[상업용부동산금융론] 1111 상업용부동산의 임대계약 관련 이슈

제8강 상업용부동산의 임대계약 관련 이슈.pdf

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8강

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제8강 상업용부동산의 임대계약 관련 이슈
1. 상가 임대시장의 특성 및 현황
1) 상가의 정의 및 구분
- 상가 : 임대수익을 목적으로 하는 수익성 부동산 중에서 소비자에게 상품을 판매하거나 서비스를 제공하는 등 상업활동에
이용되는 부동산
- 임대수익 추구 : 주거용 부동산과 차이
- 다양한 임차인 구성 : 오피스빌딩과 차이

▐ 상가는 개발, 소유형태, 입지, 업종 및 업태 등에 따라 그 유형과 특성이 상이함
 - 소비자의 상품과 서비스 구매행태 및 개발환경의 변화에 따라 다양한 상가의 유형이 등장함

[국내 상가 관련 법규상의 정의 및 개념]
관련법에 의한 상가 정의 및 개념
- 상가건물 임대차보호법 (제2조, 제3조) : 부가가치세법, 소득세법, 법인세법 관련 규정에 의한 사업자등록의 대상이 되는 건물
- 건축법시행령(별표1) : 제1종 근린생활시설, 제2종 근린생활시설, 판매 및 영업시설
- 집한건물의 소유 및관리에 관한 법률(제1조의2) :1동의 건물 중 다음 각호에 해당하는 방식으로 수개의건물부분이 이용상 구분된 경우에 그 건물부분(“구분점포”)은 이 법이 정하는 바에 따라 각각 소유권의 목적으로 할 수 있다. 1. 구분점포의 용도가 건축법상 판매 및 영업시설일 것
- 주택건설기준 등에 관한 규정(제50조) :주택단지에 설치하는 근린생활시설 · 소매시장 · 상점
유통산업발전법 (제2조)시행령 (5조, 별표1) : 매장이라함은 상품의 판매와 이를 지원하는 용역의 제공에 직접적으로 사용되는 공간, 상점가라함은 1km 2 안의 가로 또는 지하도에 50 이상의 도매점포 · 소매점포 또는 용역점포가 밀집하여 있는 지구를 말함(할인점, 전문점, 백화점, 쇼핑센터, 시장 정의)

[국내 상가의 종류]
구분 / 정의
- 단지 내 상가 : 주택법 등에 의해서 일정규모의 공동주택 건립 시 주민의 편의를 도모하기 위해 설치되는 상가를 말하며, 주로 아파트
내 상가로 개발됨
- 근린상가 : 통상적으로 주거지가 중심이 되는 근린생활권에 입지한 빌딩으로 대체적으로 5층 미만이며, 건축법상의 근린생활시설 등 일상적 편의를 제공하는 업종이 입지한 빌딩을 지칭함
- 일반상가 : 상권의 위계상 도심 및 부도심에 위치한 상가로 건축법에 따른 제1종 근린생활시설 중 공공서비스의 성격이 아닌 것과
제2종 근린생활시설, 학원, 위락시설 등이 입지한 빌딩
- 테마상가 : 특정 사업자가 주체가 되어 전체시설을 계획 · 관리되는 상가의 한 형태로서 판매시설 및 기타 서비스시설이 집합된 빌딩을 의미하며, 각 점포마다 구분 · 소유되는 경우가 대부분임
- 복합상가 : 주거시설, 산업시설 등과 상가시설이 복합되어 있는 상가를 의미하는 것으로 통상 주상복합건물의 저층에 제1종 근린생활시설과 제2종 근린생활시설이 입점한 상가를 의미함
- 오피스상가 :  도심지 대규모 오피스빌딩의 일부 층에 입지한 판매시설로서 대규모 오피스빌딩의 고객을 대상으로 하며, 통상 아케이드상가라고도 함
- 기타상가 : 위의 구분에 포함되지 않는 지하상가 등이 있음

