[상업용부동산금융론] 1104 상업용부동산 임대시장 구조

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제7강 상업용부동산 임대시장 구조
1. 임대시장에서의 수요 및 공급

1) 시장임대료(market rent)의 균형
▐ 공급곡선
 임대료 수준에 따라 빌딩 소유자는 물량을 어느정도 임대시장에 제공할지 결정하는데, 시장에서 임대료 시세가 상승하면 임대물량도 같이 상승한다. 이에따라 공급량 중에서 일정비율은 항상 공실로 존재할 수밖에 없다.
▐ 수요곡선
임대료 수준에 따라 빌딩 소유자는 물량을 어느 정도의 임대공간의 수요가 있을지 결정한다. 
▐ 시장 공실률
임대시장에 존재하는 공급물량과 임대계약 된 물량의 차액을 말한다. 
▐ 시장 임대료
임대시장의 공급곡선과 수요곡선이 일치하는 지점에서 형성된다.

[임대차 시장의 수급 균형]

설명 : 단위당 임대료와 시장임대료 곡선에서 공급에 따른 수요그래프를 그릴 수 있다. 
이때 시장임대료는 공급과 수요가 만나는 점이고, 균형점유의 상태이다. 
현재 재고면적에 따라 공실이 결정된다. 

▐ 시장임대료의 변화
A. 수요곡선의 변화(신규 기업 증가, 고용인원 증가 등)로 수요가 변화하며(D수요 -> D’수요) 시장임대료도 상승(R->R’)한다. 
B. 공급곡선의 변화
임대료의 강세나 공실률 하락등으로 개발사업의 수익성이 증가하고 신규 건물의 공급이 촉진되면, 공급이 증가한다.
이때, 새로운 공급곡선에 의한 균형임대료가 형성된다. (R‘->R"하락)
C. 단기적으로는 시장임대료가 R’수준에서 형성되나, 신규건축의 증가로 장기적으로 시장임대료는 R’’수준에서 형성된다. 

[시장임대료의 변화]

2) 임대시장의 일반적 특성
▐ 임대시장의 수요 및 공급의 특성
A. 주요 부동산 유형별 수요 결정요소는 다음과 같다. 
 아파트 - 가구 수, 연령층, 소득수준, 금리, 주택가용성, 임대료, 주택가격
 오피스 - 사무실 수요가 많은 업종(금융업종(은행, 보험회사 등), 전문자격업종(컨설팅, 의료 및 약국 등))
 상가 - - 가구소득, 연령, 성별, 인구, 선호도
 산업용 - - 도매, 수송, 물류, 조립 판매 및 서비스
▐ 임대시장의 수요 및 공급의 특성
A. 부동산 수요의 공통요인으로는 공실률, 금리, 기존 공급량, 건축비, 토지원가 등이 있다. 
B. 부동산 공급의 측면에서 다른 재화와 달리 수요 증가에 따른 시간차가 존재한다. 그래서 부동산 유형별로 6~48개월의 수급 차이가 존재하게 된다. 
▐ 임차인의 부동산 입지 선택 특성
A. 부동산 투자자 및 개발업자는 임차인의 입장에서 입지를 고려함
B. 임차인들이 입지를 고려하는 요소 : 매출의 증대, 영업비용의 감소, 매출과 비용의 혼합 등이 있다. 

임차인 A - 입지(1) 유리 : 소매업종, 식당 및 서비스업종 등이 유리하다. 
임차인 B - 입지(3) 유리 : 도매유통업체, 대형 창고 등이 유리

▐ 입지에 대한 임대시장의 일반적 원칙
A. 최선의 입지에 대한 최고의 임대료는 토지가치와 개발의 극대화를 가져온다. 
B. 입지는 매출이나 비용 구조가 유사한 사용자들에 의해 집중된다. 
C. 사용자에게 매력적인 입지가 임대료도 높고 밀집도도 높다. 그래서 토지에 대한 최유효이용 개발이 이루어진다. 
D. 입지는 비용 측면에서 대규모 토지 및 설비에 관해 규모의 경제로 낮은 임대료가 달성된다. 

