[부동산개발론] 0409 부동산 개발 Ch.1~3

Ch 1. 부동산 개발 과정 
- 부동산 개발은 사회적 요구를 만족시키기 위해 건축환경을 지속적으로 재구성해나가는 것이다. 
- 재개발, 재건축, 신개발은 영원히 지속되는데 인구변화, 기술변화, 취향의 변화는 계속 일어나기 때문이다.
- 부지, 노동, 자금, 관리 등 생각들을 현실화 시키는 것이 필요하다. 

개발자의 규칙들 
- 유저(사용자) : 바이어(투자자), 테넌트, 고객들의 성향을 조사한다. 
- 지금까지의 시장은 바이어(투자자)위주의 시장으로 움직였으나, 현재의 시장이 성장하면서 테넌트와 고객들의 요구도 반영되고 있다. 
- 예전과 달리 분양만 하는 시장에서 유지 관리까지 고려하는 시장으로 변화하고 있다. 

Key Player 
- 부동산 개발 사업시 관련된 업체들이 약 50여개가 넘는다. 

부동산 개발 성공을 위해 이해해야 하는 것
- 마켓, 땅이나 입지의 가치, 자금의 중요성, 시간과 타이밍, 리스크관리, 신뢰는 성공의 필수요건이다. 

부동산의 성격
- 표면적인 가격의 가치 : 아파트 공시가를 올려놓아 이슈가 되고 있는데, 여기에서의 핵심적 이슈는 가격이다. 가격은 누가 산정하고 어떻게 감정되는지의 문제. 
- 부동산은 부채를 사용하는 사업이다. 높은 레버리지가 형성된다. 기본적으로 50%이상이다. 
- 마켓은 높은 사이클을 가진다. 가격이 오를 때는 더 오르고, 내릴때는 더 많이 내린다. 
- 수명이 길고 안전성이 높다. 
- 공공기관과 친화적이어야 한다. 

*부동산 시장은 GDP와의 함수와 같다. 
- GRDP 지역별로 분석해보면 강남지역이 평균보다 높게 나타나며, 이는 부동산 가격으로 확인된다. 

부동산 개발 8단계 
- 아이디어 구상, 구체화, 타당성조사, 입찰, 계약, 건설, 완공, 부동산관리 
- 자산시장, 개발자 등의 

개발자의 특징 
- 먼저 알고 먼저 움직이는 사람들 
- 다양한 주체를 끌고가는 사람들 
- 여러참여자들이 존재한다. 
- 테넌트나 바이어를 찾아내는 능력이 중요하다.
- 내부팀과 외부 플레이어를 아울러서 가야한다.
- 프로젝트가 타당성이 있다는 것을 자산시장에서 증명해내야한다. 
- 금융시장에서 투자도 받지만, 지역사회에 프로젝트가 좋은 영향을 준다는 것을 증명해야한다.
- 공공기관에 대한 관여에 따른 변화나 리스크가 크다. 이로써 비용이 점점 더 커지고 있다.

개발자의 업계에서의 평판
- 변화의 에이전트다.
- 님비(NIMBY)에 대한 문제를 풀어나가야 한다. 
- 지역사회의 일자리창출과 경제발전을 이야기해야 한다. 

개발자팀
- 독자적으로 행동하는 경우는 없다.
- 좋은 팀을 발굴해서 끌고가는 것이 중요하다. 

공공기관 : 항상 파트너이다.
- 개발 과정은 규정에 따른다. 
- 공공기관은 사업을 변화시키거나 지연시킬 수 있다. 

시장분석와 타당성조사
- 마켓분석은 바이어, 테넌트, 고객의 선호도와 특성들을 분석하는 것이다. 
- 시장분석은 계획을 끌고가는데 중요한 잣대가 된다. ex. 갤럽조사, 마켓트랜드 발표 - 주거시장의 변화등

시장조사의 목표
- 각 단계에서 결정을 내리는데 중요한 참고자료가 된다.
- 돈을 빌려주는 사람들에게 확신을 주기 위해서 필요하다.
- 계획을 유형화 하고, 공공기관으로부터 인허가를 받는다. 

설계
- 최근들어 더 중요해지고 있다. 
- 오피스 빌딩은 최근 10년사이 상당히 다양해지고 달라졌다. 
- 예술적인 것보다 더 많은 부분을 가지고 있다. 
- 사업의 경우 국제공모를 좋아하는데 네임밸류가 크게 작용한다. 

개발의 변화
- 데이터가 엄청나게 풍성해졌다. 좋은데이터에 접근이 가능하다. 
- 나이별, 직업별 다양한 데이터들이 접근가능하다. 
- 토지가격, 주택가격 등 젊은층의 성향조사 등 빅데이터들이 등장
- 플랫폼 비즈니스의 경우 기술 및 SNS의 영향력이 커지고 있다. 