2) 상가 임대시장의 특성
▐ 상가 입점업체의 고객에 대한 유인력이 임대료 결정의 주요 요인으로 작용함 : 경쟁력 있는 업종 분포는 많은 유동인구를 가져오며 경기변동에 민감하지 않음
▐ 소형 상가의 임대료는 대형 쇼핑센터에 비해 저렴함 
- 대형 쇼핑센터 : 점포의 밀집성으로 강력한 고객 유인력 
- 식료품점, 약국 등 : 지역 내 고객이 주로 이용함
▐ 상가의 노후도는 고객 유인력과 역의 관계
- 노후화된 상가의 경우 건물기능의 저하가 발생함
- 시장환경의 변화에 따라 부적절한 업종의 혼재 등이 발생함
- 그러나, 서울 명동 상권은 입지적 우수성이 건물 노후도보다 영향이 큼
▐ 상가의 입지선정은 상가의 가치를 결정하는 주요한 요인임
백화점 : 도심이나 부심의 중심상업지구에 입지함
슈퍼마켓 : 주택지 주변
편의점 : 유동인구가 많은 도로변
▐ 상가의 임대료는 고객의 접근성에 영향을 많이 받음
- 1층의 임대료 수준이 가장 높고 고층일수록 임대료 하락폭이 크게 나타남
- 일반적으로 6층 이상부터는 임대료의 하락 현상이 둔화됨 : 고층의 상가일수록 승강기 등과 같은 부대시설이 존재하기 때문에 고객의 접근성에 영향이 적음

[상가의 층별 임대료 수준]

3) 상가 총량 현황
[2층 이하 상가의 재고량 분포]

경기도 지역을 제외하면 대부분 지방 중소도시에 높은 비중으로 분포함

[3층 이상 상가의 재고량 분포]

서울, 경기, 광역시에 높은 비중으로 분포함

[상가 재고량의 분포 현황]

4) 상가 공급 추세
2001 ~2004년 :  IMF 체제 이후 정부의 부동산경기 부양책 도입으로 지속적으로 상가 공급이 증가하는 시기
2005 ~2007년 : 상가 후분양제 및 기반시설부담금의 영향으로 급격히 공급량이 축소됨 -> 테마쇼핑몰의 공급량이 타 상가유형에 비해 급격히 감소함
2008년 이후 :  상업용부동산에 대한 투자심리 고조 영향으로 회복세를 보임 -> 과거와 같은 상가 공급량 상승추세는 없음

2. 상가 권리금에 대한 이슈
1) 상가 권리금의 정의 및 유형
- 권리금 : 영업시설, 비품 등 유형물이나 거래처, 신용, 영업상의 노하우(know-how) 또는 점포 위치에 따른 영업상의 이점 등 무형의 재산적 가치의 양도 또는 일정기간 동안의 이용대가
▐ 권리금의 유형
지역권리금, 영업권리금, 허가권리금, 시설권리금, 복합적 권리금

지역권리금(바닥권리금)
- 영업장소가 위치한 장소적 이점에 관한 대가로서의 권리금으로 가장 일반적인 권리금 형태
- 유흥업소나 백화점 주위 등과 같이 상권의 장소적 특징과 규모에 따라 권리금 수준이 상이함

영업권리금
- 영업을 영위하여 발생하는 영업이익에 대한 무형의 재산적 가치에 대한 권리금
- 장기간 영업을 하면서 확보된 고객 수, 광고나 평판 등으로 쌓은 명성, 신용, 영업상의 노하우 등에 영향을 받음
- 경기와 밀접한 관련이 있음
- 영업권리금은 임대시점부터 6개월부터 2년까지의 기간 범위 내에서 발생하는 순이익으로 정의함
- 보통 1년간 상가에서 평균적으로 발생하는 매출이익의 정도를 영업권리금으로 간주

시설권리금
- 영업을 위하여 건물의 구조변경, 영업장 내부에 고착시킨 인테리어, 집기 및 비품 등 유형물에 대한 대가
- 시설에 대한 감가상각이 이루어지며 통상적으로 3년이면 시설물에 대한 재산적 가치는 없는 것으로 간주
- 민법 제626조의 부속물매수청구권으로 법적인 보장이 어렵다는 의견이 많음

허가권리금
- 허가권 등 이익의 대가 즉 영업허가권, 대리점 계약자의 지위 등 일정한 권리의 양도 또는 이용에 대한 대가가 포함된 권리금
- 담배소매업, 호텔, 주유소, 정비공장, 1종 유흥주점 등
- 법률, 행정상 불법적인 것이 다수 존재함 -> 권리금 범주에 미포함

