[부동산경제론] 제2장: 시장원리와 도시문제

제2장: 시장원리와 도시문제

 

 

1. Efficiency and Equity

 

-  두 가지의 목표를 추구.  효율성은 어떤 재화를 얼마나 어떻게 생산할 것인가에 관한 것이고, 공평성은 생산된 재화를 사회의 구성원들에게 어떻게 나눌 것인가의 문제.  pie의 크기와 분배.

 

 

1.1 Efficiency

 

-  자동차를 얼마만큼 생산하는 것이 효율적인가?  사회적 순편익이 최대화될 때. 조건은?  자동차생산의 사회적 한계편익 = 사회적 한계비용.  자동차의 생산이 증가하면, 사회전체의 총편익과 총비용이 증가.  그러나 사회적 한계비용은 점차로 증가하는 반면에(다른 재화의 생산에 투입되는 것이 바람직한 재화를 자동차생산으로 돌림에 따라 기회비용이 증가 때문), 사회적 한계편익은 점차로 감소.

 

-  자동차 이외의 모든 다른 재화에 대해서도 사회적 한계편익과 한계비용이 같은 점에서 생산이 이루어지면, 경제전체의 순편익이 최대화: Pareto- Efficiency.

 

 

1.2 Equity

 

-  가치중립적인 개념인 효율성과는 달리 공평성의 개념에는 가치판단이 개입되어 논란의 소지.  어떤 상태가 공평한 것인가?

 

-  모든 사람이 똑같은 소비수준을 누리는 것인가?  누구에게든지 최소한의 소비수준이 보장되면 공평한가?  결과의 평등인가?  기회의 평등인가? 

 

 

1.3 Efficiency- Equity Tradeoff

 

-  통상적으로 효율성과 공평성은 양립하지 않는 경향.  분배가 불평등한 경우에도 Pareto 효율성 조건은 충족 가능.

 

-  두 가지가 상충관계에 있을 수 있다는 것.  공평성을 강하게 추구하면, 소득·부의 축적에 대한 유인(incentives)을 약화 - > 효율성을 감소.  사회주의는 상충관계를 극적으로 드러낸 경우.  반대의 경우도 빈번히 발생.

 

 

2. 가격기구의 평가

 

2.1 가격기구와 효율성

 

(1) 보이지 않는 손(invisible hand) 정리

 

-  각 소비자는 재화 1단위를 더 소비할 때 누리는 편익 = 사적 한계편익 = 재화의 비용인 가격과 같도록 소비량을 결정: D곡선 = 사적 한계편익 곡선.  생산자는 사적 한계비용 = 가격과 같도록 생산량을 결정: S곡선 = 사적 한계비용 곡선.

 

-  만약 소비에 따른 모든 편익을 재화를 구입한 소비자가 차지하고, 생산에 따른 모든 비용을 재화를 생산한 기업이 부담한다면, D(S)곡선 = 사회적 한계편익 (한계비용) 곡선 - > 균형거래량 Q* = 효율적 산출량. 

 

 

(2) Market Failure

 

-  가격기구가 자원의 효율적 배분을 달성하지 못하는 경우: 시장실패 - > 정부의 시장개입이 필요.  독점, 외부효과, 공공재, 비용체감산업, 불완전정보.

 

-  부동산시장에는 일반재화 시장과는 달리 시장실패를 초래하는 요소들이 심각하게 존재한다는 인식이 보편화. 

 

 

■ Externality

 

-  정의: 한 개인의 행위가 가격기구에 의해 조정되지(mediated) 않고(통하지 않고) 다른 사람의 후생에 영향을 미치는 것.  즉 한 개인의 행위가 이웃에게 영향을 미치지만 그 영향에 대한 “보상이 지불되지 않는” 경우. 

 

 

-  문제는 외부효과가 있을 경우, 사적 한계비용이 사회적 한계비용과 일치하지 않거나, 사적 한계편익이 사회적 한계편익과 일치하지 않게 된다.  예: 연탄공장의 입장에서 사적 한계비용은 연탄 1장을 더 생산하는데 소요된 비용이지만, 사회적 한계비용에는 인근주민이 겪는 피해액도 포함.  연탄의 사회적 한계비용 = 사적 한계비용 + 외부불경제.  결과는 비효율적인 자원배분, 즉 시장실패.  이 경우 연탄은 너무 많이 생산: 사회적 최적 생산량 < 시장균형생산량.

 

-  치유하는 방법은?  ① 세금 부과: 피구조세 = 교정조세.  공급곡선이 사회적 한계비용곡선과 일치하도록 외부불경제에 해당하는 금액만큼 세금을 부과.  혼잡통행료, 배출부과금 등.  ② 정부규제: 부동산시장에 대한 정부개입 중 가장 대표적인 것이 토지이용 및 건축규제.  용도지역지구제, 연탄공장 분리.  ③ 민간의 자발적 협상: 당사자 중 한쪽에 재산권을 명확하게 부여 - > 민간의 자발적 협상에 의해 실질적 보상 - > 적정산출량이 달성, 즉 시장실패가 치유: 코즈의 정리(p.389).  그러나 높은 거래(협상)비용의 존재 및 무임승차의 문제는 장애요인으로 작용. 

