[부동산개발론] 0430 부동산 개발 금융

(10분) 사례 / 제주 연동호텔 - 사업성 검토 사례 발표 

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chapter 10 : 부동산 개발 금융 

스페이스마켓과 캐피탈 마켓 
- 강남에 돈이 몰리는 이유는 투자처를 찾기 위해서인데, 세계적인 자금 흐름과 유동성까지도 연결이 된다. 
- 돈의 흐름은 런던, 뉴욕 등 해외의 글로벌 마켓의 영향을 받는 경우가 많으나, 로컬 마켓은 공간시장의 영향을 주로 받는다. 
- 스페이스마켓은 주로 렌트를 결정하고, 캐피탈 마켓은 프라이스를 결정하는 시장이다. 
- 디파스퀠리-휘튼의 4분면 모형 

장기 균형

- 단기 균형 시장

 Long-run, Short-run Equilibrium - 장기 균형, 단기 균형 

 

- Space & Capital Market 
- 장단기의 차이 :
   >공간시장 : 단기는 비탄력적, 장기는 탄력적 
   >자본시장 : 단기는 마켓플레이스, 장기는 대체마켓 

캡레이트 : Cap rate = NOI / Value 
- 주변에 있는 유사 빌딩 가격을 정해서 결정 
- Initial Cap / Terminal(Exit) Cap 
- 밸류와 영향
 > 경제적 모호성이 커지면 부동산 가격은 낮아지고 캡레이트는 높아짐.
 > 금리가 올라가면 가격은 가치가 낮아지고 캡레이트는 높아짐.
 > 마켓 조건이 좋아지면, 캡레이트는 낮아지고, 밸류는 커진다. 
 > 프로퍼티가 오래될 경우. 

기대수익률 = 할인률 Discount Rate 
- 예타에서 쓰는 할인률이 4.5%가량인데, 정부돈을 투자했을때 4.5%를 기대수익으로 보고 있다. 
- 20-30년전 고도 성장기에는 할인률 계산시 16-17%였던 때도 있었다. 
- 기대수익률은 무위험 수익률 + 위험 프리미엄이다. 
  > 예를 들어, 8%를 기대 수익으로 볼때 오피스 빌딩의 수익를 5%라고 한다면, 3%가 위험프리미엄이다. 
  > 지방의 부동산의 경우 수익률이 10%가량인데, 국채 수익이 2%이고 위험프리미엄이 8%라는 뜻이다. 
  > 무위험 수익률은 2가지로 나눌 수 있다. 실 수익률 + 인플레이션이다. 

Captial Structure 

	Private Market (민간,사모)	Public Market (공공)
Debt	P.F	CMBS
Equity	Direct Invest, Joint Venture	REITs

- Equity의 비중이 높아질 수록 Debt의 조건들이 달라지게 된다. 
- 개발 리츠를 육성하겠다고 국토부에서 이야기 한적이 있었다. 당시 PF가 망가져 있을때다. 
- 그래서, PF는 Private Debt의 대표적 상품이고, REITs는 Publick Equity의 상품이라서 족보가 완전히 다르다고 하였다. 
- 그럼에도 개발리츠를 만들어 PF에 투자를 강행하였다. 그결과, 물건 하나에 올인 투자를 해서 망가지거나, 내부 횡령 배임등 상장했다가 망가져서 피해를 주고 사라졌던 경우가 있었다. 그 이후로 REITs 시장이 한동안 회복이 어려웠다. 

Sources of Captial 
- Mezzanine(메자닌) : Equity와 Debt의 중간적 성격이 있다. 유럽 호텔의 경우 1층과 2층 중간에 M층이 있는 경우가 있다. 
- 개발 사업을 할때, 일부 수익에 대한 쉐어를 약속하는 부분도 메자닌의 성격을 가지고 있는 경우다. 

Finance Cycle
- Initiation - Acquisition - Construction - Lease-up - Stabilization
- 소스 : 앞단계의 위험도가 높다. 
- 시큐리티 
- 가장 힘든 단계가 개발 전단계이다. 아무것도 없을때 어떻게 해야 할까? 
  > 3가지 방법 :
    - Landowner Financing 땅 지주들과 협력해서 Seller financed loan을 가지고 개발 사업자금으로 쓴다.
    - Land purchase option 땅이 좋은 경우 옵션 계약을 맺어서 배타적 권리를 가지고 2년여간 검토할 수 있는 기간을 받는다. 
    - Ground Lease 땅을 임대해서 개발을 한다. SH공사의 토지임대, PARKONE 빌딩이나, 여의도 IFC 빌딩은 100년 토지계약을 맺었다. 이때는 Low down payment 가 중요하다. 

** 100년정도 임차를 하면 사람들이 자기 것이라고 생각을 한다. 약 50년정도 남겨놓고 걱정을 하고, 10년정도 남으면 문제들이 복잡해지기 시작한다. 20년을 임차한 경우는 이와는 다르다. 
- 잠실의 경우 50년 가량 토지를 임대해서 개발을 하는데, 10년 남짓이 되면 압박감이 드는 계기가 있어서 Ground Lease도 다양한 부분들에 대해 검토할 것들이 많다. 

공사금융 Construction Financing 
- 일반 시중은행들은 담보금융을 한다. PF는 시공사가 분양보증, 완공보증을 하고 공사비를 많이 받았었지만, 회계상 문제등으로 우발부채를 잡아야 하고 시공사의 등급들이 안좋아지면서 증권사들이 보증부분에 진입하였고, 최근 신탁사에서 준공보증을 하면서 수수료를 받아가고 있다. 기본적으로 Recourse loan이다. 

장기금융 Permanent Financing
- 부동산에 대한 전문가들이 많다. 

갭 금융 Interim & Mezzanine Financing 
- 공사금융과의 차이를 메워주는 경우에 활용 
- 디밸로퍼 - 건설금융 - 장기금융 관계 :  디밸로퍼가 장기금융론에 이야기를 해서 프로포절을 하면 장기투자자들이 검토를 하고 takeout commitment를 하면 공사자금을 은행에서 제공하고,완공이 되면 디밸로퍼가 갚는데, 이때 공사금융과 장기금융은 Gap financing을 필요로 한다. 

최근 금융위기 이후, 월스트릿에서 금융기관의 방만 경영에 문제를 삼고 견제를 하고 있다. 

 

(이론아이디어) ** 탱글, 솜사탕이론 :  도시생성-유입-유출-이사-(영구공실)-도시소멸