[부동산학원론] 6주차 / 부동산 기술론, 투자론

아파트 분양면적

전용률 = 전용면적 / 공급면적 -> 25평/32평 = 78%가 전용률

표제부 : 2장 

1008호에 대한 대지 지분에 관한 표제부가 있고, 전체에 대한 대지지분에 대한 표제부가 있다.

공유지분이 원칙적으로는 전체면적, 바닥면적에 따라 다름. 흔히 말하는 아파트의 면적은 공급면적을 의미

단면도, 지적도, 수치지적도, 지형도, 배치도, 조감도, 평면도, 구조계산서, 시방서, 지구단위계획

연구주제 

- 용적률 강화와 관련하여 TDR같은 것이 연구됨. 용적률을 사고 팔수 있는제도.

- 설계 bay, 주택가격 및 분양률 등

7장 부동산 투자

부동산은 투자에 관한 학문이다. 부동산을 공부하는 이유는 투자를 하기 위해서이다 라고하신 분이있었다

부동산 투자의 의의.

부동산 또는 관련 유가증권에 금전을 투입. 투자지표로 유동성, 안정성, 수익성 세가지를 이야기한다. 

주식과 부동산의 차이 : 

환금성 안전성 수익성

주식 좋다 안좋다 안좋다

부동산 안좋다 좋다 좋다

부동산의 안전성과 수익성, 주식의 환금성을 가지고 있는 것이 리츠이다. 간접투자방식은 훌륭한 대안이 될 수 있다. 

자본이득과 임대수익 : 감가 상각을 통해 얻어지는 것도 부동산 투자 수익으로 볼 수 있다. 

인구구조 : 부동산 투자를 이야기할때, 인구가 감소하고 있다고 하는데, 투자 지역이나 대상을 고려하면  현재처럼 해도 될까? 인구 감소지역은 사실 투자하면 안된다. 감소하는 이유는 대부분 산업기반이 붕괴되고 젊은 층이 빠져나갔기 때문이라고 본다. 통상적으로 인구가 감소하는 것은 젊은 층의 인구가 이동하는 것 때문이고 젊은 층의 인구가 빠져나가는 이유는 산업기반이 붕괴되서이다. 고령화가 되어있는 경우는 부동산 투자에 대해서는 조심해야 한다. "지방소멸" 책에서, 지자체의 특징을 분석하였다. 일본의 경우 최근에 다시 발전하는 곳은 역세권과 국제 이벤트(올림픽)이 있는 곳이다. 

과거에는 자본이득이 주목적이었으나 지금은 임대수익이 목적이다.

투자와투기

- 모든 부동산에 반드시 있는 것 : 취득. 매각

- 보유단계에서 어떤 관리, 유지 활동을 하였느냐가 투자와 투기를 가르는 준거이다. 

- 투기를 하는 사람들은 보유단계에 대해 관심이 없다. 목적이 양도 차익이기 때문에 보유비용을 불편해 한다. 따라서 보유 단계에 대한 비용지불의 의사와 계획성을 가지고 있는 사람은 투자로 볼 수 있다. 

- 시장왜곡 : 6개월만에 투기로 10억중에 3억 이득보고 7억 세금 냈으나 부동산 시장이 왜곡됨. 

- 부동산은 타이밍 : 시장 상황과 시기, 지역이 중요하다. 

지렛대효과

- 타인자본을 빌려서 수익률을 높이다.

- 1000억투자 7%수익일때, 부채가 600억이고, 금융비용이 5%이면? 

: 제경비 30억, 부채이자 30억을 제외하고도 배당 40억이므로, 수익률 10%

전제조건 : 비관적, 낙관적 케이스 

사례 : 무차입, 차입

결과 : 레버리지 효과가 있다. 

투자무차별곡선과 위험기피,위험대가 그래프 

LTV, DTI, DSR

DTI-DSR 차이

정부에서 LTV를 조절하는 것에 대해서 어떻게 생각하는가? 

- 일본에서 버블이 한창일때, 긴자의 땅값이 100이면, 120-150%까지 대출해준다. 부동산을 사면 취득한 돈보다 더 많이 받았고 이를 통해 또 대출을 받고 부동산 취득을 하는 악순환이 생겼다. 버블이 너무 심하니까 일정시점에서 한꺼번에 신규대출을 막아버려서 한번에 망가짐. 

