[부동산개발론] 0507 부동산 투자의 특성

사례 연구 - 하남시 지식산업 센터 
- 신탁이 어떤 역할을 하였는가? 
- 건설리스크, 금융리스크 등 체계가 필요 

CH. 11(5) (1).pdf

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Chapter 11. Real Estate Finance - the basic tools 

부동산 투자의 특성 
- Unique 모든 부동산의 개별적 특성이 있다. 
- Information 조사할 수록 많은 정보가 퍼져있다. dispersed 
- legwork 발품을 많이 팔 수록 프리미엄 가치가 올라간다. 
- long expected life 고정된 위치에서 긴 수명을 가진다. 
- Sale 하는데 시간이 오래걸린다. 

Components of Net Operating Income 
- Cash Flow 현금흐름 
 1. 잠재임대수입 - 공실과 불량 채권 = 유효임대수입
 2. 유효임대수입 + 기타수입(주차장수입등) = 총 운영수입
 3. 총운영수입 - 운영비용 = 순 운영수입 NOI
 4. 순운영수입 - 테넌트혜택 - 리싱커미션(중개수수료) - 건물가치상승 = CFO 
 5. CFO - 연간부채상환액 ADS = CFBT 세전 현금흐름 
 6. CFBT - Tax = CFAT 세후 현금흐름 

*Cap Rate = NOI / V 이다.  
왜 NOI를 쓰는가 ?  NOI이후의 과정들은 개별성이 강한 특성이 있고 불규칙적이다. (CFFO, ADS, CFBT, CFAT 등)
- 부동산 관련 수입과 비용을 뺀 것이기 때문에 상호비교가 가능 
- REITs의 경우 CFFO를 따지는 경우도 있다.

Cap Rate를 이용한 빌딩의 Value 확인
=> Q. 1년에 10억 가량 들어오는 경우 Cap Rate가 5%일 경우 빌딩의 가격은? A. 200억 
  > Cap Rate의 경우 1%만 변해도 5%일때 200억, 4%일때 250억이 되는등 0.1%에 5억씩 차이가 발생하게 된다. 
  > 측정의 문제, 비교대상이 정확하지 않은 문제들이 있다. 

Cap Rate Approach vs DCF(Discounted Cash Flow Method)
- Cap Rate는 Simple, Static하다. 참고용으로 활용한다. 
- DCF는 부동산의 Numeric Plannig 숫자로된 개념이다. Dynamic (동적). 정확한 계산에 쓴다. 

Capital Structure 
- Debt Equity Capital Public Agencies, Developer

Valuation
1). Lender Focus
- 부동산 금융 : 돈을 잃지 않기 위해서 봐야 할 요인들이 무엇인가를 본다. 
  > LTV = V / L  :  현재 200억빌딩이 100억까지 떨어질때까지 버틸 수 있다. Buffer의 개념이다. LTV의 버퍼는 한 시점의 버퍼이다. 현 시점에서 200억은 static한 개념이다. 총 자산에 대한 버퍼의 개념이다. 
  > DSCR = NOI / Annual Dept services  : 그해에 갚아야할 원금과 이자이다. 약 1.2~1.6인데 120보다는 160이 크다. 자산의 경우 Dynamic한 버퍼이다. 

2). Investor Focus
- ROE, ROA, IRR 등의 지표를 통해 수익률를 파악한다. 

3). Management Focus 
- 전체에서 비용은 얼마나 드는지 파악. 
- BEP(Break Even Point) 그로스와 렌트의 접점 

부동산 개발에서 대출이 중요하다. 
- 자기 돈으로 쓰는 경우는 거의 없기 때문.
- 자기자본 수익률을 높이고, 
- TAX에 대한 부분 
- 1개 프로젝트보다 다양한 프로젝트로 리스크 분산. 

DCF 
- Net Reversion 마지막에 매각한 가격 

Valuation에 들어가는 Factor 
- Input Assumptions 
  > Investment outlays, Operating cost, Financing, Resrsion, Taxalation 부분에 대한 
  > Discount Cash Flow 방법을 사용하기 위한 Planning. 
  > DCF법에 필요한 숫자들, 자료들 파악. 
* DCF가 많이 사용되지만, 그만큼 실수도 많고 데이터가 악용되기도 한다. 

Profit 
- 부동산 개발의 장점 : 캐시 흐름이 생기고, 마지막 매각자금, 자본금 확충, Fee를 받음. 

Modeling Error 많이 하는 실수들 
- 들어오는 수익과 나가는 비용을 미스매칭
- 현업에서 주는 프리렌트를 제대로 간주하지 않을 경우 데이터의 정확성이 떨어짐. 
- 첫해 Cap Rate를 5%로 잡고(200억), Ending Cap을 4%로 잡으면(250억) 이런 부분에서 오류가 생길 수 있음. 
- 매각시 Cost를 Under estimation 할 수 있다. 
- IRR 값을 부적절하게 잡는다. 
- 공실률을 지나치게 낮게 잡는다. 
- 통상적으로 발생하는 Tanent 관련 비용(중개 비용등)이 잡히지 않을 때가 있다. 
- 일정 비용은 임대인, 그 이후엔 임차인이 부담하는 경우. 
- Long Term Leases의 경우 
* 출처 : Nine Abuses Common in Pro Forma Cash Flow Projections, Vernon Martin III
* DCF는 하나씩 뜯어보지 않으면 오류가 발생할 가능성이 있어서 상호신뢰가 중요하다.