[부동산개발론] 0402 부동산개발사례연구 3th

부동산 개발 사례 연구 3

<1> 여의도 MBC 부지 복합개발 사업  / 신영 
1. 사업개요 : 토지비와 시공비 등 총 사업비 1조2000억원
   설계개요 : 면적 1만7795㎡ 규모 / 3면 발코니 우수디자인 상 수상
  

2. 사업구조 및 추진일정 PFV 가 MBC로부터 토지 매입 (6010억원에 매입)

3. 사업구조 및 추진일정 
개발 사업시 많은 인허가 과정 >> 사업자 공모, 우선사업자 선정, 업무협약체결, 교통/건축심의접수, 교통심의, 도시계획 소위원회, 소방성능위주 예비심의, 주민설명회, 환경영향평가 초안심의, 사업계약체결, 주민공청화, 건축, 경관, 우수디자인 통합심의 완료, 주민간담회, 사업계획승인접수, 환경영향평가 본안소위원회 심의완료, 교육영향평가완료, 철거심의 등 /  올해 상반기 착공 / 준공은 2022년 하반기 

3. 개발 배경 및 목표 
2014.09 여의도 사옥 이전 - 상암 DMC부지 매입 (서울시, 2006년 말) 
2011 1차 매각시도 - GEN2 자금 모집에 실패 
2013 2차 매각시도 - 안젤라고든, KT 부지가격등 이견 있어서 실패
2014 3차 매각시도 - 싱가폴계 PF기업, 오피스시장 불황, 인허가리스크 불발
2017.03 4차 매각 사업자공모 - 22개사 사업참가신청서 제출, 10개사 공모제안서 제출, 6개사 PT대상자 선정 
2017.06 우선협상자 선정 - 신영,GS건설, NH투자증권 컨소시엄 최종선정 
주요조건 : MBC의 오피스 선매입, 토지비 지급조건 : 업무협약 1%, 계약시 4%, 인허가 완료시 5% 조건 

SI, CI, FI 로 컨소시엄 구성
PFV 출자자 - 신영,GS건설, NH투자증권 
PJT 파트너 - Urban-Agency, KIAHN, MORI, 신영에셋 

여의도 MBC부지 전략적 개발 - 도심위상강화 

4. 개발컨셉 
- 24시간 활기차 문화복합도시 조성 
- 개발계획, 건축계획
- 세부용도 구성
- M.Live 영상 

5. 공공성확보 
- 공공공간 제공방안 ( 공개용지를 공간 특성과 조성형태에 따른 주제 도입으로 이용 활성화를 도모한 외부공간계획)
- 공공업무시설 ( 지하1층, 지상3층 공공업무시설 위치, 접근이 용이한 공공업무시설 기부체납 - 동사무소/도서관) 
- 타운매니지먼트 ( 이용자 편의제공을 넘어, 범 여의도적 지역명소화로 여의도 도심발전을 이한 공공성 확보) 
  ex. 뉴욕, 일본의 타운매니지먼트 

6. 도시재생의 비전 
_ 폐쇄된 공간에서 지역에 열린 공간으로 MBC부지 정비, 도심 위상 및 도시활력강화.
- 성격 (여의도 문화마당), 입지여건( 다기능 개방형 복합공간 ) , 여의도비전 ( 24시간 365일 LIVE CITY )

<2>부동산의 새로운개념, 공유오피스의 현재와 미래  / 마이웍스페이스 
- 공유오피스기업 WEWORK와 같은 업을 하고 있다. 

1. ABOUT 
- 사무실을 서비스처럼 제공하는 공간공유 스타트업
- 2015년 8월 강남역 1호점에서 시작, 현재 450평 3개지점 오픈
- 기존비즈니스시설, 소호사무실 시장에 공유경제 개념 도입
- 공유오피스업계의 "빽다방"같은 존재 

2. 왜 공유오피스인가? 
- 건물, 사무실을 통째로 임대하여 소규모 사업자에게 다시 분할임대 ( 건물주와 2년계약 하던 시장 -> 스타트업 3개월 임대 시장 ) 
- 공유경제로 높은 공실률 해소가능 
- 사옥을 보유한 기업들의 공실 해소 목적
- 스타트업과의 협업, 시너지효과 기대 ( 네이버 스타트업 팩토리, 무신사스튜디오, 신세계 SI랩)
- 건물가치를 상승시키는 수단 ( 서울스퀘어, 종로타워가 최근에 좋은 가격에 매각됨 - Wework 공실률 해소 )

3. 오피스 임대시장에도 공유경제 바람 
- 현재 5% 공유경제 -> 2025년까지 50%까지 성장 예상 
- 저 성장기로 진입한 오피스임대시장 : 공급이 더 많은 상황, 일본은 버블이 꺼지고 종합부동산서비스업체들 각광
- 미쓰이부동산 조직도 : 개발 + 임대관리, 중개, 주거서비스 위주 + 건설부문 

4. 확산중인 스타트업, 창업 붐 
- 얼어붙은 고용시장, 창업을 통한 해소 -> 1~49인 규모의 기업 증가. 
- 2017년 학생 창업기업수 1154개 / 10명중 1명가량은 스타트업에 관심.
- 3개월 안에 린 스타트업 사이클 : idea - build - product - measure - data - learn -> idea again. 

