[부동산경제학] 0910 토지시장이론

토지시장이론_20190901.pdf

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1.토지시장이론

토지는 일반 상품과는 다른 특성을 가지고 있다.
- 용도의 다양성, 비 이동성, 이질성, 공급의 고정성, 영속성

1) 용도의 다양성 
- 사람이 필요한 재화나 서비스를 생산하는데 필요한 생산요소
- 투자자의 자산 포트폴리오를 구성하는 자산의 한 형태
- 자연자원 그 자체로 사람들에게 혜택을 주는 소비재
- 토지의 주된 용도에 따라 토지의 종류를 구분 (지적법)
- 국토의 계획 및 이용에 관한 법률
- 토지의 용도는 시간에 따라 변화 (주거지 -> 상업지) 

2) 비이동성
- 지리적 위치가 고정되어 있으며 이동할 수 없는 특징 (부동성) 
- 토지에 대한 임대료나 가격은 주변의 토지이용상황에 영향을 받음.
- 토지시장의 국지화에 영향을 줌

3) 이질성
- 어떤 토지도 동일한 토지는 존재하지 않음.
- 전통적 경제이론을 통하여 토지시장을 분석하는데 어려움을 제공

4) 공급의 고정성
- 토지의 총량은 자연적으로 주어진 것이며 생산되지 않음.
- 우리나라 전체 토지 면적이 고정되어 있다고 해서 특정 용도의 토지공급이 고정 되어 있는 것은 아님.
- 물리적 측면에서 토지 공급은 고정되어 있다하더라도 경제적 측면에서의 토지공 급은 고정되어 있지 않음

5) 영속성
- 물리적인 측면에서 토지는 영구히 존재 (불괴성) 
- 장기간, 지속적으로 서비스를 창출해 냄(내구성)
- 농업용 토지는 그 토지를 이용하여 농작물을 생산할 수 있는 한 지속적으로 농 작물 경작에 이용될 수 있음. 
- 토지의 영속성 또는 내구성은 토지의 가격 또는 가치 측정을 어렵게 함.

2. 토지시장: 임대료와 지가의 결정
- 토지시장에서는 가격과 관련하여 두 가지 개념
- 일시적으로 공급이 고정된 자원에서 발생하는 소득을 ‘지대’라고 함.
- 토지의 영속성이라는 특징으로 인해 토지에서 발생하는 토지서비스가 영구히 창출
- 토지 가격 또는 가치는 이러한 임대료 흐름을 현재가치로 환산한 값

1) 토지서비스 시장 (토지임대료 결정)

(1) 토지서비스 수요
① 개별기업의 토지서비스 수요
- 토지서비스와 같은 생산요소에 대한 수요는 파생적 수요
- 기업은 상품시장에서는 생산자 또는 공급자의 역할 / 생산요소시장에서 는 생산요소에 대한 수요자로서의 역할
- 토지서비스 수요
- 토지서비스의 상품생산에 대한 기여도 (한계생산, 한계생산가치)
- 한계생산가치(Value of Marginal Product: VMP) : 상품시장이 완전경쟁적일 때 토지서비스의 상품생산에 대한 기여도를 화폐가치 로 표시한 것
- 한계수확체감의 법칙 : 다른 생산요소의 투입량이 일정할 때 토지의 한 계생산은 궁극적으로 감소

② 토지서비스의 시장수요
- 토지서비스의 시장수요는 개별기업의 토지서비스 수요를 모두 수평적으로 합한 것

(2) 토지서비스 공급(특정 용도)
① 개별공급자의 토지서비스 공급
- 토지서비스의 공급자(토지개발자)는 이윤극대화의 원리에 따라 토지서비스를 공급
- 토지서비스 공급 비용(토지개발비용)
- 개별 공급자의 토지서비스 공급량

② 토지서비스의 시장공급
- 토지서비스의 시장공급은 개별 토지개발자의 토지서비스 공급을 수평적으로 합 한 것

(3) 토지서비스 시장의 균형과 지대의 결정
-토지서비스의 가격, 즉 지대는 토지서비스 시장에서 결정
- 토지서비스 시장수요곡선은 지대 이외에 토지서비스 시장수요에 영향을 주는 요 인이 변화하면 이에 따라 이동
- 토지서비스에 대한 시장공급곡선도 지대 이외에 토지서비스 공급에 영향을 주는 요인이 변화하면 이에 따라 이동

 

(4) 토지의 용도별 배분
- 토지 공급은 고정되어 있기 때문에 어느 특정 용도로 이용되는 토지가 증가할수록 다른 용도로 이용되는 토지는 감소

2) 지대에 대한 추가적 논의
- 지대는 토지서비스가 생산에 기여하는 정도에 대한 대가 - 토지서비스를 한 단위 추가적으로 투입하여 만들어낸 상품의 수량의 금전적 가치(한계생산가치)가 곧 토지서비스 한 단위에 지불해야 하는 대가인 지대. 그러나 전통적으로 토지를 연구하는 학자들은 지대가 토지서비스의 한계생산가치 에 의해 결정되는 것이 아니라 다른 과정을 통하여 결정된다고 보았음.

-잉여의 원칙에 따른 토지지대의 결정과정

- 초과이윤 존재의 의미
- 지대의 크기
- 지대결정과정이 의미하는 것
- 주택시장에 적용

3) 지대와 지가의 관계
- 토지가 지속적으로 토지서비스를 창출하면 이 토지서비스를 이용하는 대가(지대) 도 지속적으로 발생

- 토지를 자산 또는 투자의 대상으로 인식할 때 자산보유자는 토지를 보유하기 위 해서 얼마를 지불할 용의가 있을까? 

-지대가 높을수록, 기타 자산에 대한 세후수익률이 낮을수록, 보유세나 양도세 실효세율이 낮을수록, 토지가격 상승에 대한 예상률이 높을수록, 그리고 토지 투자에 대한 위험 프리미엄이 작을수록 지가는 높아짐.