▐ 상업용부동산에서 임대시장이 존재하는 이유(소유보다 임차를 선호하는 이유)
- 소유보다 임차하는 것이 비용측면에서 유리하다. 예를 들면, 어떤 기업의 사무실 공간 수요가 20,000평방 피트인데 반해 매물로 나온부동산은 100,000평방 피트 밖에 없다고 가정한 경우. 
- 소유는 기업의 경영에 융통성을 저해한다. 기업이 다른 도시로의 이전, 합병, 확장하는 경우 부동산을 단기간에 매각해야 하는 문제가 발생한다. 
- 소유는 기업의 핵심업무와 관련 없는 부동산의 운영, 유지, 보수 등 부동산사업과 관련한 업무에 많은 시간과 비용을 투자해야 한다.
- 소유는 사무실 공간의 축소 시 잉여공간에 대한 임대 또는 매각을 위해 브로커를 추가로 고용하는 문제가 발생한다.
- 소유는 부동산사업과 관련한 위험이 발생한다. 그래서 적정부지의 선택 및 개발에 따른 위험, 임차인 유치에 따른 위험, 빌딩의 유지
및 관리 위험, 자금조달의 위험, 지속적인 부동산시장동향 분석의 위험등이 존재한다. 

2. 임대차 계약의 일반적 구조 
1) 임대차계약의 유형
▐ 임대차계약의 일반적 내용
- 계약일자, 계약효력발생 일자 및 만기
- 최초 기본 임대료 및 추가 임대료 계산방식
- 제3자에 대한 보증 및 보상금
- 입주일 및 임차인의 부동산 개조
- 임차 시 부동산 사용, 제한 그리고 개조에 대한 제한 조항
- 임대공간 전대에 대한 제한사항
- 로비, 화장실, 주차장 등 공동구역 사용에 대한 내용
- 임차공간에 대한 수선 및 재보수 책임
- 부동산 개조, 변경에 대한 제한사항
- 임차인의 부동산 개조 수요에 대한 임대인 비용부담 인정범위
- 공간, 회사운영, 주차 가능 등 임차인에게 주어진 고려사항
- 양자 간 비용부담 배분 내용
- 보험가입 의무
- 임대차 재계약 옵션

▐ 임대료 지급에 대한 임대차계약의 유형 (3가지)
1. flat rent
- 임대차기간 동안 임대료의 조정이 없는 방식
- 임대차계약기간이 짧거나 임차인이 자주 변동되는 경우 적용된다( 아파트)
2. step-up rent
- 임대차기간 동안 주기적으로 임대료가 상승하는 방식 ( 오피스, 소매점, 창고 등)
3. indexed rent
- 임대료를 인상하는 기준으로 일정 지수에 연동하는 방식
- 소비자물가지수(CPI)가 일반적으로 사용됨
- 예상치 못한 인플레 위험을 임차인에게 전가함
- 일반적인 임대차계약보다 낮은 임대료 수준을 적용함
4. percentage rent
- 임대료를 임차인의 매출액에 부분 연동시키는 방식
- base rent(기본 임대료)에서 매출액이 목표액을 초과하면 매출액의 일정비율로 변경함( 백화점, 쇼핑센터)
- 베이스렌트란 임대차계약 체결 시 특정금액으로 확정되는 최초 임대료를 말한다. 
overage rent는 총 임대료에서 기본 임대료를 초과하는 금액이다. 

▐ percentage rent의 사례
- 임대면적이 1,000m 2 인 A쇼핑몰에서 flat rent 방식을 적용하여 m 2 당 월 임대료가 38천 원이라고 가정함
- A쇼핑몰의 소유자가 base rent를 월 35천 원/m 2 으로 낮추는 대신 손익분기점 이상 매출 시 8%(매출액연동 수수료율)를 추가 임대료로 수취하는 방안을 제안함
- 이 경우 매출액의 손익분기점은 900,000천 원으로 정하였는데, 임차자가 1,000,000천 원의 매출액을 기록한다면 base rent와 overage rent는 각각 얼마인가?