5. 업무 및 공간의 변화 
- SW/IT 기술의 온라인화에 따른 일하는 방식 변화 : 디지털 노마드, 프리랜서, 공유오피스 애용 
- 세련된 공간 디자인에 대한 높아진 관심, 요구 : 핀터레스트, 스타벅스의 영향 

6. 현재의 요구상황과 맞아 떨어진 솔루션
- 소유보다는 공유, 밀레니얼세대의 합리적 소비성향 
- 수요보다는 공급, SaaS(Software), PaaS(Plaform)등 쓴만큼 일하는 프로젝트성 업무시대
- 전국에 약 400개 업체, 한국에 1000개정도 오피스 

7. 부동산 투자관점에서의 공유오피스 
- wework + 흥우빌딩 모델 :
Asset Light Deal - 매출 100% 중에서 RS 65%, 운영비 20%, EBIT 15% 이익쉐어-
- My Workspace + 투자자 모델 : 
지인에게 필요한 돈을 빌려와서 1% 이자지급 약 30만원씩  : 임대료 50%, 운영비 20%, EDITA 30% -> 쉐어
- 상속, 증여세 부담 줄이기 위한 방편으로 고려 : 합자회사 제안 
임대료를 초반에 낮추고 증여가 일어난 후 건물 가치를 높여나가는 방식 

8. 공유오피스의 미래 
- 진입장벽이 낮아서 치킨게임이 되었다. 
- 수익률은 어떻게 강화할 것인가? 무인화 IOT, AI 기술 이용, 이용자들의 편의성 증대 필요
- 독보적인 콘텐츠 확보, 버티컬 영역에서 no.1이 되어야 함. 
- 전통적 사무 임대시장(약 10조원) 을 새로운 개념으로 대체해야 함. 지금의 오피스 시장은 1조원 규모. 
ex. 무신사 
- 공유오피스 시장은 향후 20년 후 밝지 않다. 
- 앞으로 재택근무 2.0의 시대가 올 것이다. 그렇게 되면 공유오피스는 쇠락할 것으로 보인다. 

<3> 어반베이스 Market Forecast 2019 / 건설산업의 미래, 소프트웨어 

미래의 부동산을 만드는 사람들 
부동산의 업역이 커질 것으로 본다.
유튜브도 데이터, 가상현실의 데이터도 부동산이다. 
이러한 개념이 건설산업에서 많이 확장되지 못한 상황 
4차산업에서는 소프트웨어와 클라우드, 협업이 중요하다. 

부동산과 건설에서 IT분야의 부가가치 창출이 필요하다. 

1. 건축, 건설산업의 문제점 
- 전체 GDP의 13%이 건설산업, 
- 건설시장규모 3.6%씩 성장. 
- 미국 경제분석부 자료에 따르면, 1달러 건설 매출로 0.86달러의 경제적 활동이 발생함. 
- 낮은 생산성, 수익률이 떨어지는 상황 
- 추가비용 발생, 공기지연 등의 문제 
- 7가지 개선 방안 : 협업, 계약, 디자인, 엔지니어링, 조달, SCM, 현장, 테크놀러지 등 
- 건설산업, 딥러닝, BIM, 자율주행 등과 시너지효과가 있다. 
- 농업 다음으로 디지털화가 덜 되어있는 시장. 

2.향상방안 
- Constructech : 투자금액이 지난 10년간 2배가량 증가, 투자건은 3.5배 증가. 
- BIM을 중심으로 디지털화 진행. 현재 6단계중 2단계 수준. 
- CAD보급 후 건축가 1/10 수준으로 줄어들었다?  

디지털 커뮤니케이션 
- 아날로그적 지식전달체계 ( 전화, 메일, 종이, 도면, 패널 등) -> 몰입형 경험기술 : 공간에서 같은 그림을 보게 한다. 
- AR이나 가상현실로 제공하면 작업자들이 편해진다. 
- 부동산 플랫폼을 통해 도면 수집 등