복합적 권리금
- 지역권리금, 영업권리금, 시설권리금, 허가권리금 등이 일부 혹은 전부가 혼합되어 형성된 권리금
- 일반적으로 권리금은 다양한 유형의 권리금 성격이 복합적으로 작용함
- 권리금은 초기에 시설 등에 따른 시설권리금이 많은 비중을 차지하나 향후 지역권리금, 영업권리금 등으로 영업 전반에 걸친 무형의 재산권 비중이 확대됨

2) 상가 권리금 시장의 특성
상권의 성숙성
- 권리금은 상권이 성숙된 시장에서 형성됨
- 권리금이 없는 상가에 비해 오래된 건물의 낮은 층에서 형성됨
입지적 우월성
-  권리금은 임대면적에 따라 증가하기 보다는 접근성이 좋은 상가에서 형성됨
- 입지적으로 유리한 1층에서 지상 또는 지하로 멀어질수록 권리금이 하락함
- 지하철이나 버스정류장과 거리가 가까울수록 권리금이 상승함
임대료와의 상관성
- 권리금이 높은 경우 보증금과 임대료도 높게 형성됨
- 권리금과 임대료, 보증금은 서로 유의한 양의 상관관계를 형성함

[상가 권리금 시장의 구조]

3) 상가 권리금과 관련된 문제점
- 상가 임대차계약은 주택과 달리 임대료 외에 임대인과 임차인의 이해관계가 상대적으로 복잡.  대표적인 것이 상가 권리금에 관한 문제
-상가 권리금에는 지역 상권의 발달과정에서 임차인의 영업능력이 반영된 지가 상승분이 포함됨
- 임대료의 상승을 추구하는 임대인과 영업이익의 극대화를 추구하는 임차인 사이에는 많은 갈등관계가 존재함
- 상가 임대차에서 발생되는 권리금의 문제는 지가 상승에서 발생하는 불로소득적 가치 증가분을 부동산 소유자만이 가져야 되는지에
관해서도 논쟁과 연결됨
예시)상가 권리금 분쟁의 대표적인 사례
-  2009년 용산4구역 도시환경정비사업지구의 정비사업 현장에서 발생한 용산사태
- 주거 임차인 39명, 상가 임차인 88명 등 총 127명의 임차인들이 사업시행 재개발 조합이 정한 보상내용에 이의를 제기하면서 발생

4) 상가 권리금 분쟁의 유형
A. 차임인상에 대한 분쟁으로 인한 갱신 거절
- 차임인상에 대해 임대인과 임차인 간에 이견이 있을 경우 발생함
- 임차인은 영업이라는 재산이 소멸하는 불이익을 입게 되며 투자금(권리금)을 회수하지 못함
B. 권리금 취득을 목적으로 갱신 거절
- 임대인이 고의적으로 임대차 계약의 갱신을 거절한 후에 다시 새로운 임차인과 임대차계약을 체결하면서 권리금을 수령하는 경우 발생함
- 임대인은 차임의 증가와 권리금 취득이라는 이익을 얻는 반면, 임차인은 권리금의 손실을 입게 됨
C. 임차권 양도 등의 거절
- 임차인이 더 이상 영업활동을 하지 못하는 경우 발생함
- 새로운 임대차계약을 체결하여 권리금을 취득한 목적으로 임차권의 양도에 동의하지 않음
D. 대항력이 없는 임차권과 소유권 변경
-「상가건물임대차보호법」의 적용을 받지 않은 임대차의 경우 건물의 소유자 변경 시 신소유자에게 임차권을 주장할 수 없음
- 임차인은 신소유자의 요구에 응하거나 영업을 포기하고 임차목적물을 반환하는 경우가 발생함
E. 점포임차인 사이의 분쟁
- 점포임차인이 임차권 또는 임차권을 포함한 영업을 양도하면서 영업양수인(신규 임차인)에게 영업양도에 관한 허위 정보나 관련
정보를 제공하지 않는 경우에 발생함

5) 상가 권리금의 현황
▐ 전체 상가시장 중 권리금이 있는 시장은 55.1% 수준임
- 2013년 상가건물임대차 실태조사 결과, 임차인(7,700명)이 입주 시 권리금이 있었다는 응답이 55.1%, 권리금이 없었다는 응답이 44.9%로 나타남