[S행정동 00몰]

▐ 영업경비 부담에 대한 임대차계약의 유형 (3가지)
1. gross-lease
- 빌딩의 영업경비에 관한 비용을 임대인이 지불하는 임대차계약
- 임대인이 비용 증가 위험을 부담함
2. net-lease
- 빌딩의 영업경비에 관한 비용을 임차인이 모두 부담함
(1) single net lease :  임차인이 빌딩의 유지관리비용을 모두 부담함
(2) double net :  빌딩 유지관리비용 이외에 영업 외 비용(부동산세금 및 보험)도 모두 부담함
(3) triple net : 빌딩 유지관리비용, 영업 외 비용 이외에 임차공간의 내부 수리 및 변경 비용까지 부담함. 
또, 큰 공간을 점유한 임차인에게 적용되는 방식으로 내부 인테리어의 변경, 고정물 이동 등을 임차인이 직접 부담함
또, 빌딩의 영업경비에 관한 비용을 임차인이 모두 부담함. 
** CAM(Common Area Maintenance)  : 임차인이 공동사용 공간에 사용료로 일정 비용을 안분하여 분담함. (도로, 정원의 유지 및 시설보완, 소매점의 경우 유지비, 냉난방비, 주차장 관리 등)
3. hybrid-lease
- 빌딩의 영업경비에 관한 비용을 임대인과 임차인이 공동으로 부담함. 영업경비 항목별로 임대인과 임차인이 각각 부담함
** expense stop : 임차인이 영업경비의 일정 수준 이상에 대해서만 비용을 부담함. 임대인에게 빌딩 영업경비의 상승을 방지하고, 임차인에게 과도한 영업경비의 사용을 방지함. 

▐ expense stop의 예시
-  임대면적이 100,000m 2 인 오피스빌딩에서 A임차자는 60,000m 2 의 임대면적에 임차하고 B임차자는 40,000m 2 의 임대면적에 임차한다고 가정함
-  빌딩의 총 영업경비 500,000원(m 2 당 5원)이 발생하였으며, A임차인은 m 2 당 4원에 대한 expense stop 조항이 있고, B임차인은 m 2 당 4.5원에 대한 expense stop 조항이 있음
A임차인의 비용부담 : 60,000원(=[5원-4원]×60,000m 2 )
B임차인의 비용부담 : 20,000원(=[4.5원-4원]×40,000m 2 )

[상업용부동산의 운용과 관련된 영업비용]

2) 실질임대료의 개념과 적용 

▐ 다양한 임대계약조건(임대료, 비용부담, 계약옵션 등)에 따라 임차인이 부담하는 임대료와 임대인의 위험부담이 상이함
- 임대인이 임대차기간 동안 수취할 수 있는 현금흐름은 임대료 유형별로 다양함
** 실질임대료(effective rent) : 다양한 임대료의 현금흐름을 동일한 관점에서 비교 분석하기 위해 현재가치의 개념을 활용한 임대료
A. 계산절차
1단계 : 예상 순임대료의 현금흐름을 현재가치로 계산함. 순임대료는 임대자가 부담하는 비용을 공제한 후의 금액임
2단계 : 임대차기간 동안의 equivalent level annuity를 계산함 (equivalent level annuity이란? 연금의 현가계수(PVIFA)를 활용하여 계산되며, 임대차기간의 현금흐름에 대한 현재가치가 연간 임대료로 균등하게 배분되는 금액을 의미한다. )

▐ 실질임대료(effective rent)의 산정
예시1
- A임대인과 B임차인은 1,000평의 임대면적에 관해 5년 임대계약을 체결함
- 임대차계약의 유형은 초년도 연간 임대수입의 경우 m 2 당 10백만 원으로 체결하였으며, 매년 m 2 당 1백만 원씩 상승시키기로 합의한 경우 임대차계약의 m 2 당 실질임대료는 얼마인가? (단, 모든 비용은 임차인이 부담하며, 임대인은 임대료의 투자위험을 10%로 예상함)
1단계
- 5년 동안의 임대수입에 대한 현재가치를 구하기 위해 임대료의 현금흐름을 투자위험인 10%로 할인함

