[부동산조사방법론] 11주차 / 소매용부동산시장분석

1교시

테넌트 구성 

시너지효과, 믹스 전체의 관점에서 보면, 공간을 전체적으로 관리하는 

매출액 비교. 임대료를 안내면 수입이 감소하고, 나간다고 하면 문제가 생김.

앵커테넌트의 효과

전경돈 - 세빌스, 부천 중동에 있는 디몰을 사서 팔았다. 앵커 점포로 가진 데이터를 구했다. 

트래픽카운트 시스템을 받아서 CGV의 매출과의 상관관계를 분석했다. 푸드/음료와 0.9의 상관관계를 가진다는 것을 밝혀냈다. 소매 논문을 보시면, 앵커가 있으면 매출이 늘어난다는 것은 있다. 얼마나 늘어나는지에 대한 것은 아직 없다. 서점 매출과 뷰티/화장품의 상관관계가 높았다. 아이를 데려온 주부. 휘트니스 센터는 음식/음료의 상관관계가 높았다. 

테넌트 배치 

1.믹스가 구성되면, 어떻게 배치해야 하는가? 아직, 가이드라인밖에 없다. 

앵커로 몰리는 고객을 분산하여 골고루 배치하는 방법. 통행량이 발생한다. 사람들의 흐름을 위해서 각각의 귀퉁이에 배치한다. 어떻게 배치했을때 효과적인가 ? 

예제 ) 예전의 삼성 코엑스 몰과 현재의 코엑스몰 배치

2. 배치

붙이면 안되는 테넌트 : 음식점과 향초점포

목적형 테넌트 :  바깥에 붙여도 괜찮다. 

한꺼번에 사는 것은 같이 붙여준다.

통로, 폭

참고: 소매경영 (오세조,한울 554-556페이지)

3. 배치를 수직으로 어떻게 배치하는가? 중심통로, 에스컬레이터 가까운 곳. 에스컬레이터에서 내리면 오른쪽으로 돌게 된다. 

유니클로는 고층에 배치. 

화장품 악세사리가 고급스러우므로 1층에 배치

백화점 주요고객, 여성의류 2-3층

아동, 목적형 - 고층

가구, 넓은 면적 차지, 고객 동선 불편 - 고층

4. 집적문제

유사한 테넌트를 그룹화해야하나? 아니면 분산시켜야 하나?, 

홍콩논문 - 배치전략 / 층이 낮을때는 최대한 떨어트리지만, 수직 고층에서는 붙여놓아야 한다. (층의 수가 높아지면 부문화의 정도가 커진다.) 

L- shape, U- shape, Mall -dumbbell, T shape, Double-dumbbell, 앵커를 몇개를 넣는지도 중요

테넌트믹스 관리

-지속적인 테넌트 믹스 변경. 유행하는 품목이 바뀌는 만큼 사람들의 기호에 맞춰야 한다. 

- 매출액을 안다면 분석을 해볼 수 있다. 

- 너무 장사가 잘된다 싶으면, 같은 범주의 추가 테넌트 입점 (부산오뎅 부산역KTX)

기존소매부동산 조사 - 공간이용패턴조사

설문조사, 통행량조사, 참여관찰, 추적조사 등

ABC분석 - 전체매출의 80%는 20%의 품목, A,B,C급 품목으로 나눈다.

GMROI - 박리다매일 경우 마진폭이 작고, 고가 품목은 마진이 크다. 임대료 측정시 보다 합리적으로 사용하는 방법.

소매용부동산의 시장조사과정 

-시장권역 설정 

-수요분석, 시장의 동향, 수요측면을 보는 것.

-공급분석

-잠재력, 경쟁력 파악 

분석대상 부동산이 무엇인지를 봐야 한다. 

학교에서 가르치는 부동산 평가기준  무얼 가르치나?

부지특성, 건축물특성 - 부지와 건물

미시, 거시입지 - 쇼핑센터 좋아도 상권이 망하면 안됨

점포의 특성 - 물리적 특징, 건물안에 어떤 위치에 있나? 

내부입지, 물리적특성

테넌트, 상권특성

업종, 점주특성 등 

** 앵커 특성을 구체적으로 보는 논문이 아직 없다. 

대상부동산 분석 : 부지

- 사각형모양. 전면폭이 넓은 것이 좋다. 

- 지형, 평평한 곳

- 코너입지, 중간블록입지

- 전면보도폭 넓은 곳

- 유틸리티

미시입지

-가시성, 접근성, 보이는 형태가 좋다, 자체집객력 낮은 곳

-보이는 정도, 도로, 건물높이, 간판이 가시성을 결정

-접근성, 오가기편한 곳.

-커브컷, 회전차로

-통행량, 입지에 다니는 사람, 차 많으면 괜찬은 곳

쇼핑센터

-건물의 사이즈, 수요와 맞는 최적규모(공실때문)

-전면폭

-디자인과 레이아웃, 매력적인 이미지가 쇼핑센터에 미치는 영향 ( 롯데, 신세계, 현대 백화점)

*** 건축적 요소에 대한 논문은 아직 없다. 건축적 지표, 반 입지적 영향 

-캐노피( 천막 ), 비올때는 좋지만 점포를 가린다. 

-입구, 조경

-간판, 세일사인

-주차, 적정한 주차가 중요. 퀄리티, 조명안전, 위치, 종업원파킹

-조명, 안전

-배송, 서비스면적, 물건이 들어오는 동선.

