[부동산경제학] 1029 주택시장이론 (1)

주택시장이론(1)_20191026.pdf

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주택시장이론 

주택의 특성 6가지 

1. 이질성 
2. 비이동성 
3. 내구성
4. 고가재 
5. 주거이동 비용 
6. 기존 재고의 영향력

주택가격과 임대료 

헤도닉함수 - N개의 속성으로 분리. 
다중 회귀 분석. 

주택시장이론 

1. 주택의 특성
◦ 주택(housing)은 일반 재화와 달리 매우 독특한 특성들을 지니고 있어 주택시장 분석 은 전통적인 상품시장을 분석하는 것 보다 고려해야 할 점이 많다. 주택은 다음과 같은 여섯 가지 특성을 가지고 있다. 

1) 이질성
◦ 주택은 이질적인(heterogeneous) 상품이다.
- 규모, 입지, 유형, 경과년수(건축년도), 주거시설의 배치, 주택내부 시설 등의 측면에서 모두 다르다.

2) 비이동성
◦ 주택은 이동시킬 수 없는(immobile) 특성을 가지고 있다. 
- 주택을 한 위치에서 다른 위치로 이동시키는 것은 불가능하다. 
- 따라서 주택 구입자는 해당 주택뿐 아니라 그 주택이 입지한 부지의 특성들을 구입하는 것과 같다.
- 대표적 부지특성으로는, 
▪ 접근성 (직장과의 접근성, 쇼핑과 관련된 접근성, 여가시설에 대한 접근성 등)
▪ 지방 공공서비스 공급수준 (교육, 소방, 치안 등)
▪ 환경의 질 (대기의 질, 소음수준 등)

3) 내구성
◦ 주택은 내구성(durable)을 가진 상품이다. 
- 효율적으로 유지, 관리된다면 수십 년을 사용할 수 있는 상품이다. 

4) 고가재
◦ 주택은 고가(expensive)의 상품이다. 
- 주택을 구입하기 위해서 일반적으로 많은 자금을 대출받아야 한다. 

5) 상당한 주거이동비용
◦ 주거이동에 많은 비용이 발생한다. 
- 명시적으로 드는 비용뿐 만 아니라 학교, 이웃 등 기존 주거지를 벗어남으로써 느끼게 되는 심리적 비용이 상당하다. 

6) 기존 재고의 영향력
◦ 주택은 건설하는데 상대적으로 오랜 시간이 소요되므로 기존 재고의 영향이 상대적으로 크다. .
- 2016년 현재 우리나라의 총 주택호수는 약 1천669만여호에 이르는데, 지난 10년간(2007-2016) 연평균 신규주택 건설호수는 52만 8천여호로 총 주택호수의 3.2%에 불과하다.

2. 주택가격과 임대료
◦ 주택 자체의 다양한 특성뿐 아니라 위치적 특성으로 인해 모든 주택은 각기 다양한 특성들로 구성된다. 
◦ 따라서 주택의 가격도 이러한 특성들이 복합적으로 묶여 결정되기 때문에 주택의 단 위당 가격을 정하기 어렵다.  
- 매매가격이 6억원인 주택 두 채는 동일한 특성으로 구성된 주택일까?
- 동일한 매매가격이라 하더라도 그 주택의 가격을 형성하는 특성들이 각기 다를 수 있음.

1) 주택의 단위당 가격과 수량
◦ 일반적으로 관찰되는 주택매매가격(V)은 주택의 단위당 가격(P)에 주택의 수량(H)를 곱한 것
- 따라서 동일한 주택매매가격이라 하더라도 단위당 가격(P)이 높을 수도 있고 수량 (H)이 많을 수도 있음.
◦ 주택의 단위당 가격을 구하려면 우선 주택의 단위를 정해야 함.
- 엄밀한 의미에서 주택의 단위는 면적과 같은 한 가지 특성으로만 표현할 수 없음.
- 주택을 구성하는 요인들이 매우 다양하기 때문
◦ 거래되는 주택매매가격에서 주택의 단위와 단위당 가격을 도출하는 방법으로는 헤도닉기법(hedonic approach)이 주로 이용
- 헤도닉기법은 주택은 여러 가지 특성들의 묶음으로 구성되어 있으며 각각의 개별적 특성은 묵시적 가격을 가지고 있다는 개념에 기초
- 주택매매가격(V)은 이러한 개별적 특성들(Xk)의 묵시적 가격의 합이다.