예시2
- A임대인과 B임차인은 1,000평의 임대면적에 관해 5년 임대계약을 체결함
- 임대차계약의 유형은 초년도 연간 임대수입의 경우 m 2 당 10백만 원으로 체결하였으며, 매년 m 2 당 1백만 원씩 상승시키기로 합의한 경우 임대차계약의 m 2 당 실질임대료는 얼마인가? (단, 모든 비용은 임차인이 부담하며, 임대인은 임대료의 투자위험을
10%로 예상함)
2단계
- 동일한 현재가치의 equivalent level annuity를 계산함

▐ 실질임대료(effective rent)의 계산 예
1,000평방피트의 임대면적에 대한 5년 동안의 6가지 임대계약형태
대안1. net lease with step
- 초년도 임대료는 $10, 매년 $1 상승
- 모든 비용은 임차인 부담
대안2. net lease로 1년간 임차료 면제
- 임차료 2년 차 $14.5 이후, 연 $1씩 인상
- 모든 비용은 임차인 부담
대안3. net lease로서 CPI 조정
- 초년도 임대료는 $11, 이후 CPI 연동 (CPI 2년 차 2%, 3년 차 3%, 4년 차 4%, 5년 차 5%)
대안4 gross lease
- 임대료 연 $17.5
- 임대인이 모든 비용 부담
- 비용은 초년도 $4, 이후 매년 $0.5 증가
대안5 gross lease 비용상한
- 임대료 초년도 $15.5
- 임대인이 $4까지 비용부담
- 비용은 초년도 $4 이후, 연 $0.5 증가
대안6 gross lease 비용상한, CPI 조정
- 임대료 초년도 $14.5, 이후 CPI 연동
- 임대인 $4까지 비용부담
- CPI 및 비용 가정은 위와 동일
▐ 실질임대료(effective rent)의 계산 예
[6가지 임대계약에 대한 실질임대료]

▐ 실질임대료(effective rent)의 계산 예
 실질임대료의 각 대안별 특징
대안1 net lease with step
- 인플레이션이 예상을 초과하는 경우, 임대수입의 가치가 하락함
대안2 net lease로 1년간 임차료 면제
- 임대료 면제기간의 부여로 2~4년간의 임대료가 높아야 대안1 의 경우와 동일한 실질임대료를 얻음. 임차인의 신용위험도가 높기 때문에 대안1 보다 높은 실질임대료가 형성됨
대안3 net lease로서 CPI조정
- 인플레이션 위험이 임차인에게 전가됨 실질임대료가 대안1 과 대안2 보다 낮음
대안4 gross lease
- 임대인에게는 gross lease이기 때문에 net lease보다 불리함
- 임대인이 비용증가 위험을 부담함
- 높은 실질임대료($12.59)가 부과됨
대안5 gross lease 비용상한
- 비용부담을 임차인에게 전가함. 
- 임대인은 net lease보다 유리함
- 낮은 실질임대료($11.50)가 부과됨
대안6 gross lease 비용상한, CPI 조정
- 비용증가와 물가상승 위험은 임차인에게 전가됨 -> 가장 낮은 실질임대료

3) 순영업소득(NOI)의 구조
▐ NOI의 구성요소
월세 수입 : 각 임차인들에게 매월 계약기간 동안 받는 월세의 합계
보증금 운용수입 : 임대인이 보증금을 운용함에 따라 발생하는 수입 (보증금×보증금 운용이율)
기타수입 : 임대료 외에 빌딩을 운용함에 발생하는 수입 (주차수입, 회의실 임대수입, 자판기수입, 광고판수입)
관리비 : 빌딩 영업경비를 충당하기 위해 임차인으로 받은 금액
미납임대료 : 임차인의 파산으로 발생
할인금액 (concession) : 특정기간 임대료 감면 금액 (free rent 등)
영업경비 : 빌딩을 유지관리하기 위해 발생하는 비용

▐ NOI의 산출과정
부호 항목 비고 
+ 월세 수입
+ 보증금 운용수입 =보증금×보증금운용이율
+ 관리비 수입
+ 기타수입  (주차수입, 회의실, 임대수입, 자판기수입, 광고판수입 등
가능총소득 (PGI : Potential Gross Income)
- 공실 손실 및 미납임대료
유효총소득(EGI : Effective Gross Income)
- 영업경비(수선비, 유지관리비, 인건비,화재보험료, 재산세 등)
순영업소득(NOI)