-어매니티

-푸드코트, 자체지원시설인지, 사람유인 시설인지에 따라 다르게 구성

공적공간(홍콩논문)

-리츠가 많아지면서 데이터가 공개되기 시작, 회귀돌린다. 

쇼핑센터- 비물리적

-앵커테넌트 규모 집객력, 크기는 어느정도일 때를 앵커로 보나? 

 점포

-점포크기 - 물리적 형태, 업종마다 원하는 사이즈가 있다. 

-개별점포 형태, 젤 좋은 건 사각형

-소재층(우리나라 경우)

-쇼핑센터의 유연성

-내부입지 : 가시성, 접근성, 통행량

대상분석평가할때, 부지, 건축물, 주차, 테넌트믹스 및 마케팅, 평가결론.

** 이부분(소매부동산 1교시-2교시부분)은 시험에 내지 않는다. 

2교시 

거시입지

- 보완적인 활동, 경쟁이 있을때 매출 관계 등

-용도별 연결관계 분석 평가

- 지도를 활용한 입지분석, 위치와 거리, 활동 표시

상권 유형별 입점업종

-나이스비즈맵, 건축물의 업종별 입점특성

-주거지, 상업지, 성격 등 상권 잠재력도 다름.

거시입지분석

-상권, 통행량, 어매니티, 도시 등등 업종 고려

- 분석 모형에 따라 평가모델 다름

예시 ) 빅데이터로 뽑은 대한민국 연매출 최고상권

상권의 경쟁구조 - 뜨는상건, 지는 상권

논문 ) 최부성, 송명규(2011), 상업용지 배치 비율이.. ->택지지구 상업용지 비율, 상가의 호가가 미치는 영향, 신도시 지역에 해당되는 특성 부분을 배주고 나머지 부분을 맞춘 후 비교. 상가 용지 비율.

낙찰가 입찰 경쟁률 등. 

대상부동산 분석 ) 안양 - 안양시 민자역사 상권분석 분당프로젝트 등. 

소매용 부동산의 평가기준.

상권특성 : 변수별로 다시 합친 논문들 모음. 분석

천인호(2007)연구 - 평형대만 보는 것, 배우 아파트 가격대만 봄.

김기수 안정근(1999)연구

양승철,이성원(2006) - 서울시 매장용 빌딩, 임대료. 도소매 업체수가 많다는 것은? 

이종은, 조주현(2008) -개별 공시지가, 변수의 독립성 문제가 있을 수 있음. 

양승철,이성원(2006) 지하철역과의 거리, 개념을 가지고 모형을 구성.

쇼핑센터의 규모 : 

사이즈의 문제, 막연한 크기를 어떻게 논문으로 썼나?

*감정원, 매장용부동산 조사자료, 명동은 점포규모가 크지 않으면서 임대료가 엄청 높다. 과거부터 전통적으로 오래된 매장들은 연면적 부호가 -가 나오는 경우도 있다. 실컷 조사해서 -가 나온 이유설명을 해야할때 양승철이성원(2006)년 연구결과를 쓴다. 

홍콩논문, 우리나라논문 중에서 경과년수 +가 나오는 논문 : 경과년수가 오래될 수록 임대료가 높아지는경향. 옛날부터 발달된 상권이 더 비싸지기 때문.

이상규(2004) 업력에 대한 것. 영업개월수가 높은 것은 그만큼 자리를 잡은 경우다.

미국논문 - 임대료 상승, 공실률 줄어듬, 백화점 면적, 앵커테넌트가 있으면 가격은 높아짐, 영향력은 아직 논문으로 안쓰였다. 

주차, 몰의 형태 : 

로케이션 봤을때, 입구근처, 에스컬레이터, 내부입지 변수들.

두 교차하는 지점에 있는 코너점포인지, 코너점포 사이의 점포인지( 막점포) 등

점포규모 : 점포의 사이즈 , 단위면적당 임대료는 떨어진다. 

층 : 1층상가, 2,3,지하,3층 순. / 왕십리는 지하철 통해서 오기때문에 지하1층 점포가 좋다.

근린상가 층별 효용, 나이스맵 110만건 조사. 

분석대상 부동산 끝. 

** 여기부터는 시험범위이다. 

시장권역의 설정 

고객들이 오는 범위를 말한다.

상권. 

경쟁 소매부동산의 공간적 배경파악. 

1차상권-메인인경우가 많음.

2차상권-상권을 구분하면?

시장권역 영향요인 : 상품/센터의 유형  (** 여기 공부할 것)

상권의크기는 무엇에 영향을 받는가? 

선매품, 전문품, 물건마다 사람을 끄는 힘의 정도가 다르다. 

편의품 위주는 상권 형태가 작고, 선매품은 커짐. 

상품/센터의 유형 - 편의품 --> 선매품, 전문품 

취급하는 상품이 무엇인가? 

공간의 범위, 걸리는 시간 다름. 이동거리가 멀어질 수록 쇼핑의 비효용성 증가. 방문빈도감소

교통혼합지표/이동혼합지수. 이동거리보다 이동시간이 중요한 요소일 수 있다. 

등시선 - 이동소요시간이 동일한 선. / 도로망에의해 결정됨

소비자의 특성 (** 여기 시험에 낸다 )

-태도, 구매의 긴급성, 도로교통시스템