이 늘어난다. 분포가 있는데, 평균선에 있는 사람은 모형이 잘 맞지만 그렇지 않은 분포에 속한 사람은 잘 맞지 않는다. 

2.2 계량 경제모형

그림2.3이 계량을 이해하는데 매우 중요한 모형이다. 
소득은 다른데 소비는 같은 사람(이씨, 박씨), 소비는 같은데 소득이 다른 사람으로 나눌 수 있다(유씨, 김씨). 왜 다른 소득인데, 다른 소비를 하고 있는지 파악한다. 평균을 지나가고 있는 사람(이씨, 김씨)와 달리 다른 사람은 왜 이렇게 다른 형태를 보이는지 파악한다. 계량적으로 중심이 되는 기준이 되는 사람은 평균선상에 있는 이씨이다. 다른 위치에 있는 박씨나 유씨는 파악이 좀 어렵다. 
      박
-----이-------김-----> 평균선
                   유

51페이지.유의사항 
선행연구가 잘못된 경우 망한다. 좋은 선행연구를 찾는 것이 중요하다. 가설을 만들때도, 선행연구 안에서 나와주어야 한다. 환률이 수출에 미치는 영향까지는 그럴 듯한데, 그것이 주택 가격에 미치는 영향은 근거가 있는지.. 도출하기 어렵다. 

y가 변동성을 가지게 되면 b도 당연히 그렇게 된다. 
공분산이 나온다는 것은 그림 2.3 그래프에서 변동'폭'이 같다는 것이다.  
참고로, 이분산성을 가지고 알츠,갈츠GARCH앵글이 노벨상을 받았다. - 폭이 퍼진 정도, 존재 범위, 분산이 모두 동일하다. 동일하게 유지된다는 가정이 동분산이다. 이때 컴퓨터가 없었기 때문에 중요했다.
b헷 = x / yx * Y
시그마제곱의 베타헷 = [ YY ] / xx  * [ 행렬 ] 

GARCH Generalized AutoRegressive Conditional Heteroskedasticity

GARCH Generalized AutoRegressive Conditional Heteroskedasticity

표본이 무작위적이어야 한다.했을때 중심극한 정리가 저절로 된다. 회귀식 자체가 y = a+bx + e 이므로 y가 확률 변수로써의 성격을 같는 이유는 e 때문이다. 변하지 않는 것은 다 지워도 되지만 e는 그렇지 않기 때문이다. 

52페이지. 
주택가격에 미치는 영향에서 평수도 평수지만, 통화량이 더 큰 영향을 받는다. 근본적으로  x 깨졌을 때
내생성. 가정이 깨져도 상관이 없는데 해결방안이 있기 때문이다. 정의철, 손교수님 방에서는 내생성을 중요시 여긴다. 내생성은 x가 변할때 y가 변해야 하는 것인데 x가 느는 결과를 이야기 할 수 있다. 즉, "학력"이 늘어 났을때, 돈을 벌고 번 돈으로 다시 학력을 늘리는 경우다. 

내가 소득이 늘어 났다고 할때 쌍둥이 동생이 석사를 가는 것은 아니다. 내생성을 끊어 줄 수 있는 경우이다. 

53페이지. 
x는 상수다. 실질적으로 가정을 하는 부분이다. 나온 것들 베타는 결국 x로 만들었다는 것. 
30개만 넘으면 대수의 법칙에 따라 대수 분포로 가는데 예전에는 데이터가 부족해서 이런 가정이 있었지만, 요즘에는 그렇지 않다. 

단순회귀모형에 관한 가정 I
1. 평균값은 선형회귀로 나타나냄 
2.이 가저을 해주어야 행렬이 하나로 빠져나올 수 있다. 
3. 계열 상관이 없다라는 가정이다. 
4. x는 확률 변수가 아니다. 함수이다 라고 가정.
5. 정규 분포 가정은 30개만 넘으면 안해도 된다.