3. 상업용부동산의 임대계약 사례
1) 오피스빌딩 사례
▐ 임대공간에 대한 할증 및 할인 임대료
할증 임대료 : 지상층, 고층의 경관, 건물의 구석, 통로의 접근성 용이
할인 임대료 : 중간층, 승강기 접근성 불편, 막힌 경관, 동일 임차인의 불연속 점유(동일 임차인이 2층과 6층 사용)
▐ 임대수입액 결정
m 2 당 기준 임대료×임대가능면적
▐ 임대가능면적
임차인에게 실질적으로 임대가능한 총 면적
임대가능면적=빌딩 연면적–빌딩공용면적 ( 로비, 외벽, 지하실, 엘리베이터, 계단, 관리실 등)
예제
Q.빌딩 연면적 25만m 2 , 임대가능면적 20만m 2 , 기본임대료 $20일 때, 임대수입액은?
A.임대수입액=20만m 2 ×$20=$400

▐ 일반적으로 1동의 오피스빌딩에 다수의 임차인이 있는 경우 층별 사용가능면적의 계산이 필요함
예제
Q. 1개 층에 4인 임차인 입주, 층당 면적 : 2만m 2 , 1인 실제 이용면적: 4,500m 2
A. 1개 층의 사용가능 면적=4,500×4=18,000m 2 / 단일 임차인이 입주한 경우 층의 임대가능면적=20,000m 2

▐ 임차인별 임대가능면적의 계산은 층당 할당계수(load factor)를 활용함
    층당 할당계수=층당 임대가능면적/층당 사용가능면적 = 20,000/18,000=1.111
예제
Q. 임차인의 사용가능면적이 4,500m 2 인 경우의 임대가능면적은?
A. 임대가능면적=4,500×1.111=5,000m 2 -> 임차인은 실질적으로 5,000m 2 에 대한 임대료 납부

▐ 오피스빌딩의 연간 NOI 구성 항목 사례

 

 

2) 쇼핑몰 사례
▐ retail 부동산의 특징
 retail 부동산 투자의 성공요소 : 임대공간당 매출액, 방문자 수 임차인의 구성이 중요함
 retail 부동산의 개발 시 상권분석이 중요함 : 해당 입지 내 인구, 연령, 잠재소비자의 소득
 임대료 계약조건이 다양함 :  flat, stepped-up, index base rent, percentage rent
 공용사용공간에 대한 임차인의 비용지불 여부 : 일반적으로 공용사용공간의 비용은 임차인들이 지불함

▐ retail 임대차 환경
anchor 임차인
- 대규모 공간을 임차하거나 높은 매출액 및 방문객을 유발하는 임차인 : 임대료 할인 및 특별한 임차조건 요구
- 임대료 :  낮은 임대료 제공, 장기간 임대계약 체결
 in-line 임차인
- 소규모 공간을 임차하여 anchor 임차인에 의해 유발된 방문객을 활용하여 매출을 높이고자 하는
임차인
- 임대료 
- base rent 형태로 단기간(3~5년)에 걸쳐 임대계약 체결
- 일부 percentage rent 임대계약 : 임대인이 영업활동 참여

▐ CAM 부과(관리비)
- retail에서 공용사용공간의 관리비에 대한 고려가 필요함
- 일반적으로 anchor 임차인은 in-line 임차인에 비해 낮은 공용사용 관리비가 부과됨
in-line 임차인의 m 2 당 공동사용구역 관리비용 : 
= 해당 부동산의 총 CAM 비용–anchor 임차자가 부담하는 CAM 비용 / in-line 임차자의 임대공간(m 2 )
예제
Q. 총 2백만m 2 중 120만m 2 가 임대공간, 80만m 2 가 공동사용구역
 1년 기준 총 CAM 비용 $3,000,000
 anchor 임차자 700,000m 2 임대
 in-line 임차자 500,000m 2 임대
 anchor 임차자와 임대인은 m2당 $2로 CAM 비용 부담 계약
in-line 임차자의 CAM 비용은?
A. (3,000,000-1,400,000)/500,000=m 2 당 $3.2

▐ 쇼핑몰의 연간 NOI 구성 항목 사례

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