[시장분석론] 0430 주택시장 - 주거이동, 매매, 공실

주택시장분석(2)_20190426.pdf

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주택서비스 소비의 2가지 조건 
1. 가구의 특성 : 성별,연령,가구원수, 혼인상태, 자녀가 있는지 등 
2. 경제적인 특성  : 소득, 자산, 주거비용 
이러한 특성에 따라 주거서비스에 대한 소비가 달라지게 된다. 

* 생애 주기에 따라서 경제적인 조건도 달라진다.
- 직장에서 승진하거나 저축을 통한 자산 축적, 은퇴후 소득감소, 배우자가 세상을 떠날 수도 있다. 

생애주기가설 : 사람들이 가구 구성의 형태가 어떻게 바뀔지 미래에 발생될 일을 예상한다. 
 - 시간의 흐름에 따라 여러가지 이론적 변화가 있었다.
 - 전통적 생애주기 가설은 소득이 증가했다가 감소한다고 할때 일정한 평균이 있는데, 노후에 평균점을 지날때 부동산 자산을 팔지 않게 되면서 수정이 되어졌다. 주택의 경우 소비를 늘리거나 줄이려면, 주택같은 경우 이사를 할 수 밖에 없다. -> 주거이동 

미국의 경우, 빈집이 생기고 있다. 이미 주택 보급률이 상당수준 이상이며, 공실의 경우 10%이상 된다. 
- 주거 이동시 공실이 많으면 주거 선택의 폭이 늘어난다. 
- 주거를 판매하게 될 경우, 원하는 가격으로 팔 수가 없고 가격을 시장에 맞추어야 한다. 

2016년 국내에서 빈집 조사를 했더니, 대략 100만채 가량 조사되었다. 
- 2가지 특성( 도저히 쓸수 없는 집, 일시적으로 비어 있는 집 )을 모두 포함한 경우이다. 
- 이는 전체 주택 재고의 6.5% 가량이며, 농촌의 빈집이 많다. 서울의 경우 2.8%(7만9천호)이며, 전남의 경우 13.8%(10만3천호)였다.
- 빈집을 어떻게 해야 하는가? 일본의 경우 빈집 대책에 대한 정책을 만들어내고 있다.
- 대도시는 빈집의 비율이 낮기 때문에 주택 가격에 미치는 영향이 크지 않을 것으로 본다.

주택서비스의 소비와 관련하여 주택 수요함수를 추정하고, 이에 따른 가격탄력성, 소득탄력성을 분석한다. 
- 연구에서 했던 주택수요함수는 H = f ( y, c, z )  -> 주택 수요량 = f ( 소득, 주거비용, 가구특성 )이다. 
- 주거 면적을 주택 수요량을 측정하는  변수로 이용을 많이 이용해왔다. 엄밀하게 주거면적이 주거 수요량은 아니다. 
- 주택 수요량이라고 하는 것은 주택 유형이나 면적, 주변 환경, 주택 내부의 구조 등을 포함해야 좀 더 정확한 측정할 수 있다. 
- 그럼에도 주거 면적을 사용하는 이유는, 면적에 대한 우리나라의 주거수요에 대한 역할이 명확하기 때문이다.
- 정부의 정책적 지원에서도 면적을 기준으로 고려하고 있다. 

이론적으로 볼때, 주거면적이 아니라 주택 수요량을 측정해야 한다.
- 측정방법은 단위당 가격(P)이나 임대료(R)를 먼저 결정하고, 주택가격에 대한 단위당 가격 = 수요량 (V / P = H) 이 된다. 또는 V/R = H
- 헤도닉 모형에서 각각의 특성에 대해 기준을 부여한 주택의 가격을 파악한다. 
- 외부 문헌의 경우 주택 수요함수를 추정하면서, V를 H의 함수에 넣어서 표현하는 경우도 있다. ( 주택별 변화가 없는 동일한 시장을 가정)
- 지역적 범위가 상대적으로 좁은 ( ex. 특정 동에서의 아파트 면적 ) 경우 V를 주택의 수요량으로 파악할 수도 있다. 

탄력성
- 소득탄력성은 어떻게 측정하는가? "주택수요량의 %변화 / 소득의 %변화"  이다.  = ㅁE/ㅁY
- 소득의 변화가 아닌 탄력성을 이용하는 이유는 ? 단위 변화에 대해서 탄력성이 주요 역할을 한다고 보고 이용하고 있다. 

미국의 주택조사자료 이용
- 학자들이 예측한 것
- 시계열 횡단면 자료보다 더 큰 값을 나오기도 한다. 

항상소득 가설 (밀턴 프리드먼)
- 의사결정은 주택 서비스를 사용하는 기간동안의 소득 변화에 따라 진행된다. 
- 현재소득보다는 소득의 변화 경로가 중요하다. 
- 항상소득 측정법 : 안정적으로 벌어들이는 소득 (과거 5년간의 소득 평균) 즉, 평균 소비지출의 안정적인 변화 참고 
- 최근의 경우 : 인적 자원(Human Capital) 생산력을 높이는 것을 변수하여 모형을 추정한다.

생애주기에 따른 소득 측정법 
- 가구주의 연령을 기준으로 삼아 생애주기를 나누어 측정
- 청년(-35세), 중년(-50세), 장년(-65세), 노년(65+세이상) 그룹을 나누어 측정. 
- 가구주의 연령을 나눠 살펴보고, 소득 그룹을 나눠서 살펴봄. 

(중략)

주거이동과 주택소비의 변화
- 주거이동률 을 통한 순이득이 0보다 큰 경우 PDV(현재가치)과 비용편익을 고려한다. 
- 주택가격이 5억이면 약 1/10인 5천만원이상의 편익이 발생되어야 주거이동을 생각한다. 
- 이론적 틀로 가정을 하게 되면, 청년층의 경우 U 계산시 장기이기 때문에 PDV가 높아진다. (주거이동에 대한 연구가 많다)

공실측정의 방법 
- 전체 주택 재고에서 비어있는 집을 파악하기도 하고 평균 판매기간의 개념을 사용하기도 한다.
-> 평균판매기간 = 빈집의수 / 판매주택의 수 : 일종의 회전률과 비슷한 개념이다. 
- 미국의 경우 평균 매매기간은 0.24년 정도 된다. 우리나라의 경우 이런 데이터가 없다. 

예상판매가격과 주택가격의 상승률 
- [그림9-2] 직선으로 된 예상 판매구간과 오른쪽 주택가격 상승률을 보면 음의 상관관계가 명확히 나타나는 것을 알 수 있다. 

(과제)국토교통부 주거실태 조사의 주택가격이나 전세, 월세 등 임대료와 주택의 특성관계를 헤도닉 모형으로 추정한다. 
- 주제는 6가지 가량이 있다. 
1. 주택특성이 주택가격에 미치는 효과. 탄력성 분서과 이유
2. 수도권 표본을 이용하여 주택특성이 매매가격과 전임대에 미치는 효과. 
3. 주택 특성들이 미치는 효과를 수도권, 비수도권으로 나눠서 비교 분석
4. 임대료를 기준으로 지역별 분석 
5. 서울과 광역시의 분류
6. 주택특성이 전임대료에 미치는 영향 

- 다음주 화요일까지 팀명단, 발표는 2번 (6/4,6/11), Subduing deadline by 6/14