서울소재 아파트 매매가격에 대한 헤도닉함수 추정 결과 (logV)

◦ 아파트는 주택면적, 경과년수, 재건축확률, 단지내 세대 수, 단지내 주택의 평균 규모, 해당 단지를 건설한 건설회사의 지명도, 난방방식, 난방연료, 지하철역까지의 거리 등 다양한 특성으로 구성
◦ 이러한 모든 특성을 종합하여 주택의 단위를 설정해야 함.
-  예를 들어 주택면적은 85m2, 경과년수는 5년, 재건축 확률은 0.1(10%), 지하철역까지의 거리는 500m, 난방방식은 중앙난방, 난방연료는 도시가스, 총세대수는 300세대, 단지내 평균 주택규모는 85m2 등으로 표준주택을 가정
-  이 표준주택을 주택 1단위로 가정하고 추정된 계수 값을 이용하여 표준주택(또는 주택 1단위)의 가격()을 구함.
- 각각의 주택매매가격(V)을 이 표준주택의 가격(P)으로 나누면 주택의 수량(H)을 구할 수 있음.

2) 주택매매가격과 임대료
◦ 주택은 자산의 성격을 가지고 있으므로 자산 그 자체가 거래될 수 있기도 하며 주택 이 창출하는 서비스가 거래될 수도 있음.
◦ 자산이 거래되는 경우 형성되는 가격을 일반적으로 주택매매가격이라고 하며 주택 서 비스가 거래되는 경우 형성되는 가격이 임대료임.
- 이러한 성격은 토지시장에서 토지서비스에 대한 대가인 토지지대와 토지자산에 대한 대가인 토지가격과의 관계와 유사
◦ 주택을 V원에 구입하여 1년 동안 임대하여 R만큼의 임대료를 얻고 일년 후 g의 비율로 가격이 상승한 주택을 매각한다고 가정
- 일단 주택에 대한 각종 세금, 유지관리비용, 감가상각비용, 주택투자에 대한 위험프 리미엄 등은 고려하지 않음.
◦ 자산시장의 균형조건에서 주택투자에 대한 수익률은 기타 자산에 대한 수익률(i)과 같 아야 함.  i = ( R + gV ) / V
◦ 그러나 현실적으로 주택을 구입하여 보유하면서 지출해야 하는 비용이 존재 - 재산세, 유지관리비용, 감가상각비용, 그리고 주택매각시 양도소득세 등
◦ 기타 자산에 대한 세율을 τ, 재산세 실효세율을 τ1, 양도소득에 대한 실효세율을 τ2, 주택가격 당 유지관리비용이 차지하는 비율을 m, 주택가격 당 감가상각비율을 δ, 주택가격 당 위험프리미엄을 θ라 하면
i ( 1 - τ ) = [ R  - τ1V + mV + δV - ( 1 - τ2 )g V+ θ V  ] / V

◦ 위 식을 R의 형태로 정리하면

R= { i ( 1 - τ ) + τ1 + m + δ - ( 1 - τ2 )g + θ }V = Ψ V

◦ 여기서 Ψ를 주택에 대한 사용자비용(user cost of housing capital)이라고 함.
- 이 비용은 매매가격이 V원인 주택을 1년 동안 보유하는데 들어가는 비용으로 주택 수요함수에서 가격의 역할을 수행
- 사용자비용은 금리(기타 자산에 대한 수익률)가 높을수록, 재산세 또는 양도소득세 실효세율이 높을수록, 유지관리비용이나 감가상각비용이 높을수록 증가하는 반면 주택 가격 예상 상승률이 높을수록 감소