국내는 LTV가 이미 70%라서 규제가 되어있는 상황. 

DTI는 내가 받은 소득에 맞는 대출. 샐러리맨은 소득신고를 하지만, 중개업을 하는 경우 간편기장을 많이 함. 연소득 4800이하로 소득신고 하고 소득세금을 거의 안냄. 이런경우 소득에 기초한 대출이기 때문에 대출을 못받음. 

DSR 부채에 대해 지불. 부동산, 차량, 카드 등 대출이자 모든 것을 다 포함. 규제를 훨씬더 강화함. 

부동산투자의 특징 및 고려요소.

정보의 비대칭, 과거에는 적당히 비용을 지불하면 된다고 생각했는데 이제는 그런 요소가 아니게 되었다. 변화하는 시대를 통섭하는 키워드가 되지 않을까 싶다. 부동산은 정보비용과 거래 비용이 많이 소모가 된다. 정보가 특정영역에 한정되어있기 때문이다. 중개업이나 평가업의 경우 로컬 마켓에 대한 가격의 권능을 가지고 있고 이는 굉장히 편협한 상황이다. 이러한 정보가 오픈되는 상황이 오면 상당히 많은 변화가 올수 밖에 없다. 변호사나 전문직에서 인공지능이 그와 같다. 법원의 판사들의 경우 인공지능이 쓰는 판결문이 판사들의 판결문보다 훨씬 나아질 수 있다. 

부동산투자의 고려요소.

수급이 중요하다. 조세정책

정보가치 

- 정보가 주는 가치 확실히된다고 볼때 1년후 투자가치 100%, 시장가치는 50%.

- 정보가치는 투자가치에서 시장가치를 뺀 값 : 1500만원 - 정보수집비용 = 초과이윤(1천만원).

- 모아니면 도 인 정보를 500만원 지불하고 초과이윤을 볼건지? 

=효율적 시장이론, 초과이윤이 발생하는 시장은 ?

약성 준강성, 강성시장의 차이가 있음. 정보비용이 발생하는 구조..

부동산 투자 수익분석 

-운영수익 + 매각 수익

-추정운영현금흐름 : 단위당 예상임대료 x 임대단위수 

투자론, 금융론, 개발론, 자산관리 모두 위 기초가 나온다. 반드시 숙지해야 한다. 

부동산 토탈 전체 매출 총액,  = PGI 

- 공실이 발생할 수도 있고, 회계상 손실이 발생할 수도 있고, 부샐 채납등..이 있을 수 있다. = EGI

- 유지관리를 위한 관리실, 청소, 화장실 휴지등 = Opex

- 부채 상환금이 있을 수 있다. 사람마다 컨디션이 다 다르다.  DSR개념 = DS

- 세금 전 현금흐름과 세금 후 현금 흐름이 다르다. BTCF, ATCF

그럼, 내가 실제로 쓸수 있는 돈은 ATCF이며,  가치V = NOI / R 이다. 

*요약 : 전체 건물에서 얻어지는 것 - 공실, 임대수익 손실 - 운영유지비용 - 대출 - 세금 = ATCF 는 ROE 가 됨.

부동산학원론 7장 투자.xls

감가상각 : 8천만원을 50년으로 균등 감가상각

순운영소득에서 세금 차감. 

융자 월부금 : PMT 재무함수로 계산함. 융자원금, 기간, 이자율, 불입액횟수로 월 불입금액이 나오고 12를 곱해서 연간 불입액 산출, 저당상수값. * PMT(rate,nper,pv,[FV],[Type])

융자이자 : 원리금 대출 받았으니 불입금액 빼준 이자 계산. 

불입액 - 이자  = 원금상황분

2/3 정도의 시간이 지나야 원금상환을 절반정도 한다. 은행은 그렇게 해야 수익을 내기 때문. 

년 이자는 1년간 매월 지급한 이자총합. 이것이 융자이자 값으로 나옴

시험 다음주 월요일 - 간단하게 문제약간. 종합시험을 보니까 그거 볼때 보니까 그정도 수준임. 서술형, 계산형. 몇문제 나오는지는 모름.