[부동산조사방법론] 14주차 - 업무용부동산

허핀달-허쉬만 지수 

시장잠재력분석 

임대시장 전망 

시정연(2005) 수요분석 - 사무직 종사자 수, 공급분석, 도시환경 정비사업을 통한 

*분석, 5개 외워야한다

시장성분석

*시장성분석의 가정 -> 경쟁력에서 결정된다. 그러면 무엇이 경쟁력인가? 대체, 유사, 경쟁관계 

경쟁력 분석 :

 - 경쟁부동산 비교 평가법, 경쟁부동산비교분석

 - 점수를 주어 총점을 만들어 계량화 시킬 수 있다.

 - 대상 부동산의 강, 약점, 경쟁력을 평가할 수 있다. 

경쟁력분석 : SWOT분석

흡수율 

* 다 팔리는데 걸리는 시간 : 흡수시간 

* 기본적인 단어를 다 외우게 시키는 것이 기말의 목적이다. 

임대료분석

- 가격결정 : 임대료가 너무 높거나, 낮거나. 경쟁빌딩이 받는 수준에 비례해서

- 점유비용논문 : NOC = 임대료+관리비+보증금*이자위험 / 전용률 

임대가격 

- 인근지역을 중심으로 비교사례선정 

- 도로, 교통, 주변지역, 경쟁빌딩

- 물리적변수, 환경적 변수를 종합하여 작성.

- 강약점, 마케팅 타겟 등 으로 마무리. 

-기준층, 공간에 해당하는 변수 

Effective Rent

- 렌트프리 빼고 계산한 임대료, 약세시장에서 주는 concession

Rent Concession의 유형

- 렌트프리 : 임대기간중 약정기간의 임대료를 면제해주는 방법, 실질적으로 임대료 감소 효과

- TI : 테넌트 임프루브먼트, 

- Fit out

- 기타 

NOC가 변화한다. 

렌트프리 관련 논문 : 여태종(2015), 정원구,이호병(2016), 황병훈,유정석(2016, 2017)

순서형로짓, 다중회귀, 이항로지스틱, COX비례위험모형 등 

공유오피스 

- 스타트업얼라이언스의 조사

-