▐ 권리금 거래 관행
- 권리금은 임차인 사이에 거래되는 것이 대부분임(96%)
- 동종업종(58.5%)뿐 아니라 이종업종(41.5%) 간에도 권리금이 거래됨
▐ 상가 지역권리금에 관한 실태분석
- 활용된 자료는 1층 상가 점포에 관한 임대료 감정평가를 수행하는 과정에서 습득된 서울지역의 임대계약 현황임
• 서울지역의 평균적인 권리금 총액 : 평균 약 224백만 원
• 권역별로는 신촌, 영등포 권역(평균 약 287만 원)이 가장 높게 나타남
• 비교적 핵심 상권과 거리가 있는 기타 권역(평균 약 187만 원)이 가장
낮게 나타남
• 서울지역의 평균적인 3.3m 2 당 권리금 수준 : 약 780만 원
• 권역별 3.3m 2 당 권리금 수준은 대학가가 밀집한 신촌, 영등포 권역
(약 886만 원), 도심권역(약 835만 원), 강남권역(약 812만 원) 순으로
높게 나타남
▐ 상가 지역권리금에 관한 실태분석
[서울지역의 권리금 수준]

▐ 상가 지역권리금에 관한 실태분석
- 서울지역의 연간 월세 대비 권리금 배율의 평균 : 2.08배
- 기타 권역과 신촌, 영등포 권역이 각각 2.29배와 2.06배로 높게 나타남 : 다른 권역에 비해 임대료 수준이 낮은 반면 권리금이 높다는 의미임
[서울지역의 권리금/연간 월세 배율]

▐ 상가 지역권리금에 관한 실태분석
- 서울지역의 상가 가격 대비 권리금 비율의 평균은 12.76%로 나타남
- 권리금이 상가 가격의 평균적으로 약 12% 정도의 비중을 차지함
[서울지역의 권리금/상가 가격 비율]

6) 상가 권리금 제도의 현안 과제
-  현행 상가 임대차보호법의 적용범위에 대한 논란 : 권리금의 보호범위
- 권리금 유형의 구분(지역권리금, 영업권리금, 시설권리금 등)에 따른 차별화된 제도 개선 접근이 필요함
- 지역권리금은 건물소유자의 이익인가? 임차인의 이익인가? 
- 권리금 실태를 파악하기 위한 통계 정보의 부족 : 중소기업청의 소상공인 지원을 위한 권리금 실태조사를 제외하고는
많지 않음
- 권리금 신고제도의 실효성에 대한 논란 : 권리금에 대한 과세와 권리금 신고금액에 대한 적정성 문제

3. 전세 또는 보증금과 관련된 이슈
1) 부동산 임대계약 형태의 특수성
▐ 국내 부동산 임대시장은 완전 전세, 준전세, 보증부월세, 완전 월세로 다양한 임대계약 형태가 분포함
**준전세 : 보증부월세의 임대계약 형태에서 보증금 비중이 전세의 50% 이상인 임대계약 형태
▐ 전세제도는 외국과 달리 국내 부동산 임대시장에서만 유지되는 특수성이 있음
- 국내 전세제도의 발생 배경
• 1960년대 이후 급속한 경제 성장에 따른 도시지역의 만성적 부동산 부족에 따른 가격 급등, 정치 · 제도적 차원에서 부동산수급의 불균형, 제도권 금융시장의 미비 등이 있음
- 전세제도는 사금융의 역할을 수행함 : 전세금이 자금조달을 위한 레버리지 수단으로써 긍정적인 기능을 수행함

2) 부동산 임대시장의 삼차원적 구조
** 부동산 임대시장의 삼차원적 구조 : 보증부월세의 양극단에 완전 월세시장과 완전 전세시장을 독립적인 축으로 국내 부동산
임대시장을 해석한 모형
- 매매가(P), 완전월세(R 0 ) 및 완전전세(C)를 독립적인 축으로 설정함
- 보증부월세시장은 단일가격으로 임대료 수준이 결정되는 2개의 독립적 시장인 전세시장과 순수월세시장의 관계에 의해 설명됨
- 보증부월세는 양극단인 순수월세와 전세의 중간에 위치함으로써 보증금 비중에 따라 다양한 분포를 보일 수 있음
- 전세 또는 보증금의 기회비용인 전월세 전환율은 삼차원적인 구조에서 임대계약 형태를 결정하는 주요한 요인임

