[시장분석론] 0312 제1장 부동산 시장과 자산시장

제 1장 부동산(공간)시장과 자산시장

자산시장과공간시장_20190304 (1).pdf

1. 부동산의 두가지 성격 : 자산과 공간. 유량과 저량.

- 자산으로써의 부동산(토지,건물,임대차) : Capital Market, Asset Market = 매매가격, 자산가격 

- 공간으로서의 부동산(형태가 만들어내는 서비스) : Property Market, Space Market = 임대가격

* EX. 대치동 은마아파트가 자산으로써 거래되는 가격은 10억이 넘어가며, 공간으로써 임대가격은 보4천/월150만원이다. 

자산으로서의 부동산과 공간으로서의 부동산은 동전의 앞뒤 관계와 같다. 부동산 시장을 보는 분석 매커니즘이 필요. 

공간(서비스)의 경우 기간이 포함되어 있는 특징이 있으며, 이를 유량(Flow)라고 한다. 기간이 포함되지 않은 자산의 경우는 저량(Stock)이라고 할 수 있다. 유량은 기간이 창출해내는 총량으로 가격(Ex.임대료)이 결정되며, 저량은 무한대의 기간을 가정하여, 현재가치로 환산하여 계산되는 가격(Ex.자산가격)이 결정된다. 

고령화, 인구감소시대에는 없어지는 부동산에 대한 가치에 대한 재평가가 이뤄질 것이다. 있는 부동산을 가지고 앞으로의 상황을 분석해서 재구성해야 하는 재건축, 재개발이 중요해진다. 대형아파트가 건설이 되어 이용되었던 현재와 달리, 소형화된 부동산과 규모 믹스를 하는 부분을 고려해야 한다. 

개념 > 유량 = 소득,  저량 = 자산 

자산의 수요가 상승하면, 주택의 매매가격(자산)이 올라가게 된다. 또는, 주택의 숫자, 공급이 늘어나게되면 가격은 떨어진다. 

자산이 있을때 공간이 만들어진다. 그러면, 자산은 공간에 어떻게 영향을 주는가? ( 자산시장 -> 신규건설 -> 공간시장, 공급량 및 임대료 변화, 임대료 변화는 또다시 '자산시장'에 영향을 준다. P = R / i ) 

R, R, R,.... 임대료의 흐름을 더하는 것이 아니라, 특정한 시점을 찾아 그 시점의 가치로 환산해야 한다. 이것이 할인률이다. 이러한 현금흐름이 매 기간 말에 만들어지면, 첫해 현금흐름은 R / 1+i 로 할인한다. 

P( 1+i -1 / 1+i ) = R / 1+i

자산시장에서 만들어내는 가격이 얼만큼 신규 건설을 만들어 내는지, 임대료가 얼만큼 자산을 만들어내는지 봐야 한다.

 

2. 부동산 시장의 구조 ( 공간시장/자산시장) 

4개의 그래프를 보면서 맞물려 움직이는 부동산 시장을 살펴본다.  2 1, 3 4 분면

1사분면 : 공간시장, 임대료. --> 공간수요 = 공간 공급, 같을때 임대료가 안정 / 공간수요의 주체는 가계나 기업이 된다.  

2사분면 : 자산시장, 자산가격

3사분면 : 신규건설 ( 이윤을 극대화 하려면, 기업은 시장에서 결정되는 매매가격에서 얼만큼의 물량을 건설할 것인지 결정 )

4사분면 : 재고조정 ( 시장에서 어떻게 조정이 될때, 균형이 되는지 ? 신규건설-멸실=0 / ++반응도 : 빠른균형과 느린균형 ) 

1사분면 :  빨간선이 D(R, 기타요인 Economy)

공간의 공급은 전체 부동산의 총 재고에 의해서 결정될 것이다. *재고는 저량의 개념이다. 특정 시점에서 부동산의 재고는 정해져 있으며, 고정되어 있다. 어떤 시점에서 공간에 대한 공급(S)이 될 것이다. 이때의 공간 공급 R

2사분면 : 할인률을 가지고 R과 P가 일정한 관계를 가진다. 이때의 기울기는 할인률에 의해 완만하거나, 급경사를 나타낸다. (투자론에서는 요구 수익률이라고 한다. ) 할인률에는 조세, 금리, 기대상승률, 위험프리미엄등의 모든 요인을 포함한다. 할인률을 구성하는 요인이 변하게 되면 동일한 임대료에서 기울기가 변화하면서 다른 자산 가격을 만들어 내게 된다. (x축이 P이며 자산가격이다.)