 

 

■ Monopoly

 

-  토지의 공급독점, 대표적으로 알박기=버티기(hold- out) 현상.  대규모의 연속적인 토지가 필요한 개발사업이 확정되면, 그 지역에 있는 모든 개별 토지들은 일종의 독점적 지위를 보유.  일부 토지소유주가 매각을 거부하고 버티면, 개발사업 추진이 불가능.  이 경우 개발사업 주체가 일정 비율 이상의 토지를 확보한 다음에는 강제매수권을 인정하는 방식 등의 개입이 필요(p.153): 수용권 부여.

 

 

■ 부동산은 공공재인가?

 

-  부동산은 일반 사적재화와 달리 공공재적 성격 보유 - > 소유자가 자기 마음대로 부동산을 이용·처분하는 권리인 소유권을 제한할 필요 - >  토지공개념 인식.

 

-  공공재란?  ① 비경합성: 국방, 치안, 가로등 등과 같이 많은 사람들이 같은 양을 동시에 소비할 수 있는 재화, ② 비배제성: 가격을 부담하지 않는 사람의 소비를 배제할 수 없는 재화.  상영관 영화, 공중파 방송, 가로등. 

 

-  대규모의 택지를 공급하는 과정에는 국가가 개입할 필요.  토지독점인 알박기를 방지하기 위해서는 수용권을 가진 정부기관의 역할이 필수적.

 

2.2 가격기구와 공평성

 

-  가격기구가 자원의 효율적 배분을 달성한다고 해서 공평성을 동시에 보장 부. 자력으로는 최저 주거수준을 달성하기 어려운 가구가 어느 사회에서나 존재 마련. 최소한의 주거서비스를 보장하기 위한 정부개입은 필요.

 

 

3. 정부개입의 평가

 

-  정부가 시장에 개입하는 방식은 크게 세 가지 유형: ① 직접공급: 공공임대주택의 건설, ② 조세와 보조금 정책: 교정조세·혜택, 보조금 지급, ③ 정부규제: 양적 규제, 질적 규제, 가격규제(분양가상한제).

 

 

3.1 정부개입과 효율성

 

■ 정부실패(government failure)

 

-  정부개입이 오히려 효율성을 저해하는 경우.  ① 직접공급의 경우, 공공부문의 독점적 지위로 인한 경쟁의 제한 - > 품질 및 다양성 저하, 공기업의 비효율적 경영. ② 정부규제의 경우, 정보의 불완전성 - > 획일적 규제.  사회적 한계편익과 비용에 대한 완벽한 정보?  조세정책의 경우에도 마찬가지. 

 

-  정부실패의 제원천: ① 정보의 불완전성: 정부가 완전한 정보를 가지지 못하여 의도되지 않는 각종 부작용 발생 가능, ② 정책시차의 존재 - > 시장의 불확실성·변동성만 증폭, ③ 관료주의: 관료 및 정치가들도 자신들의 이익을 추구할 가능성 = 특혜추구(rent- seeking).  결국, 효율성의 측면에서도 정부가 민간보다 더 잘한다는 보장이 없다는 것. 

 

-  정부개입이 제한적이어야 된다고 믿는 시장주의자들의 시각은 시장에 대한 무비판적인 신뢰에 근거한 것이 아니라, 정부의 능력과 선행(공익추구)에 대한 의구심에 근거.  Adam Smith는 당시 국왕들을 비신뢰.  이후 민주주의의 진전으로 정부 질이 개선되었지만, 정부의 완전성에 대해 여전히 회의적. 

 

 

3.2 정부개입과 공평성

 

-  적어도 공평성을 제고하는 문제에 있어서는 정부개입이 필수적이라는 인식이 일반적이지만, 여기서도 부작용이 발생 가능.  임대료통제의 경우, 기존 세입자들이 보호를 받는 대신 비슷한 여건의 신혼부부는 셋집을 구하지 못해 웃돈을 지불.  장기적으로 임대주택의 공급이 감소하고 임대료가 상승하여 보호하려던 저소득층의 주거안정이 오히려 저해 가능.

 

 

4. 정부 대 시장: 누가 더 나은가?

 

-  정부와 시장은 각각의 장점과 단점을 보유.  두 불완전한 대안.  어느 것이 나은 대안인지는 선험적으로 판단하기 곤란.

 

-  그러나 한 가지 분명한 것은 시장실패가 정부개입을 무조건 정당화 부.  결국, 정부개입이 정당화되려면, 정부실패가 시장실패보다 더 작다는 전제가 필요.  따라서 정부개입은 엄밀한 분석을 통해 신중하게, 그 효과가 확실한 경우에만 하는 것이 바람직.

 

-  정부가 용감할수록 경제적 해악을 끼칠 가능성이 증가.  따라서 정말 골치 아픈 정부는 아무 일도 하지 않는 정부가 아니라 의욕이 넘치고 용감한 정부.  게다가 무식까지 하다면 금상첨화?

 

 

■ 정부실패: 시장을 이길 정부는 없다

 

□ 불행으로 끝난 선의의 경제정책: 주택임대료 통제

 

□ 로마황제의 적반하장 경제학

 

□ 강남만 살찌운 강남때리기 정권