지속가능성 
- 개발사업이 점점 복잡해지고, 협상이 점점 어려워지고 있다. 
- 돈이 들어오는 기간이 점차 멀어져간다. 예비자금이나 위험을 대비한 자금들이 더 오랜기간 필요해진다. 

혁신적인 변화 
- 타당성검토 : 통상은 수익이 비용보다 클때 타당성이 있다고 하는데 이를 LEVEL 1 의 타당성 검토라 한다. (프로젝트 자체에 대한 타당성).
- 레벨2 타당성 검토 : 파트너들과 사업구조와 더불어 보너스, 스톡옵션, 인센티브 등이 틀어져서 생기는 문제가 크다. 
- 증권화, 유동화된 자금들이 들어온다. 
- 공공기관의 압력들이 존재한다. 

Ch.2 부동산 개발의 기본재료 : 땅과 수요
현황과 방향성이 중요한 이슈이다. 
- 인구증가, 고용, 토지공급, GDP등의 경제변화

인구증가
- 한국의 인구구조는 역삼각형으로 가고 있으나, 외국인의 유입인구가 늘고 있다. (안산, 외국인구 10%이상)
- 인구 특징 중 40대 이후의 역이민이 늘었다. 
- 일본도 폐쇄적인데, 전략적으로 세계 각국 고등학생들을 유치하여 대학교 장학금을 주고 교육시켜서 일본에 우호적인 브레인들을 만듬.
- 외국인 주택 (한남동 등)의 경우 고소득, 그외에도 저임금을 담당하는 외국인들도 존재. 

고용성장률, 경제동향
- 미국의 경우 도시간 이동 : 추운지방에서 따뜻한 지방, 산업이 성장하는 지역 등으로 이동
- 우리나라는 서울, 수도권 중심으로, 경기권은 동탄을 중심으로 도시간 이동이 일어남. (동탄주변 신도시개발은 빨대효과로 망가짐)
- 스마트성장(Smart growth) 전략 : 미국의 로망은 CBD에서 일하고 교외에서 사는 것이었는데, 도시에서 살면서 시간과 에너지를 절약하여 놀고먹고 즐기고 일하는데 사용하도록 하는 방향으로 가고 있다. -> Mixed Use Development 
- 과거의 Zoning은 용도를 구분하고 침범하지 않는 것이 선의였으나, 현재는 용도혼합, 수직개발을 통해 에너지절약, 시간절약을 하고 있다.
- 미래에는 어떻게 되고, 현재에는 어떤 기회를 주고 있나? 
- 영국의 경우 2차산업의 발상지였던 지방도시들은 망가지고, 런던만 지속발전하고 있다. -> 산업단계별 도시의 흥망성쇠 분석 필요.

토지공급
- 미국 영토의 외국인 소유 비율 : 유럽 45%, 아시아 및 라틴아메리카 40%
- 한국의 경우 아파트의 주거반경은 짧으나, 오피스텔의 경우 투자반경이 넓다. 강남아파트는 예외. 
- 한국의 베이비부머 세대가 자금을 이동하고 있으며, 젊은 세대의 경우 공유경제를 통해 부족함을 해결하고 있다. 
- Leapfrog suburban 개발 : 분당, 일산과 같은 곳에 신도시 지역개발을 해왔다. 그러나 도시는 고밀복합개발이 전기, 가스, 통신 비용들의 절감에 훨씬 유리하다. 결국 지금 3기 신도시는 확장을 할때인지 도심 고밀개발을 해야 할지를 고민해야 하는 시기다. 개발업자나 공공기관의 경우 외부의 신규토지에 개발하기 쉽기 때문에 확장을 막지 못하고 있다. 

미래 전망 
- SMART GROWTH : compact, transit-oriented, walkable, bicycle-frendly, land use. 
- 모든 사이클은 여러정보들을 가지고 있어야 하는데, 예상못한 요소들이 계속 나타난다. 
- 항상 예기치 못했던 것은 코너에 숨어있다. 

부동산 개발 
- 정치적성향, 라이프스타일, 인구, 경제, 기술, 고용, 건설 등이 중요한 요소들이다. 
- 부동산 마켓, 최유효이용, 
- 가치를 높이는 방법 : 고객이 누구인가? 무엇을 요구하는가? 고객은 부동산 가치를 어떻게 측정하고 있는가? 
- 주거, 오피스, 리테일, 산업에서 중요한 것들은? 규모, 학권, 효율, 운영비용, 고객과의 접점, 고속도로와의 접점 : 물류나 스마트팩토리등은 도심으로 들어오고 있다. 제조공정을 보여주는 팝업샵도 존재한다.

Ch.3 부동산의 참여자들
- 시공, 설계, 등 
- 각 플레이어들의 특성들 참고