3사분면 : 자산가격이 P로 결정이 되었다고 한다면, 균형 자산가격 P와 C의 관계를 파악해야 한다. (Y축이 C이며 건설이다.) 부동산 평가 3방식, 종합하여 최종 결정하는데 그중 하나가 수익 환원법이 있다. 자산가격을 결정하는 것이 수익환원법이다. R이 일종의 수익의 개념이다. 또하나는 비용에 근거해서, 얼마만큼의 비용이 들어가는지 비용접근법의 형태로 접근할 수도 있다. 똑같은 부동산을 재생산했을때의 투입비용을 말한다. / 부동산의 매매가격이 높으면 신규 건설물량이 늘어난다. 여기서 그래프는 원점을 지나지 않는다. P=f(C)라고 볼 수 있는데, 이것이 재 생산 비용이다. 또는 C=g(P)의 형태로도 볼 수 있다. 자산가격이 동일한 품질의 부동산가격(P)으로 결정이 되려면, 부동산 건설업체가 이윤을 극대화 하려면 얼마(C)가 필요한가의 개념이다. / 원점을 지나지 않는 이유는, 충분한 자산가격 이상이 되지 않으면 부동산을 건설하지 않는게 더 유리하기 때문이다. 

4사분면 : 재고조정, 새로 건설되는 물량과 없어지는 물량이 같아지는 지점이 여기에서 결정된다. 재고의 변화를 ㅁS(재고변화)이다. 전 시점과 현 시점의 차이를 말한다. ㅁS = C - dS(멸실률) = 0 일때 균형상태가 된다. 

4개의 사분면에서 만들어지는 사각형이 부동산 시장의 균형상태를 나타낸다. 시장 분석 접근법에서 한편으로는 매매시장, 임대시장을 별도로 분석하는 접근법을 통합해서 한꺼번에 공간과 자산의 가격결정이 어떻게 이루어지고, 신규건설이 어떻게 되며, 부동산 재고는 얼마인지 살펴 볼 수 있다. 이 그림을 이해하면, 정부정책의 변화를 예측할 수 있다. 

2-1. 사례 : 오피스시장

1. 공간수요 D = E(400-10R) *E:사무실 근무자수(백만명), R=사무실 단위당 임대료, 단위 : 평방피트

1-1. 공간공급 S(오피스재고량) *재고 1단위 = 공간 1단위 

방정식계산 : 공간시장 균형 D = S 일때, R = 40 - S/10E   -> 공급S이 늘어나면 임대료R가 떨어지고, 종사자수E가 많아지면 수요가 늘어나서 임대료R가 올라간다. 

2. 자산가격 P = R/i 이므로, P = (40- S/10E) / i 가 된다. 

3. 신규건설 P = 200 + 5C 일때, C로 치환하게 되면 C = -40 + P/5 가 되므로, P가 200이상은 되어야 신규 건설을 한다고 볼 수 있다. 

   C = [ ( 40- S/10E ) / 5i ] - 40

4. d=0.01 (1%로 가정)일 경우,  ㅁS = C - 0.01ㄴ = 0 이므로, S = ( 800 - 2S/E / i ) - 4000 이 된다. 

5. 계산하면, E = 10(백만)이고, i = 0.05(5%)일때, R = 평방피트당 16달러, P=$320, C = 24(백만)평방피트가 새로 건설, S=2400(백만)평방피트의 재고가 생긴다. 

오피스 빌딩에서 수요를 결정하는 핵심적인 요인은 무엇인가? 바로 기호 E에 있다. 사무실 종사자수가 핵심적이다. 실제로 수요 예측에 있어서도 사무실 종사자 수를 가장 중요한 요인으로 분석한다. 

수업2. 

1사분면) 경제성장과 부동산 공간 수요의 변화 / 국민경제와 부동산 분석 : 경제 및 정책이 변화하는 경우

방법론 : 비교 정태 분석 - 어떤 균형과 새로운 균형의 차이를 분석하는 것. 초기의 균형과 외부의 변화로 인해 변하게 된 상태를 파악한다. 

경제성장이 이루어지면, 내적인 변화가 생긴다. 가계소득변화, GPD, 종사자수 증가 등이 그 예이다. 명목적으로 GDP가 올라가는 것은 물가가 올라가는 것이기 때문이다. 우리나라 잠재 성장률은 2%가량이다. 인적자원, 기술, 자본등을 고려하여 최대한 경제를 효율적으로 운용했을때 얻게되는 성장률을 말한다. 금년 2.5%이하로 떨어지게 되면 잠재성장률에도 미치지 못하는 경기침체가 찾아오게 된다. 