◦ 미국에서는 1970년대 자가주택 소유에 대한 지불능력(affordability)에 상당한 걱정이 존재
- 주택가격 상승이 기타 재화에 대한 가격 상승을 초과하였으며 이러한 물가상승에 대한 프리미엄이 대출금리에 적용되어 대출금리도 상승
- 결과적으로 가구의 평균 소득 대비 주택에 대한 대출상환금의 비율이 높아졌음.
◦ 이러한 상황에도 불구하고 미국의 자가소유율은 1970년대에 급격히 상승
- 이러한 자가소유율의 증가는 주택소유에 대한 능력이 충분치 않은 청년층 가구의 증 가가 주택소유율을 감소시키는 경향이 있음에도 불구하고 놀랄만한 것
◦ Hendershott and Shilling(1982)
- 이러한 자가소유율의 지속적인 상승에 대한 배경에는 자가소유를 억제할 것으로 예상되었던 주택가격의 상승이 있었다고 설명
- 1960년대 중반과 1970년대 후반에 사용자비용이 감소하였기 때문이라는 것임.
- 물가상승에 따라 대출금리(i)가 증가하였음에도 불구하고 주택가격 상승 예상율(g)이 더 증가하여 실질 사용자비용이 감소한 것이 자가소유 증가로 이어졌다는 것
◦ 위 식은 또한 자가소유 주택에 대한 묵시적 임대료(implicit rent)를 의미
- 묵시적 임대료란 가구가 주택을 소유하는 경우 임대료를 명시적으로 지불하지는 않지만 주택을 소유함으로써 발생하는 비용이므로 그만큼을 지불하고 있다는 것을 의미
- 특정 가구가 V원 가치의 주택을 소유하는 경우 이를 임대하기 위해서는 최소한 그 만큼의 임대료(R)를 임차인으로부터 받아야 한다는 것을 의미하기도 함.

3. 주택수요와 공급

1) 주택수요
- 경제학이론에서 어떤 재화의 수요 또는 수요함수란 그 재화의 수요량과 소득, 그 재화 의 가격, 기타 관련 재화의 가격, 그 재화에 대한 선호 등과의 관계를 의미
- 주택수요도 이러한 수요에 대한 정의와 크게 다르지 않지만 주택이 일반 재화와 다른 여러 가지 특성들을 고려하여 전통적인 경제학에서의 수요이론이 일부, 수정 보완될 필요가 있음.
- 주택의 수요량 어떻게 측정할 수 있을까?
- 헤도닉접근법을 통하여 주택 한 단위당 가격(P)을 정하고 개별 주택매매가격(V)을 주택 한 단위당 가격으로 나누어 줌으로써 주택의 수량(H)을 측정할 수 있음.
- 이렇게 구한 주택의 수량이 주택의 수요량
◦주택의 수요란 주택수요량과 주택수요량에 영향을 주는 제반 요인들의 관계를 의미하므로 이 요인들이 무엇인지를 파악
◦ 어떤 재화의 수요량에 영향을 주는 가장 핵심적인 요인은 그 재화를 수요 또는 소비 할 수 있는 경제적 능력을 대표하는 소득과 그 재화의 가격
- 주택수요도 마찬가지로 소득이 높을수록 보다 많은 주택서비스를 소비할 수 있으며 (정상재), 주택서비스 한 단위에 대한 대가인 단위당 주거비용이 낮을수록 보다 많은 주택서비스를 소비할 수 있음.
◦ 주택수요함수는 다음과 같이 표현할 수 있음

H^d = f ( Y, C, Z )

- Y는 가구소득, C는 주택서비스 1단위당 주거비용, Z는 주택수요에 대한 가구의 선 호요인으로 주로 가구주 연령, 가구주 성별, 가구주 교육수준, 가구원 수 등 가구특 성들로 구성
- 가구소득과 주거비용에 대해서는 추가적인 논의가 필요 -

◦ 주택은 내구성을 가지고 있는 재화이므로 오랜 기간 동안 소비
- 가구가 얼마만큼의 주택을 수요하는가를 결정할 때에는 특정 시점에서의 소득수준을 고려하기보다는 장기간 안정적으로 확보할 수 있는 소득수준에 의존
- 항상소득(permanent income)이라고 언급되는 장기간 안정적인 소득은 가구의 본원적 소득창출 능력에 의해 결정
◦ 가구의 주택수요는 소유, 임차, 그리고 임차의 경우에도 전세, 보증부월세, 월세 등 다양한 점유형태를 가지고 이루어지므로 주거비용도 각 점유형태별 특성을 고려하여 측정
- 소유가구(또는 자가거주 가구)의 경우 주거비용은 소유주택의 단위당 매매가격이 아 니라 소유주택 한 단위를 사용하는데 발생하는 사용자비용(소유하고 있는 주택 한 단위를 사용하기 위해서 1년 동안 지불해야 하는 비용이 단위당 주거비용)
- 전세, 보증부 월세의 경우에서도 이러한 임차 점유형태를 선택한 경우 1년 동안 지 불해야 하는 묵시적, 명시적 임대료를 측정하여 주거비용을 계산해야 함(주로 전월세전환율을 이용하여 보증금을 월세로 환산)

