[ 시장분석론 ] 0319 도시토지시장

오늘은 리카르도 지대이론과 토지의 가격에 대한 강의. 부동산경제학의 복습 개념.
*소확행 - 영화보는 것, SF, 봄이오고 꽃이 피는 계절

리카르도 차액지대론 / 도시토지 임대료 가격 결정

제2장 도시토지시장과 지대

1. 지대이론 배경 : 나폴레옹의 대륙봉쇄령 시기에 논쟁의 결과로 경제학자인 리카르도에 의해 이해가 되기 시작함. 
- 땅이 척박한 영국이 유럽에서 주로 수입했던 것은 곡물이었다. 토지 소유자들은 이익을 보게 되는 상황이 오게 되었다. 
- 곡물조례제정 : 유럽에서 곡물을 수입하면, 토지 소유자들은 수익이 줄어들게 되므로, 지주계층이 제정함(Corn Law)

1-1. 리카르도
- 영국 곡물 가격이 비싸진 것은 곡물 가격이 높아서이며, 토지가격이 비싸서 곡물가격이 높아진 것이 아니다. (임대료와 물가?)
- 영국의 토지가격이 높아진 이유(대륙봉쇄령)를 파악하고, 토지임대료 상승과 곡물가격 상승의 결과를 분석해냈다. 
- 시사점 : 지대를 과표로 토지세를 부과해도 세금은 토지에서 생산되는 상품가격에 영향을 주지 않는다. (상권이 지대를 형성하는게 아니라 상품의 가격과 거래밀도가 지대를 형성한다?) 

2. 고전학파의 지대이론 
- 생산에 이용되는 토지의 생산성 차이가 지대의 크기를 결정한다. 
- 생산비가 높은 지대에 경쟁이 발생하며, 경쟁으로 인해 토지사용료(임대료)가 높아지게 된다. 
*리카르도 차액지대론

3. 잉여의 원칙에 따른 토지지대 결정과정
- 비옥도가 다른 토지에 대한 몇가지 가정 : 가격순응자(price takers), 자유로운 진입 및 탈퇴, 초과이윤은 제로(0), 운송비용은 무시
* 경제적이윤은 회계적이윤과 다르다. 경제적이윤은 기회비용을 고려한다. 

그림) 농산물 곡물시장 수요공급그래프 -> 농산물 가격이 결정된다. 

3-1. 가격이 7만원일때, B(비옥도가 '상'인 비용조건) -> B,C는 생산, D는 생산안함. 
- MCh=한계비용(농작물을 추가적으로 한단위 더 생산할때 비용)
- ACh=평균비용(총생산비용/총생산량)
- 이때, 토지 이외의 기타 생산요소에 대한 비용만을 고려한다. 
3-2. B,C,D의 차이점은? 토지를 제외한 다른 생산요소가 투입되었을때 필요한 비용을 고려하게 되므로, 생산수단으로 토지이외의 다른 생산 수단의 크기가 점점 줄어든다. 
- 농부가 시장에 내다 팔때 한계비용에 따라 이윤이 점점 늘어나다가 감소되는 지점이 있다. 한계점 이후로는 생산을 하지 않게 된다. 이윤은 토지를 제외한 다른생산요소에 지불된 비용에 대한 이윤이다. 

3-3. D에서 D'으로 곡물가격이 올라갈때 (7만원->9만원) 어떻게 되겠는가? BC의 지대는 올라갈 것이고, D는 생산을 시작할 것이다. 
- 초과이윤이 발생하여 지대가 올라감
* 경제주체는 합리적이지 않은 행동을 하기도 한다. 그래서 시장에 다른 결과가 나오기도 하는데 이를 행동경제학에서 다룬다. 

제 3장 도시토지시장 : 임대료와 가격의 결정 

1. 도시용토지
- 도시에서 지대 상승요인은?
 