*우리나라는 수출 주도의 경제이다. 성실한 근로자와 기술력이 경제를 견인하고 있다. 반도체의 수출 증가세도 뚜렷하게 감소하고 있으며, 내수는 지지부진하다. 기술개발 혁신을 통해 세계시장에서 경쟁할 수 있는 제품을 팔아서 성장하는 방법밖에 없다. 

국내총생산GDP와 국민총생산GNP의 차이점은 무엇인가? GDP가 국내에서 생산된 재화와 서비스의 총 가치를 말하며, 해외기업들의 기여도 같이 고려된다. GNP는 우리 국적의 기업들이 만들어낸 상품의 서비스와 총 가치를 말하며, 우리국적기업의 다른 나라에서의 소득도 포함된다. 예전에는 GNP로 경제성장률을 따졌다. 그러나 지금은 쓰지 않는다. 상품 생산의 가치는 국적을 초월하기 때문이다. 

경제성장의 과실은 부동산에 어떤 영향을 주나? 생산이 증가하려면, 생산요소 중에서 중요한 것이 사람이다. 오피스종사자수 등이 경제성장의 결과일 수 있다. 주택의 경우 가계 소득이 증가하므로, 수요량이 증가한다. (그래서, 주택은 정상재이다. 주택의 경우 소득이 증가하면 공간에 대한 수요도 늘어난다.) 

공간시장에서 균형임대료가 결정이 되는데, 공간에 대한 수요가 증가하면, 수요 곡선이 오른쪽으로 이동하게 된다. 수요곡선이 오른쪽으로 이동하게 되는 것은 경제 성장에 의해 발생하게 된다. 이때 재고S는 단기적으로 고정되어 있기 때문에, 수요가 증가함에도 공간의 공급이 단기적으로 이루어지지 않기 때문에 임대료가 올라가게 된다. 

 

자산가격이 올라가면, 매매가격(P)일때 신규 건설 물량도 늘어난다(P')

           P'    P

최종적으로 나타나는 결과는,
임대료가 올라가고, 신규건설이 늘어나고,
재고가 상승하는 선순환이 이루어진다.
그런데 새로운 균형점(최종 균형점)을 찾는 방식은 조금 어렵다. 

*디파스켈리-위튼의 곡선에 대해, 새로운 방법론으로 장기적 균형에 대해 공급곡선을 그리는 접근법도 학문적으로 논의 되었다. 

2사분면) 경제여건과 부동산 자산 수요의 변화 / 자산 시장에서의 변화 - 할인율의 변화 

부동산 보유와 매각에 관련된 조세, 종부세, 양도소득세 등이 할인률에 영향을 준다. 자산가격 상승에 대한 기대상승률도 마찬가지다. 할인률이 변화되어 생길 수 있는 영향도 균형에 변화를 준다. 

장기 대출 금리가 변할때, 투자위험 프리미엄, 조세변화가 할인률에 영향을 주면, 부동산시장에 어떤 변화가 생길까? 동일한 임대료 하에서 할인률이 떨어지면, 자산가격이 올라간다. 기울기가 낮아지면 기존 자산가격P에서 P'으로 상승하기 때문에 신규건설이 늘어난다. 

2000년 초반부터 저금리 기조가 형성이 되었다. 달러가 기축통화이기 때문에 전 세계적으로 금리가 낮아지게 되었다. 이 때문에, 2000년 초반에 부동산 가격이 전 세계적으로 올라가게 되었다. 과거에는 금리와 부동산 가격은 상당히 밀접한 관계에 있지 않았다. 예전의 중요한 요인은 소득이었다. 원리금 상환을 위해서 자금이 필요하기 때문이다. 소득이라고 하는 것이 부동산 수요에 영향을 주는 가장 핵심적인 원인으로 보았다. 

*PIR은 가구의 연평균 소득으로 특정 지역 또는 국가의 집을 사는 데 얼마나 시간이 걸리는지를 측정하는 지표다. / 2000년 이후의 부동산 시장은 금리 주도 시장이라고 본다. 

*생산성본부 연구원에 있을때 파키스탄에 갔다. 연구수당을 파키스탄 돈으로 주는데, 현지 시장에서 살 것을 사고 남은 돈을 가지고 태국에서 환전하려고 했는데 안된다고 해서 아직도 가지고 있다. 

3사분면) 신규건설조건의 변화

부동산을 건설할 때는 실체가 없기 때문에 장기 자금을 대출해주지 않는다. (그러나 부동산 자체는 장기로 대출해준다.) 그래서 단기자금조달만 가능하다. 그런데 단기조달비용이 올라갈때 3사분면에서 변화가 일어난다. 