[부동산 임대시장의 삼차원적 구조]

3) 전월세 전환율의 개념
**전월세 전환율 : 전세금 또는 보증금의 일부를 월세로 환산하거나 보증부월세 중 월세를 보증금으로 환산하기 위해 사용되는 지표
-  전세금 또는 보증금의 한 단위 감소분에 대한 월세의 증가분
▐ 전월세 전환율의 구조

i c ×C = (i c ×D)+(12×R(D))
C = D+(12×R(D))/i c 
i c = R(D) × 1 2  / C−D
여기에서  i c : 전월세 전환율  D : 보증부월세의 보증금  C : 전세금  R(D) : 보증부월세의 월세

▐ 전월세 전환율을 적용한 월세 기준 및 전세 기준 임대료(예시)
A. 기본가정

B. 월세 기준 전환 시(=보증금×(전월세전환률/12)+월세)
• 2004년 월세 : 250,000원=10,000,000원×(0.18/12)+100,000원
• 2005년 월세 : 200,000원=10,000,000원×(0.12/12)+100,000원
:약 20% 하락
C. 전세 기준 전환 시 (=보증금+(12×월세)/전월세전환률)
• 2004년 전세 : 16,666,667원=10,000,000원+(12×100,000원)/0.18
• 2005년 전세 : 20,000,000원=10,000,000원+(12×100,000원)/0.12
:약 20% 상승

4) 전세 또는 보증금의 기능
**임대보증 기능
- 월세 미납이나 물건의 훼손 등 임차인이 채무를 불이행하였을 경우 해당되는 손실을 임대인의 보증금 반환 의무와 상계함으로써 임대인을 보호하는 효과
- 외국에서는 주택의 경우 보증금이 월세의 2∼3배 수준이며, 오피스빌딩의 경우 일반적으로 6배 이내에서 형성됨
**레버리지 기능
- 보증금을 주고받음으로써 임대인과 임차인 간에 차입거래 효과를 발생시키는 것을 의미함 : 국내 임대시장의 특수성
- 임대인이 보증금을 차입자금의 조달(레버리지)로 활용함 : 임대인이 보증금의 레버리지 효과를 추구함으로써 자기자본 수익률을 극대화함

5) 전세 또는 보증금의 운영수익 처리방법에 관한 가설
**운영소득 가설
- 부동산 임대시장에서 임대인이 전세금 또는 보증금을 안정적인 금융상품에 투자함으로써 시장금리 정도의 운용수익을 얻는다는 가설. 전세금 또는 보증금의 기회비용이 안정적인 시장금리에 영향을 받음
장점 • 부동산 임대시장이 자산시장과 밀접한 관련성을 갖고 있기 때문에 거시적인 측면에서 자산시장과 부동산시장의 균형이론을 비교적 명확히 설명함 
단점• 부동산 임대시장에서 전월세 전환율과 시장금리가 차별성을 갖는 이유를 명확하게 설명하지 못함 -> 전월세 전환율이 시장금리보다 높은 상황에서 임대계약 형태가 완전 월세로 수렴되어야 한다는 구조적인 문제점

이론적 구조식
K= R+i×D +P×a / P
R= −i × D + (k − a) × P
−  dR / dD =i
여기에서  K : 임대인의 투자수익률  D : 보증금  R : 월세×12  P : 부동산 가격  i : 시장이자율  a : 부동산 가격상승률

**레버리지 가설
- 부동산 임대시장에서 전월세 전환율과 시장금리가 차별화되는 현상의 관점에서 보증금 또는 전세금이 임대인의 투자수익을 극대화하기 위해 레버리지 목적으로 활용된다는 가설
장점 : 전세 또는 보증금의 기회비용(전월세 전환율)을 임대인의 기대수익률로 해석함으로써 시장이자율과 전월세 전환율의 차이를 비교적 명확히 설명함
단점 : 전세 또는 보증금의 레버리지 기능은 자기자본 수익률의 개념으로 금융차입 상황, 투자 리스크 등을 명확히 반영하지 못함

이론적 구조식
K= R+P×a / P−D
R= −k × D + (k − a) × P
− dR/dD =K

[운용소득 가설과 레버리지 가설의 수익구조]