◦ 주택수요량과 가격(주거비용)과의 관계는 일반 재화와 다를 바가 없음.
- 주거비용이 증가하면 주택수요량은 감소하고 주거비용이 감소하면 주택수요량은 증가
- 주택수요함수는 우하향하는 형태

◦ 일반적으로 주택은 정상재(normal good)
- 정상재란 소득이 증가하면 수요량도 증가하는 재화를 의미하는데 주택수요에 대한 많은 실증 연구들은 소득 증가에 따른 주택수요량의 증가 정도(대부분 주택수요의 소득탄력성으로 측정)에 대해서 다양한 수치를 보여주고 있으나 주택이 정상재라는 성격에 대해서는 모두 동일한 결과를 제시
- 소득이 증가하면 주택수요 함수는 오른쪽으로 이동

2) 주택공급
◦ 주택서비스는 주택스톡에 의해서 창출되는 것이므로 주택서비스의 공급은 주택스톡의 총량에 의해서 결정
◦ 주택스톡의 질적 수준에 따라 창출되는 주택서비스의 수량도 달라질 수 있으나 분석 의 편의상 1단위의 주택스톡은 일정량의 주택서비스를 창출한다고 가정
◦ 특정시점에서 한 국가의 주택스톡은 고정
- 단기적으로 주택스톡의 공급곡선은 주택스톡 1단위 가격과 관계없이 고정되어 있는 수직선 형태
◦ 시간이 흐름에 따라 주택스톡 공급은 신규주택의 건설, 기존 스톡의 증∙개축, 기존 스톡의 멸실 등에 따라 변화하며 이러한 변화는 단기 공급곡선을 증가 또는 감소 ◦ 주택스톡의 공급을 변화시키는 가장 큰 요인은 신규주택 건설
- 신규주택의 건설은 주택을 건설하는 기업의 이윤극대화 원리에 따라 결정
- 주택건설 기업은 주택을 생산하여 판매하여 얻어지는 대가인 주택매매가격과 주택을 생산하는데 소요되는 생산비용의 차이인 이윤을 극대화하기 위하여 주어진 매매가격에서 얼마만큼의 신규주택을 건설할 것인가를 결정
◦ 따라서 신규주택 건설량은 주택매매가격과 주택생산에 필요한 노동비용, 택지비용, 기타 건축비용 등에 의존
◦ 이러한 결정원리에 따라 일정기간동안 신규주택이 건설, 공급되면 이 신규주택은 주 택스톡을 증가시킴

4. 주택시장의 균형
◦ 최초시점에서 주택스톡의 공급량은 단기적으로 SH로 고정되어 있으며 주택수요는 DH 로 우하향하는 형태
◦ 단기적으로 주택시장의 균형은 점 E에서 이루어지며 균형 주택매매가격은 P*
◦ 주택매매가격이 P*로 결정되면 주택건설 기업은 생산하여 판매하는 주택의 한 단위 매매가격이 P*라는 조건하에서 이윤을 극대화하는 신규주택 건설의 수량을 결정
◦ 이렇게 결정된 신규주택 건설량은 다음 해에 주택스톡에 증가분으로 더해지게 됨.
◦ 이 증가분에서 한 해 동안의 멸실스톡을 뺀 값이 다음 해의 주택스톡의 총량이 되며 이를 SH′ 으로 표시
만일 한 해 동안 소득 증가 등으로 주택스톡에 대한 수요가 DH에서 DH′ 으로 증가하였다고 하면 다음 해의 주택시장의 균형은 점 E′에서 이루어지며 이때 균형 주택매 매가격은 P ′
◦이러한 주택스톡 공급의 변화과정은 주택스톡에 대한 장기공급곡선이 어떠한 경로를 통하여 도출될 수 있는지를 설명
- 초기에 주택수요(DH0 )와 주택스톡의 단기공급(SH0)에 의해 주택매매가격은 초기 균형 점 Eo에서 Po로 결정
- 주택수요가 DH에서 DH1 으로 증가하였다면 단기적으로 주택스톡의 공급은 SH0 로 고 정되어 있으므로 단기균형은 E1에서 이루어지고 이때 주택매매가격은 P1으로 상승 주택매매가격이 P0에서 P1으로 상승하면 주택을 건설하는 기업은 주택매매가격 상승에 대응하여 신규주택 건설을 증가
- 이러한 신규주택 건설은 주택스톡의 단기 공급을 SH0 에서 SH1 으로 오른쪽으로 이동
- 이에 따라 새로운 균형은 점 E2에서 이루어지고 주택매매가격은 P1에서 P2로 하락
◦ 이러한 과정에 따라 주택매매가격과 주택스톡의 공급량의 관계인 장기주택공급곡선 L*SH를 도출할 수 있음

