[프롭테크] 0312 4차산업혁명과 부동산

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지난 시간 REview

1. 실물-아날로그-디지털, 디지털 트랜스 포메이션

2. Web - Mobile - AI ( online <- offline : Digital Transformation ) 

3. 데이터분석, 서비스, 데이터수집*

4. Image Detection 

5. Sensors ( 사물인터넷, 5G 통신망 ) 

6. 비즈니스와 부동산의 관계

7. Business Disruption - 쿠팡 사례 (10조) > 롯데쇼핑, 신세계이마트 (6조)

8. 진보와 가치창출 : 수평적진보(기존) : 확장, 따라만들기 / 수직적진보(현재) : 기술, 파괴적혁신

9. 혁명시대의 부동산 - 대규모 가치창출, 부가가치 독점. 

10. 부동산의 변화 - 기술, 서비스, 생활과 인식, 부동산의 변화 ( 변화의 원인은 사람이다.)

4차산업 혁명과 부동산. 

1. 구글 AI 대화 ( 듀플렉스 시연영상) 

2. 딥러닝 ( 현재 이미지 센싱 에러율 5%가량, 사람이 5%정도다. 딥러닝 기술 출현 이후 더 섬세해짐 )

3. 기술과 사업은 다르다 - 20년 전에 있었던 것이 비즈니스화 되는데 오래 걸렸다. 

4. 4차산업혁명 : IOT/CPS/인공지능기반의 만물 초지능혁명. Cyber Phisical System 
 - 과거와 미래는 분절되어 있지 않으며, 중간 영역에 이미 와있는 미래가 있다. 

5. 4차산업혁명, 왜 난리인가?
- "구글이 어마어마하게 돈을 버는데, 얼마나 버는지 모른다. 세금도 안내고... 
- 정부가 촉각을 곧두세우는 이유는 과거에는 부어 넣은 만큼 아웃풋이 나왔는데, 지금은 투하자본대비 성장성이 지속적으로 하락하고 있기 때문이다. 대량 생산에서 스피드 팩토리로 변화하고 있는 상황이다. 이제는 맞춤형 제품으로 cost saving이 아니라 time saving이 관건이 되었다. 

Part1. 4차산업 혁명시대의 주요 변화 

1. 앞으로 10년, 변하지 않은 것은 무엇인가?  
- 온라인과 오프라인의 변화 
- 온라인화 A부터 Z까지 우리가 다 하겠다. 

2. 온라인이 오프라인을 집어 삼킨다. 
- 무엇이든 뚫을 수 있는 창과, 방패를 모두 가지고 있는 것이 아마존이다. 
- 오프라인은 속수무책으로 당하고 있다? AMAZON DASH, 약 2천개의 아이템에 대한 자동 주문 단추를 만들었다. ALEXA for Business
- 속절없이 무너지는 오프라인 :  2017년 문닫는 미국의 상점들 

3. 모바일화
- 탑승공유 Uber, 숙박공유 AirBNB, 오피스공유 Wework
- 변화의 요인들 중 하나. 왜 모르는 사람 집에서 살고, 모르는 사람 차를 타는 것이 가능해졌나? 
- 예전에는 컴퓨터를 가족끼리 썼는데, 이제는 나를 중심으로 모든 개인화기기가 발달했다. 
- 국내 18호점 개장 후 약 2만4천명 가량 수용

4. 무인자동화
- 무인점포, 셀프계산대, 곳곳에 벤딩머신 등이 점 조직처럼 퍼져나갈 것으로 보인다. 
- 스마트팩토리 영상 (Techianasia)

5. 인공지능
- 자동화 - 무인화 - 지능화
- 싱귤레리티(특이점) : AI는 인류 사상 최대의 혁명이 될 것. AI의 예지가 인간의 지혜를 넘어선다는 것 *초지성이 생긴다. / 손정의
- 인공지능의 활용 : 연어의 이미지 센싱을 통해 아가미 주변 해충감염 확인 -> 격리를 통해 생산성을 30% 가량 상승. 
- 인공지능 설계 : Spacework 필지를 지정하면, 가상의 설계를 한다. 전자동으로 된다고 주장. 어디가 가장 수익성이 좋을지 전국의 모든 필지에 돌려 볼 수 있다. 

6. 서비스화 
- SaaS : 예전에는 소프트웨어가 하드웨어의 일부
- EaaS : 모든 것이 서비스되는 형태
- SaaS : 스페이스를 서비스하는 형태 * 강사가 만든 단어. : 공간 자체가 서비스가 된다는 것 ( 부동산 임대와 서비스업의 사이에 존재)
    공유공간에 대해 팝업스토어의 형태로 Buying Pattern을 모니터링을 할 수 있다. 
    스토리지 B2B, B2C의 형태 인더스트리얼
    쉐어하우스 , 공유키친 - 레지덴셜 / 모두의 주차장 - Parking
-MaaS : 서비스로의 이동성 개념 - SOCAR 

Part2. 부동산의 룰을 새로 쓰다. 

1. Location /  웨이모 in 피닉스 : 애리조나에서 상용화된 택시 Waymo. 이미 무인자동차가 상용화가 되었다. ( 2018년 12월 6일 ) 

2. 이동수단과 부동산 
- 주차수요의 감소, 입지와 가시성 개념 변화, 대중교통 환승의 중요성, 소비자 상점감소, 중심비즈니스 지역부각, 자전거/보행자 환경중심.

3. 위협받게될 기존의 가치 
- Location : 주차장, 입지, 접근성(구석진곳), 시인성(간판)
_ Offline  직접가서 봐야(스크린), 먹어야(배달), 만져봐야(VR), 중요한일은 만나서(전자서명). 
- (영상) 뉴욕 Newboarding : 

4. 시간과 공간의 개념 변화 
- Hyper Loop / 빨대효과

- 에어버스 자율주행차 

5. 입지의 양극화
- 직방, 배민이 나오고 나서 부동산 중개업소를 로드샵을 차릴 필요가 있는가? 샵에 대한 니즈가 떨어짐.
- 배달 전문업체도 후미진 지역에서 밥공장이 되어가고 있다.

6. 수요의 양극화
- 임차인 10인 이하의 기업들이 클래스 높은 Class A 빌딩(대형)으로 들어갈 수 있게 되면서 Class C빌딩(소형)은 저가 임차인들만 들어가게 되었다. 
- 역세권의 범위 : 쏠림과 분산의 심화 ( Foot Traffic-> Finger Traffic ) 온라인을 통한 정보 비대칭, 양극화가 심해지게 된다.
- 맛집은 더 잘되고, 맛없는 곳은 더 심하게 안되게 된다. 
- 온라인으로 사람끌기 Ex. 포켓몬고

7. 도시의 미래 
- ULI자료 : 서울, 상하이, 싱가폴, 동경의 사례 -  서울은 도보이동 비율이 굉장히 낮은 편이다. 대부분 교통수단을 이용. 
- 자전거/보행자 환경 중시 - 차없는도로 / 홍콩, 맨하튼에서는 도보이동이 쉽다. 그런데 서울은 불편하다. 
- 경험중심, 사람중심 - 어울릴 수 있는 공간. 먹고 즐기고, 경험, 가족 중심, 소셜 다이닝 등.
- 스마트시티 : 안면인식기술 FRS (facial recognition system)

- 스마트시티 : 플랫폼 / 온라인 도시와 오프라인 도시, 교통, 환경, 에너지, 산업/경제, 복지 등 

Part3. 프롭테크 

1. Proptech 3.0 (옥스포드 연구) : 블록체인, 드론 등.