[부동산조사방법론] 12주차 / 소매용 부동산

어떤 교수님 자녀가 컨닝하다 걸렸다. 도덕성이 의심이 되면, 건건히 문제가 되는 것이다. 

그래서 F를 주었다. 잘 잘못키워서 미안하다 하였지만, 펀드로 교수를 모셨던 분이었는데 결국, 교수를 못하고 떠나셨다. 

수요분석 : Ratio Method

비율법 

어떤 동네의 상업시설에 면적을 구할 수 있다면, 

비율을 계산해보면, 이를 통해

비율법의 형태를 가진다.

대상지의 자료가 없다면, 비슷한 도시 비율을 알아본다. 

비율법이 가장 잘 맞는 경우는 아파트 단지내 상가이다. 

주 수요자가 아파트 단지내에 사는 사람이라는 것을 가정할 수 있다면, 비율법을 적용하기 쉽다.

도시 표준 연구소에서는 각각의 상권대로 연구를 해 놓은 것이 있다. 

-단지내 상가 공식

수요추정 : 비율법 - 세대당비율

단지내 상가 개발 현황 

세대당 상가면적은 0.2평 수준으로 개발하는 주공 평균보다 선호도에 따라 높게 나타남.

재개발 평균 1.29, 민간평균 0.77, 주공평균 0.21

Sales per capita (인당 매출액법)

4번째 방법 : 사람수나 인구수를 매출액으로 나누는 방법

- 흡입율 등을 고려해 시장 권역의 매출 잠재력으로 조정한다. 

- 도시 전체의 매출 / 인구로 나눈다. 시장 권역 상권 안에서 쓰는 조건이다. 

멀티플렉스

- 멀티플렉스 매출 / 인구수 = 1인당 소비액

- 벌티플렉스 매출 / 멀티플렉스 좌석수 = 좌석당 매출액

- 현재 3.5킬로미터제곱 내 인구(117,000명) * 1인당 소비액 (66만원) / 할인점 면적당 매출 = 

이용률 모형 

5번째 방법,

- 청계천 개발을 했기 때문에 놀러와서 돈을 쓰게 될때의 모형.

- 이용자 원천별 세분화된 내용 파악. 잠재적인 매출 규모를 파악한다. 

테네시 도심재개발 

- 2008년 , 시내에서 공연하고 이벤트도 함 

- 인근에 살면서 거주자, 근무자, 외부방문자 등으로 세분화

- 센서스 전체 조사 지출 비율 파악 

- 도심 근무자의 휴일을 제외하고 평균 지출비용 파악 (점심값 등)

- 관광객 숫자를 파악하여 세부시장 별 지출비용 추정 

-> 이용자 집단을 가지고 추정. 

*여기까지 한 내용(소매용부동산 2편)은 모두 시험에 낼것이다. 외워야한다. 

공급분석 : 상권 소매시장, 소매용 부동산 시장. 

- 미래의 잠재적 분석

- 양의 분석 후 각각의 공급 특성 분석

- 미충족 수요 분석

- 사례 : 광명역세권

시장잠재력 분석

- 균형분석 

- 잔재요인 

- 다른데서 쓰는 수요를 유출 수요라고 한다. 왜 바깥에서 돈을 쓰는지, 우리가 경쟁력이 없는지 생각하게 됨.

- 반대로 유입수요를 외부에서 가져올 수 있을지 파악

- 시장성 분석, 수요와 공급의 상황 파악. 시장성은 경쟁력에 의해서 결정.

경쟁력 분석

- 경쟁력분석, 대체가능성이 있는가? 구체적인 정보 찾기

- 주요수집 정보,

- 경쟁력 분석을 위한 현장조사, 현장에 가보는 것

- 가격적정성, 수요자 선호도, 소비자조사

- 경쟁시설의 선정 예 : 타임스퀘어, 디큐브시티, 등등 특징 장단점, 분석, 각각 가중치를 주고 가중치별 별 점수 

- 스왓분석, 강약점 & 기회위협 고려

포획률 

- 포획률과 흡수율, 전체 수요

- 규모비례법, 면적이 매력성의 지표라고 본다. 백화점의 사이즈별로 추정

- 경쟁부동산 비교평가법, 점수*중요성을 토대로 경쟁력을 점수로 계산.

- 시장참여자, 잠재수요자 설문조사 : 컨조인트 분석 

컨조인트 분석

- 신제품 개발 할때 주로 쓴다. 속성에 대해 하나하나 효용을 추정함. 속성들을 나눠보고 각 속성들 수준을 부분가치로 추정.

- 부분 가치를 알 수 있으므로 얼마나 선호되는 지 알 수 있다. 속성들이 조인트되어 있다고 하여 컨조인트 분석이다. 

- 오피스텔의 속성 : 평당분양가, 평형, 월 평당관리비, 전용면적 비율, 분양가 대비 전세금 비율 등. 각각의 효용성

- 아웃렛의 사례 : 지역, 브랜드 구성, 가격할인 수준 -> 카드 만들어서 조사함. 부분가치를 추정.

흡수율 

- 입점률, 흡수시간 등

*컨조인트 시험에 낸다. 다음시간에는 오피스.