5. 주택시장의 균형: 또 다른 접근
◦ 주택은 소비재와 투자재라는 두 가지 성격을 같이 가지고 있음.
◦ 소비재로서의 주택이란 주택이 창출하는 서비스를 소비하는 것
- 주택서비스의 수요와 공급에 따라 이에 대한 대가인 임대료가 결정
◦ 투자재로서의 주택이란 주택이 자산의 성격을 가지고 있음을 의미
- 주택이 자산으로 거래될 때 주택 자산의 수요와 공급에 따라 이에 대한 대가인 자산 가격, 즉 주택매매가격이 결정
◦ 이러한 소비재로서의 주택시장과 투자재로서의 주택시장은 서로 일정한 관계를 가지 고 영향을 주고 받음
◦ DiPasquale과 Wheaton(1995)은 소비재로서의 주택시장을 공간시장으로, 투자재로서의 주택시장을 자산시장으로 정의하고 이 두 시장이 어떻게 연결되며 이러한 연결고리가 무엇인지를 체계적으로 분석
- 임대료와 신규주택 건설이 공간시장과 자산시장을 연결하는 핵심적인 매개변수로 파악하고 공간시장과 자산시장이 상호 영향을 주고 받기 때문에 공간시장 또는 자산시 장을 개별적으로 분리하여 분석하기보다는 이를 통합하여 분석하는 것이 보다 유용 하다고 주장
◦ 임대료는 자산으로서의 주택수요의 핵심적인 요인
- 주택 투자자가 주택자산을 획득한다는 것은 해당 주택이 창출하는 소득흐름을 구입하는 것
- 공간시장에서의 임대료의 변화는 자산시장에서 주택자산의 수요에 영향을 주게 됨
◦ 신규주택 건설이 증가하면 주택자산에 대한 공급이 증가하여 자산가격이 감소할 뿐 아니라 주거공간에 대한 공급도 증가하여 임대료가 하락

(1) 공간시장으로서의 주택시장(I사분면)
◦ 주거공간(주택서비스)에 대한 수요곡선이 D(R,E)로 표시- 우하향하는 형태
- R은 주거공간 1단위당 임대료, E는 임대료 이외에 주거공간 수요에 영향을 주는 요 인들을 의미
◦ 특정시점에서 한 나라 주택시장에서의 주택재고의 총량은 S0로 고정되어 있으므로 주어진 주택재고에서 창출하는 공간도 고정
- 주거공간의 공급은 수직선으로 표시
◦ 주거공간에 대한 수요 D와 주택재고 S0가 창출하는 주거공간의 공급이 일치하는 점 에서 공간시장의 균형이 이루어짐.
- 균형임대료는 R0

(2) 자산시장으로서의 주택시장(II사분면)
◦ 임대료와 자산가격(P)과의 관계
- 자산가격(P)은 미래의 임대료 흐름의 현재가치
- 매 기간 발생하는 임대료(R)를 현재가치로 환원하는 할인율을 i라 하면 자산가격은 임대료를 할인율로 나누어 계산
- 공간시장에서의 균형임대료가 Ro로 결정되면 이에 따라 자산가격은 Po로 결정
◦ 임대료 흐름을 현재가치로 환원하는 할인율은 여러 가지 요인으로 구성
- 주택자금대출에 대한 금리(또는 투입자산에 대한 기회비용), 재산세 납부액, 주택 유 지·관리비용, 감가상각비용, 주택가격 예상 상승률, 주택 투자에 대한 위험프리미엄 등이 할인율에 포함
- 앞의 사용자비용 식에서 Ψ로 표현된 부분이 할인율

(3) 자산가격과 신규주택 건설의 관계(III사분면)
◦ 신규주택을 건설하는 기업은 건설된 주택에서 창출되는 임대료를 기준으로 의사결정을 하기보다는 주택을 건설하여 판매하였을 때 받을 수 있는 자산가격을 이윤극대화과정에서 고려
◦ 자산가격과 신규주택 건설은 양(+)의 관계
- 여타 조건이 일정하다는 조건에서 자산가격이 높아질수록 신규주택 건설에 대한 이 윤이 증가하여 기업은 이윤극대화를 위해 신규주택 건설물량을 증대
- 주택의 자산가격이 Po로 결정되었을 때 기업이 이윤을 극대화하기 위한 건설물량은 Co로 결정