1-1. 통근과 리카르도지대
- 출퇴근 비용 : 고용밀집지역을 가정(단일도심모형)
- 가정 
    - 도심출퇴근 통근비용 ( K원 / Km ) x 거리 ( D ) = KD원
    - 가구 근로자수 고정. 소득( Y )은 통근, 임대료, 기타 재화 소비에 이용.      
    - 임대료( R ) = 도심과의 거리에 따라 다르다.
    - 주택이 구성되는 구성요인 = 주택크기 q평, 자본 c원, 생산요소간 대체가 안된다, 주거밀도 1/q (평다 몇 세대가 사는지 파악)
- 공간균형조건 : 일정한 균형상태를 가정하여 분석한다. 공간균형은 사람들이 도시에서 
    - 가구의 예산 제약 상황에서 소비내용 : 소득 Y = 통근비kd + 임대료R(d) + 기타재화 x 
    - 도시 경계 ( b )에 사는 사람들의 경우 : R (b) = Y - kb - x 
    - 경계에서는 도시용(임대료 수입)으로 이용이 될때와 농업용 (농업소득)으로 이용 될때를 비교하게 된다.  도시용 R(b) > 농업용 ( rq + c )

: 입지지대, 구조지대, 농업용지대 

- 입지 지대의 크기는 고려하고 있는 지점 d와 도시경계 b 사이의 통근 비용의 차이로 결정된다. 

1-2. 주택임대료의 구성요인 : 토지를 농업용에서 전환 하는 부분 
- 토지 단위당 임대료는 토지위에 건물에 대한 자본 비용을 빼고, 토지 사용량으로 나눈 값 : r(d) = ( R(d) - c  )/ q = k(b-d) / q

* 비교 정태분석 
if k값 상승 -> R(d)와 r(d) 모두 상승
if r(농업용지대) 상승 -> R(d)와 r(d) 모두 상승
if 1/q(주거밀도) 상승 -> R(d)와 r(d) 기울기가 급해지게 된다. 
- 입지지대에서 교통비용의 절감부분이 지대로 바뀌는데, k가 커지면 절감 부분이 커지게 되므로 기울기가 변한다. 

* 토지 이용에 있어서 도심지 내의 장애물(산, 강, 기타 장애물)이 많을 수록 도시의 크기는 더 커지게 된다. 

2. 인구 토지공급 및 리카르도지대 

2-1. 도시의 경계 : 토지수요와 토지공급이 같을때, 도심지부터 경계까지의 거리 (b)에 대한 원의 면적이다. 
- 토지의 총면적 : 가구수(n) x 평 (q) = nq 
- 도시 면적 : 파이(π) x b^2 
- 장애정도(v) : 0<v<1 
-> 따라서, vπb^2(원의면적) = nq(도시총면적) 이므로, b = (nq/vπ)^1/2 이라고 할 수 있다. 즉, 도시의 가구(인구)가 많을수록, 밀도가 낮을수록, 공급제약조건이 심할수록 도시의 경계(b)는 넓어짐.
- 주거밀도(1/q)의 증가(=q의 감소)가 도심 토지지대에 미치는 효과는 ? q가 감소할때, 

결과적으로, q가 증가하면 도심에서 토지임대료r(0)도 감소한다. (q가 감소한다는 것은 한가구당 사용하는 토지면적이 줄어드는 것.)
이때, 도시의경계(b)는 감소하게 되고(b->b'), 도심에서의 토지 임대료r(0)는 증가하게 된다.

    

(질문) A 커피숍과 B 커피숍의 지대가 다른이유를 리카르도 이론으로 설명해보시오 

3. 경쟁과 공간분리
3-1. 통근비용과 시간비용
- 그룹1과 그룹2가 통근 비용 K를 다르게 느낄 수 있다. 즉, 시간비용까지 고려하는 것이다. 
- 이론적으로, 소득이 높은 사람들은 시간 비용을 높게 평가하기 때문에 도심지에 살 가능성이 높다. 그러나 실제로 도심지 중심에는 저소득층이 산다는 점에서 논리적인 문제에 대해 생각해 보아야 한다. 동일한 자본으로 똑같은 주택을 산다고 가정했기 때문에 문제가 생겼다. 토지와 자본간의 대체를 허용하지 않았던 모델이 현실을 설명하는데 맞지 않았기 때문이다. 토지를 많이 사용하는 주택에 대해 고려할때, 주택 임대료가 외곽으로 가면서 저렴해지기 때문에 저렴하게 넓은 주택을 고소득층이 이용하고자 하는 것으로 볼 수 있다. 소득에 따른 교통비용의 탄력성과 주택 비용의 탄력성의 차이때문에 발생하는 현상이다. 

다음시간에 '도시성장과 임대료'