[부동산개발론] 0326 부동산개발사례연구 2th

힐스테이트 삼송역 스칸센 개발사례 

건축계획
-전체 연면적 55천평 중 상가비율 9%(5천평) -> 마케팅적으로 지상에 주차하고 바로 상가를 이용할 수 있도록 했다. 그래서 전용면적이 높다. 
-오피스텔 주요 평형 22타입 65%, 29타입 18%, 그외 24, 27타입, 18타입 - 마케팅적으로 미끼상품인 18타입을 넣어서 상위 타입으로 갈 수 있도록 했다. 
-테라스형 타입이 가장 먼저 소진. 단지는 Y자 모형으로 세대 간섭을 최소화 하였다. 
- 주차장 상층부에 2000세대를 대상으로 하는 커뮤니티 시설
- 최상층에 노란색 부분 스카이라운지를 각 동별로 제공. 

마케팅전략
- 4P를 기준으로 5가지 제시 
- 주력평형 22타입에 풀 퍼니싱을 제공하여 경쟁력을 높였음. 빌트인 가전 무상제공.
- 관리비에 대한 우려 : 컨텐츠가 많은 것이고 면적으로는 작다(전체의2%) - 풀무원 푸드앤 컬쳐에 위탁운영을 맡겨서 관리한다. 
- 스마트라이프 : 푸드케어, 바디케어, 마인드케어 

-가격전략 : 비교사례법으로 분석 ( 주변의 현대썬앤빌 대비 15% 가량 가격 상승에도 경쟁력 있을 것으로 예상 )
-임대사례 : 월 임대료 시세 50~55만원 적용시 전용평당 2319~2362만원 
-수요분석 : 1억 7천만원이 가격 저항선 ( 분양가 1억6천만원대로 결정) 

-플레이스전략
-유통경로전략 : 본영업 8/31부터 약 400명 - 거점영업 각 지역별로 나가서 전단지, 사업소 설치 등 
 > 결과적으로 10만명의 DB 확보, 실구매 가능자 약 50%가량 예상  -> 첫 3일간 2만명 운집. 

사업을 성공시키위해서는 3가지 요소가 필요하다. 
- 공급이 적고 수요가 많은 시대가 아니다. 인구도 줄고 있다. 
- 상품의 차별성, 마케팅의 효율성, 정책변화속의 타이밍 세가지가 중요하다. 

힐스테이트 범계역 모비우스 
NC백화점 철거 후 건설, 분양

NC백화점은 24년된 건물
피데스는 개발을 할때 갤럽 조사를 많이 한다. 
- 수요조사 : 동안구, 만안구, 의왕시, 군포시, 과천시 238,602명 / 710명 (샘플)
- 계획지 측면별 평가 (N=700), 가격제시 전후 분양의향, 계획시설 분양시 영향요인 분석 
- 실거주 45%, 임대수익 38%, 시세차익 13% 가량 
- 비 선호층 수 분양 포기 56% 응답, 실제 분양포기는 20%대 정도 미계약 (622/120실)

사업부지 매입
- 이랜드 리테일 4개 지점을 펀드에 담고 있었다. ( 동수원, 인천, 평촌, 순천점 등 포트폴리오 자산 ) - 이랜드 포트폴리오 부동산 투자신탁
- 책임 임대차에 따른 풀옵션,  
- 부지정보는 메리츠에서 정보를 받고, 이랜드와 매매계약 체결 ( 토지비 총 1,380억 / 평당 83,933천원 ) 

사업일정 
- 2016년 매입의향서 제출
- 2017년 PFV 설립
- 2021년 7월 준공 ( 총 사업기간 56개월 중 철거 7개월 )

건축계획 
- 남향배치, 최대효율, 2018.4 확정공급안 
- 범계역 1번 출구 앞을 메인으로 보고 상가를 배치하려 했으나, 시 당국에서 범계역 쪽을 공개공지로 요구함. 그래서 뒤쪽에 시민대로 16차선 도로에 상가를 배치하였다. 
- 상가MD 특징 

철거 및 토목공사
- 지하 6층 기존 주차장 철거가 어려웠다. 재래식 공법으로는 공사기간만 56개월로 늘어나서 국내 신공법을 적용함. 
- 기존 외벽체를 이용한 역타 시공에 따른 각층 슬라브 철거 및 신설구조물 공사 : PRD 및 철골기둥 설치, 역 RAKER 설치 순으로 공정 수행
- 기술적 노하우를 쌓고 특허를 신청함. 

상품, 마케팅 믹스
- 49, 54, 59 타입 구성.  갤럽 조사를 통해 20평대 수요가 많다는 것을 확인.
- 기존 평촌 신도시 아파트 30년 가량이 되었기 때문 ( 1기 신도시 )
- Model House 건립 / 나머지는 VR 체험
- 첨단 생체인식, 얼굴인식, 현관 출입시 사용
- 부대시설 지상 3층 커뮤니티 - 사우나, 클럽라운지, 키즈존 등등. 
- 43층 커뮤니티 공간배치 : 펜트하우스 특권을 공용공간으로 활용, 스카이브릿지 건설. 
- 외부 먼지에 대한 솔루션 : 첨단 에어 샤워부스 설치 ( 반도체 공장에 납품하는 업체 컨택, 바람이 심하게 세다 )

가격 전략 
- 당초 분양가 보통 4억1천만(49타입)~ 7억2천만(84타입) -> 확정 분양가는 최대 약 1억 상승 
- 상가 분양가 최저 평당 1억, 최고 1.5억 평균 1.2억 / 확정 분양가는 최저 1.3억 최고 2억, 평균 1.6억 -> 도급 협약 기준 47억원 매출 상승

유통 및 촉진 
- 약 2일만에 완판. 
- 계약자는 주로 그 지역 3km 이내의 거주자가 계약. (동안구에서 60%)

종합평가
- 부동산 개발사업 "입지"가 중요
- 가치제안 상품시대 본격화 : 이용, 보유, 투자 가치
- 상권이 공급자의 상가가치 / 수요자의 기대가치 균형 가능 
_ 도심 재생사업은 공공기여 접목사업
- 청약 : 상가 3분, 아파텔 청약률 105:1 / 최고 1077:1, 계약 : 상가 2일, 아파텔 2일 총 4일만에 분양 성공
- 인허가 리스크 확산 : 기간, 사람, 공공성 ( 도시계획과, 건축과 등 분위기가 안양시 전체 분위기를 결정. 처음에는 시에서 안된다고 함 )
- 반경 4km 이내 마케팅 수요자 타깃.
- 미래 사업성보다 여전히 소구 금융 / PF보다는 SF(담보,전당포)같은 느낌. 

자료 : http://www.startuptoday.co.kr/news/articleView.html?idxno=20827

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