(3) 주택재고의 조정과정(IV사분면)
◦ 특정기간 동안의 주택재고의 변화는 신규주택의 건설물량에서 이 기간 동안 멸실된 주택의 수량을 뺀 것
◦ 그런데 주택시장이 장기균형을 유지하기 위해서는 주택재고의 변화가 없어야 함.
- 주택재고가 변화되면 이에 따라 주거공간의 양이 변화하고 순차적으로 임대료, 자산 가격, 신규주택 건설물량 등이 변화하게 될 것이기 때문임.
◦ 따라서 다음과 같은 조건이 만족되어야 함
ΔS = C - δS = 0
- ΔS는 주택재고의 변화분, C는 특정기간 동안의 신규주택 건설물량, δS 는 멸실율
- 시장에서 주택재고의 변화가 없기 위해서는 S = C / δ 라는 조건이 성립되어야 함.
◦ 위 그림은 공간시장과 자산시장으로서의 주택시장의 장기균형 상태를 의미

(5) 주택시장 균형상태의 변화
◦ 이러한 장기균형 상태에서 주택시장을 둘러싼 다양한 외부환경이 변화하면 장기균형 에서 벗어나 새로운 균형을 찾아 움직이게 됨
- 경제성장에 따른 가구 소득의 변화, 금융시장에서 시장금리의 변화, 주택소유와 관련 된 제반 세제의 변화, 주택건설과 관련된 제반 건설규제조건의 변화 등

1)시장금리의 감소
◦ 시장금리가 감소하면 임대료와 자산가격을 연결해주는 할인율이 변화
- 시장금리는 할인율과 양(+)의 관계를 가지고 있으므로 시장금리의 감소는 할인율을 낮추는 역할
◦ 할인율이 낮아지면 주어진 임대료에서 자산가격이 상승
-자산가격이 높아지면 신규주택을 건설하는 기업의 이윤이 증가하므로 기업은 더 많은 신규주택을 건설하게 될 것이며, 이에 따라 신규주택 건설물량이 증가하고 결과적으 로 주택재고가 증가
-주택재고가 증가하게 되면 주거공간이 더 많이 창출되어 주거공간의 공급이 증가하고 임대료가 감소
-조정과정은 다시 신규주택 공급물량과 멸실주택의 물량이 같아지는 상태까지 지속
- 새로운 균형에서 임대료는 초기 균형상태보다 감소하고, 주택 자산가격은 증가하며, 신규주택 건설물량은 증가하고, 총재고도 증가

2) 주택건설에 대한 단기 자금조달비용 증가/택지규제 또는 건축규제 강화
◦ 주택건설 기업이 건설에 필요한 단기 자금조달비용이 증가하게 되면 주택생산비용이 증가하여 이윤이 감소하므로 주어진 주택가격에서 이전보다 적은 신규주택 건설이 이 루어짐.
- 자산가격과 신규건설물량과의 관계를 표시하는 선이 왼쪽으로 이동

◦ 신규주택 건설이 감소하면 주택재고 증가분도 감소하므로 공간시장에서 주거공간이 감소하여 임대료는 상승
◦ 임대료가 상승하면 주어진 할인율에서 자산가격은 증가
◦ 이러한 조정과정은 신규주택 건설물량의 증가분과 주택의 멸실량이 같아지는 수준까지 지속
◦ 새로운 장기균형에서는 초기 균형상태보다 신규주택 건설물량은 감소하고, 총 주택재고는 감소하며, 임대료와 자산가격은 증가

(6) D-W모형의 한계와 보완
◦ 장기균형점을 찾기 위해서는 무수한 시행착오(반복과정)를 거쳐야 함
◦ Colwell(2002)
- 주택재고의 장기공급곡선(장기공급함수)을 도출하여 이용할 것
- 서로 다른 2개의 장기균형점을 연결하여 장기공급곡선을 도출
◦ 주택매매가격과 신규건설물량의 관계를 선형으로 가정하면

C = C0 + C1 * P (C0 < 0, C1 > 0 )

◦ P = R / i 이므로 C = C0 + [ C1 * R ] / i

◦ 장기균형에서 S = C / δ 가 성립되어야 하므로 장기공급함수(LRS )는  

- 이 식을 이용하면 시행착오(반복과정)없이 장기균형점을 찾을 수 있음

◦ 시장금리 감소의 경우