신규 건설에 대한 규제 : 부동산을 건설하는 부지, 용도, 파급효과를 따져서 Developer가 원하는 규모로 건설을 허가 해주거나, 허가해주지 않는 경우가 있다. 개발밀도를 규제하는 경우도 있다. 

디파스켈리-위튼은 예측을 하기 위한 계량모델을 만들었다. 신규 변화 폭에 대한 예측작업이 가능하다고 보았기 때문이다.

3. 정부정책과 부동산 시장 

주택시장을 공공부문과 민간부문으로 나눈다. 공공부문은 여러가지 시장개입을 한다. 대표적으로 공공임대주택이 있다. 실제 제도를 살펴보면, 공공임대 주택은 행복주택, 보금자리주택 등등 다양한 이름을 가지고 있다. 역대 정부들이 나름대로 차별성을 가지기 위해 유사한 형태임에도 네이밍을 다르게 한 결과다. 정부가 공공임대주택을 지어서 시장가격보다 저렴하게 저소득층에게 제공한다. 

주택은 자가가구, 임차가구(민간), 임차가구(공공) 세가지로 나뉜다. 그런데 공공임대주택을 공급하게 되면, 민간 부분의 임차가구 부분이 공공부분으로 넘어가게 된다. 즉, 민간 임대 수요가 상대적으로 줄어든다. 이를 4사분면에 대입하면, 임대료가 감소하고, 신규건설물량도 줄어들고, 재고량도 감소하는 결과를 가져온다. 민간 건설을 공공이 대체하는 결과는 

*MB정부의 보금자리 주택은 서울인근에 택지개발을 해서 신규 주택 건설을 해서, 싼 분양가격으로 파는 것이었다. 대량공급을 했는데, 분양가가 시세보다 70%밖에 안되므로, 민간 분양은 대기를 타게 된다. 생각해보면, 민간 분양을 미루고 보금자리를 청약받으면 자본이득이 커지게 되기 때문이다. 민간 임대분야가 침체가 된 이유가 여기에 있다. 

정책은 정부의 공공주택개발 말고도 임대료 보조라는 정책도 있다. 임대 주택에 대한 일정 부분을 정부가 보조해주는 경우다. 민간 부분에서 임대가 이루어지기 때문에, 민간임대주택 시장 수요에 직접적으로 변화를 준다. 동일한 소득을 가지고도 과거보다 더 많은 임대 주택을 가질 수 있게 된다. 미국에서는 주정부가 공공임대 사업을 했다가 너무 비용이 많이 들어가고 다양한 문제들이 생기니까 좀더 효율적인 방법을 찾다가 임대료보조 정책을 사용하게 되었다. / 국내에서도 공공임대아파트 '저소득층 낙인'의 문제가 생겼다. 

http://news.mk.co.kr/newsRead.php?year=2014&no=293541
https://realestate.daum.net/news/detail/region/nation/20181122160102019

정책이 시행되지 않은 이유? 임대주택 공급량이 완전 비탄력적일때, 임대주택 공급이 임대료 보조를 통해 수요가 올라가게 되면, 임대료 보조를 받아도 돈을 더 내야하는 결과가 생길 수도 있는 제도가 될 수 있다. 저소득 계층에게 효과적인지는 임대주택수에 따른 정책적인 연구가 오래전부터 있었는데, 시작을 못했던 이유 중 하나가 임대주택 공급이 탄력적이기 보다 비탄력적 결과가 많이 나왔기 때문이다. 또한, 임대료지원은 저소득층 지원대상 계층에 대해 소득에 연동이 되는 것인데, 그들의 소득 파악이 어렵다는 것도 문제였다. 

끝.

<참고> 부동산 4사분면 그래프 링크 

부동산경제의 4 사분면 모형이번 호는 부동산 4 사분면 모형에 대해서 알아보도록 한다. 4 사분면 모형은 여러 변수에 따른 부동산 시장 변화를 보여준다. 시장변화를 그래프로 쉽게 설명할 수 있을 뿐 아니라, 여러 가지 변수를 적용 시킬 수 있어 부동산 시장 예측에 유용한 모델이다. (추가적인 내용은 델코지식정보 www.delco.co.kr 참조)

 

1. 사분면 설명

 

2. 시나리오 ① : 부동산 임대수요의 변화

 

 

3. 시나리오 ② : 이자율 변화

 

 

4. 시나리오 ③ : 건설조건의 변화

 

 

5. 시나리오 ④ : 경기 침체 시 금리 하향조정

 

 

6. 시나리오 ⑤ : 경기 침체 시 주택규제 완화

 

1) 장래의 순수익을 이용하여  현재의 수익가격을 구하는 이율. 부동산의 수익성을 나타낸다.